Spekulationen und Manipulationen von Immobilienpreisen müssen strengstens bekämpft werden.

Darüber hinaus erfolgen Verstöße im Immobiliengeschäft mit immer komplexeren und raffinierteren Tendenzen, und insbesondere die Immobilienpreise steigen kontinuierlich in jedem Quartal und in jedem Jahr.

Das Problem der Spekulation und Marktmanipulation

In letzter Zeit sind in vielen Gegenden, insbesondere in Großstädten wie Hanoi , Da Nang und Ho-Chi-Minh-Stadt, verlassene Stadtgebiete oder tausende Hektar großer und kleiner Wohnbauprojekte, die seit Jahrzehnten ungenutzt und „abgedeckt“ daliegen, zu einem vertrauten Bild geworden. Dies ist eine systematische Form der Spekulation mit dem Ziel, im richtigen Moment enorme Gewinne zu erzielen. Sie führt nicht nur zur Verschwendung von Landressourcen, sondern ist auch eine der direkten Ursachen für den rasanten Anstieg der Immobilienpreise.

Laut Marktforschungsdaten des vietnamesischen Immobilienverbands stiegen die Immobilienpreise im dritten Quartal 2024 weiterhin stark an. Insbesondere im Segment der Grundstücke verzeichnete der Primärmarkt einen durchschnittlichen Anstieg von rund 3,5 %. Ähnlich verhielt es sich mit Einfamilienhäusern, deren Preise um 5–10 % stiegen. Vor allem im Wohnungssegment wurde ein neues Niveau erreicht: Die Preise stiegen um durchschnittlich 24 %, während das Gesamtangebot an neuen Wohnungen im Vergleich zum Vorquartal um rund 20 % zurückging. In den Märkten von Hanoi, Da Nang und Ho-Chi-Minh- Stadt betrugen die entsprechenden jährlichen Steigerungen 64 %, 30,6 % bzw. 46,2 %.

Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Foto: Cong Hung

Neben dem Problem der Spekulation ist der Landerwerb ein Zeichen für die Ausnutzung von Versteigerungen von Nutzungsrechten zur Marktmanipulation. Dies ist neben den Einnahmen für den Staatshaushalt die größte Einschränkung dieser Versteigerungen. In vielen Regionen sind sogenannte „Auktionsmakler“ aufgetaucht, die sich absprechen und ein Vielfaches des Startpreises zahlen. Dadurch schaffen sie ein „virtuelles Preisniveau“, um versteigerte Grundstücke zu kaufen und weiterzuverkaufen oder benachbarte, zuvor günstig erworbene Grundstücke zu liquidieren.

Um nach der Festlegung eines ungewöhnlich hohen Preises schnellstmöglich Liquidität zu erzielen und Gewinn zu erwirtschaften, sind die „Auktionsmakler“ naturgemäß bereit, auf die Anzahlung zu verzichten, da diese nur etwa 10 bis 20 % des Gesamtwerts des Grundstücks beträgt, der sich nach dem vom Veranstalter festgelegten Startpreis berechnet, und dieser Preis oft niedriger ist als der tatsächliche Marktpreis in der Region.

Dies beeinträchtigt nicht nur direkt die Interessen der Auktionsteilnehmer, sondern hat auch negative Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, wenn dieser virtuelle Preis als Referenz für Entschädigungen und die Räumung von Grundstücken für neue Wohnbauprojekte herangezogen werden muss...

„Im dritten Quartal 2024 hat sich der Immobilienmarkt zwar positiv erholt, ist aber nicht mehr so ​​dynamisch wie vor der Covid-19-Pandemie. Das Angebot an neuen Immobilien ist weiterhin begrenzt, während die Preise nach wie vor hoch sind. Dafür gibt es mehrere Gründe: Die Nachfrage nach Wohnraum und Gewerbeflächen ist hoch, das Angebot jedoch gering; die Kosten für Bauprojekte (Baumaterialien, Grundstücksnutzungsgebühren usw.) steigen. In vielen Gebieten kommt es zudem zu Preiserhöhungen und Preisinflation, um den Markt durch Auktionen von Grundstücksnutzungsrechten zu manipulieren“, erklärte der stellvertretende Bauminister Nguyen Viet Hung.

Strenges Vorgehen gegen Projekte, die sich an verlassene Grundstücke anschmiegen

Die Lehren aus den Spekulationswellen und der Manipulation von Immobilienpreisen haben weitreichende Folgen für den Immobilienmarkt. Es ist zu einer regelrechten Landhysterie gekommen, die es Menschen mit realen Bedürfnissen (nach Wohnraum, Produktion und Gewerbe) unmöglich macht, Land zu erwerben. Wer dennoch Land kaufen möchte, muss hohe Summen für Spekulationsobjekte ausgeben, was zu brachliegenden Grundstücken führt. Unternehmen, die neue Projekte entwickeln, befürchten aufgrund gestiegener Investitions- und Grundstückskosten, keine Gewinne mehr erzielen zu können. Arme Menschen müssen immer mehr Geld ausgeben und verlieren allmählich die Möglichkeit, ein Eigenheim zu besitzen.

Es ist besorgniserregend, dass Ressourcen für Investitionen in Produktion, Wirtschaft, Schaffung von Arbeitsplätzen und Mehrwert für die Gesellschaft im Boden "begraben" werden; spekulatives Land, das nicht genutzt wird, stimuliert nicht das Wachstum der damit verbundenen Branchen, und auf lange Sicht, wenn sich das Angebot über einen längeren Zeitraum akkumuliert, wird dies zu Kreditausfällen von Investoren im Bankensystem führen und ab einem gewissen Punkt eine Inflation für die gesamte Wirtschaft verursachen.

„Staatliche Verwaltungsbehörden und lokale Behörden müssen entschieden gegen Projekte vorgehen, die Grundstücke zu Spekulationszwecken halten, diese aber seit Jahren brachliegen lassen, ohne dass sie genutzt werden. Hierfür ist eine sorgfältige Prüfung und Bewertung subjektiver und objektiver Gründe erforderlich. Für Projekte mit ausreichendem Umsetzungspotenzial sollte ein Mechanismus zur Fortsetzung der Umsetzung geschaffen werden. Darüber hinaus regelt das Strafgesetzbuch eindeutig den Umgang mit Manipulationen, Preisinflation und Preistreiberei im Immobiliensektor. Die Einhaltung dieser Bestimmungen ist unerlässlich, um Verstöße umgehend zu ahnden“, so Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands.

Laut dem Wirtschaftsexperten Dr. Dinh Trong Thinh ist zur Stabilisierung der Immobilienpreise und zur Begrenzung rasanter und plötzlicher Preisanstiege die Verhinderung von Spekulation und Preisinflation von größter Bedeutung. Daher müssen die zuständigen Behörden drastischere Maßnahmen ergreifen, um die Verkaufspreise bei Immobilientransaktionen, einschließlich der Versteigerung von Grundstücksnutzungsrechten, zu kontrollieren und wieder auf den tatsächlichen Marktwert zurückzuführen.

„Weltweit haben Länder die Immobilienpreise durch Grundsteuererlasse erfolgreich am tatsächlichen Marktwert ausgerichtet. Vor etwa 20 Jahren erließ das Zentralkomitee der Partei eine Resolution zur Grundsteuerreform, die jedoch bis heute nicht umgesetzt wurde.“

„Deshalb müssen wir eine separate Steuerverordnung für den Immobilienmarkt erstellen und diese stabil und langfristig umsetzen; dementsprechend müssen verlassene Immobilien, mehrfach verkaufte Objekte oder Immobilienbesitz mit vielen Immobilien hoch besteuert werden, sogar bis zu einem Niveau, das der Miete für die derzeit verfügbare Grundstücks- und Baufläche entspricht“, sagte außerordentlicher Professor Dr. Dinh Trong Thinh.

Experten gehen zudem davon aus, dass rechtliche Probleme ebenfalls eine der Hauptursachen für die Stagnation des Immobilienmarktes sind. Die Sonderarbeitsgruppe des Premierministers zur Überprüfung und Beseitigung von Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt hat bereits zahlreiche Projekte erfolgreich abgeschlossen (bei über 800 von 1.200 festgefahrenen Projekten konnten die Probleme gelöst werden).

Insbesondere ab dem 1. August 2024, wenn die geänderten und ergänzten Gesetze offiziell in Kraft treten und zahlreiche neue Verordnungen voraussichtlich bald rechtliche Hindernisse beseitigen werden, muss die Verwaltungsbehörde die Veröffentlichung von Untergesetzgebungsdokumenten und Durchführungsanweisungen beschleunigen, um den Projektfortschritt zu beschleunigen und das Angebot auf dem Markt zu erhöhen; gleichzeitig muss der Schwerpunkt auf der Priorisierung von Sozialwohnungsbauprojekten und kostengünstigem gewerblichem Wohnraum liegen, um den Bedürfnissen der Mehrheit der Bevölkerung gerecht zu werden und die Wirksamkeit der Sozialversicherungspolitik zu gewährleisten.

 

Die wichtigste Frage ist derzeit noch die Regulierungsrolle des Staates, durch Mechanismen, Richtlinien, Managementinstrumente und Sanktionen Spekulationen einzudämmen und zu verhindern, um den Immobilienmarkt langfristig wieder ins Gleichgewicht zu bringen.

Das kürzlich geänderte und ergänzte Rechtssystem ist in Kraft getreten, es ist jedoch weiterhin notwendig, Stellungnahmen entgegenzunehmen, Erfahrungen auszuwerten und offene Fragen weiter zu klären. Um das Angebot zu erhöhen und die Verkaufspreise zu stabilisieren, muss die Frage der Genehmigung von Investitionspolitiken gründlich geklärt und gleichzeitig Investoren, die Land nutzen, die Nutzung gestattet werden.

Vizepräsident des Hanoi Real Estate Club Nguyen The Diep

Quelle: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html