Eines der Ziele, die sich die Regierung gesetzt hatte, und die Erwartungen der Nationalversammlung, als sie das Landgesetz von 2024 fünf Monate früher (ab dem 1. Januar 2025) in Kraft treten ließ, war die Vereinfachung der Verfahren und die Lösung von Problemen im Zusammenhang mit Wohnraum und Land für Unternehmen und Privatpersonen.
In einigen Regionen, insbesondere in Ho-Chi-Minh-Stadt, wurden jedoch seit Inkrafttreten dieses Gesetzes viele Landverfahren „eingefroren“.
Die Leute sitzen in Flammen.
Mit der Unterzeichnung des Grundstücksübertragungsvertrags ab Anfang August 2024 (dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des Landgesetzes 2024) reichte Herr V., wohnhaft in Vinh Loc A (Binh Chanh, Ho-Chi-Minh-Stadt), am 5. August die Registrierungsunterlagen beim Bezirksregistrierungsamt ein, und das Formular zur Steuerberechnung wurde am 14. August an die Steuerbehörde weitergeleitet.
Allerdings hat die Steuerbehörde nach mehr als einem Monat noch immer keine Steuermitteilung an das Registeramt gesendet, um das Registrierungsverfahren zur Namensübertragung auf den Käufer abzuschließen.
Herr V. erklärte, er habe dem Käufer bei Unterzeichnung des Übertragungsvertrags zugesichert, die Namensänderung innerhalb von 20 Tagen vorzunehmen. Da die Bearbeitung des Antrags schleppend verlief, habe der Käufer ihn stark unter Druck gesetzt, das Problem zu lösen oder das Geld zurückzuerstatten.
„Im letzten Monat, in dem ich Nachrichtenberichte gelesen und gesehen habe, wie Steuer- und Ressourcenbehörden hin und her diskutieren, Berichte erstellen und um Meinungen zu Unzulänglichkeiten bitten, bin ich so ungeduldig geworden, dass ich nicht stillsitzen kann.“
„Die Verfahren für Kauf, Verkauf und Übertragung müssen schnellstmöglich geklärt werden, aber anstatt darauf zu warten, dass Ministerien und lokale Behörden eine Sitzung nach der anderen abhalten, verpassen die Menschen und Unternehmen so vieles und erleiden allerlei Verluste“, sagte Herr V. empört.
Ähnlich erging es Herrn TQĐ., der am 8. August 2024 ein Haus im Bezirk Phu Nhuan kaufte, aber mehr als einen Monat nach Einreichung des Antrags auf Eigentumsübertragung hat er immer noch kein Ergebnis erhalten, was dazu führt, dass sich all seine Pläne verzögern.
Konkret kaufte Herr D. das Haus für 14 Milliarden VND. Er plante, sich schnell 10 Milliarden VND von außen zu leihen, um den Betrag zu begleichen, und anschließend einen Kredit bei der Bank aufzunehmen, um ihn zurückzuzahlen.
Die Akte ist noch nicht vollständig, obwohl die Bank die Bewertung und das Kreditverfahren abgeschlossen hat, kann aber nicht auszahlen, sodass Herr D. Schwierigkeiten hat, die Zinsen für das Darlehen von außen zu tragen, ohne zu wissen, wann es zurückgezahlt wird.
„Die Zinssätze für Auslandskredite belaufen sich auf zig Millionen pro Tag, und während die Behörden nur langsam entscheiden, wie das Problem gelöst werden soll, müssen die Menschen die schwere Last tragen“, sagte Herr D.
Frau PL (wohnhaft im 12. Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt) musste aufgrund von Geldmangel zwei Grundstücke im 12. Bezirk für 6 Milliarden VND verkaufen. Da beide Grundstücke mit Hypotheken belastet waren, musste sie sich über 4 Milliarden VND von Bekannten leihen, um die Löschung der Hypotheken zu erwirken.
Da der Hauskäufer auch einen Kredit bei der Bank aufgenommen hatte, unterstützte Frau L. ihn bei den Formalitäten. Die Bank sagte zu, den Kredit auszuzahlen, sobald die Grunderwerbsteuer bezahlt und die Namensänderung eingetragen war.
Bei der Einreichung des Antrags beim Finanzamt wurde Frau L. mitgeteilt, dass das städtische Volkskomitee in Kürze eine neue Grundstückspreisliste herausgeben werde, weshalb sie vorerst warten solle, bis die Grunderwerbsteuer anhand der neuen Grundstückspreisliste berechnet werde.
Bislang hängen die Dateien zur Berechnung der Grunderwerbsteuer jedoch immer noch fest, was dazu führt, dass sowohl Verkäufer als auch Käufer in einer Sackgasse stecken.
„Ich habe das Grundstück verkauft, weil ich knapp bei Kasse war. Ich hatte nicht erwartet, dass es nach dem Verkauf noch schwieriger werden würde. Ich hoffe nur, dass die Behörden die Grunderwerbsteuer schnell berechnen, damit ich die Verkaufsformalitäten abschließen kann“, sagte Frau L.
Immobilientransaktionen in Ho-Chi-Minh-Stadt stagnieren häufig, da nach dem Kauf und Verkauf die Verfahren zur Eigentumsübertragung und Eintragung der Immobilie oft nicht abgeschlossen werden können. – Foto: QUANG DINH
Weitere Schwierigkeiten für den Immobilienmarkt
Herr Tran Duc Thuan (Direktor eines Immobilienhandelsbüros im 7. Bezirk) sagte unterdessen, dass allein in seinem Unternehmen fast 20 Immobilienkauf- und -verkaufsvorgänge anhängig seien, die sich noch in der Phase der Steuerzahlung befänden.
Laut Herrn Thuan wurden alle Aufzeichnungen vor und nach dem 1. August ausgesetzt, was dazu führte, dass abgeschlossene Transaktionen "eingefroren" wurden und neue Transaktionen schwierig waren, sodass die Menschen in diesem Zeitraum auch den Kauf und Verkauf einstellten.
„Ich dachte, das neue Gesetz würde den Markt öffnen und den Handel für die Menschen erleichtern, aber stattdessen macht es die Dinge für die Menschen schwieriger.“
„Anfangs hieß es vom Finanzamt, die neue Grundstückspreisliste als Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer würde in ein bis zwei Wochen vorliegen. Doch nun warten wir seit über anderthalb Monaten vergeblich. Jede Woche müssen wir beim Finanzamt nachfragen, weil unsere Kunden uns immer wieder drängen“, sagte Herr Thuan.
Herr Ta Trung Kien (Immobilienmakler in Ho-Chi-Minh-Stadt) sagte, dass es viele Fälle gebe, in denen der Verkäufer dringend Geld benötige und deshalb das Haus verkaufen müsse, aber am Ende könne das Verfahren nicht abgeschlossen werden, da der Käufer keinen Kredit von der Bank aufnehmen und dem Verkäufer 100 % des Betrags zahlen könne.
Es gibt einen Fall, in dem ein Kunde sein Haus verkaufte, um die Kosten für seinen Umzug ins Ausland zu decken. Der Flug war für den 15. September geplant, daher wurden die Verkaufsformalitäten Anfang August 2024 abgeschlossen.
Die notariell beglaubigten Dokumente und die Einzahlung waren abgeschlossen, doch die Steuerberechnung stockte, sodass der Verkäufer ratlos war. Er sah sich gezwungen, ab dem 15. September ins Ausland zu fliegen, während die Steuerzahlung weiterhin ausblieb.
„Die Kunden akzeptieren, dass sie im Falle von späteren Problemen mehr Geld für Hin- und Rückflüge ausgeben müssen, um diese später zu beheben, da sie nicht wissen, wann das Verfahren abgeschlossen sein wird“, sagte Herr Kien.
Darüber hinaus gibt es laut Herrn Kien tatsächlich Fälle, in denen man beim Hausverkauf einen Kredit aufnehmen muss, um den bestehenden Kredit für die Namensänderung (das sogenannte Rote Buch) abzulösen. Wenn der Käufer ebenfalls einen Kredit aufnimmt, diesen aber nicht zurückzahlen kann, gerät der Verkäufer in ein Dilemma und muss beim Hausverkauf Schulden aufnehmen.
Herr Pham Trong Phu, Direktor der Titanium Real Estate Management Company, kommentierte, dass die Aussetzung der Verfahren zur Ausstellung und Änderung von Landnutzungszertifikaten und Landnutzungszwecken es den Menschen unmöglich mache, Handel zu treiben und zu kaufen und zu verkaufen, was zu Schwierigkeiten für Maklergeschäfte führe.
„Die Behörden müssen die Hindernisse für Immobilientransaktionen in Ho-Chi-Minh-Stadt schnell beseitigen oder einen Übergangsmechanismus anwenden. Transaktionen sollten nicht wie im letzten Monat „eingefroren“ werden“, sagte Herr Phu.
Laut Herrn Tran Khanh Quang, Direktor der Viet An Hoa Real Estate Investment Company, erwarten Unternehmen, dass die frühzeitige Anwendung von Gesetzen im Zusammenhang mit dem Grundstückssektor Hindernisse für den Markt beseitigen und Immobilientransaktionen fördern wird, doch in der Realität sind Probleme aufgetreten, die zu weiteren Verzögerungen bei den Transaktionen führen.
„Jede Gemeinde setzt es auf eine andere Weise um, was dazu führt, dass Menschen und Unternehmen unter den Folgen leiden“, sagte Herr Quang empört.
Personen bei Immobiliengeschäften im Bezirk Binh Thanh, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: H.HANH
Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt hat sich noch nicht geäußert.
Laut Rechtsanwältin Ngo Huynh Phuong Thao (TAT Law Firm) ist eine Anpassung der Grundstückspreisliste an den Marktwert notwendig, aber Menschen und Unternehmen dürfen nicht in Verfahrensschritten stecken bleiben.
Bemerkenswert ist, dass Ho-Chi-Minh-Stadt, während viele andere Regionen die Grundbucheinträge noch nach dem K-Koeffizienten und der alten Preisliste führen, noch auf die Veröffentlichung einer angepassten Grundstückspreisliste wartet.
„Das Warten auf die neue Preisliste erschwert nicht nur die Abwicklung von Grundstücksangelegenheiten, sondern beeinträchtigt auch ernsthaft die Geschäftstätigkeit und wirkt sich insbesondere negativ auf das Wirtschaftswachstum von Ho-Chi-Minh-Stadt aus“, sagte Frau Thao und schlug vor, die alte Grundstückspreisliste weiterhin anzuwenden, bis die neue veröffentlicht wird.
Der Abgeordnete der Nationalversammlung, Le Xuan Than, Vorsitzender der Anwaltskammer der Provinz Khanh Hoa, sagte, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt als Behörde, die die Regierung bei der Ausarbeitung des Landgesetzes 2024 unterstützt, proaktiv Vorschläge an die Regierung richten oder eine nationale Konferenz organisieren sollte, um den Ministerien, Zweigstellen und lokalen Behörden zuzuhören, wie sie über Probleme sprechen, um rechtzeitig Lösungen und Anleitungen zu erhalten.
Laut Herrn Than sieht das Landgesetz von 2024 vor, dass die alte Grundstückspreisliste bis zum 31. Dezember 2025 Gültigkeit behält. Daher wird das Provinzvolkskomitee sie gegebenenfalls an die lokalen Marktpreise anpassen.
Andernfalls bleibt die alte Grundstückspreisliste weiterhin gültig und eine neue Grundstückspreisliste wird ab dem 1. Januar 2026 erstellt.
Daher ist es völlig normal, dass einige Orte ihre Grundstückspreislisten nicht anpassen, während andere sie anpassen.
„Das Gesetz sieht vor, dass die Kommunen, wenn Ho-Chi-Minh-Stadt der Ansicht ist, dass die alte Grundstückspreisliste zu niedrig ist und dadurch möglicherweise Verluste entstehen, die Verfahren zur Veröffentlichung einer angepassten Grundstückspreisliste schnell abschließen müssen, um die Verfahren für die Bevölkerung zu vereinfachen“, sagte Herr Than.
Rechtsanwältin Tran Duc Phuong (Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt) sagte außerdem, dass Ho-Chi-Minh-Stadt, während sie auf die Veröffentlichung der neuen Grundstückspreisanpassung wartet, die alte Preisliste anwenden und die Steuerbehörde die Verwaltungsverfahren für die Bevölkerung abschließen müsse.
Darüber hinaus erlaubt das neue Landgesetz die Anwendung der alten Grundstückspreisliste bis zum 31. Dezember 2025. Solange die angepasste Grundstückspreisliste nicht veröffentlicht wurde, bleibt die alte Preisliste also weiterhin gültig.
„Wenn die neue Preisliste nicht verfügbar ist, darf die alte Preisliste angewendet werden. Warum sollte man die administrativen Abläufe verzögern und die Menschen darunter leiden lassen?“
Angesichts der Tatsache, dass die Kommunen ihre Anträge auf Stellungnahmen eingestellt haben, müssen die zuständigen Ministerien und Behörden dringend ihre Stellungnahmen abgeben und ihre Standpunkte abstimmen, damit die Kommunen die Maßnahmen umsetzen können. „Die Menschen können nicht einfach abwarten, bis die Behörden das so diskutieren“, sagte Herr Phuong.
Die Steuerbehörde von Ho-Chi-Minh-Stadt empfiehlt dringend erneut
Menschen kommen zur Zweigstelle des Grundbuchamts im Bezirk Phu Nhuan in Ho-Chi-Minh-Stadt, um Immobilienangelegenheiten zu erledigen – Foto: TTD
Am 16. September forderte die Steuerbehörde von Ho-Chi-Minh-Stadt das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt erneut dringend auf, ein Treffen zur Klärung der Grundbuchangelegenheiten ab dem 1. August 2024 zu organisieren.
Konkret schlug diese Behörde vor, dass die Stadt ein Treffen organisiert, um die Anwendung von Rechtsdokumenten wie Grundstückspreistabellen, Grundstückspreisanpassungskoeffizienten, Grundstücksmietberechnungsprozentsätzen usw. zu klären und zu vereinheitlichen, damit die Steuerbehörden die finanziellen Verpflichtungen für Grundstücke zeitnah berechnen können.
Laut städtischem Steueramt gelten für Grundstücksregistrierungen, die im Zeitraum vom 1. August 2024 bis zum Datum der Entscheidung der Stadt über die Anpassung der Grundstückspreisliste entstanden sind, die Bestimmungen gemäß Beschluss Nr. 02 vom 16. Januar 2020 des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt über die Verkündung von Vorschriften für Grundstückspreislisten in dem Gebiet für den Zeitraum 2020 - 2024.
Statistiken des städtischen Steueramts zeigen, dass die Behörde vom 1. bis 27. August insgesamt 8.808 Datensätze erhalten hat. Davon betrafen 346 Datensätze die Erhebung von Gebühren für die Landnutzung im Zusammenhang mit der Anerkennung von Nutzungsrechten und 277 Datensätze die Erhebung von Gebühren im Zusammenhang mit der Änderung der Landnutzungszwecke.
Darüber hinaus liegen 5.448 Einkommensteuererklärungen aus Immobilientransaktionen und 2.737 Erklärungen in Fällen ohne finanzielle Verpflichtungen vor. Die fehlende Veröffentlichung von Grundstückspreislisten führt jedoch zu erheblichen Verzögerungen bei der Bearbeitung grundstücksbezogener Daten.
Laut Recherchen von Tuoi Tre befinden sich in den Finanzämtern noch zahlreiche Grundbucheinträge vom 1. August 2024. Manche Ämter haben 400 bis 500 solcher Einträge. Der Leiter eines Finanzamts in einem zentralen Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte, man müsse die Veröffentlichung der Grundstückspreisliste abwarten, um die Steuerlast berechnen zu können. Daher könne das Finanzamt den Bürgern nur Auskunft geben und nichts weiter tun.
Einige Finanzämter gaben jedoch an, flexible Lösungen für Personen mit Übertragungs-, Erbschafts- und Schenkungsdokumenten gefunden zu haben, die von der Einkommensteuer und den Registrierungsgebühren befreit sind. Bei steuerpflichtigen Dokumenten bleibt den Betroffenen weiterhin Zeit zum Abwarten; sie können nichts weiter unternehmen.
Herr NGUYEN VAN DINH (Vorsitzender des Verbandes vietnamesischer Immobilienmakler):
Viele Orte sind immer noch verwirrt.
Obwohl die drei Gesetze seit über einem Monat in Kraft sind, besteht offenbar weiterhin eine Kluft zwischen den für die Gesetzeserstellung zuständigen Behörden und den für die Umsetzung zuständigen Kommunen. Vollzugsbeamte in einigen Kommunen haben die Sichtweisen der zuständigen Behörden nicht verstanden, was zu Unsicherheit und Verwirrung bei der Abwicklung von Grundstücksverfahren führt, insbesondere bei der Erstellung von Grundstückspreislisten – der Grundlage für die Ermittlung der finanziellen Verpflichtungen im Zusammenhang mit Grundstücken.
Obwohl die Verordnungen und Rundschreiben die Umsetzung des Gesetzes leiten, gestaltet sich diese weiterhin sehr schwierig. Obwohl die neuen Gesetze bereits seit über einem Monat in Kraft sind, suchen die meisten Kommunen noch immer nach geeigneten Umsetzungslösungen und erlassen sogar entsprechende Vorschriften, beispielsweise zur Berechnung von Grundstückspreisen und zur Genehmigung von Grundstückspreislisten. Tatsächlich ist die Anzahl der Projekte, die nach dem neuen Gesetz abgeschlossen wurden, sehr gering, da die Kommunen die Prozesse zur Abwicklung der entsprechenden Verfahren neu gestalten müssen.
Außerordentlicher Professor, Dr. NGUYEN QUANG TUYEN (Leiter des Fachbereichs Wirtschaftsrecht, Hanoi Law University):
Wir brauchen einen Mechanismus zum Schutz der Strafverfolgungsbehörden!
Um die Wirksamkeit der drei Gesetze vollständig zu erfassen, benötigt es noch Zeit, bis Ministerien, Behörden und Kommunen ihre Ansichten zur Rechtsdurchsetzung vereinheitlichen. Beispielsweise legt das Bodengesetz von 2024 fünf Grundsätze für die Festlegung von Bodenpreisen fest, wobei der erste Grundsatz besagt, dass Bodenpreise nach Marktprinzipien und nicht nach Marktpreisen ermittelt werden sollen.
Viele Kommunen gehen davon aus, dass die Grundstücksbewertung auf Marktpreisen basiert, was die Umsetzung aufgrund der täglichen Preisschwankungen erschwert. Diese „Unklarheit“ hat Spekulanten ermöglicht, die Grundstückspreise durch Auktionen leicht in die Höhe zu treiben und so den Markt zu verunsichern. Bei der Rechtsdurchsetzung müssen neben dem lokalen Marktprinzip die übrigen vier Grundsätze gemäß den geltenden Gesetzen angewendet werden.
Darüber hinaus bedarf es eines Mechanismus zum Schutz der Vollzugsbeamten im aktuellen Kontext. Gleichzeitig muss die Unabhängigkeit der Bodenbewertungsorganisation und der für die Festlegung der Bodenpreise zuständigen Behörde gewährleistet sein. Die Bodenbewertung muss die Interessen von Bodennutzern, Staat und Investoren in Einklang bringen. Steigen die Bodenpreise weiter an, wird es sehr schwierig sein, die Bodeneffizienz zu steigern.
Quelle: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm
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