Řeší uzavřený úvěrový kruh „patovou situaci“ na trhu s nemovitostmi?

Po čtyřech sníženích provozních úrokových sazeb od začátku roku signalizovala Vietnamská státní banka (SBV) obrat z opatrného na kontrolované uvolňování politiky. Pro realitní kanceláře však není otázka úrokových sazeb tak důležitá jako to, zda mají přístup ke kapitálu.

kruh důvěry, úzký a bezpečný pro trh s nemovitostmi, obrázek 1 — Ekonom Dr. Nguyen Tri Hieu

Nedávno se objevil návrh na podporu úvěrů na nemovitosti formou „uzavřeného kruhu“. Bankovní sektor tak může studovat a zavádět balíčky úvěrů na nemovitosti pro určité cenové segmenty (střední a nižší). Úvěry budou vypláceny v uzavřeném kruhu, přičemž banka bude kontrolovat 100 % peněžních toků (banka - kupující nemovitosti - investor - banka).

S tímto řešením investoři utrpí drobné ztráty při snižování prodejních cen, ale uvolní zásoby. Toto řešení má údajně pomoci vyřešit problém s bydlením lidí s velkým potenciálem a kapitálovým prostorem a pomoci bankám selektivně rozdělovat úvěry s kontrolou rizik...

Ekonom Dr. Nguyen Tri Hieu se však domnívá, že je nutné znovu prozkoumat realitu trhu s nemovitostmi z hlediska vztahu mezi třemi stranami: bankami, investory a kupujícími domů. Poukazuje na to, že v USA banky půjčují kupujícím domů až po dokončení projektu a banka může odhadnout hodnotu, aby zákazníci měli peníze na zaplacení investorům.

„Ve Vietnamu je to kreativnější, ale poněkud nebezpečné, to znamená, že investoři vyzývají kupující domů, aby vkládali peníze a platili podle postupu. To znamená, že si investoři půjčili od bank na rozvoj budoucích projektů, ale zároveň od kupujících domů stále vybírají peníze. Když mají hodně peněz, investoři je použijí na financování jiných projektů. Investoři, kteří „chytají ryby oběma rukama“, způsobí riziko, že projekt nebude dokončen, zatímco kupující domů již peníze zaplatili,“ analyzoval expert.

Dr. Nguyen Tri Hieu proto nastolil otázku, jak kontrolovat peněžní tok tak, aby kupující domu nakonec měl dům, banka obdržela peníze a investor dokončil projekt se ziskem. Řekl, že ve skutečnosti ve Vietnamu stále neexistuje mechanismus pro uzavřený úvěrový cyklus, protože při realizaci projektu vzniká mnoho problémů.

„Jednoduché řešení spočívá v tom, že za každý projekt vytvořený v budoucnu, když kupující nemovitostí zaplatí, budou muset platit přímo bance, aby se odečetla částka z nesplaceného dluhu investora projektu. Ačkoli má vlastník projektu k dispozici kolaterál v podobě projektu vytvořeného v budoucnu, jeho hodnota se bude postupně snižovat, když bude nemovitost prodána kupujícím nemovitostí a bude odečtena od původní nemovitosti držené bankou. Banka proto akceptuje snížení hodnoty kolaterálu pouze tehdy, když se odpovídajícím způsobem sníží nesplacený dluh,“ uvedl expert.

Dr. Nguyen Tri Hieu poznamenal, že současný problém „blokování“ hypotečních úvěrů spočívá v tom, že banky nemohou kontrolovat peněžní tok, a proto se neodvažují poskytovat úvěry v kontextu zamrzlého trhu s nemovitostmi. Proto navrhl 3 řešení, jak hypoteční úvěry odblokovat.

Za prvé, současné standardy pro úvěry na nemovitosti by neměly být snižovány. Podniky musí i nadále vypočítávat a zajišťovat cash flow, míru zisku a ukazatele finanční zadlužení.

Za druhé, podniky, které si půjčují, musí restrukturalizovat své finanční systémy a peněžní toky, aby byly schopny splácet své dluhy.

Za třetí, měl by existovat speciální úvěrový program na podporu sociálního bydlení, jako je balíček ve výši 30 000 miliard dongů, který byl zaveden, a který by podporoval podniky v poskytování produktů vhodných pro potřeby většiny společnosti.

Zdroj