Besorgt über die neue Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt

Die Menschen sind besorgt

Es wird erwartet, dass Ho-Chi-Minh-Stadt ab dem 1. August eine neue Grundstückspreisliste herausgibt, die je nach Gebiet eine Erhöhung um das Fünffache bis hin zum 20- bis 30-fachen der aktuellen Grundstückspreisliste vorsieht. Insbesondere in den Randbezirken wie Can Gio, Cu Chi, Hoc Mon und Nha Be ist der Anstieg am stärksten.

Geschätzte Grundstückspreisliste für einige Straßen im Bezirk 1.

Frau Nguyen Thi Huyen (Bezirk Binh Thanh) war überrascht von der Nachricht, dass Ho-Chi-Minh-Stadt einen Entwurf für eine neue Grundstückspreisliste vorlegt, die Anfang August in Kraft treten soll. Sie erfuhr erst vor wenigen Tagen durch Freunde davon. Frau Huyen und ihre Freundin kauften ein Grundstück in Cu Chi, das zum Teil als Wohngrundstück und zum Teil als Dauerkulturland genutzt wird. Ihre Familie plant, weiteres Wohngrundstück hinzuzufügen und anschließend den Grundbesitz aufzuteilen.

Da die Informationen über die Grundstückspreise in Cu Chi plötzlich stark ansteigen, ist Frau Huyen besorgt, da sie keinen Finanzplan hat. Würde sie nach dem neuen Grundstückspreisplan kalkulieren, könnte sie mehrere hundert Millionen VND verlieren, um ein Wohngrundstück zu erwerben.

Wie Frau Huyen ist auch Frau Tran Thi Anh (Bezirk Hoc Mon) besorgt, dass der neue Grundstückspreis im Vergleich zum aktuellen Preis um ein Vielfaches gestiegen ist. Ihre Familie lebt auf dem Land ihrer Vorfahren, hat die Landnutzung nicht geändert und das Grundstück nicht aufgeteilt. Sie und ihr Mann leben seit langem bei ihren Eltern, konnten aber aufgrund mangelnden Geldes die Formalitäten zur Grundstücksaufteilung nicht abschließen, kein rotes Grundstücksbuch erhalten und haben die Landnutzung nicht geändert. Sollte die Stadt plötzlich den neuen Grundstückspreis anwenden, befürchtet Frau Anh, dass ihre Familie Schwierigkeiten haben würde, die Finanzen zu verwalten und das Grundstück aufzuteilen.

Darüber hinaus möchte Frau Anh die Anwendung der neuen Grundstückspreisliste noch eine Weile hinauszögern, damit sich die Menschen daran gewöhnen und geeignete Optionen berechnen können.

Frau Anh und Frau Huyen sind direkt von der neuen Grundstückspreisliste betroffen. Nach Angaben des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt (TN&MT) von Ho-Chi-Minh-Stadt betrifft die neue Grundstückspreisliste zwölf Personengruppen. Am wenigsten betroffen sind Umsiedlungen. Die angepasste Grundstückspreisliste soll die Ähnlichkeit der Grundstückspreise und die Übereinstimmung mit den Marktpreisen sicherstellen.

Die verbleibenden 11 Personengruppen werden direkt betroffen sein. Am stärksten betroffen sind dabei Haushalte und Einzelpersonen, denen Landnutzungsrechte bzw. eine Änderung des Landnutzungszwecks zuerkannt wurden.

Die Grundstückspreise an vielen Straßen im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt sind im Vergleich zur aktuellen Preisliste etwa fünfmal gestiegen (Abbildung: Hai Long).

Das Ministerium ist jedoch der Ansicht, dass bei einer stabilen Landnutzung vor dem 15. Oktober 1993 keine Landnutzungsgebühren zu entrichten sind. Überschreitet die Landfläche die Grenze, wird die Landpreisliste von 2005 herangezogen.

Die übrigen Landnutzungsfälle werden nach Ursprung und Zeitpunkt der Landnutzung beurteilt, um einen angemessenen Erhebungssatz festzulegen. Im Entwurf des Dekrets zur Erhebung von Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen, den die Regierung demnächst veröffentlichen wird, liegt der zeitlich bedingte Erhebungssatz zwischen 10 % und 50 % des voraussichtlich angepassten Listenpreises für Landnutzung. Darüber hinaus werden Landnutzer aus sozial schwachen Familien, Verdiensten und armen Haushalten gemäß den Regierungsvorschriften von der Landnutzungsgebühr befreit.

Wird die neue Grundstückspreisliste die Immobilienpreise erhöhen?

Herr Vo Hong Thang, Direktor für Beratungsdienste und Projektentwicklung der DKRA Group, erklärte, der Entwurf der Grundstückspreisliste sei im Vergleich zum aktuellen Grundstückspreisrahmen um das Fünf- bis Dreißigfache gestiegen, der aktuelle Preis liege jedoch bei fast 70 % des Marktpreises. Viele Menschen glauben fälschlicherweise, dass die Grundstückspreisliste die Steuer sei, die bei der Umwandlung in Wohnbauland zu zahlen sei. Das stimmt jedoch nicht.

Die Steuer werde einen Anpassungskoeffizienten und eine Methode zur Steuerberechnung haben, daher müssten wir auf weitere Erlasse und Rundschreiben der staatlichen Verwaltungsbehörden warten, um die Kosten für die Umnutzung des Landes genau berechnen zu können, sagte Herr Thang.

Insgesamt schätzte Herr Thang, dass die neue Grundstückspreisliste zwei Gruppen betrifft. Für die Bevölkerung wirkt sich die neue Grundstückspreisliste auf die Grundnutzungsumwandlungssteuer aus, erhöht sich jedoch je nach Gebiet nur um das 0,5- bis 1-Fache.

Für Unternehmen erhöht die neue Grundstückspreisliste die Kosten für Grundstücksräumung und Entschädigung, da sie sich dem Marktpreis annähert. Die Kosten für die Grundstücksnutzung steigen, und die damit verbundenen Steuern und Gebühren werden steigen. Diese Faktoren bestimmen den Verkaufspreis von Immobilien, und der Preis wird in Zukunft steigen.

Positiv sei jedoch anzumerken, dass die neue Grundstückspreisliste die Wirksamkeit des bald in Kraft tretenden Grundstücksgesetzes von 2024 zeige. Dies trage dazu bei, die Zeit für die rechtliche Umsetzung von Projekten zu verkürzen und rechtliche Hindernisse zu beseitigen. Insbesondere in Bezug auf Entschädigungen und Genehmigungen werde es für Unternehmen einfacher, mit den Menschen zu verhandeln, wenn sie auf den Markt kommen.

Zweitens wird die Berechnung der Landnutzungsgebühren geklärt. Selbst wenn die Landnutzungsgebühren steigen, verkürzt sich dadurch die Zeit für die rechtliche Umsetzung von Projekten, und die Unternehmen sparen finanzielle Kosten.

Herr Thang erwartet, dass die drei Gesetze, die in Kürze in Kraft treten, rechtliche Fragen zu Projekten klären und die Genehmigungsdauer verkürzen werden, sodass Unternehmen sowohl finanzielle als auch betriebswirtschaftliche Kosten sparen können. Diese beiden Kostenarten werden eingespart, was die Landnutzungsgebühr ausgleichen und so den Anstieg der Immobilienpreise bremsen wird.

Er schätzte außerdem, dass die Anwendung der neuen Grundstückspreisliste ab dem 1. August ein Versuch der staatlichen Verwaltung sei, immobilienbezogene Gesetze rasch umzusetzen. Diese Verkürzung werde die Erholung des Marktes beschleunigen. Natürlich werde die staatliche Behörde mit ihren Entwürfen, Rundschreiben und Richtlinien auf unterschiedliche Reaktionen des Marktes stoßen.

Er geht davon aus, dass die staatlichen Stellen entsprechende Anpassungen vornehmen werden, um die praktische Anwendung zu erleichtern. Es sei ein mehrdimensionales Feedback notwendig, das das Interesse der Marktteilnehmer zeige.

Experten gehen davon aus, dass die Immobilienpreise steigen werden, wenn die Grundstückspreise steigen (Illustration: Trinh Nguyen).

Auf einer kürzlich abgehaltenen Pressekonferenz erklärte der Leiter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt die sofortige Anwendung der neuen Grundstückspreisliste ab dem 1. August.

Herr Nguyen Toan Thang, Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte, dass das bald in Kraft tretende Bodengesetz von 2024 vorsieht, dass die vom Volkskomitee der Provinz nach altem Recht herausgegebene Bodenpreisliste bis Ende 2025 weiterhin Anwendung findet. Bei Bedarf wird das Volkskomitee der Provinz beschließen, die Bodenpreisliste an die tatsächliche Situation vor Ort anzupassen.

Aufgrund dieser Regelung ist das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt der Ansicht, dass die Grundstückspreisliste 2020 nicht mehr angemessen ist. Darüber hinaus ist es notwendig, Umsiedlungslandpreise gemäß dem neuen Grundstücksgesetz festzulegen.

Daher beauftragte das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt Anfang Juli das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt mit der Leitung und Abstimmung mit den Ministerien, Zweigstellen und Gemeinden bei der Ausarbeitung einer überarbeiteten Grundstückspreisliste. Die neue Grundstückspreisliste wird keinen Anpassungskoeffizienten mehr enthalten, sondern nur noch einen einheitlichen Preisrahmen, und die Preise für Umsiedlungsland gemäß dem neuen Bodengesetz berücksichtigen.

Auf die Frage, ob die Erhöhung der Grundstückspreise zu einem Anstieg der Immobilienpreise führen werde, erklärte Herr Nguyen Toan Thang, diese Information sei falsch. Laut Herrn Thang basiert die Erstellung der Grundstückspreise auf Marktdaten und der Grundstückspreisbasis. Über die Jahre hinweg wurden Daten der Steuerbehörde von Ho-Chi-Minh-Stadt und des Grundbuchamts von Ho-Chi-Minh-Stadt erhoben.

Dieser Preislistenentwurf ist eine Aktualisierung der tatsächlichen Transaktionsdaten. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt hat ihn angepasst. Die Immobilienpreise werden dadurch nicht erhöht. Im Gegenteil, der Preis spiegelt den korrekten Transaktionspreis in der Stadt wider. Darüber hinaus gab das Ministerium an, dass der Grundstückspreis, den es dem städtischen Volkskomitee vorgelegt hat, etwa 70 % des aktuellen Marktpreises beträgt.

Ein Vertreter des Amtes für Bodenwirtschaft (Amt für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt) fügte hinzu, dass die neue Grundstückspreisliste keinen Einfluss auf die Investitionskosten des Projekts habe und somit auch nicht zu einer Erhöhung der Immobilienpreise führe. Zudem richteten sich die Immobilienpreise nach dem Gesetz von Angebot und Nachfrage und nicht nach der Grundstückspreisliste, die sich steige oder senke.

Ein Vertreter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt erklärte, dass die Behörde für die Fälle, in denen Personen vor dem 1. August dieses Jahres ein Grundstücksverfahren einleiten, die Grundstückspreisliste zum Zeitpunkt des Eingangs der vollständigen Unterlagen anwenden werde.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ban-khoan-voi-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-20240801062107160.htm