Bedenken hinsichtlich der neuen Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt

Die Menschen sind besorgt

Es wird erwartet, dass Ho-Chi-Minh-Stadt ab dem 1. August eine neue Grundstückspreisliste veröffentlicht, die je nach Lage eine Erhöhung um das Fünf- bis Zwanzig- bis Dreißigfache gegenüber der aktuellen Liste vorsieht. Besonders stark betroffen sind die Randbezirke wie Can Gio, Cu Chi, Hoc Mon und Nha Be.

Geschätzte Grundstückspreisliste für einige Straßen im Bezirk 1.

Frau Nguyen Thi Huyen (Bezirk Binh Thanh) war überrascht von der Nachricht, dass Ho-Chi-Minh-Stadt einen Entwurf für eine neue Grundstückspreisliste hat, die Anfang August in Kraft treten soll. Sie erfuhr erst vor wenigen Tagen von Freunden davon. Frau Huyen und eine Freundin haben in Cu Chi ein Grundstück gekauft, das teils als Wohnbauland, teils als Ackerland für Dauerkulturen genutzt wird. Ihre Familie plant, weiteres Wohnland hinzuzufügen und die Eigentumsrechte anschließend zu trennen.

Angesichts des plötzlichen, drastischen Anstiegs der Grundstückspreise in Cu Chi ist Frau Huyen besorgt, da sie keine finanzielle Absicherung hat. Berechnet man die Preise nach dem neuen System, könnte sie mehrere hundert Millionen VND verlieren, um ein Baugrundstück zu erwerben.

Wie Frau Huyen ist auch Frau Tran Thi Anh (Bezirk Hoc Mon) besorgt, dass die neue Grundstückspreisliste im Vergleich zu den aktuellen Preisen um ein Vielfaches gestiegen ist. Ihre Familie lebt auf dem Land ihrer Vorfahren, hat die Nutzungsart des Grundstücks nicht geändert und das Grundstück nicht geteilt. Lange Zeit lebten sie und ihr Mann bei ihren Eltern, da sie nicht genügend Geld hatten, um die notwendigen Schritte zur Aufteilung des Grundbuchs und zur Erstellung eines Grundbuchauszugs abzuschließen und die Nutzungsart des Grundstücks nicht zu ändern. Sollte die Stadt die neuen Grundstückspreise plötzlich anwenden, befürchtet Frau Anh, dass ihre Familie Schwierigkeiten haben wird, die Finanzen zu regeln und das Grundbuch aufzuteilen.

Darüber hinaus möchte Frau Anh die Anwendung der neuen Grundstückspreisliste noch eine Weile hinauszögern, damit sich die Menschen daran gewöhnen und geeignete Optionen berechnen können.

Frau Anh und Frau Huyen sind direkt von der neuen Grundstückspreisliste betroffen. Laut dem Amt für natürliche Ressourcen und Umwelt (TN&MT) von Ho-Chi-Minh-Stadt betrifft die neue Preisliste zwölf Personengruppen. Am wenigsten betroffen sind Umsiedlungsfälle. Die angepasste Preisliste gewährleistet die Angleichung der Grundstückspreise an die Marktpreise.

Die verbleibenden elf Gruppen werden direkt betroffen sein. Am stärksten betroffen sind dabei Haushalte und Einzelpersonen, deren Landnutzungsrechte anerkannt sind und deren Landnutzungszwecke geändert werden.

Die Grundstückspreise an vielen Straßen im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt haben sich im Vergleich zur aktuellen Preisliste um etwa das Fünffache erhöht (Illustration: Hai Long).

Das Ministerium ist jedoch der Ansicht, dass für Grundstücke, deren Nutzung vor dem 15. Oktober 1993 stabil war, keine Nutzungsgebühren anfallen. Überschreitet die Grundstücksfläche die zulässige Grenze, wird die Grundstückspreisliste von 2005 angewendet.

Die übrigen Fälle der Landnutzung werden unter Berücksichtigung von Ursprung und Zeitpunkt der Landnutzung geprüft, um angemessene Gebührensätze festzulegen. Im Entwurf der Verordnung zur Erhebung von Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen, die die Regierung in Kürze veröffentlichen wird, liegt der Gebührensatz je nach Nutzungsdauer zwischen 10 % und 50 % des voraussichtlichen angepassten Grundstückspreises. Darüber hinaus sind Landnutzer aus sozial benachteiligten Familien, verdiente Personen und bedürftige Haushalte gemäß den Regierungsbestimmungen von den Landnutzungsgebühren befreit.

Werden die neuen Grundstückspreislisten die Immobilienpreise erhöhen?

Herr Vo Hong Thang, Direktor für Beratungsdienstleistungen und Projektentwicklung der DKRA Group, erklärte, dass die im Entwurf der Grundstückspreisliste aufgeführten Preise im Vergleich zum festgelegten Preisrahmen um das 5- bis 30-Fache gestiegen seien, der aktuelle Preis aber bei etwa 70 % des Marktpreises liege. Viele glaubten fälschlicherweise, die Grundstückspreisliste stelle die Steuer dar, die bei der Umwandlung von Grundstücken in Wohnbauland zu entrichten sei.

„Die Steuer wird einen Anpassungskoeffizienten und eine Steuerberechnungsmethode haben, daher müssen wir weitere Erlasse und Rundschreiben von staatlichen Verwaltungsbehörden abwarten, um die Kosten für die Änderung der Landnutzungszwecke genau zu berechnen“, sagte Herr Thang.

Insgesamt stellte Herr Thang fest, dass die neue Grundstückspreisliste zwei Gruppen betrifft. Für die Bevölkerung wirkt sich die neue Grundstückspreisliste zwar auf die Grundsteuer aus, erhöht diese jedoch je nach Gebiet nur um das 0,5- bis 1-Fache.

Für Unternehmen verteuert die neue Grundstückspreisliste die Räumung und Entschädigungszahlungen, da sie sich dem Marktpreis annähert. Die Kosten für die Grundstücksnutzung steigen, und damit auch die Steuern und Gebühren. Diese Faktoren beeinflussen den Verkaufspreis von Immobilien, der zukünftig weiter steigen wird.

Positiv sei jedoch, dass die neue Grundstückspreisliste die Wirksamkeit des in Kürze in Kraft tretenden Grundstücksgesetzes von 2024 belege. Dieses trage dazu bei, die Umsetzungsdauer von Bauvorhaben zu verkürzen und rechtliche Probleme zu lösen. Insbesondere bei Entschädigungs- und Räumungsfragen werde es für Unternehmen einfacher, mit potenziellen Käufern zu verhandeln.

Zweitens ist die Berechnung der Grundstücksnutzungsgebühren geklärt. Selbst bei einer Erhöhung der Grundstücksnutzungsgebühren verkürzt sich die Zeit für die rechtliche Umsetzung von Projekten, und Unternehmen sparen finanzielle Kosten.

Herr Thang erwartet, dass die drei demnächst in Kraft tretenden Gesetze den rechtlichen Rahmen für Projekte klären und die Genehmigungsdauer verkürzen werden, sodass Unternehmen Finanz- und Verwaltungskosten sparen können. Diese Einsparungen werden die Gebühren für die Landnutzung ausgleichen und somit den Anstieg der Immobilienpreise dämpfen.

Er wertete die Anwendung der neuen Grundstückspreisliste ab dem 1. August zudem als Versuch der staatlichen Verwaltungsbehörde, immobilienbezogene Gesetze zügig umzusetzen. Diese Beschleunigung soll die Markterholung beschleunigen. Selbstverständlich werden die von der staatlichen Behörde veröffentlichten Entwürfe, Rundschreiben und Richtlinien unterschiedliche Reaktionen am Markt hervorrufen.

Er ist überzeugt, dass die staatliche Behörde die notwendigen Anpassungen vornehmen wird, um die praktische Anwendung zu erleichtern. Mehrdimensionales Feedback ist erforderlich, um das Interesse der Marktteilnehmer zu verdeutlichen.

Experten sagen, dass die Immobilienpreise steigen werden, wenn die Grundstückspreise steigen (Illustration: Trinh Nguyen).

Auf einer kürzlich abgehaltenen Pressekonferenz erläuterte der Leiter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt die sofortige Anwendung der neuen Grundstückspreisliste ab dem 1. August.

Herr Nguyen Toan Thang, Direktor der Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte, dass das demnächst in Kraft tretende Landgesetz 2024 festlegt, dass die vom Provinzvolkskomitee gemäß dem alten Gesetz herausgegebene Grundstückspreisliste bis Ende 2025 weiterhin Gültigkeit behält. Gegebenenfalls wird das Provinzvolkskomitee die Grundstückspreisliste an die tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort anpassen.

Aufgrund dieser Verordnung ist das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt der Ansicht, dass die Grundstückspreisliste von 2020 nicht mehr angemessen ist. Darüber hinaus ist es notwendig, die Preise für Umsiedlungsgrundstücke gemäß dem neuen Grundstücksgesetz festzulegen.

Anfang Juli beauftragte das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt daher das Amt für natürliche Ressourcen und Umwelt mit der Leitung und Koordination der Erstellung eines Entwurfs zur Anpassung der Grundstückspreisliste in Zusammenarbeit mit anderen Ämtern, Zweigstellen und lokalen Behörden. Die neue Grundstückspreisliste wird keinen Anpassungsfaktor mehr enthalten, sondern nur noch einen einheitlichen Preisrahmen aufweisen und die Preise für Umsiedlungsgrundstücke gemäß dem neuen Grundstücksgesetz umfassen.

Auf die Frage, ob die Erhöhung der Grundstückspreisliste zu steigenden Immobilienpreisen führen werde, erklärte Herr Nguyen Toan Thang, diese Information sei nicht korrekt. Laut Herrn Thang basiere die Erstellung der Grundstückspreisliste auf Marktdaten und einer festgelegten Grundstückspreisbasis. Die Daten stammten über die Jahre vom Finanzamt und dem Grundbuchamt der Stadt Ho-Chi-Minh-Stadt.

Diese Entwurfspreisliste ist eine Aktualisierung der tatsächlichen Transaktionsdaten. Das Amt für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt hat sie angepasst und wird die Immobilienpreise nicht erhöhen; im Gegenteil, der Preis spiegelt den aktuellen Marktpreis in der Stadt wider. Darüber hinaus teilte das Amt mit, dass der dem Volkskomitee der Stadt vorgelegte Grundstückspreis etwa 70 % des aktuellen Marktpreises beträgt.

Ein Vertreter der Abteilung für Bodenökonomie (Amt für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt) fügte hinzu, dass die neue Grundstückspreisliste die Projektkosten nicht beeinflusst und somit auch nicht zu einer Erhöhung der Immobilienpreise führt. Darüber hinaus unterliegen Immobilienpreise dem Gesetz von Angebot und Nachfrage und werden nicht durch diese Grundstückspreisliste beeinflusst.

Für Fälle, in denen Personen ihre Anträge auf Landerwerb vor dem 1. August dieses Jahres eingereicht haben, erklärte ein Vertreter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt, dass die Behörde die zum Zeitpunkt des Eingangs der vollständigen Unterlagen gültige Preisliste für Landerwerb anwenden werde.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ban-khoan-voi-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-20240801062107160.htm