Immobilienmarkt Hanoi: Weniger attraktive Innenstadt, pulsierendes Zentrum an den beiden östlichen Polen

Erweiterung der Hauptstadt

Das Jahr 2008 markierte einen neuen Entwicklungsschritt für Hanoi, als die Hauptstadt nach der Fusion mit einer Gesamtfläche von mehr als 3.300 km², dem 3,6-Fachen ihrer vorherigen Fläche, zu einer der 17 größten Städte der Welt wurde.

Im Jahr 2011 genehmigte die Regierung den Masterplan für den Bau der Hauptstadt bis 2030 mit einer Vision bis 2050. Ziel ist es, Hanoi zu einer nachhaltigen Stadt mit einer synchronisierten Infrastruktur und einem ebensolchen technischen System, hoher Wettbewerbsfähigkeit und harmonischer kultureller Entwicklung zu machen.

Die Entwicklung neuer Zentren und einer hochwertigen Infrastruktur hat einen starken Anreiz zur Abwanderung aus dem Stadtzentrum geschaffen. (Foto: MD)

Gemäß diesem Plan soll sich die Hauptstadt nach einem urbanen Clustermodell entwickeln, das ein zentrales Stadtgebiet, 5 Satellitenstädte, ökologische Städte und Gemeinden umfasst.

Dieser urbane Ballungsraum ist durch ein ringförmiges Verkehrsnetz, kombiniert mit radialen Achsen, an regionale und nationale Verkehrsnetze angebunden. Das Stadtzentrum ist durch Grünzüge, die 70 % der natürlichen Stadtfläche ausmachen, von Satellitenstädten und Vororten getrennt.

Im Planungskontext gestaltet sich die Entwicklung der einzelnen Gebiete aufgrund zahlreicher Faktoren sehr unterschiedlich. Seitdem hat der Markt in Hanoi sowohl hinsichtlich der Produkte als auch der Marktgröße signifikante Veränderungen erfahren.

Besonders hervorzuheben ist die starke Entwicklung der beiden Pole im Westen und Osten der Hauptstadt mit gut geplanten Metropolen und synchronisierten Dienstleistungs- und Infrastruktursystemen.

Der Unterschied zwischen Ost und West

Sobald Hanoi expandierte, gab es in den westlichen Gebieten bereits frühere Bewegungen, sodass das bestehende Stadtbild klar war.

Darüber hinaus haben sich zahlreiche Ministerien, Abteilungen und Unternehmen im Westen angesiedelt und so einen Anziehungspunkt für Tausende von großen und kleinen in- und ausländischen Firmen geschaffen. Dadurch ist eine Migrationswelle in diese Region entstanden.

In diesem Gebiet haben die Entwicklung von To Huu - Le Van Luong, Ringstraße 2, Ringstraße 3 und die geplanten Ringstraßen 3, 5 und 4 bzw. Thang Long Avenue zusammen mit den Stadtbahnprojekten Nr. 2A und Nr. 3 der Entwicklung von Immobilienprojekten neue Dynamik verliehen.

Frau Do Thu Hang, Senior Director der Forschungs- und Beratungsabteilung von Savills Hanoi, sagte: Die westliche Region, wenn man nur die Bezirke Bac Tu Liem, Nam Tu Liem und Cau Giay mitzählt, war von 2011 bis heute mit einem Marktanteil von etwa 30 % stets führend auf dem Markt.

Dies ist auch das Gebiet mit dem größten Büroflächenangebot in der Hauptstadt, mit einem Marktanteil von 50 %, was 873.700 Quadratmetern entspricht.

Mit der Ausdehnung Hanois kam es auch in den westlichen Gebieten zu frühen Bevölkerungsbewegungen. (Foto: RT)

Nach Einschätzung von Frau Hang wird dieses Gebiet auch in naher Zukunft der Entwicklungsschwerpunkt von Hanoi bleiben, wobei der Fokus stärker auf Qualität, einer deutlich verbesserten Verkehrsinfrastruktur und einer ansprechenden Landschaftsgestaltung liegt, um den Druck auf die Bevölkerung und das hohe Verkehrsaufkommen zu verringern.

Gleichzeitig eröffnet die synchronisierte Infrastruktur weitere Entwicklungsmöglichkeiten im Osten der Stadt.

Gemäß der Hauptstadtverkehrsplanung bis 2030 mit einer Vision bis 2050 wird Hanoi 10 weitere große Brücken über den Roten Fluss bauen, darunter Projekte wie die Vinh Tuy 2 Brücke, die Tran Hung Dao Brücke, die Tu Lien Brücke, die Neue Thang Long Brücke, die Thuong Cat Brücke und die Hong Ha 9 Brücke.

Darüber hinaus wird die Fertigstellung von Infrastrukturprojekten wie der Verlängerung der Ringstraße 2 und die Planung der Ringstraße 4 die Reisezeit von Hanoi zu anderen Orten verkürzen und die Attraktivität des Ostens für die Bedürfnisse der benachbarten Orte erhöhen.

Darüber hinaus wurde 2021 die Planung für die historische Innenstadt ins Leben gerufen, mit dem Ziel, den Bedarf an einer Reduzierung der Bevölkerung um etwa 215.000 im Zeitraum 2020-2030 zu ermitteln.

Insgesamt umfassen die 6 historischen innerstädtischen Bebauungspläne eine Fläche von über 2.700 Hektar. Hauptziel ist die Bevölkerungskontrolle, die Reduzierung der Bevölkerungszahl von 1,2 Millionen (im Jahr 2009) auf geschätzte 672.000; gleichzeitig sollen die sozialen und technischen Infrastruktursysteme verbessert werden.

Laut Frau Hangs Einschätzung werden Wohnbauprojekte von der Abwanderung aus der historischen Innenstadt profitieren. Insbesondere einige ehemalige Bewohner der Altstadt sind aufgrund der guten Infrastruktur und der bequemen Verkehrsanbindung in benachbarte, attraktive Stadtteile im Osten gezogen.

In der östlichen Region (einschließlich der Bezirke Long Bien und Gia Lam), wo große Landreserven vorhanden sind, wird die Infrastruktur ebenfalls stark ausgebaut, ebenso wie die Präsenz großer Investoren.

Der Anteil des Wohnungsangebots im Osten am gesamten Marktangebot ist von einem sehr niedrigen Niveau im Jahr 2011 auf 12 % in der ersten Hälfte des Jahres 2023 gestiegen.

Dies ist auch der Bereich mit dem stärksten Wachstum des Angebots an Flachbauten in den letzten Jahren; der Anteil am Angebotsmarkt in Hanoi stieg von 8 % im Jahr 2014 auf 15 % in der ersten Hälfte des Jahres 2023.

Die Primärpreise für Wohnimmobilien unterscheiden sich ebenfalls zwischen den beiden Regionen. Laut Savills erreichte der durchschnittliche Primärpreis für Wohnungen im Westen im ersten Halbjahr 2023 58 Millionen VND/m².

Unterdessen liegt der Durchschnittspreis für erstklassige Wohnungen im Osten bei etwa 48 Millionen VND/m².

Bei Flachbauten lag der Primärpreis in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 im Westen bei 157 bis 225 Millionen VND/m² Grundstück und im Osten bei 158 bis 168 Millionen VND/m² Grundstück.

Laut Frau Do Thu Hang liegt der Preisunterschied zwischen den beiden Regionen darin begründet, dass die östliche Region zwar später entstanden und sich entwickelt hat, dies aber recht schnell geschah, weshalb es immer noch eine solche Preislücke zur westlichen Region gibt.

Zu den Aussichten sagte Frau Hang, dass in der kommenden Zeit das neue Angebot in den westlichen und östlichen Regionen 40 % des Marktanteils für Wohnungen ausmachen werde, während der Anteil für niedrigere Gebäude aufgrund des im Vergleich zu anderen Regionen begrenzten Landvorrats nicht groß sein werde.

Darüber hinaus werden die Immobilienprodukte in diesen Gebieten und in Hanoi im Allgemeinen kontinuierlich verbessert. Bei Wohnprojekten wird der Fokus auf der internen Ausstattung liegen.

Quelle: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-ha-noi-noi-do-kem-hap-dan-nhon-nhip-o-2-cuc-dong--tay-post261698.html