Wohnungen unter 25 Millionen VND/m² sind nahezu ausgestorben; Ho-Chi-Minh-Stadt verbietet die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken in 5 Vorortbezirken.

Wohnungen unter 25 Millionen VND/m² sind nahezu ausgestorben; Ho-Chi-Minh-Stadt verbietet die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken in 5 Vorortbezirken.

Das begrenzte Immobilienangebot und Hunderte von festgefahrenen Projekten treiben die Produktpreise in die Höhe; Hanoi plant, den Höchstpreis für Wohnungsdienstleistungen bei 16.500 VND/m² zu belassen; Ho-Chi-Minh-Stadt legt die Mindestfläche für die Aufteilung von Wohngrundstücken auf 36 m² fest.

Hier ist eine Zusammenfassung der wichtigsten Immobiliennachrichten der Woche.

Begrenztes Immobilienangebot, Hunderte von festgefahrenen Projekten treiben die Produktpreise in die Höhe

Am Morgen des 28. Oktober erörterte die Nationalversammlung im Plenarsaal den Bericht der Aufsichtsdelegation und den Entschließungsentwurf der Nationalversammlung über die Ergebnisse der thematischen Überwachung der „Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Immobilienmarktverwaltung und zum sozialen Wohnungsbau von 2015 bis Ende 2023“.

Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses , Vu Hong Thanh, präsentierte den Bericht über die Ergebnisse der thematischen Überprüfung „Umsetzung der Richtlinien und Gesetze zur Immobilienmarktverwaltung und zum sozialen Wohnungsbau von 2015 bis Ende 2023“. Foto: Nationalversammlung

Dem Monitoringbericht zufolge lässt sich der vietnamesische Immobilienmarkt im Zeitraum 2015-2023 in zwei Phasen unterteilen.

Zeitraum 2015–2021: Der Immobilienmarkt entwickelt sich dynamisch und stark mit einer Vielzahl von Immobilientypen und Angebotsquellen. Es entstehen viele neue Stadtgebiete mit vielen neuen Immobilientypen wie z. B. Ferienwohnungen (Condotel), Ferienvillen (Resortvillen), Büro- und Wohngebäude (Officetel) usw.

Ein Teil der Immobilienprojekte in diesem Zeitraum sind jedoch Projekte, in die bereits im Vorjahr investiert wurde. Die Struktur der Immobilienprodukte ist unausgewogen, es besteht ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Die Projekte zielen hauptsächlich auf das Luxussegment und bestimmte Anlageziele ab; es gibt nur wenige Produkte, die für das Einkommen der Mehrheit der Bevölkerung geeignet sind. Einige Projekte sind auf rechtliche Probleme gestoßen, insbesondere bei der Ausstellung von Genehmigungen.

Am Ende dieses Zeitraums sahen sich fast alle Arten von Tourismus- und Beherbergungsimmobilien mit rechtlichen Problemen konfrontiert, teils aufgrund fehlender adäquater Rechtsvorschriften, teils aufgrund von Einschränkungen bei der Rechtsdurchsetzung.

Zeitraum 2022 - 2023: Der Immobilienmarkt schrumpft, die Geschäftstätigkeit von Immobilienunternehmen steht aufgrund der Mängel und Einschränkungen des Zeitraums 2015 - 2021, die unter dem Druck der COVID-19-Pandemie zutage traten, vor vielen Schwierigkeiten.

In diesem Zeitraum war das Immobilienangebot deutlich geringer als im vorherigen. Die Immobilienpreise stiegen im Vergleich zum Einkommenswachstum der Mehrheit der Bevölkerung rasant an. In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt gab es keine Wohnungen mehr, deren Preise für die meisten Menschen erschwinglich waren.

Insbesondere stehen zahlreiche Wohnbauprojekte vor Schwierigkeiten, sind im Verzug, werden nur langsam umgesetzt und stehen still, während die von den Unternehmen in die Projekte investierten Ressourcen enorm sind, was zu Land- und Kapitalverschwendung, steigenden Schwierigkeiten und Kosten für die Investoren sowie steigenden Produktpreisen führt.

Bauministerium: Wohnungspreise um 35-40 % gestiegen, fast keine Wohnungen mehr unter 25 Millionen VND/m²

Während sich die Debatte um die Wohnungspreise in der Nationalversammlung noch nicht beruhigt hat, veröffentlichte das Bauministerium kürzlich einen Bericht über den Immobilienmarkt für das dritte Quartal 2024 und stellte darin klar den „galoppierenden“ Preisanstieg im Wohnungssegment fest.

Dementsprechend sind die Wohnungspreise in Hanoi sowohl in Neubau- als auch in Altbauten weiter gestiegen. Insbesondere im Primärmarkt legten die Preise vierteljährlich um etwa 4–6 % und jährlich um 22–25 % zu. In einigen Gegenden wurden sogar lokale Preissteigerungen von bis zu 35–40 % im Vergleich zum Vorquartal verzeichnet.

Die meisten neuen Wohnungen in Hanoi gehören dem mittleren und gehobenen Preissegment an. Foto: Thanh Vu

„Im Segment der erschwinglichen Wohnungen mit einem Verkaufspreis von weniger als 25 Millionen VND/m² gibt es fast keine Transaktionen und keine zum Verkauf stehenden Produkte“, so das Fazit des Bauministeriums in dem Bericht.

Um die obige Aussage zu belegen, überprüfte das Ministerium die Verkaufspreise einiger Projekte in der Hauptstadt. Beispielsweise liegt der Preis für das Wohngebiet Zurich im Vinhomes Ocean Park (Stadtteil Gia Lam) bei 46–55 Millionen VND/m². Im Wohngebiet Sapphire in Vinhomes Smart City (Stadtteil Nam Tu Liem) schwankt der Preis um 47–61 Millionen VND/m².

Das Projekt Lumi Prestige (Bezirk Nam Tu Liem) bietet Preise von bis zu 69 Millionen VND/m². Auch der Ninety Complex (Bezirk Dong Da) – ein Apartmentkomplex mit Serviceleistungen und einer Laufzeit von 50 Jahren – erzielt Preise von 60 bis 75 Millionen VND/m². Und nicht zu vergessen: Das Projekt Viha Complex (Bezirk Thanh Xuan) liegt mit Preisen von bis zu 75 bis 97,2 Millionen VND/m² weit darüber hinaus.

„Der jüngste Anstieg der Immobilienpreise ist vor allem auf eine Reihe von Faktoren zurückzuführen, wie etwa die gestiegenen Schwankungen der Grundstückskosten und das unzureichende Angebot an bezahlbarem Wohnraum, um die Marktnachfrage zu decken“, erklärte das Bauministerium mit Blick auf den Preisanstieg bei Wohnungen.

Die Immobilienpreise steigen nicht, weil Makler die Preise „aufblähen“.

Kürzlich veranstaltete der vietnamesische Verband der Immobilienmakler (VARS) eine Pressekonferenz zum Thema „Die Wahrheit über Immobilienmakler: Preistreiberei und Marktverwerfungen“. Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des VARS, bekräftigte, dass Immobilienmakler nicht die Hauptursache für den jüngsten Anstieg der Immobilienpreise seien.

„Die Entscheidung über den Verkaufspreis von Immobilien liegt beim Investor und Projektentwickler. Immobilienmakler dürfen daran nicht beteiligt sein. Sie haben fast zeitgleich mit dem Kunden/Investor Zugriff auf die Preisliste des Investors“, so VAR.

Makler hoffen zudem auf eine Beruhigung der Immobilienpreise, um bald wieder Abschlüsse erzielen zu können. Foto: Dung Minh

Herr Dinh betonte sogar, dass es für Makler umso schwieriger wird, Immobilien zu verkaufen, je höher der Preis ist. Gerade Makler haben ein großes Interesse daran, dass der Immobilienpreis auf einem optimalen Niveau liegt. Nur so lassen sich Verkäufe erzielen und Makler können Provisionen verdienen.

Laut Herrn Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes, ist der Trend steigender Immobilienpreise unvermeidlich. Das starke Preiswachstum innerhalb kürzester Zeit sei jedoch ungewöhnlich. Es sei daher nicht gerechtfertigt, allein die Makler dafür verantwortlich zu machen.

„Darüber hinaus sind es die Immobilienmakler, die am wenigsten an steigenden Hauspreisen interessiert sind. Denn wenn Investoren zu hohen Preisen verkaufen, wird es schwieriger, einen Abschluss zu erzielen, die Makler müssen härter arbeiten, aber ihre Provisionen bleiben letztendlich gleich“, kommentierte Herr Chung.

Laut Frau Ho Thi Thu Mai, Direktorin von Housing Now, ist der Preis für Bestandswohnungen gestiegen, da die Nachfrage auf dem Primärmarkt nicht gedeckt wird. Investoren von Neubauprojekten orientieren sich bei der Festlegung ihrer Verkaufspreise an den Preisen für Bestandswohnungen und der aktuellen Nachfrage. Daher sind auch die Preise für Neubauwohnungen gestiegen.

Hanoi plant, die maximale Preisobergrenze für Wohnungsdienstleistungen bei 16.500 VND/m²/Monat beizubehalten.

Das Volkskomitee von Hanoi bittet die Öffentlichkeit um Stellungnahmen zum Entwurf des Beschlusses zur Festlegung des Preisrahmens für Dienstleistungen in Wohngebäuden der Stadt.

Demnach beträgt der Mindestpreis für die Serviceleistungen in Wohngebäuden ohne Aufzug 700 VND/m²/Monat und der Höchstpreis 5.000 VND/m²/Monat. In Wohngebäuden mit Aufzug liegt der Mindestpreis bei 1.200 VND/m²/Monat und der Höchstpreis bei 16.500 VND/m²/Monat.

Der oben genannte Preis beinhaltet keine Einnahmen aus dem Dienstleistungsgeschäft des Apartmentgebäudes; er beinhaltet keine High-End-Dienstleistungen wie Sauna, Schwimmbad, Kabelfernsehen, Internet oder andere High-End-Dienstleistungen.

Hanoi bietet Sozialwohnungen ab nur 48.000 VND/m²/Monat an.

Gemäß dem Entwurf des Beschlusses zur Verkündung des Mietpreisrahmens für Sozialwohnungen, die in Hanoi ohne Verwendung öffentlicher Investitionsmittel oder gewerkschaftlicher Finanzmittel errichtet wurden, sieht der vorgeschlagene Mietpreisrahmen wie folgt aus.

Die Mietpreise für Sozialwohnungen in Hanoi sind niedriger als in Ho-Chi-Minh-Stadt. Foto: Thanh Vu

Sozialwohnungsgebäude mit einer Höhe von weniger als 10 Stockwerken werden Mietpreise zwischen 48.000 und 96.000 VND/m²/Monat aufweisen.

Sozialwohnungen sind 10-20 Stockwerke hoch, die Mietpreise liegen zwischen 49.000 und 98.000 VND/m²/Monat.

Sozialwohnungsgebäude sind 20-30 Stockwerke hoch, die Mietpreise liegen zwischen 73.000 und 146.000 VND/m²/Monat.

Sozialwohnungsgebäude mit einer Höhe von 30 Stockwerken oder mehr haben Mietpreise zwischen 99.000 und 198.000 VND/m²/Monat.

Der oben genannte Preis beinhaltet nicht die Mehrwertsteuer; Kosten für die Instandhaltung der Baustelle; Kosten für die Betriebsführung; Kosten für die Anschaffung von Innenausstattung und Haushaltsgeräten im Sozialwohnungsbau; Kosten für den Abschluss einer Feuer- und Explosionsversicherung; Parkgebühren; Leitungswasser; Fernsehgebühren; Vergütung des Verwaltungsbeirats und sonstige Servicekosten...

Ho-Chi-Minh-Stadt verbietet die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken in 5 Vorortbezirken.

Kürzlich unterzeichnete und erließ der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, Bui Xuan Cuong, den Beschluss Nr. 83/2024 über die Bestimmungen zur Festlegung von Gebieten, in denen Immobilienprojektinvestoren und Wohnungsbauinvestitionsprojekte Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Organisationen und Einzelpersonen übertragen dürfen, damit diese in der Stadt ihre eigenen Häuser bauen können.

Ho-Chi-Minh-Stadt hat die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken in fünf Vorortbezirken offiziell verboten. Foto: Le Toan

Demnach ist es Investoren von Immobilienprojekten und Wohnungsbauprojekten in der ganzen Stadt nicht gestattet, Nutzungsrechte an Grundstücken einschließlich der technischen Infrastruktur in Immobilienprojekten und Wohnungsbauprojekten an Organisationen und Einzelpersonen zu übertragen, die ihre eigenen Häuser bauen.

Investoren von Immobilienprojekten und Wohnungsbauprojekten mit Umsiedlungsabsicht, die Grundstücke in Gemeinden, Städten und Stadtteilen nutzen, müssen die in Artikel 31 des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 und in Artikel 45 Absatz 1 und 2 des Bodengesetzes 2024 festgelegten Bedingungen einhalten. Investoren dürfen die Nutzungsrechte an Grundstücken einschließlich der technischen Infrastruktur in solchen Immobilienprojekten und Wohnungsbauprojekten mit Umsiedlungsabsicht an Privatpersonen übertragen, die dort ihre eigenen Häuser bauen.

In Ho-Chi-Minh-Stadt beträgt die Mindestfläche zur Trennung von Wohngrundstücken 36 Quadratmeter.

Am 31. Oktober erließ das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt den Beschluss Nr. 100/2024/QD-UBND, der die Bedingungen für die Grundstücksteilung, die Grundstückszusammenlegung und die Mindestfläche für die Grundstücksteilung in Ho-Chi-Minh-Stadt festlegt. Dieser Beschluss tritt mit dem Datum seiner Unterzeichnung in Kraft und ersetzt den Beschluss Nr. 60/2017 des Volkskomitees der Stadt, der die Mindestfläche für die Grundstücksteilung festlegte.

Im Einzelnen beträgt für Grundstücke im Gebiet 1, das die Bezirke 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh und Tan Phu umfasst, die Mindestfläche für die Grundstückstrennung 36 m², mit einer Frontbreite und Grundstückstiefe von mindestens 3 m.

In Ho-Chi-Minh-Stadt beträgt die Mindestfläche für die Grundstücksteilung 36 Quadratmeter in zentralen Bezirken und 80 Quadratmeter in Vorortbezirken. Foto: Le Toan

Gebiet 2 umfasst die Bezirke 7, 12, Binh Tan, Thu Duc City und Städte der Bezirke mit einer Mindestfläche von 50 m², einer Frontbreite und Grundstückstiefe von nicht weniger als 4 m.

Gebiet 3 umfasst die Bezirke Binh Chanh, Nha Be, Cu Chi, Hoc Mon und Can Gio (ausgenommen Städte) mit einer Mindestfläche von 80 m², einer Frontbreite und Grundstückstiefe von mindestens 5 m.

Für landwirtschaftliche Flächen beträgt die Mindestfläche für die Unterteilung von Land für einjährige Nutzpflanzen und sonstige landwirtschaftliche Flächen 500 m². Für Land für mehrjährige Nutzpflanzen, Aquakulturland, Salzgewinnungsland und konzentriertes Viehhaltungsland beträgt sie 1.000 m².

Hinsichtlich der Bedingungen für die Grundstücksteilung und -zusammenlegung müssen die in Artikel 220 Absatz 1, 2 und 3 des Grundstücksgesetzes festgelegten Grundsätze und Bedingungen eingehalten werden. Demnach muss das zu teilende und zusammenzulegende Land erschlossen sein, an bestehende öffentliche Verkehrswege angebunden sein und über eine Wasserversorgung, Entwässerung usw. verfügen.

Falls der Grundstücksnutzer einen Teil der Grundstücksfläche für einen Gehweg reserviert, muss dieser Gehweg von den Parteien vereinbart werden, und das Volkskomitee des Bezirks, der Stadt und der Stadt Thu Duc ist dafür verantwortlich, die tatsächliche Situation vor Ort zu berücksichtigen und zu prüfen, ob der von den Parteien vereinbarte Gehweg die Brandbekämpfung, die Wasserversorgung und Entwässerungssysteme sowie die Stromversorgung gewährleistet, um vor der Durchführung der Grundstücksteilung oder Grundstückszusammenlegung eine Genehmigung einzuholen.

Die als Fußweg für mehrere Grundstücke (ab 2 Grundstücken) vorgesehene Fläche wird gemäß der Urkunde über die Landnutzungsrechte und das Eigentum an den mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerten in eine gemeinsame Nutzungsform umgewandelt.

Diese Entscheidung gilt für Organisationen, Haushalte und Einzelpersonen, die im Zusammenhang mit der Durchführung von Grundstücksteilungs- und Grundstückszusammenlegungsverfahren einen Bedarf, Rechte und Pflichten haben. Die staatlichen Stellen sind befugt, Grundstücksteilungs- und Grundstückszusammenlegungsverfahren gemäß den gesetzlichen Bestimmungen durchzuführen.

Da Nang legt Mietpreise für Sozialwohnungen und Arbeiterunterkünfte in Industrieparks „final“ fest.

Kürzlich hat auch das Volkskomitee der Stadt Da Nang einen Preisrahmen für die Anmietung von Sozialwohnungen und Arbeiterunterkünften in den Industrieparks der Stadt herausgegeben.

Dementsprechend gilt für Sozialwohnungsbauprojekte, die nicht mit öffentlichen Investitionsmitteln oder Gewerkschaftsfinanzen finanziert werden, die niedrigste Mietpreisspanne für Wohnungen mit weniger als 5 Stockwerken (ohne Keller) mit einem maximalen Mietpreis von 88.000 VND/m²/Monat und einem minimalen Mietpreis von 57.000 VND/m²/Monat.

Die höchste Mietpreisspanne gilt für Wohnungen in Gebäuden mit 24 bis maximal 30 Stockwerken (2 Untergeschosse) mit einem maximalen Mietpreis von 165.000 VND/m²/Monat und einem minimalen Mietpreis von 104.000 VND/m²/Monat.

Hinsichtlich des Mietpreisrahmens für von Privatpersonen investierten und gebauten Sozialwohnungen legt Da Nang fest, dass für Einfamilienhäuser (1 Stockwerk, geschlossene Wohnung, tragende Ziegelwandkonstruktion, vor Ort gegossenes Stahlbetondach) ein maximaler Mietpreis von 58.000 VND/m²/Monat und ein minimaler Mietpreis von 39.000 VND/m²/Monat gilt.

Einzelhäuser (2 bis 3 Stockwerke, Stahlbetonkonstruktion; Ziegelwände; Stahlbetonböden und -dächer vor Ort gegossen, kein Keller) haben einen maximalen Mietpreis von 88.000 VND/m²/Monat und einen minimalen Mietpreis von 61.000 VND/m²/Monat.

Einfamilienhäuser (4 bis 5 Stockwerke, Stahlbetonkonstruktion; Ziegelwände; Ortbetonböden und -dächer, kein Keller) haben einen maximalen Mietpreis von 96.000 VND/m²/Monat, einen minimalen Mietpreis von 66.000 VND/m²/Monat (bei einer bebauten Fläche unter 50 m²) und einen maximalen Mietpreis von 75.000 VND/m²/Monat, einen minimalen Mietpreis von 51.000 VND/m²/Monat (bei einer bebauten Fläche ab 180 m²).

Hinsichtlich der Mietpreisspanne für Arbeiterunterkünfte in Industrieparks liegt die niedrigste Mietpreisspanne bei Wohnungen mit weniger als 5 Stockwerken (ohne Keller) mit einem maximalen Mietpreis von 84.000 VND/m²/Monat und einem minimalen Mietpreis von 54.000 VND/m²/Monat.

Den höchsten Mietpreis erhalten Wohnungen in Gebäuden mit weniger als 24 Stockwerken bis hin zu solchen mit 30 oder mehr Stockwerken (2 Untergeschosse). Der höchste Mietpreis beträgt 158.000 VND/m²/Monat, der niedrigste 100.000 VND/m²/Monat.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/can-ho-duoi-25-trieu-dongm2-gan-nhu-tuyet-chung-tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-o-5-huyen-ngoai-thanh-d228982.html