Rozhodující faktor pro úspěch či neúspěch druhé politiky daně z nemovitostí

Rozhodující faktor pro úspěch či neúspěch druhé politiky daně z nemovitostí

Ceny nemovitostí ve Vietnamu nejen „tančí“ na trhu, ale také se „mění“ v papíře a účetnictví. Pokud jsou čísla nekonzistentní, bude obtížné efektivně zdanit druhou nemovitost.

Stále více lidí vlastní druhé domy. (ilustrační foto)

Včasné vytvoření národní databáze nemovitostí

Druhá daň z nemovitostí má stále mnoho názorů na daňovou sazbu, příslušné subjekty, rozsah působnosti... Existuje však jedna otázka, na které se shoduje většina podniků a odborníků, a to potřeba celostátní databáze trhu s nemovitostmi. To bude rozhodujícím faktorem úspěchu či neúspěchu daňové politiky a je třeba mu dát přednost.

Dr. Tran Xuan Luong (Národní ekonomická univerzita) potvrdil, že bez systému tržní databáze nebudou daňové politiky účinné a dokonce způsobí sociální nerovnováhu a nestabilitu.

„Transparentní zdroje dat od státu budou základem pro objektivní a přesné oceňování nemovitostí, na jejichž základě se nové zdanění zaměří na správné subjekty a dosáhne cíle regulace trhu,“ uvedl svůj názor pan Luong.

Tento expert také zdůraznil, že země, která chce řídit svou ekonomiku, musí mít databázový systém s informacemi o příjmech a majetku lidí. Ten je ve světě zaveden již dlouhou dobu.

Vytvoření celostátní databáze trhu s nemovitostmi bude rozhodujícím faktorem úspěchu či neúspěchu druhé politiky daně z nemovitostí.

„Pro realizaci národního databázového systému na trhu s nemovitostmi je nutná současná účast mnoha ministerstev a odvětví. To není jen odpovědností Ministerstva stavebnictví , ale také úkolem Generálního statistického úřadu (Ministerstva plánování a investic), Ministerstva financí a Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí…“, dodal pan Luong.

Dr. Nguyen Tri Hieu, ředitel Institutu pro výzkum a vývoj globálních finančních a realitních trhů, také uvedl, že oceňování nemovitostí ve Vietnamu má stále mnoho nedostatků. Pokud nelze určit standardní cenu, je zdanění téměř nemožné.

Podobně pan Tran Vu, obchodní ředitel společnosti DHCONS Construction Joint Stock Company, poznamenal, že nejvyšší prioritou, kterou musí ministerstva a odvětví zavést, je vybudování celostátního databázového systému o trhu s nemovitostmi. Nejenže to ovlivňuje daňovou politiku, ale je to také základní faktor, který určuje proveditelnost řady dalších předpisů, včetně ceníku pozemků – „problému“, který způsobuje realitnímu průmyslu bolesti hlavy.

„Národní databázi realitního trhu lze považovat za ‚projekt století‘. Pokud bude dokončena, Vietnam se stane jednou z mála zemí jihovýchodní Asie, které to budou moci,“ prohlásil pan Tran Vu.

Potíže se shromažďováním dat

Podle pana Nguyen Tri Hieu jsou ve Vietnamu kupní cena domu uvedená ve smlouvě a skutečná cena transakce dvě různá čísla „jako nebe a země“. To je úplný opak ve srovnání s USA, kde je informace o prodejních cenách téměř nemožné „uvařit“.

„Když si Američané půjčí peníze na koupi domu, pojišťovny a odhadci pečlivě prověří legalitu a hodnotu nemovitosti. Data budou poté poskytnuta bance k dalšímu ověření a následně k výplatě. Po průchodu tolika filtry je velmi obtížné cenu domu zfalšovat,“ řekl pan Hieu.

V případě, že si lidé koupí dům z dostupných finančních prostředků, musí to přiznat daňovému úřadu. Tento úřad vyšle někoho, kdo znovu ohodnotí nemovitost, aby se zajistilo, že daň bude zaplacena správně a v plné výši.

V podstatě v USA při realitních transakcích vždy existuje třetí strana, která nezávisle zaznamenává a určuje hodnotu. To jednak zabraňuje cenovým podvodům a jednak pomáhá aktualizovat informace pro národní databázový systém.

Ve Vietnamu je shromažďování tržních informací, zejména prodejních cen, nejobtížnější výzvou při dokončování národní databáze. I firmy s dlouholetými zkušenostmi s oceňováním pozemků to považují za obtížný úkol.

Pan Ngo Gia Cuong, ředitel společnosti Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI), se podělil o skutečný příběh a uvedl, že na sekundárním trhu je většina cen uvedených ve smlouvě vždy nižší než skutečná hodnota a nižší než ceník pozemku. To je způsob, jak si prodávající mohou snížit finanční závazky, konkrétně daň z příjmu fyzických osob.

Pokud jsou čísla uvedená ve smlouvě převážně „virtuální“. Zdroji shromažďování a poskytování tržních informací jsou pouze některé kanály, jako je například katastrální úřad; jednotky a organizace provádějící dražby práv k užívání pozemků; jednotky a organizace dražící aktiva; obchodní plochy, realitní kanceláře...

Ve skutečnosti lze informační zdroje o cenách nemovitostí shromažďovat pouze z katastrálního úřadu. Tyto jednotky však nemají digitalizovaná data, takže vyhledávání je převážně manuální a personál je většinou zkušený. Zpracování proto zabere hodně času a je spojeno s mnoha potenciálními chybami.

Pan Vo Anh Tuan, zástupce ředitele odboru pozemkové registrace a informačních dat (Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí), uvedl, že k září 2024 má pozemková databáze vytvořená ústřední vládou kompletní 4 složky dat, včetně údajů o rámci cen pozemků. Pokud jde o lokality, v současné době pouze 300/705 jednotek na úrovni okresů dokončilo vytvoření databáze cen pozemků.

V komentáři k pokroku ve výstavbě celostátní pozemkové databáze pan Tuan uvedl, že informační systém nebyl dokončen a nesplňuje požadavky stanovené vládou.

Vláda dříve vydala usnesení č. 37/NQ-CP, v němž stanovila cíl dokončit do roku 2025 výstavbu digitální databáze a národního pozemkového informačního systému, který bude centralizovaný, jednotný, synchronní, víceúčelový a propojený.

Druhá daň z nemovitostí přispěje k vybudování zdravého, stabilního a transparentního trhu. To je obtížné, ale ne nemožné, pokud je základ postaven na celostátní databázi.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/yeu-to-quyet-dinh-su-thanh-bai-cua-chinh-sach-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-d226742.html