Nový ceník pozemků v HCMC: Ceny pozemků a pozemků s certifikáty rozhodně prudce vzrostou

Návrh nového ceníku pozemků: Cena pozemku nižší než tržní cena

Podle reportérů Dan Tri je v dnešní době na katastrálním úřadě v Thu Duc City v Ho Či Minově Městě poměrně hodně lidí. Ráno 17. října byl úřad téměř plný. Pan D.T. Phong přinesl v 10:00 dopoledne do úřadu dokumenty k vydání osvědčení o užívání pozemku a vyjádřil obavy, že po ranní pracovní době na něj už nepřijde řada, protože se obává, že bude příliš mnoho lidí a půjde příliš pozdě.

Na otázku ohledně návrhu nového ceníku pozemků v Ho Či Minově Městě pan Phong uvedl, že má zájem. Dodal, že nový ceník pozemků se blíží tržnímu a ovlivňuje mnoho lidí, kteří „vlastní“ zemědělskou půdu a potřebují ji přeměnit na pozemky určené k bydlení. Dodal však, že předpisy byly legalizovány a je nutné je dodržovat.

Pan NTTịnh, držitel dokumentů o převodu nemovitostí, uvedl, že transakce byly schváleny od vydání dokumentu města o odstranění metody výpočtu daně. Pan Tinh v současné době předkládá dokumenty jako obvykle a jejich zpracování je naplánováno na přibližně 10 pracovních dnů. Pokud jde o nový ceník pozemků, uvedl, že situaci stále sleduje, protože zatím nejsou k dispozici žádné oficiální informace.

Podle návrhu nového ceníku pozemků, který 16. října předložilo Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí (TN&MT) Lidovému výboru Ho Či Minova Města, je nejvyšší zaznamenaná cena pozemku 687 milionů VND/m2 v oblasti ulic Dong Khoi, Le Loi a Nguyen Hue (1. obvod). Tato cena je čtyřikrát vyšší než současný ceník, ale ve srovnání s předchozím návrhem ceníku pozemků (810 milionů VND) se snížila.

U některých dalších tras v okrese 1 a okrese 3 byly také zaznamenány nižší ceny ve srovnání se starým návrhem. V příměstských oblastech se nový ceník pozemků také výrazně snížil.

Například nejvyšší navrhovaná cena pro dálnici 22 je 32 milionů VND/m2, což je výrazný pokles ve srovnání s dříve navrhovanými 71 miliony VND/m2. Nová cena je také 20krát vyšší, namísto více než 50krát vyšší než současný ceník.

Podle vedoucího oddělení přírodních zdrojů a životního prostředí Ho Či Minova Města byl nový návrh ceny pozemků oproti staré verzi upraven tak, aby zohledňoval rovnováhu cen pozemků v sousedních oblastech. Upravený ceník pozemků bude navíc odpovídat přibližně 50 % tržní ceny.

Průzkum provedený reportéry deníku Dan Tri rovněž ukazuje, že cena pozemku v novém návrhu je mnohem nižší než transakční cena na trhu. V ulicích Dong Khoi a Nguyen Hue (1. obvod) je skutečná transakční cena zaznamenána na 1,2 miliardy VND/m2, ale v ceníku návrhu je to 687 milionů VND/m2.

Nebo cena domů na ulici Nam Ky Khoi Nghia v okrese 3 je podle návrhu přes 300 milionů VND/m2, ale ve skutečnosti je běžná cena přes 400 milionů VND/m2. Ulice Tran Nao (město Thu Duc) má také skutečnou transakční cenu přes 200 milionů VND/m2, zatímco v návrhu je ceník pozemků 149 milionů VND/m2.

Poměrně mnoho lidí chodí vyřizovat pozemkové řízení na katastrální úřad města Thu Duc (Foto: Khong Chiem).

Odborníci předpovídají, že cena pozemků pro bydlení a pozemků s červenou knihou prudce vzroste.

Pan Vo Hong Thang, zástupce generálního ředitele společnosti DKRA Vietnam, uvedl, že měl přístup k nejnovějšímu návrhu upraveného ceníku pozemků pro Ho Či Minovo Město. Zhodnotil, že nejvíce postiženými subjekty jsou osoby na předměstí, které vlastní zemědělskou půdu a chtějí ji přeměnit na rezidenční pozemky, a to rozdělením pozemků jako Cu Chi, Hoc Mon, Binh Chanh a Can Gio. Protože cena nových pozemků se ve srovnání se současným ceníkem zvýšila desítkykrát, jsou to subjekty, které „kupují nové“.

Pan Thang také poznamenal, že poté, co trh začal platit nový ceník pozemků, došlo k náhlému nárůstu cenové hladiny pozemků určených k bydlení a pozemků uvedených v červené knize. V nadcházejícím období se tento segment stane nedostatkovým, zejména pozemků uvedených v červené knize a pozemků určených k bydlení v městských oblastech s existujícími obyvateli, kde míra spotřeby vzrostla o více než 30 %.

Při hodnocení dopadu ceníku pozemků na projekty uvedl, že v krátkodobém horizontu nebudou projekty, které již pozemky mají a účtují pouze poplatky za jejich užívání, příliš ovlivněny. V dlouhodobém horizontu však investoři, kteří kupují nové pozemky, musí provést vyklizení a kompenzace, náklady na pozemky se zvýší, což se zahrne do prodejní ceny a zvýší cenu produktů na trhu.

Z celkového hlediska však pan Thang zhodnotil, že nový ceník pozemků přinese mnoho výhod, pomůže cenám pozemků přiblížit se tržním, urychlí proces kompenzací a vyklízení pozemků, čímž se zkrátí doba realizace projektu a ušetří finanční náklady. Zda však bude rovnováha mezi ušetřenými finančními náklady a zvýšenými cenami pozemků stále neznámá, záleží na procesu právního vypořádání projektu.

Pokud Ho Či Minovo Město rychle vydá ceník pozemků a rychle vyřeší právní otázky, bude růst cen nemovitostí pod kontrolou. Odborníci se proto domnívají, že pro dosažení co nejvyšší efektivity je nutné přijmout všechna opatření současně a regulační role státního orgánu pro správu nemovitostí je velmi důležitá.

Pan Nguyen Quoc Bao - předseda Realitního klubu Ho Či Minova města (HREC) - rovněž souhlasil s tím, že vydání nového ceníku pozemků je dobré, ceny pozemků se blíží tržním cenám, což pomáhá k větší transparentnosti, přehlednosti a lepšímu pro státní rozpočet trhu. Nový ceník pozemků také přispěje k přetváření trhu a vstupu do nového cyklu.

Pan Bao si je jistý, že prodejní cena projektu bude v budoucnu vyšší kvůli nárůstu nákladů na pozemky. Podniky sice dosáhnou menšího zisku, ale pokud chtějí dosáhnout vyššího zisku, musí zlepšit kvalitu, aby mohly projekt prodat za lepší cenu.

Realitní expert Tran Khanh Quang zhodnotil, že nový návrh ceníku pozemků snížil ceny pozemků ve srovnání s předchozím návrhem přibližně o 20 %, ale stále je 5–10krát vyšší než současný ceník. Úprava nového ceníku je však nutná v souladu s novými předpisy pozemkového zákona.

Poznamenal, že s novým návrhem se cena blíží 50–70 % tržní ceny. Pokud bude návrh vydán, trh bude zažívat velké výkyvy, zejména v příměstských oblastech Ho Či Minova Města, jako jsou Cu Chi, Hoc Mon, 12. distrikt, Binh Tan, Binh Chanh... Protože v této oblasti je stále velký zemědělský půdní fond, lidé ho potřebují přeměnit na obytné pozemky pro bydlení.

Odborníci předpovídají, že nastanou dva možné případy. Zaprvé, současný fond pozemků určených pro bydlení v příštích 6 měsících rychle vzroste o 20–30 %. Zadruhé, investoři budou pokračovat v přeměně pozemků na pozemky určené pro podnikání, jejichž ceny se v příštích 6–12 měsících zvýší o 30–50 %.

Jediné, co pana Quanga znepokojuje, je, že v návrhu nového ceníku pozemků se cena pozemků určených pro bydlení vypočítává podle každé komunikace. Cena zemědělské půdy se však odvíjí od rozlohy, tedy je stále nízká a neodráží tržní situaci. Proto navrhl, aby se cena zemědělské půdy vypočítávala konkrétně podle každé komunikace, stejně jako cena pozemků určených pro bydlení.

Zdroj: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-gia-dat-nen-dat-co-so-chac-chan-tang-manh-20241018091313053.htm