Milliarden für den Kauf einer noch nicht „geborenen“ Mini-Wohnung auszugeben, unterscheidet sich nicht von einer Langzeitmiete

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Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), bestätigte, dass Mini-Apartments derzeit ein Konzeptaustausch einer nicht gesetzlich geregelten Wohnform seien. Daher habe die Tatsache, dass viele Menschen Milliarden für den Kauf ausgeben, noch immer nicht den Sinn von Eigentum, sie lebten lediglich in ihrer eigenen Wohnung.

Analysten zufolge gibt es für Mini-Apartments keine Rechtsgrundlage, um als Wohnungstyp zum Verkauf anerkannt zu werden. In Wirklichkeit kaufen die meisten Privatpersonen selbst Grundstücke, beantragen dann eine Genehmigung für den Bau einzelner Häuser und teilen diese dann in geschlossene Wohnungen zum Verkauf auf.

Es handelt sich hierbei um eine zivilrechtliche Vereinbarung und nicht um einen Kaufvertrag, da der Verkauf eines Teils der Immobilie nicht vorgesehen ist.

Herr Toan nannte das Beispiel einer Einzelperson mit einem Grundstück von etwa 200 bis 300 Quadratmetern. Beim Bau von Hochhäusern und beim Verkauf von Wohnungen werden den Eigentümern dieser Wohnungen keine separaten roten Bücher zugeteilt, sondern ihre Namen werden in Form von gemeinsamem Vermögen in einem roten Buch aufgeführt.

„ Obwohl Eigentümer von Miniapartments Milliarden für den Kauf eines Hauses ausgeben, erhalten sie kein separates Zertifikat. Sie besitzen lediglich eine fotokopierte rote Liste, die für das gesamte Gebäude verwendet wird. Das ist nichts anderes als bei der Miete eines Hauses“, sagte Herr Toan.

Mini-Apartments ohne rote Bücher sind für Käufer sehr riskant. (Abbildung: Cong Hieu).

Die Rechtsanwältin Nguyen Thi Minh Thu von der Hop Nhat Law Company Limited der Hanoi Bar Association teilte diese Ansicht und erklärte, dass das Konzept der Mini-Apartments im aktuellen Gesetz nicht vorgesehen sei. Da es keine Aufzeichnungen über diese Form des gewerblichen Wohnungsbaus gebe, würden Mini-Apartments weiterhin als eigenständige Häuser betrachtet. Käufer erhalten kein separates Zertifikat, sondern nur ein Zertifikat für das gesamte Gebäude.

Gemäß den Bestimmungen von Absatz 2, Artikel 6 des Dekrets Nr. 99/2015/ND-CP der Regierung zur detaillierten Regelung und Umsetzung einer Reihe von Artikeln des Wohnungsbaugesetzes 2014 wird Organisationen und einzelnen Haushalten mit rechtmäßig errichtetem Wohnraum, einschließlich mehrstöckigen und mehrstöckigen Einzelhäusern mit mehreren Wohnungen, einer Mindestfläche von 30 m² oder mehr, die in geschlossener Bauweise konzipiert sind und die Anforderungen an Mehrfamilienhäuser erfüllen, von einer zuständigen staatlichen Behörde eine Eigentumsbescheinigung für den Eigentümer jeder Wohnung ausgestellt, um die Rechte und berechtigten Interessen der Eigentümer zu gewährleisten.

Falls der Eigentümer eine Wohnung in diesem Haus an eine andere Organisation, einen Haushalt oder eine Einzelperson verkauft, vermietet, schenkt oder erbt, die in Vietnam Anspruch auf Wohnraum hat, gehört das Nutzungsrecht an dem zu diesem Haus gehörenden Grundstück zur gemeinsamen Nutzung der Personen, die die Wohnung gekauft, gemietet, geschenkt bekommen oder geerbt haben.

„ So wird für den Typ der Mini-Wohnung – Einzelwohnungen –, sofern die vorgeschriebenen Bedingungen erfüllt sind, für jede Wohnung ein Zertifikat ausgestellt. Wenn die Mini-Wohnung die vorgeschriebenen Bedingungen nicht erfüllt, wird nur ein Zertifikat für das gesamte Gebäude ausgestellt, das die Namen der Miteigentümer enthalten kann“, sagte Rechtsanwalt Thu.

Laut Frau Thu erfüllen die meisten Mini-Apartments in Hanoi derzeit nicht die Voraussetzungen für die Ausstellung von Zertifikaten für jede Wohnung. Daher erhalten Käufer von Mini-Apartments keine roten Bücher, sondern behalten lediglich eine Fotokopie des üblichen roten Buches, das nicht als Sicherheit für Bankkredite für Geschäftszwecke verwendet werden kann.

Viele Mini-Apartments liegen tief in Gassen und erfüllen nicht die PCC-Anforderungen. (Foto: Cong Hieu).

In Bezug auf die Rechtmäßigkeit von Mini-Apartments sagte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), dass Mini-Apartments derzeit im Gesetz nur in Form von billigem Privatwohnungsbau erwähnt werden, es jedoch kein Konzept für Mini-Apartments gibt.

Laut Herrn Chau enthalten das Wohnungsbaugesetz von 2005 und das Dekret 90/2006/ND-CP keine gesetzlichen Regelungen, die den Bau von mehrstöckigen, mehrstöckigen und mehrstöckigen Einfamilienhäusern im Mini-Apartment-Stil in städtischen Gebieten erlauben. Der Bau von Einfamilienhäusern muss den Planungsvorschriften entsprechen, eine Baugenehmigung besitzen und die Voraussetzungen für den Anschluss an die allgemeine technische Infrastruktur des Stadtgebiets erfüllen.

Erst im Jahr 2010, als das Dekret 71/2010/ND-CP das Dekret 90/2006/ND-CP ersetzte, wurde die „Entwicklung von Einzel- und Familienwohnungen“ in Form von Mini-Apartments mit vielen Stockwerken und vielen kleinen Wohnungen in städtischen Gebieten erlaubt.

„ Diese Regelung ist unangemessen und steht im Widerspruch zum Wohnungsbaugesetz von 2005. Als das Dekret 71/2010/ND-CP noch ein Entwurf war, äußerten sich HoREA und das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt dazu und schlugen vor, „die Entwicklung von individuellem Wohnraum für Haushalte und Einzelpersonen“, konzipiert als Mini-Apartments mit vielen Stockwerken und vielen Wohnungen in städtischen Gebieten, nicht zuzulassen, da sie befürchteten, dass dies zu illegalen, nicht genehmigten und nicht genehmigten Bauten führen würde, die die Planung stören und den Druck auf das städtische Infrastruktursystem erhöhen würden.

Dies ist die rechtliche Grundlage für die Entwicklung von Mini-Apartmenthäusern in jüngster Zeit und wurde ausgenutzt, um illegal Mini-Apartmenthäuser zu bauen “, sagte Herr Chau.

Da sie nicht „geboren“ sind und durch illegales Bauen „das Gesetz umgehen“, erhöhen Mini-Apartments nicht nur den Planungsdruck, sondern erhöhen auch den Druck auf das städtische Infrastruktursystem, gewährleisten keinen Brandschutz und erfüllen daher nicht die Bedingungen für die Erteilung roter Bücher an Käufer.

Laut Rechtsanwalt Nguyen Quang Ngoc, Direktor der internationalen Anwaltskanzlei Thien Viet (VIETSKY), haben viele Käufer von Mini-Apartments das Gefühl, als würden sie in ihrem eigenen Haus mieten, weil es kein Red Book gibt. Da die Wohnung kein Red Book besitzt, hat der Käufer auch keine Eigentumsrechte und kann sie nicht verpfänden oder bei Bedarf als Kapitaleinlage verwenden.

Insbesondere im Falle einer Rückforderung des Projektgeländes zur Räumung des Geländes werden die Rechte des Käufers erheblich beeinträchtigt und hängen stark vom Verkäufer ab, da dieser als die Person beteiligt ist, deren Eigentum zurückgefordert wird.

Es ist also klar, dass Käufer Milliarden von Dong für den Kauf einer Wohnung ausgeben, in Wirklichkeit aber nur darin wohnen können und ihre Eigentums- und Verfügungsrechte sehr eingeschränkt sind. Eigenheimkäufer unterscheiden sich nicht von Langzeitmietern, die eine hohe Summe zahlen und lange dort bleiben.

Chau Anh

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Quelle