Proč jsou kupující domů opatrní a neodvažují se „vložit peníze“, zatímco bankovní úrokové sazby výrazně klesly?

Hypotéky stagnují, růst je pomalý

Očekává se, že hypoteční úvěry budou hnací silou zrychlení bankovních úvěrů v posledních měsících roku, ale jejich růst je pomalý a zotavuje se pomaleji, než se očekávalo.

Ceny nemovitostí jsou příliš vysoké, zatímco likvidita je nízká a úrokové sazby z úvěrů rostou, což investory a kupce domů činí opatrnými a neodvažují se utrácet peníze.

Paní Nguyen Duc Thach Diem, generální ředitelka Sacombank, uvedla, že bankovní úvěry za prvních 9 měsíců roku nesplnily očekávání. Jedním z důvodů této situace je pokles příjmů kupujících nemovitostí a zároveň nabídka bydlení za rozumné ceny neuspokojila poptávku, uvádějí noviny Dau Tu.

Podle analytiků společnosti VCBS Securities se poptávka po koupi domů neobnovila kvůli omezené nabídce bydlení. Ceny bydlení (zejména bytů v centrálních oblastech) navíc v poslední době prudce vzrostly, což vyvolává obavy investorů a kupujících domů. V první polovině letošního roku se úvěry na nemovitosti pro firmy zvýšily o více než 10 %, zatímco spotřebitelské hypoteční úvěry se zvýšily pouze o více než 1 %.

Slabá poptávka po hypotékách způsobuje zpomalení růstu úvěrů v celém systému

Očekává se, že hypotéky budou v nadcházejícím období hlavním tahounem růstu retailových úvěrů, a to v kontextu nízkých úrokových sazeb a vysoké poptávky po bydlení a investicích.

„Věříme, že úvěry na nemovitosti a stavebnictví budou v nadcházejícím období, kdy bude nabídka pozitivnější, i nadále rychle růst, přičemž projekty se budou i nadále zrychlovat po úsilí o podporu úrokových sazeb a právních otázek, zejména po vstupu v platnost nových zákonů o nemovitostech. Zároveň nízké úrokové sazby z úvěrů stimulují poptávku po půjčkách ze strany realitních kanceláří i kupujících domů,“ uvedli analytici VCBS.

Pan Phan Le Thanh Long, generální ředitel skupiny AFA, však na Vnexpressu sdělil, že realita není taková, jak se očekávalo. „Mnoho realitních makléřů se domnívá, že nízké úrokové sazby stimulují tok hotovosti do nemovitostí, ale ve skutečnosti volné peníze netečou do nemovitostí, ale zpět do bankovních úspor. Ceny nemovitostí jsou příliš vysoké, trh je v situaci „těžko se kupuje, těžko se prodává“, což způsobuje pokles transakcí s nemovitostmi a nepřitahuje tok hotovosti,“ řekl pan Long.

Osobní hypotéky jsou dnes pro banky jedním z nejziskovějších segmentů. Je to také sektor, který představuje velkou část nesplacených dluhů v úvěrových portfoliích bank. Banky proto touží po brzkém oživení úvěrové aktivity.

Podle pana Phama Duca Toana, generálního ředitele společnosti EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), se však v současné době mnoho kupujících domů „bojí“ půjčovat si peníze od bank, částečně proto, že v roce 2023 zažili bolestnou zkušenost s uvíznutím v realitním sektoru.

Lidé mají problém splnit si svůj „sen o vlastnictví domu“

Hypotéky v letech 2021 a 2022 prudce vzrostly, částečně kvůli tomu, že banky uplatňovaly nízké úrokové sazby během období pandemie covidu-19. Poté však prudce vzrostly pohyblivé úrokové sazby v kombinaci s krizí likvidity na trhu s nemovitostmi, což donutilo mnoho investorů odprodat své aktiva a snížit ztráty, aby se snížila úroková zátěž.

Nemovitosti v západní části Ho Či Minova Města s oblastmi pro přesídlení, byty, řadovými domy a pozemky v okrese Binh Chanh, srpen 2024. Foto: Quynh Tran

V současné době, ačkoli úroková sazba u hypoték klesla, se kupující stále obávají pohyblivé úrokové sazby po skončení pobídek. Cena domu je navíc v porovnání s příjmem příliš vysoká, což lidi stále vede k opatrnosti a neodvažuje se půjčovat si peníze na koupi domu.

Podle paní Phuong (vrchní sestry v nemocnici v 1. obvodu Ho Či Minova Města) je její rozpočet na koupi domu zhruba 3 miliardy VND, z čehož má asi 2 miliardy VND naspořené a další 1 miliardu VND z bankovního úvěru. Chce si koupit byt se 2 ložnicemi v oblasti kolem 7. obvodu. Po týdnu průzkumu našla několik bytů, které splňovaly kritéria, ale váhala, protože si myslela, že cena je stále vysoká ve srovnání se skutečnou hodnotou bytu.

„Možná kvůli současnému nedostatku nabídky rostou ceny domů. Chci počkat, až se trh zlepší a nabídka bude rozmanitější a bude mít více možností,“ uvedla podle serveru Vnexpress důvod, proč v tuto chvíli neuzavřela koupi.

Ceny nemovitostí v poslední době neustále rostou, zejména v segmentu bytů. Vietnamská asociace realitních kanceláří (VARS) uvedla, že index cen bytů v Hanoji a Ho Či Minově Městě se ve druhém čtvrtletí zvýšil o 58 %, respektive 27 % ve srovnání s rokem 2019. Více než 80 % nabídky nabízené k prodeji v letošním roce má cenu od 50 milionů VND za metr čtvereční a více. Ceny nemovitostí v příměstských oblastech se pohybují v rozmezí 40–80 milionů VND za metr čtvereční, zatímco v centru města dosahují až více než 100 milionů VND za metr čtvereční.

Aby si rodina mohla půjčit na byt v cenově dostupném segmentu do 2 miliard VND, musí mít podle VARS příjem alespoň 35–40 milionů VND měsíčně, aby si zajistila splácení dluhu a měsíční životní náklady. Současný příjem městských rodin je přitom pouze 10–20 milionů VND měsíčně. Nízké ceny a likvidita jsou překážkami, které brání očekávanému toku hotovosti do nemovitostí.

Pan Nguyen Van Dinh, předseda VARS, dále analyzoval, že hnací silou růstu úvěrů je trh s nemovitostmi, zejména poptávka po hypotékách. Pro stimulaci poptávky po úvěrech v této oblasti je proto nutné zavést politiky regulující ceny nemovitostí tak, aby odpovídaly úrovni příjmů lidí. Kromě toho je nutné odstranit právní překážky pro podniky, aby mohly snižovat náklady, a být flexibilnější, pokud jde o podmínky poskytování úvěrů, aby se stimuloval tok kapitálu zpět do nemovitostí.

Na straně dlužníka ekonomičtí experti také doporučují pečlivý rozpočet při utrácení peněz za nákup nemovitosti v této fázi. Podle experta na osobní nemovitosti Le Quoc Kiena musí mít dlužník při půjčování peněz na koupi domu v první řadě stabilní příjem ze mzdy a vlastní kapitál ve výši alespoň 40–50 %, zbytek se musí spoléhat na finanční podporu banky, aby si udržel schopnost splácet dluh a vyhnul se nedobytným dluhům.

Pan Kien uvedl, že kupující nemovitostí by obvykle měli utratit za bydlení maximálně 40 % svého celkového měsíčního příjmu, aby si mohli pokrýt náklady na další základní potřeby každodenního života. Proto by kromě porovnávání úrokových sazeb hypoték mezi bankami a výběru vhodného úvěrového balíčku měli kupující nemovitostí pečlivě zvážit i cash flow a schopnost splácet dluh. Měsíční placení úroků a jistiny, pokud není pečlivě a rozumně naplánováno, může vytvořit finanční zátěž a velký tlak na život.

Příliš vysoké ocenění nemovitostí při nízké likviditě nejen brání kupujícím v obchodování, protože musí na dlouhou dobu ukládat svůj kapitál, ale také jim ztěžuje akumulaci a očekávání vysokých zisků. Vysoké ceny nemovitostí také snižují zisky z pronájmu nemovitostí (tvoří pouze asi 3 % celkové hodnoty investice, což je mnohem méně než bankovní úrokové sazby). To je také důvod, proč peníze proudí do úspor, nikoli do nemovitostí, uvádějí noviny Dau Tu .

Analytici společnosti VPBank Securities Company se domnívají, že poměr cen bydlení k příjmům Vietnamců se zvýšil a je přibližně 4–5krát vyšší než doporučený poměr. Proto i když úrokové sazby z hypoték v uplynulém roce výrazně klesly, ceny bydlení zůstávají vysoké, což mnoha lidem ztěžuje realizaci jejich „snu o vlastnictví bydlení“.

KHANH LINH (t/h)

Zdroj: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm