„Immobilien zu zwei Preisen kaufen und verkaufen“ kann nicht sofort gestoppt werden

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Der vietnamesische Industrie- und Handelsverband (VCCI) hat schriftlich auf die offizielle Mitteilung Nr. 2298/UBKT15 des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung zur Bitte um Stellungnahme zum Entwurf des Bodengesetzes (im Folgenden „Entwurf“) geantwortet. Insbesondere nimmt der VCCI zu den Grundsätzen, Grundlagen und Methoden der Grundstücksbewertung Stellung (Artikel 159 des Entwurfs).

Geben Sie zunächst Informationen ein, um die Grundstückspreise gemäß den Methoden der Grundstücksbewertung zu bestimmen.

Artikel 159 Punkt a, b, Klausel 3 des Entwurfs legt die Eingabeinformationen für die Bestimmung der Grundstückspreise gemäß den Methoden der Grundstücksbewertung fest, darunter: Grundstückspreise, die in notariell beglaubigten Verträgen zur Übertragung von Landnutzungsrechten festgehalten sind; Grundstückspreise, die bei Versteigerungen von Landnutzungsrechten erzielt wurden und nicht von Faktoren beeinflusst wurden, die zu plötzlichen Preissteigerungen oder -senkungen führten, Transaktionen mit Blutsverwandten oder andere Anreize, die in der nationalen Grundstücksdatenbank festgehalten sind; In Fällen, in denen in der nationalen Grundstücksdatenbank keine Informationen zu Grundstückspreisen vorhanden sind, werden Grundstückspreisinformationen durch Untersuchungen und Erhebungen erhoben.

VCCI ist der Ansicht, dass die oben genannte Regelung, die mit Inkrafttreten des Gesetzes unmittelbar in Kraft tritt, schwer umzusetzen sein wird. VCCI erklärt, dass die in notariell beglaubigten Verträgen über die Übertragung von Landnutzungsrechten festgehaltenen Grundstückspreise nicht der Realität entsprechen werden, da es bei Immobilientransaktionen derzeit noch zwei Preise gibt und es einige Zeit dauern wird, diese Situation zu ändern.

Andererseits ist es schwierig zu bestimmen, inwieweit der Preis durch Faktoren beeinflusst wird, die zu plötzlichen Preissteigerungen führen, solange die Auktion vom Staat durchgeführt wird und weiterhin Marktprinzipien gewährleisten muss.

Die starre Regelung, dass „in Fällen, in denen in der nationalen Datenbank keine Informationen zu Grundstückspreisen vorliegen, diese durch Untersuchungen und Erhebungen erhoben werden müssen“, kann in der praktischen Anwendung Schwierigkeiten bereiten. Denn wenn der Gutachter bei der Grundstücksbewertung feststellt, dass zwar ein „Grundstückspreis in der nationalen Datenbank“ vorhanden ist, dieser aber nicht dem Marktpreis entspricht, ist es gemäß dieser Regelung nicht möglich, „Informationen zu Grundstückspreisen durch Untersuchungen und Erhebungen zu erheben“.

„Kurz gesagt: Die starre Regelung, dass nur Grundstücksdatenbanken oder Vertrags- und Auktionspreise verwendet werden dürfen, wird die Flexibilität bestimmter Methoden zur Grundstücksbewertung einschränken und Marktprinzipien gewährleisten“, kommentierte VCCI.

VCCI schlägt vor, eine Änderung der oben genannten Verordnung in folgender Richtung in Erwägung zu ziehen: In Fällen, in denen in der nationalen Grundstücksdatenbank keine Informationen zu Grundstückspreisen vorhanden sind oder die Person, die die Grundstücksbewertung durchführt (Gutachter, Mitglied des Land Valuation Council), feststellt, dass der Preis in der nationalen Grundstücksdatenbank nicht den Marktprinzipien entspricht, hat sie das Recht, durch Untersuchung und Erhebung Informationen zu Grundstückspreisen zu sammeln.

Zweitens: Wenden Sie Methoden zur Grundstücksbewertung an.

In Artikel 159 Absatz 5, Punkt c, heißt es: „Bei der Preisermittlung von Grundstücken und nichtlandwirtschaftlichen Flächen, bei denen nicht in technische Infrastruktur investiert wurde oder bei denen nicht in Bauarbeiten gemäß detaillierter Bauplanung investiert wurde, wird die Überschussmethode angewendet, mit Ausnahme des in Punkt d dieses Absatzes genannten Falls.“

Im Vergleich zur aktuellen Regelung sind die Anwendungsfälle der Überschussmethode somit deutlich eingeschränkt. Dies muss überdacht werden.

Denn die Überschussmethode ist eine Methode zur Bestimmung des Grundstückspreises auf Grundlage des Nutzungszwecks mit zukünftigem Entwicklungspotenzial. Diese Methode kann zur Bewertung von Grundstücken angewendet werden, bei denen nicht in technische Infrastruktur investiert wurde, bei denen nicht in Bauarbeiten investiert wurde oder bei denen zwar Bauarbeiten durchgeführt wurden, diese aber abgerissen werden können, um neue Anlagen mit optimaler und effektiver Nutzung zu errichten. Die Einschränkung der Anwendungsbedingungen der Überschussmethode kann dazu führen, dass die Bestimmung von Grundstücksbewertungsmethoden für Grundstücke oder Grundstücke mit Entwicklungspotenzial ungeeignet wird.

VCCI schlug vor, eine Regelung der Bedingungen für die Anwendung der Überschussmethode in ihrer gegenwärtigen Form in Erwägung zu ziehen, d. h.: „Die Überschussmethode wird zur Bewertung von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial aufgrund von Planungsänderungen oder Änderungen des Landnutzungszwecks angewendet, wenn die gesamten angenommenen Entwicklungserlöse und die gesamten geschätzten Kosten ermittelt werden.“

Weisheit

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Quelle