Proč dochází ke sporům o vlastnictví bytů?

Nejasné kupní smlouvy a právní mezery ohrožují kupující domů v rámci sporů o vlastnictví s investory do bytových domů.

V mnoha bytových domech v Hanoji a některých provinciích se objevily obrázky obyvatel s transparenty protestujícími proti investorům. Nejintenzivnější spory se odehrávají kolem prostor, zařízení ve společném i soukromém vlastnictví, jako jsou sklepy a parkoviště, společenské místnosti, tělocvičny , obchodní a pronajímané prostory... Odborníci a právníci uvádějí mnoho důvodů, které k této situaci vedou.

Nejasná kupní smlouva je výhodná pro investora

Pan Tran Khanh, předseda Hanojského klubu správy budov, analyzoval, že vyhláška 71/2010 dříve stanovila, že soukromé a společné vlastnictví musí být jasně uvedeno v kupní smlouvě bytu. Vyhláška 99/2015, kterou se řídí provádění stávajícího zákona o bydlení, však toto ustanovení neobsahuje. Každý bytový projekt má samostatnou kupní smlouvu, jejíž obsah lze vykládat mnoha způsoby, což způsobuje spory. Mnoho kupních smluv vypracovaných investory není podrobných a dokonce vynechávají společné vlastnictví způsobem, který je pro investora výhodný.

Podle pana Khanha většina kupujících věnuje pozornost pouze ceně a kvalitě bytu a málo pozornosti věnuje podmínkám společného a odděleného vlastnictví ve smlouvě. Po předání bytu nemá správní rada zastupující obyvatele žádný důvod k rozdělení společných a oddělených vlastnických prostor s investorem. Odtud dále vznikají spory ohledně příspěvku investora a obyvatel do fondu údržby bytu (2 % z hodnoty bytu nebo vlastnické plochy).

Pan Nguyen Manh Ha, viceprezident Vietnamské realitní asociace, rovněž poznamenal, že mnoho smluv o koupi a prodeji bytů není v souladu s předpisy, dokonce je nezákonné, což vede ke sporům. Při podpisu kupní smlouvy si zákazníci často pečlivě neprostudují podmínky. Mnoho investorů zároveň chce prodávat své produkty, a tak „inzerují jinak, než je realita, a pak ve svůj prospěch snižují náklady na energie ve společných prostorách obyvatel“.

Obyvatelé a administrativní pracovníci budovy Bonanza (23 Duy Tan, Hanoj) drželi 23. dubna transparenty požadující od investora dialog a vyjasnění sporných otázek. Foto: Poskytli obyvatelé.

Zákon zatím konkrétně nedefinoval parkovací místa pro bytové domy.

Nedávný spor o společné a soukromé vlastnictví v bytových domech se týká prostoru pro parkování motocyklů, jízdních kol a aut v suterénu. Současný zákon o bydlení stanoví, že parkovací místa pro jízdní kola a motocykly jsou ve společném vlastnictví. Parkovací místa pro automobily si však musí kupující bytu pronajmout nebo koupit. V případě, že si parkovací místo nekoupí ani nepronajmou, je parkovací místo ve správě investora a investiční náklady na vybudování tohoto parkovacího místa nejsou zahrnuty v prodejní ceně bytu.

Advokát Truong Anh Tu, ředitel advokátní kanceláře Truong Anh Tu, analyzoval povahu parkovacího místa k bytu, jelikož je součástí společného majetku a je zahrnuto v prodejní ceně. Okamžikem předání investor ukončí své vlastnictví. Prodejní cena bytu není pevná, ale v závislosti na čase se zvyšuje a snižuje, takže je obtížné prokázat, že investor nezahrnuje náklady na vybudování parkovacího místa do prodejní ceny domu.

Parkovací místo je navíc připojeno k podlahové ploše bytového domu a je také nepostradatelnou součástí projektu. „Proto je obtížné oddělit náklady na vybudování parkovacího místa od prodejní ceny bytu,“ uvedl pan Tu.

Přestože existuje mnoho sporů týkajících se parkovacích míst v bytových domech, současný zákon o bydlení a návrh revidovaného zákona o bydlení, který projednává Národní shromáždění na svém 5. zasedání, nepřinesly žádné úpravy, které by je konkrétně definovaly. „Nedostatek jasnosti v definici společného a soukromého vlastnictví je příčinou vzniku sporů mezi investory a obyvateli, přičemž nejvíce trpí právě obyvatelé,“ uvedl pan Tu.

Obyvatelé projektu Kosmo Tay Ho požadovali v březnu, aby investor zaplatil poplatky za údržbu. Foto: Poskytli obyvatelé

Žádné záznamy o veřejných budovách

Pan Tran Khanh, předseda Hanojského klubu správy budov, poukázal na nedostatky současného zákona o bydlení a podzákonných dokumentů, které nevyžadují, aby investoři zveřejňovali právní dokumenty ke budově. například osvědčení o právu k užívání pozemku pro soukromé vlastnictví, schválený projekt, vypořádání projektu (auditované). Pokud investor nezveřejní transparentní záznamy, obyvatelé nemají dostatek informací k určení společného a soukromého vlastnictví.

Při předávání stavební dokumentace správní radě je investor povinen předat dokumenty, jako jsou například dokončené výkresy a půdorys parkovací plochy. Pan Khanh však uvedl, že vzhledem k tomu, že dokumenty nemusí být ověřeny ani notářsky ověřeny, může investor předat výkresy parkovací plochy, které nejsou v souladu s původní dokumentací, a také není možné určit, zda jsou náklady na výstavbu parkovacího místa zahrnuty v prodejní ceně bytu, či nikoli.

Současná správa a provoz bytových domů zahrnuje pět subjektů, včetně státních správních orgánů, investorů, správních rad, správních a provozních jednotek a vlastníků bytů. V případě sporu mezi obyvateli a investory je nutný zásah státních správních orgánů. „S ohledem na současnou právní úpravu se však zdá, že státní orgány stojí stranou a nechávají investory, aby se rozhodli sami,“ uvedl pan Khanh s tím, že v případě sporů nemohou lidé žádat ministerstvo výstavby ani ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí o poskytnutí stavební dokumentace.

„Problémem v bytových sporech je, že státní orgány nezveřejní stavební dokumentaci pro lidi. Teprve když mají lidé právní dokumenty, mohou si vyjasnit, které prostory jsou ve společném a které v soukromém vlastnictví, a spory lze rychle vyřešit,“ řekl pan Khanh.

Kromě výše uvedených důvodů uvedl pan Nguyen Ngoc Tuan, hlavní inspektor ministerstva výstavby, že spory o společné a soukromé vlastnictví v bytových domech jsou také způsobeny nedostatkem právního povědomí, nedostatečnou spoluprací mezi investory a správní radou zastupující obyvatele; investoři svévolně mění funkce, zasahují do společného vlastnictví a využívají ho, nepředávají nebo nepředávají správní radě kompletní dokumenty k bytům.

Doan Loan

Zdrojový odkaz: https://vnexpress.net/vi-sao-xay-ra-tranh-chap-so-huu-chung-cu-4602449.html