Immobilien in Hanoi: Weniger attraktive Innenstadt, geschäftiges Treiben an den beiden Ostpolen

Erweiterung der Hauptstadt

Einen neuen Entwicklungsschritt markierte das Jahr 2008 für Hanoi, als die Hauptstadt nach ihrem Zusammenschluss zu einer der 17 größten Städte der Welt aufstieg und eine Gesamtfläche von mehr als 3.300 km² erreichte, also 3,6-mal größer als zuvor.

Im Jahr 2011 genehmigte die Regierung den Masterplan für den Bau der Hauptstadt bis 2030 mit einer Vision bis 2050. Darin wird das Ziel festgelegt, Hanoi in eine nachhaltige Stadt mit einer synchronen Infrastruktur und einem technischen System, hoher Wettbewerbsfähigkeit und harmonischer kultureller Entwicklung zu verwandeln.

Die Entwicklung neuer Zentren und hochwertiger Infrastruktur hat eine treibende Kraft für die Abwanderung aus dem Stadtkern geschaffen. (Foto: MD)

Diesem Plan zufolge wird sich die Hauptstadt nach einem städtischen Clustermodell entwickeln, das ein zentrales Stadtgebiet, fünf Satellitenstädte sowie ökologische Städte und Gemeinden umfasst.

Dieser städtische Cluster ist durch ein Ringverkehrssystem verbunden, das mit radialen Achsen kombiniert ist und über Anbindungen an regionale und nationale Verkehrsnetze verfügt. Das zentrale Stadtgebiet ist durch Grünzüge von den Satellitenstädten und den Städten getrennt und macht 70 % der natürlichen Landfläche der Stadt aus.

Planerisch ist die Entwicklung der einzelnen Gebiete sehr unterschiedlich und hängt von vielen Faktoren ab. Seitdem hat der Markt in Hanoi erhebliche Veränderungen sowohl hinsichtlich der Produkte als auch der Marktgröße verzeichnet.

Besonders hervorzuheben ist die starke Entwicklung der beiden Pole West und Ost der Hauptstadt mit gut geplanten Metropolen und synchronen Dienstleistungs- und Infrastruktursystemen.

Der Unterschied zwischen Ost und West

Mit der Ausdehnung Hanois kam es in den westlichen Gebieten bereits zu früheren Bewegungen, sodass das bestehende Stadtbild klar erkennbar war.

Darüber hinaus sind auch viele Ministerien, Sektoren und Unternehmen in den Westen abgewandert und haben so einen Treffpunkt für Tausende großer und kleiner in- und ausländischer Unternehmen geschaffen. Von dort aus bildete sich eine Migrationswelle, die in dieses Gebiet zur Niederlassung führte.

In diesem Bereich haben die Entwicklung von To Huu – Le Van Luong, Ringstraße 2, Ringstraße 3 und die geplanten Ringstraßen 3,5 und 4 oder die Thang Long Avenue mit den Stadtbahnprojekten Nr. 2A und Nr. 3 Impulse für die Entwicklung von Immobilienprojekten geschaffen.

Frau Do Thu Hang, Senior Director der Forschungs- und Beratungsabteilung von Savills Hanoi, sagte: „Wenn man nur die Bezirke Bac Tu Liem, Nam Tu Liem und Cau Giay betrachtet, war die westliche Region hinsichtlich des Marktanteils auf dem Liefermarkt mit etwa 30 % von 2011 bis heute stets marktführend.“

Mit einem Marktanteil von 50 % bzw. 873.700 m² ist dies auch das Gebiet mit dem größten Büroangebot in der Hauptstadt.

Mit der Expansion Hanois kam es auch in den westlichen Gebieten zu ersten Bewegungen. (Foto: RT)

Nach Einschätzung von Frau Hang wird dieser Bereich auch in naher Zukunft der Entwicklungsschwerpunkt von Hanoi sein, wobei der Schwerpunkt stärker auf Qualität, einer starken Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur und der Landschaft liegen wird, um den Bevölkerungsdruck und das hohe Verkehrsaufkommen zu verringern.

Gleichzeitig erschließen sich durch die synchrone Infrastruktur weitere Entwicklungsrichtungen im Osten der Stadt.

Gemäß der Hauptstadtverkehrsplanung bis 2030 und einer Vision bis 2050 wird Hanoi im Rahmen mehrerer Projekte zehn weitere große Brücken über den Roten Fluss bauen, beispielsweise die Vinh Tuy 2-Brücke, die Tran Hung Dao-Brücke, die Tu Lien-Brücke, die New Thang Long-Brücke, die Thuong Cat-Brücke und die Hong Ha 9-Brücke.

Darüber hinaus wird die Fertigstellung von Infrastrukturprojekten wie der Erweiterung der Ringstraße 2 und der geplanten Ringstraße 4 die Reisezeit von Hanoi zu anderen Orten verkürzen und so die Attraktivität des Ostens für die Bedürfnisse benachbarter Orte erhöhen.

Darüber hinaus wurde 2021 der Historic Inner City Plan mit dem Ziel ins Leben gerufen, einen Bedarf zur Reduzierung der Bevölkerung um etwa 215.000 im Zeitraum 2020–2030 zu ermitteln.

Insgesamt haben die sechs historischen innerstädtischen Bebauungspläne einen Untersuchungsumfang von über 2.700 Hektar, wobei die Hauptanforderung die Bevölkerungskontrolle ist, d. h. eine Reduzierung von 1,2 Millionen Menschen (im Jahr 2009) auf voraussichtlich 672.000 Menschen; bei gleichzeitiger Verbesserung der sozialen und technischen Infrastruktur.

Nach Einschätzung von Frau Hang werden Wohnprojekte von der Abwanderung aus der historischen Innenstadt profitieren. Insbesondere einige ehemalige Bewohner der Altstadt sind aufgrund der guten Infrastruktur und der bequemen Verkehrsanbindung in benachbarte und bekannte Bezirke im Osten der Stadt gezogen.

In der östlichen Region (einschließlich der Distrikte Long Bien und Gia Lam) wird mithilfe großer Grundstücksfonds und der Präsenz großer Investoren auch die Infrastruktur stark ausgebaut.

Der Anteil des Wohnungsangebots im Osten am gesamten Marktangebot ist von einem sehr niedrigen Niveau im Jahr 2011 auf 12 % im ersten Halbjahr 2023 gestiegen.

Dies ist auch das Gebiet mit dem stärksten Wachstum beim Angebot an niedrigen Gebäuden in den letzten Jahren. Es stieg von 8 % des Angebotsmarktanteils von Hanoi im Jahr 2014 auf 15 % im ersten Halbjahr 2023.

Auch die Primärpreise für Wohnprodukte unterscheiden sich zwischen den beiden Regionen. Laut Savills erreichte der durchschnittliche Erstwohnungspreis in der westlichen Region im ersten Halbjahr 2023 58 Millionen VND/m2.

Gleichzeitig liegt der Durchschnittspreis für Erstwohnungen im Osten bei etwa 48 Millionen VND/m2.

Für Flachbauprodukte beträgt der Primärpreis in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 im Westen 157 – 225 Millionen VND/m2 Grundstück und im Osten 158 – 168 Millionen VND/m2 Grundstück.

Laut Frau Do Thu Hang liegt der Preisunterschied zwischen den beiden Regionen daran, dass die östliche Region zwar später, dafür aber recht schnell gegründet und entwickelt wurde, sodass noch immer eine solche Preislücke zur westlichen Region besteht.

Zu den Aussichten sagte Frau Hang, dass das neue Angebot im Westen und Osten in der kommenden Zeit 40 Prozent des Wohnungsmarktanteils ausmachen werde, während der Anteil der Flachbauprojekte aufgrund der im Vergleich zu anderen Gebieten begrenzten Grundstücksfinanzierung nicht so groß sein werde.

Darüber hinaus werden die Immobilienprodukte in diesen Gebieten im Besonderen und in Hanoi im Allgemeinen zunehmend verbessert. Bei Wohnungsbauprojekten liegt der Schwerpunkt auf der Innenausstattung.

Quelle: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-ha-noi-noi-do-kem-hap-dan-nhon-nhip-o-2-cuc-dong--tay-post261698.html