Spekulationen und Manipulationen von Immobilienpreisen müssen strikt unterbunden werden.

Darüber hinaus kommt es im Immobiliengeschäft zu immer komplexeren und anspruchsvolleren Entwicklungen, und insbesondere die Immobilienpreise steigen jedes Quartal und jedes Jahr kontinuierlich an.

Das Problem der Spekulation und Marktmanipulation

In letzter Zeit sind in vielen Orten, insbesondere in Großstädten wie Hanoi , Da Nang und Ho-Chi-Minh-Stadt, Geisterstädte oder Tausende Hektar verlassener, seit Jahrzehnten unbewohnter Wohnprojekte zu einem vertrauten Bild geworden. Dabei handelt es sich um eine systematische Form der Spekulation, die darauf abzielt, den richtigen Zeitpunkt für Supergewinne abzuwarten. Dies führt nicht nur zur Verschwendung von Landressourcen, sondern ist auch eine der direkten Ursachen für den rasanten Anstieg der Immobilienpreise.

Laut Marktforschungsdaten des vietnamesischen Immobilienverbandes stiegen die Preise für Immobilienprodukte im dritten Quartal 2024 weiterhin stark an. Insbesondere das Grundstückssegment verzeichnete im Primärmarkt einen durchschnittlichen Anstieg von rund 3,5 %; ebenso stiegen die Preise für Flachbauten um 5 bis 10 %. Insbesondere das Wohnungssegment erreichte ein neues Niveau: Die Preise stiegen um durchschnittlich 24 %, während das gesamte Neuangebot im Vergleich zum Vorquartal um rund 20 % zurückging. Allein in den Märkten Hanoi, Da Nang und Ho-Chi-Minh -Stadt betrugen die entsprechenden Zuwächse im Vergleich zum Vorjahr 64 %, 30,6 % bzw. 46,2 %.

Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Foto: Cong Hung

Neben dem Problem der Grundstücksspekulation und des Landerwerbs gibt es Anzeichen dafür, dass Versteigerungen von Landnutzungsrechten zur Marktmanipulation ausgenutzt werden. Neben den finanziellen Vorteilen für den Staatshaushalt ist dies die größte Einschränkung von Versteigerungen von Landnutzungsrechten. Vielerorts haben sich „Auktionsmakler“ zusammengetan, um ein Vielfaches des Startpreises zu zahlen und so einen „virtuellen Preis“ für den Kauf und Weiterverkauf versteigerter Grundstücke oder die Liquidierung benachbarter Grundstücke zu schaffen, die zuvor zu niedrigen Preisen erworben wurden.

Um schnelle Liquidität und Gewinn zu erzielen, sind die „Auktionsmakler“ daher selbstverständlich bereit, auf die Anzahlung zu verzichten, nachdem sie einen ungewöhnlich hohen Preis festgelegt haben. Denn die Anzahlung beträgt nur etwa 10 bis 20 % des Gesamtwerts des Grundstücks, der nach dem von der organisierenden Einheit festgelegten Startpreis berechnet wird, und dieser Preis ist oft niedriger als der tatsächliche Marktpreis in diesem Gebiet.

Dies berührt nicht nur unmittelbar die Interessen der Auktionsteilnehmer, sondern wirkt sich auch negativ auf den Immobilienmarkt aus, wenn dieser virtuelle Preis als Referenz für die Entschädigung und Baufreigabe bei neuen Wohnbauprojekten verwendet werden muss …

„Im dritten Quartal 2024 erholte sich der Immobilienmarkt zwar positiv, war aber nicht so dynamisch wie vor der Covid-19-Pandemie. Das Angebot an neuen Immobilien ist weiterhin begrenzt, während die Immobilienpreise weiterhin hoch sind. Wir sehen verschiedene Gründe für diese Situation, darunter: Die Nachfrage nach Wohnraum und Gewerbeimmobilien ist hoch, das Angebot hingegen gering; die Nachfrage ist größer als das Angebot; die Inputkosten für Immobilienprojekte (Baumaterialien, Landnutzungsgebühren usw.) steigen. Insbesondere gibt es in vielen Bereichen Anzeichen von Preissteigerungen und Preisinflation, um den Markt durch Versteigerungen von Landnutzungsrechten zu manipulieren“, so der stellvertretende Bauminister Nguyen Viet Hung.

Starke Maßnahmen gegen Projekte, die verlassenes Land „umarmen“

Die Erfahrungen aus den „Untergrundwellen“ der Spekulation und Manipulation von Immobilienpreisen haben weitreichende Folgen für den Immobilienmarkt. Sie haben zu einem regelrechten Landfieber geführt, das Menschen mit echtem Bedarf (für Wohnraum, Produktion und Gewerbe) den Zugang zu Grundstücken unmöglich macht. Wollen sie doch, müssen sie hohe Spekulationssummen zahlen, was zu brachliegendem Land führt. Unternehmen, die neue Projekte entwickeln, befürchten, aufgrund gestiegener Investitions- und Grundstückskosten keine Gewinne mehr erzielen zu können. Arme müssen immer mehr bezahlen und verlieren nach und nach die Möglichkeit, ein Haus zu besitzen.

Es ist beunruhigend, dass Ressourcen für Investitionen in Produktion, Unternehmen, Schaffung von Arbeitsplätzen und Mehrwert für die Gesellschaft im Land „vergraben“ sind. Spekulativer Landbesitz, der nicht genutzt wird, stimuliert nicht das Wachstum der entsprechenden Industrien und führt auf lange Sicht, wenn das Angebot über einen langen Zeitraum angehäuft wird, zu uneinbringlichen Forderungen der Anleger im Bankensystem und ab einem bestimmten Punkt zu Inflation in der gesamten Wirtschaft.

„Staatliche Verwaltungsbehörden und lokale Behörden müssen entschieden gegen Projekte vorgehen, die Land zu Spekulationszwecken halten, aber seit Jahren brachliegen, ohne dass es genutzt wird. Dabei müssen subjektive und objektive Ursachen sorgfältig geprüft und bewertet werden. Für Projekte mit ausreichender Umsetzungskapazität sollte ein Mechanismus geschaffen werden, um die Umsetzung fortzusetzen. Das Strafgesetzbuch regelt zudem eindeutig den Umgang mit Manipulation, Preisauftrieb und Preissteigerungen im Immobiliengeschäft. Diese Maßnahmen müssen strikt umgesetzt werden, um Verstöße umgehend zu beheben“, sagte Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbandes.

Um die Immobilienpreise zu stabilisieren und schnelle und plötzliche Preisanstiege zu begrenzen, sei es laut Wirtschaftsexperte Professor Dr. Dinh Trong Thinh am wichtigsten, Spekulationen und Preisinflation zu verhindern. Daher müssten die zuständigen Behörden drastischere Maßnahmen ergreifen, um die Verkaufspreise bei Immobilientransaktionen zu kontrollieren und wieder an den tatsächlichen Marktwert anzupassen, darunter auch Auktionen von Landnutzungsrechten.

„Länder weltweit haben die Immobilienpreise durch Grundsteuerverordnungen sehr erfolgreich auf den tatsächlichen Marktwert reguliert. Vor etwa 20 Jahren verabschiedete das Zentralkomitee der Partei eine Resolution zur Grundsteuerreform, doch bis heute wurde diese Politik nicht umgesetzt.“

Daher müssen wir eine separate Steuerverordnung für den Immobilienmarkt erarbeiten, um diese stabil und langfristig umzusetzen. Demnach müssen verlassene Immobilien, Grundstücke, die oft verkauft werden oder viele Immobilien besitzen, hoch besteuert werden, sogar bis zu einem Betrag, der der Miete für die derzeit verfügbare Land- und Baufläche entspricht“, sagte Außerordentlicher Professor Dr. Dinh Trong Thinh.

Experten sind zudem der Ansicht, dass rechtliche Probleme eine der Hauptursachen für die Stagnation des Immobilienmarktes sind. Die Sonderarbeitsgruppe des Premierministers zur Überprüfung und Beseitigung von Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt hat bereits umfangreiche Arbeit geleistet (bei über 800 von 1.200 festgefahrenen Projekten konnten die Schwierigkeiten behoben werden).

Insbesondere ab dem 1. August 2024, wenn die überarbeiteten und ergänzten Gesetze offiziell in Kraft treten und viele neue Regelungen voraussichtlich bald rechtliche Hindernisse beseitigen werden, muss die Verwaltungsbehörde die Herausgabe von Untergesetzdokumenten und Durchführungsanweisungen beschleunigen, um den Projektfortschritt zu beschleunigen und das Angebot auf dem Markt zu erhöhen. Gleichzeitig muss sie sich darauf konzentrieren, sozialen Wohnungsbau und kostengünstigen gewerblichen Wohnungsbau zu priorisieren, um den Bedürfnissen der Mehrheit der Bevölkerung gerecht zu werden und die Wirksamkeit der Sozialversicherungspolitik sicherzustellen.

 

Das wichtigste Thema ist derzeit noch die Regulierungsrolle des Staates, der durch Mechanismen, Strategien, Managementinstrumente und Sanktionen Spekulationen eindämmen und verhindern und so den Immobilienmarkt langfristig wieder ins Gleichgewicht bringen soll.

Das kürzlich geänderte und ergänzte Rechtssystem ist in Kraft getreten, aber es ist weiterhin notwendig, Kommentare und Beiträge zu erhalten, Lehren daraus zu ziehen und noch offene Fragen zu klären. Um das Angebot zu erhöhen und die Verkaufspreise zu stabilisieren, ist es notwendig, die Frage der Genehmigung von Investitionsrichtlinien gründlich zu lösen und gleichzeitig Investoren die Nutzung von Grundstücken zu genehmigen.

Vizepräsident des Hanoi Real Estate Club Nguyen The Diep

Quelle: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html