3 Immobiliengesetze: Hindernisse sofort beseitigen

Eines der von der Regierung gesetzten Ziele und die Erwartungen der Nationalversammlung bei der Verabschiedung des Bodengesetzes 2024, das fünf Monate früher (ab 1. Januar 2025) in Kraft tritt, besteht darin, Verfahren zu vereinfachen und Probleme im Zusammenhang mit Wohnraum und Grundstücken für Unternehmen und Menschen zu lösen.

Allerdings wurden in einigen Gegenden, insbesondere in Ho-Chi-Minh-Stadt, seit Inkrafttreten dieses Gesetzes viele Landverfahren „eingefroren“.

Die Leute sitzen auf dem Feuer

Herr V., Einwohner von Vinh Loc A (Binh Chanh, Ho-Chi-Minh-Stadt), unterzeichnete am 5. August die Immobilienübertragung ab Anfang August 2024 (wenn das Grundstücksgesetz 2024 in Kraft tritt) und reichte die Registrierungsdokumente beim Bezirksregistrierungsbüro ein. Das Steuerberechnungsformular wurde am 14. August an die Steuerbehörde weitergeleitet.

Allerdings liegt seitens der Steuerbehörde nach über einem Monat noch immer kein Steuerbescheid zur Weiterleitung an das Meldeamt vor, um das Anmeldeverfahren zur Übertragung des Namens auf den Käufer abzuschließen.

Herr V. sagte, er habe sich bei der Unterzeichnung des Übertragungsvertrags gegenüber dem Käufer verpflichtet, die Namensänderung innerhalb von 20 Tagen vorzunehmen. Da die Bearbeitung der Akte sehr langsam vorankam, übte der Käufer großen Druck auf ihn aus, das Problem zu lösen oder das Geld zurückzuzahlen.

„Im letzten Monat habe ich die Nachrichten gelesen und gesehen, wie Steuer- und Ressourcenbehörden hin und her gingen, Berichte erstellten und nach Meinungen zu Unzulänglichkeiten fragten. Das hat mich so ungeduldig gemacht, dass ich nicht still sitzen konnte.

„Die Verfahren für Kauf, Verkauf und Übertragung müssen schnell geklärt werden, aber anstatt darauf zu warten, dass Ministerien und Kommunen eine Sitzung nach der anderen abhalten, verpassen Menschen und Unternehmen so viele Dinge und erleiden Verluste aller Art“, empörte sich Herr V.

Ebenso kaufte Herr TQĐ am 8. August 2024 ein Haus im Bezirk Phu Nhuan, doch mehr als einen Monat nach Einreichung des Antrags auf Eigentumsübertragung hat er noch immer kein Ergebnis erhalten, was zu einer Verzögerung all seiner Pläne führte.

Genauer gesagt kaufte Herr D. das Haus für 14 Milliarden VND. Er plante, schnell 10 Milliarden VND im Ausland zu leihen, um es abzubezahlen, und dann bei der Bank einen Kredit aufzunehmen, um es zurückzuzahlen.

Die Akte ist noch nicht vollständig, obwohl die Bank die Bewertung und das Kreditverfahren abgeschlossen hat, aber keine Auszahlung vornehmen kann. Daher hat Herr D. Mühe, die Zinsen für den Kredit von außen zu tragen, ohne zu wissen, wann er zurückgezahlt wird.

„Die Zinsen für Auslandskredite betragen täglich mehrere zehn Millionen Euro. Und während die Agenturen nur langsam Entscheidungen über die Lösung des Problems treffen, müssen die Menschen die schwere Last tragen“, sagte Herr D.

Aus Geldmangel musste Frau PL (wohnhaft im Distrikt 12 von Ho-Chi-Minh-Stadt) zwei Grundstücke im Distrikt 12 für 6 Milliarden VND verkaufen. Da beide Grundstücke mit Bankkrediten belastet waren, musste sie sich von Bekannten über 4 Milliarden VND leihen, um die Formalitäten zur Freigabe der Red-Book-Hypothek abzuschließen.

In der Zwischenzeit hatte der Käufer ebenfalls einen Kredit bei der Bank aufgenommen, und Frau L. unterstützte ihn bei den Formalitäten. Die Bank erklärte sich bereit, dem Käufer das Darlehen auszuzahlen, sobald die Formalitäten zur Zahlung der Grunderwerbsteuer und zur Registrierung der Namensänderung abgeschlossen waren.

Bei der Antragstellung beim Finanzamt wurde Frau L. mitgeteilt, dass das Stadtvolkskomitee demnächst eine neue Grundstückspreisliste herausgeben werde, sie daher zunächst mit der Berechnung der Grunderwerbsteuer nach der neuen Grundstückspreisliste warten solle.

Allerdings bleiben die Dateien zur Berechnung der Grunderwerbsteuer bisher hängen, sodass sowohl der Verkäufer als auch der Käufer „festsitzen“.

„Ich habe das Land verkauft, weil ich knapp bei Kasse war. Ich hatte nicht erwartet, dass es nach dem Verkauf noch schwieriger werden würde. Ich hoffe nur, dass die Behörden die Grunderwerbsteuer schnell berechnen, damit ich den Landverkauf abschließen kann“, sagte Frau L.

Immobilientransaktionen in Ho-Chi-Minh-Stadt stagnieren, da nach Kauf und Verkauf die Verfahren zur Eigentumsübertragung und Registrierung der Immobilie noch nicht abgeschlossen werden können – Foto: QUANG DINH

Weitere Schwierigkeiten für den Immobilienmarkt

Inzwischen sagte Herr Tran Duc Thuan (Direktor eines Immobilienhandelsraums im 7. Bezirk), dass allein dieses Unternehmen über fast 20 Akten zum Kauf und Verkauf von Immobilien verfüge, die in der Steuerzahlungsphase feststecken.

Laut Herrn Thuan wurden alle Aufzeichnungen vor und nach dem 1. August ausgesetzt, was dazu führte, dass abgeschlossene Transaktionen „eingefroren“ wurden. Bei neuen Transaktionen fiel es den Leuten schwer, sodass sie in diesem Zeitraum auch keine Käufe und Verkäufe tätigten.

„Ich dachte, das neue Gesetz würde den Markt öffnen und den Menschen den Handel erleichtern, aber stattdessen macht es den Leuten die Dinge schwerer.

Ursprünglich hatte das Finanzamt erklärt, dass es nur ein bis zwei Wochen dauern würde, bis eine neue Grundstückspreisliste als Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer vorliege. Doch bis jetzt warten wir schon seit über anderthalb Monaten, ohne dass sich etwas getan hat. „Wir müssen jede Woche beim Finanzamt nachfragen, weil die Kunden uns ständig drängen“, sagte Herr Thuan.

Herr Ta Trung Kien (Immobilienmakler in Ho-Chi-Minh-Stadt) sagte, es gebe viele Fälle, in denen der Verkäufer dringend Geld brauche und deshalb das Haus verkaufen müsse, der Vorgang aber letztlich nicht abgeschlossen werden könne, weil der Käufer kein Geld von der Bank leihen und dem Verkäufer 100 % des Betrags zahlen könne.

Es gibt einen Fall, in dem ein Kunde das Haus verkaufte, um die Kosten für die Niederlassung im Ausland zu decken. Der Flug war für den 15. September geplant, sodass die Verkaufsverfahren Anfang August 2024 abgeschlossen wurden.

Die notariell beglaubigten Dokumente und die Anzahlung waren abgeschlossen, aber die Steuerberechnung geriet ins Stocken, sodass der Verkäufer nicht wusste, was er tun sollte. Er musste akzeptieren, ab dem 15. September ins Ausland zu fliegen, während die Steuerzahlung weiterhin auf sich warten ließ.

„Die Kunden akzeptieren, dass sie bei späteren Problemen mehr Geld für Hin- und Rückflüge ausgeben müssen, um diese später zu beheben, weil sie nicht wissen, wann das Verfahren abgeschlossen sein wird“, sagte Herr Kien.

Darüber hinaus gebe es laut Herrn Kien in der Praxis Fälle, in denen man beim Verkauf eines Hauses Geld leihen müsse, um den Kredit zurückzuzahlen und die Genehmigung für die Namensänderung zu erhalten. In Fällen, in denen der Käufer ebenfalls Geld von der Bank leiht, es aber nicht auszahlen kann, gerät der Verkäufer in ein „Dilemma“ und muss beim Hausverkauf Schulden aufnehmen.

Herr Pham Trong Phu, Direktor der Titanium Real Estate Management Company, erklärte, dass die Aussetzung der Verfahren zur Ausstellung und Änderung von Landnutzungszertifikaten und Landnutzungszwecken es den Menschen unmöglich mache, Handel zu treiben und zu kaufen und zu verkaufen, was zu Schwierigkeiten für Maklerunternehmen führe.

„Die Behörden müssen die Hindernisse für Immobilientransaktionen in Ho-Chi-Minh-Stadt schnell beseitigen oder einen vorübergehenden Mechanismus anwenden. Transaktionen sollten nicht ‚eingefroren‘ werden, wie es im letzten Monat der Fall war“, sagte Herr Phu.

Laut Herrn Tran Khanh Quang, Direktor der Viet An Hoa Real Estate Investment Company, erwarten die Unternehmen, dass die frühzeitige Anwendung der Gesetze im Zusammenhang mit dem Grundstückssektor Hindernisse für den Markt beseitigen und Immobilientransaktionen fördern wird. In der Realität sind jedoch Probleme aufgetreten, die zu weiteren Verzögerungen bei den Transaktionen führen.

„Jede Gemeinde setzt es anders um, und die Menschen und Unternehmen müssen die Konsequenzen tragen“, empörte sich Herr Quang.

Menschen erledigen Immobilienangelegenheiten im Bezirk Binh Thanh, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: H.HANH

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt hat sich bisher nicht geäußert.

Laut Rechtsanwalt Ngo Huynh Phuong Thao (TAT Law Firm) ist eine Anpassung der Grundstückspreisliste an den Marktwert notwendig, doch dürfen sich Menschen und Unternehmen nicht in Verfahrensschritten festfahren.

Während viele andere Gemeinden ihre Grundbucheinträge noch immer nach dem K-Koeffizienten und der alten Preisliste führen, „wartet“ Ho-Chi-Minh-Stadt darauf, eine angepasste Grundstückspreisliste herauszugeben.

„Das Warten auf die neue Preisliste erschwert den Menschen nicht nur die Abwicklung der Grundstückserwerbsverfahren, sondern beeinträchtigt auch die Geschäftstätigkeit erheblich und wirkt sich insbesondere negativ auf das Wirtschaftswachstum von Ho-Chi-Minh-Stadt aus“, sagte Frau Thao und schlug vor, die alte Grundstückspreisliste weiterhin anzuwenden, während auf die Veröffentlichung der neuen Grundstückspreisliste gewartet wird.

Der Delegierte der Nationalversammlung, Le Xuan Than, Vorsitzender der Anwaltsvereinigung der Provinz Khanh Hoa, sagte, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt als eine Agentur, die die Regierung bei der Ausarbeitung des Bodengesetzes 2024 unterstützt, der Regierung proaktiv Vorschläge unterbreiten oder eine nationale Konferenz organisieren sollte, um den Ministerien, Zweigstellen und Kommunen zuzuhören, wie sie über Probleme sprechen, um rechtzeitig Lösungen und Anleitungen zu erhalten.

Laut Herrn Than sieht das Bodengesetz von 2024 vor, dass die alte Bodenpreisliste bis zum 31. Dezember 2025 gilt. Daher wird das Volkskomitee der Provinz sie bei Bedarf an den lokalen Marktpreis anpassen.

Andernfalls bleibt der alte Bodenpreisspiegel weiterhin gültig und es wird ein neuer Bodenpreisspiegel erstellt, der ab dem 1. Januar 2026 gilt.

Daher ist es völlig normal, dass manche Gemeinden ihre Grundstückspreislisten nicht anpassen, andere hingegen schon.

„Das Gesetz schreibt den Gemeinden vor, dass sie, wenn Ho-Chi-Minh-Stadt der Ansicht ist, dass die alte Grundstückspreisliste zu niedrig ist und möglicherweise Verluste verursacht, schnell die Verfahren zur Herausgabe einer angepassten Grundstückspreisliste abschließen und so die Verfahren für die Menschen vereinfachen muss“, sagte Herr Than.

Rechtsanwalt Tran Duc Phuong (Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt) sagte außerdem, dass Ho-Chi-Minh-Stadt während der Wartezeit auf die Veröffentlichung der neuen Grundstückspreisanpassung die alte Preisliste anwenden müsse und die Steuerbehörde die Verwaltungsverfahren für die Bevölkerung klären müsse.

Darüber hinaus ermöglicht das neue Bodengesetz auch die Anwendung des alten Bodenpreisverzeichnisses bis zum 31. Dezember 2025. Wenn also das angepasste Bodenpreisverzeichnis nicht herausgegeben wurde, ist das alte Preisverzeichnis weiterhin gültig.

„Wenn die neue Preisliste nicht verfügbar ist, kann die alte Preisliste verwendet werden. Warum sollte man die Verwaltungsverfahren einstellen und die Menschen leiden lassen?

Angesichts der Tatsache, dass die Gemeinden ihre Anträge auf Stellungnahmen zurückgestellt haben, müssen die zuständigen Ministerien und Zweigstellen schnell ihre Stellungnahme abgeben und ihre Standpunkte bündeln, damit die Gemeinden die Vorschläge umsetzen können. „Die Menschen können nicht einfach abwarten, bis die Behörden eine solche Diskussion führen“, sagte Herr Phuong.

Die Steuerbehörde von Ho-Chi-Minh-Stadt empfiehlt erneut dringend

Menschen kommen, um Immobilienangelegenheiten in der Zweigstelle des Grundbuchamts des Bezirks Phu Nhuan in Ho-Chi-Minh-Stadt zu erledigen – Foto: TTD

Am 16. September forderte die Steuerbehörde von Ho-Chi-Minh-Stadt das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin dringend auf, ab dem 1. August 2024 eine Sitzung zur Klärung der Grundbuchaufzeichnungen einzuberufen.

Konkret schlug diese Behörde vor, dass die Stadt eine Sitzung organisiert, um die Anwendung von Rechtsdokumenten wie Bodenpreistabellen, Bodenpreisanpassungskoeffizienten, Prozentsätze für die Berechnung der Bodenmiete usw. zu klären und zu vereinheitlichen, damit die Steuerbehörden die finanziellen Verpflichtungen in Bezug auf Grundstücke umgehend berechnen können.

Nach Angaben der städtischen Steuerbehörde gilt für Grundbucheinträge, die zwischen dem 1. August 2024 und dem Datum der Entscheidung der Stadt zur Anpassung der Grundstückspreisliste erstellt wurden, die Entscheidung Nr. 02 des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt vom 16. Januar 2020 zur Verkündung von Vorschriften zu Grundstückspreislisten in der Region für den Zeitraum 2020–2024.

Statistiken der städtischen Steuerbehörde zeigen, dass diese Behörde zwischen dem 1. und 27. August insgesamt 8.808 Unterlagen erhielt. Davon betrafen 346 Unterlagen die Erhebung von Landnutzungsgebühren im Falle der Anerkennung von Landnutzungsrechten und 277 Unterlagen die Erhebung von Landnutzungsgebühren im Falle einer Änderung des Landnutzungszwecks.

Darüber hinaus gibt es 5.448 Einkommensteuerunterlagen aus Immobilienübertragungen und 2.737 Unterlagen in Fällen, in denen keine finanziellen Verpflichtungen entstehen. Die fehlende Herausgabe von Grundstückspreislisten hat jedoch zu einem enormen Engpass bei der Bearbeitung von grundstücksbezogenen Unterlagen geführt.

Laut Tuoi Tres Untersuchung liegen bei den Finanzämtern noch viele Grundbucheinträge vom 1. August 2024 vor. Einige Finanzämter haben noch 400 bis 500 Einträge. Der Leiter eines Finanzamts in einem zentralen Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt sagte, man müsse auf die Grundstückspreisliste warten, um die Steuerpflicht zu berechnen. Daher könne das Finanzamt den Bürgern nur Erklärungen geben und nichts weiter tun.

Einige Finanzämter gaben jedoch an, dass sie für Personen mit Übertragungs-, Erbschafts- und Schenkungsdokumenten, die von der Einkommensteuer und den Registrierungsgebühren befreit sind, flexible Lösungen gefunden haben. Bei steuerpflichtigen Dokumenten müssen die Personen weiterhin warten und können nichts anderes tun.

Herr NGUYEN VAN DINH (Vorsitzender der Vietnam Real Estate Brokers Association):

Viele Orte sind noch immer verwirrt

Obwohl die drei Gesetze seit über einem Monat in Kraft sind, scheint es immer noch eine Kluft zwischen den Behörden, die die Gesetze ausarbeiten, und den Kommunen, die sie umsetzen, zu geben. In einigen Kommunen haben die Vollstreckungsbeamten die Standpunkte der Behörden, die die Gesetze ausarbeiten, nicht „verstanden“. Daher kommt es zu Zögern und Verwirrung bei der Abwicklung von Grundstücksverfahren, insbesondere bei der Ausgabe von Grundstückspreislisten – der Grundlage für die Bestimmung der finanziellen Verpflichtungen für Grundstücke.

Obwohl die neuen Gesetze bereits seit über einem Monat in Kraft sind, suchen die meisten Gemeinden noch immer nach geeigneten Umsetzungslösungen und erlassen bereits entsprechende Vorschriften wie die Berechnung und Genehmigung von Grundstückspreislisten. Tatsächlich ist die Zahl der im Rahmen des neuen Gesetzes abgeschlossenen Projekte sehr gering, da die Gemeinden die entsprechenden Verfahren neu aufstellen müssen.

Außerordentlicher Professor, Dr. NGUYEN QUANG TUYEN (Leiter der Abteilung für Wirtschaftsrecht, Rechtsuniversität Hanoi):

Es braucht einen Mechanismus zum Schutz der Strafverfolgungsbehörden!

Um die Wirksamkeit der drei Gesetze zu erkennen, braucht es noch Zeit, bis sich Ministerien, Zweigstellen und Kommunen auf eine einheitliche Sichtweise zur Strafverfolgung einigen. So legt das Bodengesetz von 2024 beispielsweise fünf Grundsätze zur Bestimmung von Grundstückspreisen fest. Der erste besteht darin, die Grundstückspreise nach Marktprinzipien und nicht nach Marktpreisen zu bestimmen.

Viele Gemeinden sind sich darüber im Klaren, dass die Grundstücksbewertung auf Marktpreisen basiert. Daher ist die Umsetzung aufgrund der täglich schwankenden Marktpreise schwierig. Diese „Unklarheit“ hat es Spekulanten ermöglicht, die Grundstückspreise durch Auktionen leicht in die Höhe zu treiben und so zu Marktstörungen zu führen. Bei der Strafverfolgung müssen neben dem lokalen Marktprinzip auch die übrigen vier Prinzipien gemäß den gesetzlichen Verfahren angewendet werden.

Darüber hinaus bedarf es eines Mechanismus zum Schutz der Vollstreckungsbeamten in der aktuellen Situation. Gleichzeitig muss die Unabhängigkeit der Bewertungsstelle und der Entscheidungsstelle für Grundstückspreise gewährleistet sein. Die Bewertung von Grundstücken muss die Interessen von Landnutzern, Staat und Investoren im Einklang halten. Steigen die Grundstückspreise weiter, wird es sehr schwierig, die Flächeneffizienz zu steigern.

Quelle: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm