Tourismus- und Ferienimmobilien, das „übriggebliebene Kind“ des Marktes.

Tourismus- und Ferienimmobilien, das „übriggebliebene Kind“ des Marktes.

In der Resolution 08/2017 beschloss das Politbüro , den Tourismus zu einem Schlüsselsektor zu machen, gesellschaftliche Ressourcen für Investitionen in die Tourismusentwicklung zu mobilisieren und in Großprojekte und Unterhaltungsstätten in Schlüsselregionen zu investieren…

Infolgedessen haben in jüngster Zeit viele Investoren verstärkt in Tourismusimmobilienprojekte, Resorts, Hotels oder Luxusresorts investiert. Allerdings steht der Tourismus- und Resortimmobiliensektor vor zahlreichen rechtlichen Herausforderungen.

Abbildung zur Veranschaulichung. (Quelle: DK)

Während des Seminars „Überarbeitung des Landgesetzes: Schaffung von Land für den Tourismus“, das am Morgen des 19. Oktober stattfand, erklärte Herr Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands, dass sich derzeit in Vietnam über 200 Tourismusimmobilienprojekte in der Entwicklung befinden, die fast 100.000 Condotel-Einheiten, 3.000 Villen und 15.000 neue Hotelzimmer schaffen.

Bis 2030 könnte Vietnam zu einem Tourismuszentrum mit 160 Millionen inländischen und 50 bis 70 Millionen internationalen Touristen werden. Dies würde rund 500.000 Unterkunftszimmer erfordern, ganz zu schweigen von anderen Dienstleistungen, insbesondere Luxustourismus, der derzeit kaum existiert.

Laut Herrn Dinh hat Vietnam im aktuellen Kontext erst ein Drittel der benötigten Infrastruktur aufgebaut, um den Bedarf zu decken, und die Qualität wird auch zukünftig nicht hoch sein. Darüber hinaus stagniert dieser Wert in den letzten Jahren aufgrund ungelöster Rechtsfragen.

Herr Dinh erklärte, dass der Tourismus- und Ferienimmobilienmarkt wie ein „vernachlässigtes Kind“ des Marktes sei. Dies liege daran, dass das Bodengesetz die Bauträger von Tourismusimmobilien nicht erwähne und diese Gruppe weder im Bodengesetz noch im Investitionsgesetz oder anderen immobilienmarktrelevanten Vorschriften berücksichtigt werde.

„Mehr als 100 großangelegte Tourismusprojekte liegen derzeit auf Eis und warten auf eine rechtliche Klärung. Wenn diese Situation anhält, wird dies Tourismusinvestitionen abschrecken, Investoren demotivieren und selbst lokale Behörden, die Investitionen fördern wollen, vor Schwierigkeiten stellen“, sagte Herr Dinh.

Es gibt noch viele weitere Schwierigkeiten.

Unterdessen erklärte der Anwalt Nguyen Hong Chung, Vorsitzender des Verwaltungsrats von DVL Ventures und stellvertretender Vorsitzender des Hanoi Real Estate Club, dass Tourismus- und Ferienimmobilienprojekte vor einer weiteren, noch größeren Schwierigkeit stünden: der Regulierung von Fällen, in denen der Staat im nationalen und öffentlichen Interesse Land für die sozioökonomische Entwicklung zurückfordert.

Demnach werden Projekte, bei denen der Staat Land zurückgewinnt, als solche definiert, die darauf abzielen, die allgemeine technische und soziale Infrastruktur der Bevölkerung zu verbessern, das soziale Wohlergehen der Bevölkerung zu gewährleisten und Projekte auszuschließen, die darauf abzielen, Tourismus oder Unterhaltung zu entwickeln oder kommerziellen Wohnungsbau mit touristischer Entwicklung, Dienstleistungseinrichtungen, Unterhaltung und Erholung zu kombinieren.

Der Entwurf des überarbeiteten Bodengesetzes enthält jedoch keine Bestimmungen zur Landbeschaffung für neue Stadtentwicklungsprojekte. Daher ist es unerlässlich, die Bestimmung „neue Stadtentwicklungsprojekte mit einer Fläche von über 300 Hektar“ in die Kategorien der Immobilienprodukte des überarbeiteten Bodengesetzes aufzunehmen, um die Kohärenz der technischen und sozialen Infrastruktursysteme zu gewährleisten.

Laut Herrn Chung erlebte der Tourismus im Zeitraum von 2015 bis 2019 ein starkes Wachstum. Viele Provinzen und Städte sahen die Tourismusentwicklung als vielversprechenden Weg und erkannten sie als Schlüsselsektor an. Dies führte dazu, dass viele Provinzen trotz gesetzlicher Bestimmungen, die den Landerwerb von Tourismusimmobilien ausschließen, dennoch Land erwarben und an Unternehmen vergaben, da Tourismusprojekte als Schlüsselprojekte eingestuft wurden.

Wissenschaftliches Seminar zum Thema „Überarbeitung des Bodengesetzes: Schaffung von Land für den Tourismus“. (Foto: DT)

Infolgedessen traten nach 2019 rechtliche Probleme im Zusammenhang mit Tourismusimmobilien auf. Als eine Überprüfung beantragt wurde, wurden eine Reihe von Projekten aufgrund von Vorschriften zur Landzuweisung ausgesetzt, und infolgedessen ruhen diese Projekte bis heute und warten auf einen neuen Rechtsrahmen.

„Damit der Tourismus wirklich zu einem wichtigen Wirtschaftszweig wird, bedarf es meiner Meinung nach spezifischer Regelungen für touristische Flächen im neuen Bodengesetz. Gleichzeitig bedarf es wirklich offener Richtlinien und Mechanismen in Bezug auf Land, Steuern, Investitionen usw., um die Tourismusentwicklung zu fördern.“

„Die wirtschaftliche Entwicklung hat in jeder Phase unterschiedliche Prioritäten. Sobald wir den Tourismus als wichtigen Wirtschaftssektor identifiziert haben, sollten Tourismusprojekte wie Vergnügungsparks, Unterhaltungskomplexe und multifunktionale Komplexe in die Liste der Projekte aufgenommen werden, für die der Staat Land für die sozioökonomische Entwicklung erwerben wird“, schlug Herr Chung vor.

Der Immobilienrechtsexperte Nguyen Van Dinh wies auch auf einen weiteren Mangel im Entwurf des geänderten Landgesetzes hin, nämlich in Fällen des Landerwerbs für die sozioökonomische Entwicklung zum nationalen und öffentlichen Nutzen.

Der Entwurf sieht lediglich vor, dass Land für gemischt genutzte Projekte mit Wohnraum und Gewerbe-/Dienstleistungsbetrieben zurückgewonnen werden kann, wenn dies vom Provinzvolksrat im Einklang mit den örtlichen Gegebenheiten beschlossen wird.

Daher muss das Projekt zumindest einen Teil des für Wohnzwecke vorgesehenen Landes umfassen (ohne Angabe des genauen Umfangs oder Prozentsatzes), bevor der Staat das Land zurückfordern kann.

„Ich stimme der Ansicht zu, dass Land ausschließlich für Tourismus-, Unterhaltungs- und Freizeitprojekte (ohne Wohnnutzung) zurückgewonnen werden sollte. An touristisch geeigneten Standorten sollte jedoch der Landgewinnung für wichtige Tourismusprojekte Priorität eingeräumt werden, die die sozioökonomische Entwicklung vor Ort ankurbeln und sogar positive Auswirkungen auf die gesamte Region haben“, erklärte Herr Dinh.

Herr Dinh analysierte, dass die Umsetzung von Großprojekten zur Gewinnung potenzieller Investoren ohne die Genehmigung von Landkäufen faktisch unmöglich sei. Die Beibehaltung der aktuellen Regelungen im Gesetzesentwurf werde die Realisierung wichtiger Tourismusprojekte behindern. Um Tourismus-, Unterhaltungs- und Freizeitprojekte durchzuführen, seien die Kommunen gezwungen, einen Teil des Wohnbaulandes (möglicherweise einen sehr geringen Prozentsatz) in den Bebauungsplan einzubeziehen, um die Anforderungen an den Landkauf zu erfüllen.

Diese Form der „Umgehung“ wird negative Folgen haben. Das für Wohnzwecke vorgesehene Land wird ungenutzt bleiben und Ressourcen verschwenden, oder, falls es genutzt wird, Wohnzwecke innerhalb des Tourismusprojektgebiets schaffen. Dauerhaftes Wohnen innerhalb des Projekts wird den Luxusstandard eines Resort-Tourismusprojekts mindern. Daher ist Herr Dinh der Ansicht, dass Artikel 79 des Entwurfs Bestimmungen für den Landerwerb für reine Tourismus-, Unterhaltungs- und Freizeitprojekte ohne Wohnnutzung enthalten sollte.

Quelle: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-du-lich-nghi-duong-dua-con-roi-cua-thi-truong-post269077.html