Bedenken hinsichtlich der neuen Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt

Die Menschen sind besorgt

Es wird erwartet, dass Ho-Chi-Minh-Stadt ab dem 1. August eine neue Preisliste für Grundstücke herausgibt, die je nach Gebiet eine Erhöhung um das Fünffache bis 20-30-fache der aktuellen Preisliste vorsieht. Insbesondere in den Randbezirken wie Can Gio, Cu Chi, Hoc Mon und Nha Be ist der Anstieg am stärksten.

Geschätzte Grundstückspreisliste für einige Straßen im Bezirk 1.

Frau Nguyen Thi Huyen (Bezirk Binh Thanh) war überrascht von der Nachricht, dass Ho-Chi-Minh-Stadt einen Entwurf für eine neue Grundstückspreisliste vorlegt, die Anfang August in Kraft treten soll. Sie erfuhr erst vor wenigen Tagen durch Freunde davon. Frau Huyen und ihre Freunde kauften ein Grundstück in Cu Chi, das zum Teil als Wohngrundstück dient, zum Teil als Anbaufläche für mehrjährige Nutzpflanzen. Ihre Familie plant, weiteres Wohngrundstück hinzuzufügen und anschließend den Grundbesitz aufzuteilen.

Angesichts der plötzlichen, starken Erhöhung der Grundstückspreise in Cu Chi ist Frau Huyen beunruhigt, da sie keinen Finanzplan hat. Würde sie nach dem neuen Grundstückspreisplan kalkulieren, könnte sie mehrere hundert Millionen VND verlieren, um ein Wohngrundstück zu erwerben.

Wie Frau Huyen ist auch Frau Tran Thi Anh (Bezirk Hoc Mon) besorgt, dass der neue Grundstückspreis im Vergleich zum aktuellen Preis um ein Vielfaches gestiegen ist. Ihre Familie lebt auf dem Land ihrer Vorfahren, hat die Landnutzung nicht geändert und das Grundstück nicht aufgeteilt. Sie und ihr Mann leben seit langem bei ihren Eltern. Da sie nicht genug Geld haben, konnten sie die Formalitäten zur Grundstücksaufteilung nicht abschließen, kein rotes Buch erstellen und die Landnutzung nicht ändern. Sollte die Stadt plötzlich den neuen Grundstückspreis einführen, befürchtet Frau Anh, dass ihre Familie Schwierigkeiten haben wird, ihre Finanzen zu verwalten und das Grundstück aufzuteilen.

Darüber hinaus möchte Frau Anh die Anwendung der neuen Grundstückspreisliste noch eine Weile hinauszögern, damit sich die Menschen daran gewöhnen und geeignete Optionen berechnen können.

Frau Anh und Frau Huyen sind direkt von der neuen Grundstückspreisliste betroffen. Nach Angaben des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt (TN&MT) von Ho-Chi-Minh-Stadt betrifft die neue Grundstückspreisliste zwölf Personengruppen. Am wenigsten betroffen sind Umsiedlungen. Die angepasste Grundstückspreisliste soll die Ähnlichkeit der Grundstückspreise und die Übereinstimmung mit den Marktpreisen sicherstellen.

Die übrigen elf Gruppen sind direkt betroffen. Am stärksten betroffen sind dabei Haushalte und Einzelpersonen, deren Landnutzungsrechte anerkannt werden und deren Landnutzungszwecke geändert werden.

Die Grundstückspreise an vielen Straßen im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt sind im Vergleich zur aktuellen Preisliste etwa fünfmal gestiegen (Abbildung: Hai Long).

Das Ministerium ist jedoch der Ansicht, dass bei einer stabilen Landnutzung vor dem 15. Oktober 1993 keine Landnutzungsgebühren zu entrichten sind. In Fällen, in denen die Landfläche die Grenze überschreitet, wird die Landpreisliste von 2005 erhoben.

Die übrigen Landnutzungsfälle werden nach Ursprung und Zeitpunkt der Landnutzung beurteilt, um angemessene Erhebungssätze festzulegen. Im Entwurf des Dekrets zur Erhebung von Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen, den die Regierung demnächst erlassen wird, liegt der zeitabhängige Erhebungssatz zwischen 10 % und 50 % der voraussichtlich angepassten Bodenpreisliste. Darüber hinaus werden Landnutzer aus Familien mit hohem Einkommen, verdienstvollen Personen und armen Haushalten gemäß den Regierungsvorschriften von der Landnutzungsgebühr befreit.

Wird die neue Grundstückspreisliste die Immobilienpreise erhöhen?

Herr Vo Hong Thang, Leiter für Beratungsdienste und Projektentwicklung der DKRA Group, erklärte, dass der Listenpreis im Vergleich zum aktuellen Grundstückspreisrahmen um das 5- bis 30-Fache gestiegen sei, der aktuelle Preis jedoch bei fast 70 % des Marktpreises liege. Viele Menschen fälschten die Annahme, dass es sich bei dem Listenpreis um die Steuer handele, die bei der Umwandlung in Wohnbauland zu entrichten sei. Das stimmt jedoch nicht.

Die Steuer werde einen Anpassungskoeffizienten und eine Methode zur Steuerberechnung haben, daher müssten wir auf weitere Erlasse und Rundschreiben der staatlichen Verwaltungsbehörden warten, um die Kosten für die Umnutzung des Landes genau berechnen zu können, sagte Herr Thang.

Insgesamt schätzte Herr Thang, dass die neue Grundstückspreisliste zwei Gruppen betrifft. Für die Bevölkerung wirkt sich die neue Grundstückspreisliste auf die Umwandlungssteuer aus, erhöht sich jedoch je nach Gebiet nur um das 0,5- bis 1-fache.

Für Unternehmen erhöht die neue Grundstückspreisliste die Kosten für die Räumung und Entschädigung, da sie sich dem Marktpreis annähert. Die Kosten für die Landnutzung steigen, und die damit verbundenen Steuern und Gebühren werden steigen. Diese Faktoren beeinflussen den Verkaufspreis der Immobilie, und der Preis wird in Zukunft steigen.

Positiv sei jedoch anzumerken, dass die neue Grundstückspreisliste die Wirksamkeit des bald in Kraft tretenden Grundstücksgesetzes von 2024 zeige. Es trage dazu bei, die Zeit für die rechtliche Umsetzung von Projekten zu verkürzen und rechtliche Probleme zu lösen. Insbesondere in Bezug auf Entschädigungen und Freigaben werde es für Unternehmen einfacher sein, mit den Menschen zu verhandeln, wenn sie auf den Markt kommen.

Zweitens wird die Berechnung der Landnutzungsgebühren geklärt. Selbst wenn die Landnutzungsgebühren steigen, verkürzt sich dadurch die Zeit für die rechtliche Umsetzung von Projekten, und die Unternehmen sparen finanzielle Kosten.

Herr Thang geht davon aus, dass die drei Gesetze, die bald in Kraft treten, den rechtlichen Rahmen für Projekte klären und die Zeit für Projektgenehmigungen verkürzen werden, sodass Unternehmen finanzielle und betriebswirtschaftliche Kosten einsparen können. Diese beiden Kostenarten werden eingespart, was die Kosten für die Landnutzungsgebühren „ausglich“ und so den Anstieg der Immobilienpreise bremst.

Er schätzte außerdem, dass die Anwendung der neuen Grundstückspreisliste ab dem 1. August ein Versuch der staatlichen Verwaltungsbehörde sei, immobilienbezogene Gesetze rasch umzusetzen. Diese Verkürzung werde die Erholung des Marktes beschleunigen. Natürlich werde die staatliche Behörde mit ihren Entwürfen, Rundschreiben und Leitverordnungen auf unterschiedliche Reaktionen des Marktes stoßen.

Er geht davon aus, dass die Landesagentur entsprechende Anpassungen vornehmen wird, um die praktische Anwendung zu erleichtern. Es sei ein mehrdimensionales Feedback notwendig, das das Interesse der Marktteilnehmer zeige.

Experten gehen davon aus, dass die Immobilienpreise steigen werden, wenn die Grundstückspreise steigen (Illustration: Trinh Nguyen).

Auf einer kürzlich abgehaltenen Pressekonferenz erklärte der Leiter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt die sofortige Anwendung der neuen Grundstückspreisliste ab dem 1. August.

Herr Nguyen Toan Thang, Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, sagte, dass das bald in Kraft tretende Bodengesetz 2024 vorsieht, dass die vom Volkskomitee der Provinz nach altem Recht herausgegebene Bodenpreisliste bis Ende 2025 weiterhin Anwendung findet. Falls erforderlich, wird das Volkskomitee der Provinz beschließen, die Bodenpreisliste an die tatsächliche Situation vor Ort anzupassen.

Aufgrund dieser Regelung ist das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt der Ansicht, dass die Grundstückspreisliste 2020 nicht mehr angemessen ist. Darüber hinaus ist es notwendig, die Preise für Umsiedlungsgrundstücke gemäß dem neuen Grundstücksgesetz festzulegen.

Daher beauftragte das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt Anfang Juli das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt mit der Leitung und Abstimmung mit den Ministerien, Zweigstellen und Gemeinden bei der Ausarbeitung eines Entwurfs zur Anpassung der Grundstückspreisliste. Die neue Grundstückspreisliste wird keinen Anpassungskoeffizienten mehr enthalten, sondern nur noch einen einzigen Preisrahmen, und die Preise für Umsiedlungsland gemäß dem neuen Grundstücksgesetz berücksichtigen.

Auf die Frage, ob die Erhöhung der Grundstückspreisliste zu einem Anstieg der Immobilienpreise führen werde, sagte Herr Nguyen Toan Thang, diese Information sei nicht korrekt. Laut Herrn Thang basiert die Grundlage für die Erstellung der Grundstückspreisliste auf Marktdaten und der Grundstückspreisbasis. Im Laufe der Jahre gibt es Daten der Steuerbehörde von Ho-Chi-Minh-Stadt und des Grundbuchamts von Ho-Chi-Minh-Stadt.

Dieser Preislistenentwurf ist eine Aktualisierung der tatsächlichen Transaktionsdaten. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt hat ihn angepasst und wird die Immobilienpreise nicht erhöhen. Im Gegenteil, der Preis spiegelt den korrekten Transaktionspreis in der Stadt wider. Darüber hinaus gab das Ministerium an, dass der Grundstückspreis, den es dem Volkskomitee der Stadt vorgelegt hat, etwa 70 % des aktuellen Marktpreises beträgt.

Ein Vertreter der Abteilung für Bodenwirtschaft (Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt) fügte hinzu, dass die neue Grundstückspreisliste keinen Einfluss auf die Inputkosten des Projekts habe und daher auch nicht zu einer Erhöhung der Immobilienpreise führe. Darüber hinaus richteten sich die Immobilienpreise nach dem Gesetz von Angebot und Nachfrage und nicht nach der Grundstückspreisliste, die sich erhöhe oder verringere.

Ein Vertreter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt erklärte, dass die Behörde in Fällen, in denen die Personen vor dem 1. August dieses Jahres einen Antrag auf Landerwerb gestellt hätten, die Preisliste für Land zum Zeitpunkt des Eingangs der vollständigen Unterlagen anwenden werde.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ban-khoan-voi-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-20240801062107160.htm