Milliarden für den Kauf einer Mini-Wohnung auszugeben, die noch gar nicht existiert, ist nichts anderes als eine Langzeitmiete.

Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), bestätigte, dass Mini-Apartments derzeit ein Konzept für eine Wohnform darstellen, die gesetzlich nicht reguliert ist. Daher bedeutet der Kauf durch viele Menschen, die Milliarden dafür ausgeben, noch lange kein Eigentum; sie leben im Grunde wie Mieter in einer eigenen Wohnung.

Analysten zufolge haben Mini-Apartments keine rechtliche Grundlage, als eigenständige Wohnform anerkannt zu werden. Tatsächlich handelt es sich meist um Privatpersonen, die Grundstücke erwerben, eine Baugenehmigung für Einfamilienhäuser beantragen und diese anschließend in separate Wohnungen aufteilen, die sie dann verkaufen.

Es handelt sich um eine zivilrechtliche Vereinbarung, nicht um einen Kaufvertrag, da keine Bestimmung über den Verkauf eines Teils des Grundstücks enthalten ist.

Herr Toan nannte ein Beispiel: Eine Person besitzt ein etwa 200 bis 300 Quadratmeter großes Grundstück. Beim Bau von Hochhäusern und dem Verkauf von Wohnungen erhalten die Wohnungseigentümer keine separaten Grundbuchauszüge, sondern ihre Namen werden gemeinsam in einem Grundbuch als gemeinschaftliches Eigentum eingetragen.

„ Obwohl die Besitzer von Mini-Apartments Milliarden für den Kauf eines Hauses ausgeben, erhalten sie tatsächlich keine separate Urkunde, sondern nur ein gemeinsames, fotokopiertes rotes Buch, das für das gesamte Gebäude gilt, was sich nicht von der Anmietung eines Hauses unterscheidet“, sagte Herr Toan.

Mini-Apartments ohne rote Bücher sind für Käufer sehr riskant. (Illustration: Cong Hieu).

Die Anwältin Nguyen Thi Minh Thu von der Kanzlei Hop Nhat Law Company Limited, Mitglied der Anwaltskammer Hanoi , teilt diese Ansicht und erklärt, dass das geltende Recht den Begriff der Mini-Apartments nicht kennt. Da diese Wohnform nicht als gewerbliches Wohnprojekt erfasst ist, gelten Mini-Apartments weiterhin als Einfamilienhäuser. Käufer erhalten keine separate Eigentumsurkunde, sondern lediglich eine für das gesamte Gebäude.

Gemäß den Bestimmungen von Absatz 2, Artikel 6 des Dekrets Nr. 99/2015/ND-CP der Regierung zur Ausarbeitung der detaillierten Regelungen und Durchführung einer Reihe von Artikeln des Wohnungsgesetzes von 2014 erhalten Organisationen und einzelne Haushalte mit rechtmäßig errichteten Häusern, einschließlich Einfamilienhäusern mit mehreren Stockwerken und mehreren Wohnungen, mit einer Mindestfläche von 30 Quadratmetern oder mehr, die in geschlossener Bauweise errichtet wurden und den Anforderungen an Mehrfamilienhäuser entsprechen, von einer zuständigen staatlichen Stelle eine Eigentumsurkunde für den Eigentümer jeder Wohnung, um die Rechte und Interessen der Eigentümer zu gewährleisten.

Falls der Eigentümer eine Wohnung in diesem Haus an eine andere Organisation, einen anderen Haushalt oder eine andere Person, die in Vietnam zum Wohnungserwerb berechtigt ist, verkauft, verpachtet, verschenkt oder vererbt, steht das Recht zur Nutzung des zu diesem Haus gehörenden Grundstücks dem gemeinsamen Gebrauch derjenigen zu, die die Wohnung gekauft, gepachtet, erhalten oder geerbt haben.

„ Für den Wohnungstyp ‚Mini-Apartment‘ – also Einzelwohnungen – wird, sofern die vorgeschriebenen Bedingungen erfüllt sind, für jede Wohnung eine Bescheinigung ausgestellt. Erfüllt das Mini-Apartment die vorgeschriebenen Bedingungen nicht, wird nur eine Bescheinigung für das gesamte Gebäude ausgestellt, auf der gegebenenfalls die Namen der Miteigentümer eingetragen werden“, erklärte Rechtsanwalt Thu.

Laut Frau Thu erfüllen die meisten Mini-Apartments in Hanoi derzeit nicht die Voraussetzungen für die Ausstellung von Eigentumsurkunden. Daher erhalten Käufer von Mini-Apartments keine Eigentumsurkunden, sondern lediglich eine Kopie, die nicht als Sicherheit für Bankkredite zu Geschäftszwecken verwendet werden kann.

Viele Mini-Apartments befinden sich tief in Gassen und erfüllen nicht die Brandschutzbestimmungen. (Foto: Cong Hieu).

Zur Legalität von Mini-Apartments sagte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), dass Mini-Apartments derzeit im Gesetz nur in Form von günstigem Privatwohnraum erwähnt würden, es aber kein Konzept für Mini-Apartments gebe.

Laut Herrn Chau enthalten das Wohnungsgesetz von 2005 und das Dekret 90/2006/ND-CP keine gesetzlichen Bestimmungen, die die Errichtung von mehrgeschossigen, mehrstöckigen Wohnanlagen im Stil von Mini-Apartments in städtischen Gebieten erlauben. Die Errichtung solcher Wohnanlagen muss planungsrechtlich erfolgen, eine Baugenehmigung besitzen und die Anforderungen für den Anschluss an die allgemeine technische Infrastruktur des jeweiligen Stadtgebiets erfüllen.

Erst im Jahr 2010, als das Dekret 71/2010/ND-CP das Dekret 90/2006/ND-CP ersetzte, wurde die „Entwicklung von individuellem Wohnraum für Haushalte und Einzelpersonen“ erlaubt, der als Mini-Apartments konzipiert war und aus vielen Stockwerken und vielen kleinen Wohnungen in städtischen Gebieten bestand.

„ Diese Verordnung ist unangemessen und verstößt gegen das Wohnungsgesetz von 2005. Bereits als der Erlass 71/2010/ND-CP noch ein Entwurf war, äußerten sich HoREA und das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt und schlugen vor, den Bau von mehrgeschossigen und zahlreichen Wohnungen in städtischen Gebieten, die als Mini-Apartments konzipiert sind, nicht zuzulassen. Sie befürchteten, dies würde zu illegalen, nicht genehmigten und ungenehmigten Bauten führen, die Planung stören und die städtische Infrastruktur zusätzlich belasten.“

„Dies ist die rechtliche Grundlage für die Entwicklung von Mini-Apartmentgebäuden in jüngster Zeit und wurde ausgenutzt, um illegal Mini-Apartmentgebäude zu errichten “, sagte Herr Chau.

Da sie noch nicht "geboren" sind und durch illegales Bauen "das Gesetz umgehen", erhöhen Mini-Apartments neben der Verletzung der Bauplanung auch den Druck auf die städtische Infrastruktur, gewährleisten keinen Brandschutz und erfüllen daher nicht die Bedingungen für die Ausstellung von Eigentumsurkunden an Käufer.

Laut Rechtsanwalt Nguyen Quang Ngoc, Direktor der internationalen Anwaltskanzlei Thien Viet (VIETSKY), führt das Fehlen eines Grundbuchauszugs dazu, dass sich viele Käufer von Mini-Apartments wie Mieter in ihrem eigenen Haus fühlen. Da für das Apartment kein Grundbuchauszug ausgestellt wird, besitzt der Käufer auch keine rechtlichen Eigentumsrechte und kann es bei Bedarf während der Nutzung weder beleihen noch als Kapitaleinlage verwenden.

Insbesondere im Falle einer Enteignung des Projektgeländes zur Geländebereinigung werden die Rechte des Käufers erheblich beeinträchtigt und hängen stark vom Verkäufer ab, da dieser als derjenige, dessen Eigentum enteignet wird, mitwirken wird.

Es ist also offensichtlich, dass Käufer Milliarden von Dong für den Kauf einer Wohnung ausgeben, diese aber in Wirklichkeit nur bewohnen dürfen und ihre Eigentums- und Verfügungsrechte stark eingeschränkt sind. Wohnungskäufer unterscheiden sich damit nicht von Langzeitmietern, die viel Geld zahlen und lange Zeit dort wohnen.

Chau Anh

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