Eines der Ziele, die sich die Regierung gesetzt hat und die die Nationalversammlung erwartet, indem sie das Inkrafttreten des Landgesetzes von 2024 fünf Monate früher als geplant (ab dem 1. Januar 2025) zulässt, ist die Vereinfachung der Verfahren und die Behebung von Mängeln in Bezug auf Wohnraum und Land für Unternehmen und Bürger.
In einigen Regionen, insbesondere in Ho-Chi-Minh-Stadt, sind jedoch seit Inkrafttreten dieses Gesetzes viele Verfahren im Zusammenhang mit Grundstücken ins Stocken geraten.
Die Menschen sind extrem angespannt.
Nachdem Herr V., ein Einwohner von Vinh Loc A (Bezirk Binh Chanh, Ho-Chi-Minh-Stadt), Anfang August 2024 (als das Landgesetz 2024 in Kraft trat) den Landübertragungsvertrag unterzeichnet hatte, reichte er am 5. August die Registrierungsunterlagen beim Bezirksregistrierungsamt ein, und das Steuerberechnungsformular wurde am 14. August an die Steuerbehörde weitergeleitet.
Allerdings haben die Steuerbehörden auch nach mehr als einem Monat noch immer nicht die Steuermitteilung ausgestellt, die an das Grundbuchamt weitergeleitet werden soll, um den Registrierungsprozess abzuschließen und das Eigentum auf den Käufer zu übertragen.
Herr V. gab an, dass er dem Käufer bei Unterzeichnung des Übertragungsvertrags zugesichert habe, die Eigentumsverhältnisse innerhalb von 20 Tagen zu aktualisieren. Aufgrund der schleppenden Bearbeitung der Dokumente habe der Käufer erheblichen Druck auf ihn ausgeübt, das Problem zu lösen oder das Geld zurückzuerstatten.
„Seit einem Monat lese ich Nachrichten über Steuer- und Ressourcenbehörden, die sich hin und her streiten, Berichte einreichen und Meinungen zu Mängeln einholen. Das hat mich unruhig und ängstlich gemacht.“
„Die Verfahren für den Kauf, Verkauf und die Übertragung von Grundstücken müssen schnellstmöglich geklärt werden, stattdessen halten Ministerien und lokale Behörden eine Sitzung nach der anderen ab, während Menschen und Unternehmen so vieles verpassen und auf jede erdenkliche Weise Verluste erleiden“, sagte Herr V. verärgert.
Ähnlich erging es Herrn TQD, der am 8. August 2024 ein Haus im Bezirk Phu Nhuan erwarb, aber nachdem er die Registrierungs- und Übertragungsdokumente vor mehr als einem Monat eingereicht hatte, hat er immer noch keine Ergebnisse erhalten, was all seine Pläne durcheinanderbringt.
Konkret kaufte Herr D. das Haus für 14 Milliarden VND. Er plante, sich schnell 10 Milliarden VND von externen Quellen zu leihen, um den Betrag zu begleichen, und dann einen Kredit bei der Bank aufzunehmen, um den Rest zurückzuzahlen.
Obwohl der Kreditantrag unvollständig ist und die Bank die Bewertungs- und Genehmigungsverfahren abgeschlossen hat, kann sie die Gelder nicht auszahlen. Daher hat Herr D. Schwierigkeiten, die Zinsen für seinen Kredit zu begleichen, ohne zu wissen, wann er das Geld zurückbekommt.
„Die täglichen Zinssätze für Kredite von informellen Kreditgebern belaufen sich auf mehrere zehn Millionen Dong, während die Behörden nur langsam eine Lösung finden, sodass die Menschen die schwere Last tragen müssen“, sagte Herr D.
Aufgrund finanzieller Schwierigkeiten musste Frau PL (wohnhaft im 12. Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt) zwei Grundstücke im 12. Bezirk für 6 Milliarden VND verkaufen. Da beide Grundstücke mit Hypotheken belastet waren, musste sie sich über 4 Milliarden VND von Bekannten leihen, um die Löschung der Hypotheken zu erwirken.
Da der Käufer parallel dazu auch einen Bankkredit aufnahm, unterstützte Frau L. ihn bei den notwendigen Formalitäten. Die Bank stimmte der Auszahlung des Kredits zu, sobald die Grunderwerbsteuer bezahlt und die Registrierung abgeschlossen war.
Bei der Einreichung ihres Antrags beim Finanzamt wurde Frau L. darüber informiert, dass sie vorerst warten solle, bis die Grunderwerbsteuer nach der neuen Preisliste berechnet werde, da das städtische Volkskomitee in Kürze eine neue Grundstückspreisliste herausgeben werde.
Bis heute stockt jedoch der Prozess zur Berechnung der Grunderwerbsteuer, sodass sowohl Verkäufer als auch Käufer in einer Sackgasse stecken.
„Ich hatte Geldnot, deshalb habe ich das Grundstück verkauft. Ich hätte nicht gedacht, dass es jetzt, nach dem Verkauf, noch schwieriger wird. Ich hoffe nur, dass die Behörden die Grunderwerbsteuer bald berechnen, damit ich den Grundstücksverkauf abschließen kann“, sagte Frau L.
Immobilientransaktionen in Ho-Chi-Minh-Stadt verlaufen tendenziell langsam, da selbst nach Kauf und Verkauf die Verfahren zur Eigentumsübertragung und Grundbucheintragung oft nicht abgeschlossen sind. – Foto: QUANG DINH
Dies verschärft die Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt zusätzlich.
Herr Tran Duc Thuan (Direktor eines Immobilienmaklerbüros im 7. Bezirk) sagte unterdessen, dass allein sein Unternehmen fast 20 Immobilientransaktionen habe, die derzeit im Stadium der Steuerzahlung feststecken.
Laut Herrn Thuan wurden sämtliche Transaktionen vor und nach dem 1. August eingestellt, was dazu führte, dass abgeschlossene Transaktionen "eingefroren" wurden, während neue Transaktionen aufgrund von Schwierigkeiten ebenfalls gestoppt wurden, da die Menschen in diesem Zeitraum vom Kaufen und Verkaufen absahen.
„Wir dachten, das neue Gesetz würde den Markt öffnen und Transaktionen für die Menschen erleichtern, aber stattdessen hat es die Dinge für sie schwieriger gemacht.“
„Anfangs hieß es vom Finanzamt, die neue Grundstückspreisliste zur Berechnung der Grunderwerbsteuer würde innerhalb von ein bis zwei Wochen vorliegen. Doch nun warten wir schon über anderthalb Monate, und es hat sich nichts getan. Wir müssen jede Woche beim Finanzamt nachfragen, weil unsere Kunden uns ständig drängen“, berichtete Herr Thuan.
Herr Ta Trung Kien (ein Immobilienmakler in Ho-Chi-Minh-Stadt) sagte, dass es viele Fälle gebe, in denen der Verkäufer dringend Geld benötige und deshalb das Haus verkaufen müsse, die Verfahren aber letztendlich nicht abgeschlossen würden und der Käufer ebenfalls nicht in der Lage sei, einen Bankkredit zu erhalten und 100 % des Betrags an den Verkäufer zu zahlen.
In einigen Fällen verkaufen Kunden ihre Häuser, um die Kosten für einen Umzug ins Ausland zu decken. Die Flüge sind für den 15. September geplant, daher haben sie die Verkaufsverfahren Anfang August 2024 eingeleitet.
Die notariell beglaubigten Dokumente und die Einzahlung waren abgeschlossen, doch die Steuerberechnung verzögerte sich, sodass der Verkäufer nicht wusste, wie er weiter vorgehen sollte. Er war gezwungen, ab dem 15. September ins Ausland zu reisen, während die Steuerzahlung noch ausstand.
„Die Kunden akzeptieren, dass ihnen im Falle von später auftretenden Problemen zusätzliche Kosten für die An- und Abreise entstehen, um diese zu lösen, da sie nicht wissen, wie lange die Bearbeitung dauern wird“, sagte Herr Kien.
Laut Herrn Kien kommt es in der Realität vor, dass Menschen Kredite aufnehmen müssen, um bestehende Darlehen abzulösen und so die Eigentumsurkunde zu erhalten und den Eigentumsübergang abzuschließen. Wenn der Käufer ebenfalls einen Bankkredit aufnimmt, dieser aber nicht ausgezahlt werden kann, gerät der Verkäufer in ein Dilemma und bleibt beim Hausverkauf verschuldet.
Herr Pham Trong Phu, Direktor der Titanium Real Estate Management Company, kommentierte, dass der Stillstand bei den Verfahren zur Ausstellung und Erneuerung von Landnutzungszertifikaten und zur Änderung von Landnutzungszwecken die Menschen daran gehindert habe, Transaktionen durchzuführen, zu kaufen und zu verkaufen, und dass folglich auch Immobilienmaklerunternehmen mit Schwierigkeiten zu kämpfen hätten.
„Die Behörden müssen die Hindernisse für Immobilientransaktionen in Ho-Chi-Minh-Stadt schnell beseitigen oder vorübergehende Mechanismen anwenden; sie sollten nicht zulassen, dass Transaktionen wie bisher seit mehr als einem Monat ‚eingefroren‘ werden“, sagte Herr Phu.
Laut Herrn Tran Khanh Quang, Direktor der Viet An Hoa Real Estate Investment Company, erwarten Unternehmen, dass die frühzeitige Anwendung von Gesetzen im Zusammenhang mit Grundstücken Hindernisse auf dem Markt beseitigen und Immobilientransaktionen fördern wird. In der Realität sind jedoch Probleme aufgetreten, die Transaktionen weiter behindern.
„Jede Gemeinde setzt es auf eine andere Weise um, was dazu führt, dass Menschen und Unternehmen die Konsequenzen tragen müssen“, sagte Herr Quang verärgert.
Menschen bei der Abwicklung von Grundstücks- und Immobilienangelegenheiten im Bezirk Binh Thanh, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: H. Hanh
Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt hat sich noch nicht geäußert.
Laut Rechtsanwältin Ngo Huynh Phuong Thao (TAT Law Firm) ist eine Anpassung der Grundstückspreistabellen an die Marktwerte zwar notwendig, es sei jedoch inakzeptabel, Bürger und Unternehmen in bürokratischen Verfahren stecken zu lassen.
Bemerkenswert ist, dass Ho-Chi-Minh-Stadt, während viele andere Regionen noch immer Anträge auf Landnutzung auf der Grundlage des alten K-Koeffizienten und der alten Preisliste bearbeiten, auf die Veröffentlichung der angepassten Landpreisliste „wartet“.
„Das Warten auf die neue Grundstückspreisliste erschwert nicht nur die Abwicklung von Grundstücksangelegenheiten, sondern beeinträchtigt auch ernsthaft die Geschäftstätigkeit und insbesondere das wirtschaftliche Entwicklungstempo von Ho-Chi-Minh-Stadt“, sagte Frau Thao und schlug vor, die alte Grundstückspreisliste weiterhin anzuwenden, bis die neue veröffentlicht wird.
Der Abgeordnete der Nationalversammlung, Le Xuan Than, Vorsitzender der Anwaltskammer der Provinz Khanh Hoa, schlug vor, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt in seiner Rolle als die die Regierung bei der Ausarbeitung des Landgesetzes 2024 unterstützende Behörde proaktiv der Regierung Vorschläge unterbreiten oder eine nationale Konferenz organisieren sollte, um von Ministerien, Sektoren und lokalen Behörden Hindernisse zu erfahren, um Lösungen zu finden und rechtzeitig Hilfestellung zu leisten.
Laut Herrn Than sieht das Landgesetz von 2024 vor, dass die nach dem alten Gesetz festgelegte Grundstückspreisliste bis zum 31. Dezember 2025 Gültigkeit behält. Daher kann das Provinzvolkskomitee sie gegebenenfalls an die lokalen Marktpreise anpassen.
Andernfalls bleibt die alte Grundstückspreisliste weiterhin gültig, und eine neue Grundstückspreisliste wird für die Anwendung ab dem 1. Januar 2026 entwickelt.
Daher ist es völlig normal, dass einige Gemeinden ihre Grundstückspreislisten nicht anpassen, während andere dies tun.
„Das Gesetz hat die Aufgabe den lokalen Behörden übertragen. Wenn Ho-Chi-Minh-Stadt der Ansicht ist, dass die alte Grundstückspreisliste zu niedrig ist und Verluste verursachen könnte, muss sie die Verfahren zur Veröffentlichung einer überarbeiteten Grundstückspreisliste schnell abschließen und die Abläufe für die Bevölkerung vereinfachen“, sagte Herr Than.
Rechtsanwältin Tran Duc Phuong (Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt) argumentierte außerdem, dass Ho-Chi-Minh-Stadt, solange auf die Veröffentlichung der neuen Liste der angepassten Grundstückspreise gewartet werde, die alte Preisliste anwenden müsse und die Steuerbehörden die administrativen Verfahren für die Bevölkerung übernehmen müssten.
Darüber hinaus erlaubt das neue Bodengesetz die Anwendung der alten Bodenpreisliste bis zum 31. Dezember 2025. Daher bleibt die alte Preisliste bis zur Veröffentlichung der angepassten Bodenpreisliste in Kraft.
„Wenn die neue Preisliste noch nicht verfügbar ist, sollte die alte Preisliste angewendet werden. Warum sollte man die Bearbeitung von Verwaltungsverfahren verzögern und dadurch Verluste für die Bevölkerung verursachen?“
„Da die Kommunen die Bearbeitung von Anträgen aussetzen, um Stellungnahmen einzuholen, müssen die zuständigen Ministerien und Behörden schnellstmöglich einheitliche Stellungnahmen abgeben, damit die Kommunen fortfahren können. Die Menschen können nicht einfach abwarten, bis die Behörden ihre Ansichten austauschen“, sagte Herr Phuong.
Die Steuerbehörde von Ho-Chi-Minh-Stadt hat erneut einen dringenden Antrag eingereicht.
Menschen kommen zur Zweigstelle des Grundbuchamts im Bezirk Phu Nhuan in Ho-Chi-Minh-Stadt, um dort Grundstücks- und Immobilienangelegenheiten zu regeln – Foto: TTD
Am 16. September stellte das Steueramt von Ho-Chi-Minh-Stadt erneut einen dringenden Antrag an das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt, ab dem 1. August 2024 ein Treffen zur Lösung von Grundstücksfragen einzuberufen.
Konkret schlug diese Behörde vor, dass die Stadt ein Treffen organisiert, um die Anwendung von Rechtsdokumenten wie Grundstückspreistabellen, Grundstückspreisanpassungskoeffizienten, Prozentsätzen für die Berechnung von Grundstückspachtgebühren usw. endgültig zu klären und zu standardisieren, damit die Steuerbehörden die mit Grundstücken verbundenen finanziellen Verpflichtungen zeitnah berechnen können.
Nach Angaben des Steueramts von Ho-Chi-Minh-Stadt gelten für Grundstücksregistrierungsdokumente, die ab dem 1. August 2024 bis zum Datum der Entscheidung der Stadt über die Anpassung der Grundstückspreisliste ausgestellt wurden, die Bestimmungen über Grundstückspreislisten der Stadt für den Zeitraum 2020-2024.
Laut Statistiken des Steueramts von Ho-Chi-Minh-Stadt gingen vom 1. bis 27. August insgesamt 8.808 Anträge ein. Darunter befanden sich 346 Anträge auf Erhebung von Gebühren im Zusammenhang mit der Anerkennung von Nutzungsrechten und 277 Anträge auf Erhebung von Gebühren im Zusammenhang mit der Änderung der Nutzungsart von Grundstücken.
Darüber hinaus liegen 5.448 Einkommensteuererklärungen aus Immobilientransaktionen und 2.737 Erklärungen für Fälle ohne finanzielle Verpflichtungen vor. Das Fehlen einer veröffentlichten Grundstückspreisliste hat jedoch zu erheblichen Verzögerungen bei der Bearbeitung von Anträgen im Zusammenhang mit Grundstücken geführt.
Laut Recherchen der Zeitung Tuoi Tre haben die Finanzämter derzeit einen erheblichen Bearbeitungsstau bei Grundstücksdokumenten ab dem 1. August 2024. Einige Ämter bearbeiten 400 bis 500 Akten nicht. Der Leiter eines Finanzamts in einem zentralen Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte, man müsse die neue Grundstückspreisliste abwarten, bevor die Steuerzahlungen berechnet werden könnten. Daher könnten die Finanzbehörden den Bürgern die Situation nur erläutern und nichts weiter unternehmen.
Einige Finanzämter haben jedoch erklärt, dass sie bei Fällen von Übertragungen, Erbschaften und Schenkungen, die von der Einkommensteuer und den Registrierungsgebühren befreit sind, flexibel vorgehen. In steuerpflichtigen Fällen bleibt den Betroffenen nichts anderes übrig, als abzuwarten.
Herr NGUYEN VAN DINH (Vorsitzender des Verbandes vietnamesischer Immobilienmakler):
Viele Regionen haben noch immer mit Schwierigkeiten zu kämpfen.
Obwohl die drei Gesetze seit über einem Monat in Kraft sind, besteht weiterhin eine Diskrepanz zwischen den Behörden, die die Gesetze entworfen haben, und den Kommunen, die sie umsetzen. Beamte in einigen Kommunen haben die Sichtweisen der Gesetzgebungsbehörden noch nicht verstanden, was zu Unsicherheit und Verwirrung bei der Abwicklung von Grundstücksverfahren führt, insbesondere im Hinblick auf die Grundstückspreistabellen – die Grundlage für die Ermittlung der finanziellen Verpflichtungen im Zusammenhang mit Grundstücken.
Trotz der Verordnungen und Rundschreiben zur Umsetzung des Gesetzes gestaltet sich die Implementierung weiterhin sehr schwierig. Obwohl die neuen Gesetze bereits seit über einem Monat in Kraft sind, suchen die meisten Kommunen noch immer nach geeigneten Umsetzungslösungen und erlassen entsprechende Verordnungen, beispielsweise zur Grundstücksbewertung und zur Genehmigung von Grundstückspreisen. Tatsächlich konnten bisher nur wenige Projekte nach dem neuen Gesetz realisiert werden, da die Kommunen ihre Verfahren zur Bearbeitung der entsprechenden Angelegenheiten neu gestalten müssen.
Assoc. Prof. Dr. Nguyen Quang Tuyen (Leiter des Fachbereichs Wirtschaftsrecht, Hanoi Law University):
Wir brauchen einen Mechanismus zum Schutz von Polizeibeamten!
Um die Wirksamkeit der drei Gesetze eindeutig zu beurteilen, benötigen Ministerien, Sektoren und Kommunen mehr Zeit, um einen Konsens über deren Umsetzung zu erzielen. Beispielsweise legt das Bodengesetz von 2024 fünf Grundsätze für die Festlegung von Bodenpreisen fest; der erste besagt, dass Bodenpreise nach Marktprinzipien und nicht nach Marktpreisen bestimmt werden sollen.
Viele Kommunen orientieren sich bei der Grundstücksbewertung an Marktpreisen, was die Umsetzung aufgrund der täglichen Preisschwankungen erschwert. Diese mangelnde Transparenz begünstigt Spekulationen, treibt die Grundstückspreise durch Auktionen in die Höhe und destabilisiert den Markt. Bei der Rechtsdurchsetzung müssen neben dem lokalen Marktprinzip die übrigen vier Grundsätze gemäß den geltenden rechtlichen Verfahren angewendet werden.
Darüber hinaus bedarf es eines Mechanismus zum Schutz der Vollzugsbeamten im aktuellen Kontext. Gleichzeitig muss die Unabhängigkeit der Bodenbewertungsorganisationen und der für die Festlegung von Bodenpreisen zuständigen Behörden gewährleistet sein. Die Bodenbewertung muss einen Interessenausgleich zwischen Bodennutzern, Staat und Investoren sicherstellen. Eine bloße Erhöhung der Bodenpreise erschwert eine optimale Bodennutzung erheblich.
Quelle: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm
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