Viele Experten sind davon überzeugt, dass der Pilotmechanismus, der es Unternehmen ermöglicht, mit Privatpersonen Landnutzungsrechte für die Durchführung kommerzieller Wohnbauprojekte auszuhandeln, die Projektbindung aufheben, das Wohnungsangebot erhöhen und zur Lösung des Wohnungsmangels beitragen wird.
Die Regierung schlug der Nationalversammlung außerdem vor, Unternehmen die Errichtung von Gewerbeimmobilien auf dem Gelände der Fabrik zu gestatten, die aufgrund von Umweltverschmutzung verlegt werden musste. Im Bild: Das erstklassige Grundstück der Hanoi Soap Factory im Industriegebiet Cao-Xa-La in der Nguyen-Trai-Straße 233, 233B, 235 (Bezirk Thanh Xuan, Hanoi) stellt auch nach vielen Jahren der Verlegung noch immer keine Verschwendung von Landressourcen dar – Foto: DANH KHANG
Der Resolutionsentwurf zu diesem Pilotmechanismus wurde geradevon der Nationalversammlung kommentiert und soll in der Sitzung, die Ende November endet, angenommen werden.
Angesichts der aktuellen Wohnungsversorgung auf dem Markt, die sich auf die Segmente Mittelklasse, Oberklasse und Luxuswohnungen konzentriert, deuten einige Meinungen jedoch auch darauf hin, dass der Pilotmechanismus eine klare Ausrichtung haben sollte, wobei der Vereinbarung über den Erhalt von Landnutzungsrechten zur Entwicklung des Segments bezahlbarer Wohnungen und bezahlbarer Wohnungen Vorrang eingeräumt werden sollte, um den tatsächlichen Wohnungsbedarf der Mehrheit der Menschen zu decken.
Hunderte von Immobilienprojekten warten auf ihre Lösung
Im März 2024 teilte das Bauministerium bei einer Sitzung der Arbeitsgruppe des Premierministers zur Überprüfung, Förderung und Anleitung der Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Umsetzung von Immobilienprojekten mit, dass in Ho-Chi-Minh-Stadt 143 Immobilienprojekte, in Hanoi 246 Projekte, in Hai Phong 4 Projekte, in Binh Dinh 16 Projekte und in Can Tho 34 Projekte darauf warteten, dass die Arbeitsgruppe, die Ministerien, Zweigstellen und Kommunen die Hindernisse aus dem Weg räumen.
Es ist ersichtlich, dass im ganzen Land noch immer Hunderte von Immobilienprojekten „eingefroren“ sind.
Viele dieser Projekte können nicht umgesetzt werden, weil es an Bauland mangelt. Investoren, die gemäß der Planung Geld für den Kauf von Grundstücken ausgeben, können das Projekt nicht realisieren, weil ihnen ... 1 m² Bauland fehlt.
Darüber hinaus hat die Regierung in dem der Nationalversammlung zur Prüfung und Genehmigung vorgelegten Pilot-Resolutionsentwurf vorgeschlagen, dass die Nationalversammlung der Genehmigung für die Umsetzung gewerblicher Wohnungsbauprojekte durch Unternehmen auf Grundstücken von Betrieben zustimmen solle, die aufgrund von Umweltverschmutzung oder aufgrund von Bau- und Stadtplanungsvorschriften verlegt werden müssten.
In Hanoi selbst verschmutzen zahlreiche Produktionsstätten die Umwelt im Innenstadtbereich. Nach der Verlagerung der Fabriken in Vororte oder benachbarte Provinzen wurden viele jahrzehntelang verlassene „Goldgruben“ freigelegt.
Typischerweise besteht der Cluster aus drei Fabriken (Sao Vang-Gummifabrik, Hanoi-Seifenfabrik und Thang Long-Tabakfabrik) mit einer Gesamtfläche von etwa 150.000 m² , nachdem sie in die Vororte verlegt wurden und viele Jahre lang brach lagen.
Unter ihnen ist das „goldene Land“ der Hanoi-Seifenfabrik, das schon vor vielen Jahren umgesiedelt wurde, auf dem aber bis heute immer noch Gras wächst, weil es keinen Mechanismus gibt, um es in Land für den gewerblichen Wohnungsbau umzuwandeln.
Ein Projekt in der Mai-Chi-Tho-Straße, Bezirk An Phu, Stadt Thu Duc, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: NGUYEN VAN TRUNG
Unternehmen und Grundeigentümer sind zufrieden
Im Gespräch mit Tuoi Tre erklärte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass der Pilotmechanismus, der es Unternehmen ermöglicht, mit Privatpersonen über die Erlangung von Landnutzungsrechten außer Wohngrundstücken zu verhandeln, um gewerbliche Wohnbauprojekte durchzuführen, eine weitere Methode für Unternehmen darstellt, die in Immobilien investieren, um Zugang zu Land zu erhalten.
Dieser Mechanismus gewährleistet außerdem das Verhandlungsrecht der Landnutzer und verringert so die Zahl der Beschwerden beim Landerwerb zur Projektumsetzung.
„Obwohl der derzeitige Mechanismus zur Landrückgewinnung viel besser ist als zuvor (die Entschädigungshöhe ist zufriedenstellender und marktorientierter), ist er nicht so gut wie der Pilotmechanismus für Unternehmen und Personen mit Landnutzungsrechten zur Aushandlung von Landübertragungen“, betonte Herr Chau.
Im dritten Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt beispielsweise entstanden in den letzten Jahren 48 Altbauwohnungen. Bislang haben sich Unternehmen bereit erklärt, fünf Altbauwohnungen vollständig von den Bewohnern zurückzukaufen, um das Projekt zum Bau neuer Gewerbegebäude umzusetzen. Es gab jedoch keine Beschwerden, da es sich um einen fairen Kauf- und Verkaufsmechanismus handelt.
Es gibt immer noch 43 alte Mehrfamilienhäuser, die noch nicht renoviert wurden, weil wir keinen Mechanismus haben, um Investoren zu Verhandlungen über den Rückkauf alter Wohnungen zu ermutigen.
Laut Herrn Chau stecken viele gewerbliche Wohnungsbauprojekte derzeit fest, weil die Unternehmen über Grundstücke verfügen, die nicht als Wohngrundstücke dienen, sodass keine Bauarbeiten durchgeführt werden können.
Während es auf dem Wohnungsmarkt aufgrund der Knappheit an Wohnbauprojekten an Angebot und Nachfrage mangelt, wird die Zahl der genehmigten gewerblichen Wohnbauprojekte steigen, wenn die Nationalversammlung ein Pilotprojekt startet, das es Unternehmen erlaubt, über den Kauf von Nicht-Wohngrundstücken für gewerbliche Wohnbauprojekte zu verhandeln. Dadurch wird sich das Angebot an Wohnprodukten in der kommenden Zeit erhöhen.
Herr Nguyen Huu Cuong, Vorsitzender des Hanoi Real Estate Club, erklärte, dass die Pilotpolitik, die es Unternehmen ermöglicht, über den Kauf von Nichtwohngrundstücken von Privatpersonen zu verhandeln, um gewerbliche Wohnprojekte zu errichten, eine offene Richtung für die Entwicklung des Wohnungsmarktes darstelle.
Dieser Mechanismus ermöglicht es Immobilienunternehmen auch, mit Landnutzern zusammenzuarbeiten, indem sie Landnutzungsrechte übertragen und Anteile an Land einbringen, um gewerbliche Wohnbauprojekte umzusetzen.
Dies wird den Landfonds für den Wohnungsbau erhöhen und den Wohnungsbedarf der Bevölkerung decken. „Unternehmen direkte Verhandlungen zu ermöglichen und Landnutzungsrechte von der Bevölkerung zurückzukaufen, wird sicherlich deutlich günstiger sein, als Ausschreibungen und Auktionen für Landnutzungsrechte für den Bau gewerblicher Wohnprojekte durchzuführen. Direkte Verhandlungen zwischen den beiden Parteien vermeiden „virtuelle Preise“ bei Landauktionen“, kommentierte Herr Cuong.
Viele Immobilienexperten äußerten zudem die Ansicht, dass das Pilotprojekt, das es Unternehmen ermöglicht, über den Kauf landwirtschaftlicher Flächen und anderer Grundstücke von Privatpersonen zu verhandeln, um damit Gewerbewohnungen zu bauen, auch die derzeitige Landverschwendung in städtischen Gebieten verhindern würde.
Tatsächlich gibt es in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt viele nicht zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke, die seit Jahren brachliegen. Die Pilotierung von Kauf- und Umwandlungsvereinbarungen soll dazu beitragen, Land effektiver zu nutzen, während der Staat weiterhin Landnutzungsgebühren und Steuern erhebt und die Menschen mehr Möglichkeiten zum Hauskauf haben.
Förderung von kostengünstigem Gewerbewohnungsbau
Obwohl das Pilotprojekt, das Unternehmen die Aushandlung von Nutzungsrechten für Nichtwohngrundstücke für gewerblichen Wohnungsbau ermöglicht, von vielen Experten unterstützt wird, sind sie der Ansicht, dass bei dem Pilotprojekt, das Unternehmen die Aushandlung von Kaufrechten für Nichtwohngrundstücke für gewerbliche Wohnungsbauprojekte ermöglicht, bezahlbare gewerbliche Wohnungsbauprojekte priorisiert werden sollten, die an die örtlichen Gegebenheiten angepasst sind.
Herr Dinh Minh Tuan, Regionaldirektor Süd von Batdongsan.com, empfiehlt, diesen Pilotmechanismus zu nutzen, um bezahlbaren Wohnraum und preiswerte Gewerbewohnungen zu schaffen und so das Wohnungsangebot zu erhöhen und den tatsächlichen Wohnungsbedarf der Mehrheit der Menschen zu decken.
Herr Tuan ist der Ansicht, dass die Erhöhung des Wohnungsangebots durch den Pilotmechanismus mit den praktischen Bedürfnissen im Einklang stehen muss. Wenn es keine klare Richtung gibt und sich die Unternehmen, nachdem sie sich bereit erklärt haben, Land von den Menschen zu kaufen, nur auf die Entwicklung von teurem Gewerbewohnungsbau (ca. 50 Millionen VND/ m² ) konzentrieren, um wie in der Vergangenheit hohe Gewinne zu erzielen, wird das Ziel, Angebot und Nachfrage auf dem Markt auszugleichen, nicht erreicht.
Ein weiterer Punkt ist laut Herrn Tuan, dass das Pilotprogramm, das Unternehmen den Kauf von Nicht-Wohngrundstücken von Privatpersonen zum Bau gewerblicher Wohnprojekte ermöglicht, die Situation vermeiden muss, dass einige Investoren mit finanziellem Potenzial diese Regelung ausnutzen, um Grundstücke zu kaufen und sie dort zu belassen, bis der Preis steigt, um sie dann an andere Unternehmen zu übertragen.
Es müssen Vorschriften hinzugefügt werden, die vorschreiben, dass Unternehmen, die Land von Privatpersonen verhandeln und kaufen, innerhalb von zwei bis drei Jahren gewerbliche Wohnbauprojekte umsetzen müssen. Andernfalls müssen sie das Land an einen anderen Investor übertragen, der das Projekt durchführt, andernfalls wird das Land zurückgefordert.
Das Resolutionsduo wird Hindernisse für den Immobilienmarkt beseitigen.
Zusätzlich zu der Pilotresolution, die es Unternehmen ermöglicht, über die Übertragung von Nichtwohngrundstücken von Privatpersonen zu verhandeln, um damit gewerbliche Wohnprojekte zu errichten, plant die Regierung außerdem, der Nationalversammlung eine spezielle Resolution zur Behandlung landbezogener Probleme, der Verlagerung umweltbelasteter Fabriken, der Neuanordnung von Hauptsitzen staatlicher Behörden sowie von Projekten, die Inspektionen, Prüfungen, Untersuchungen und Gerichtsurteilen unterliegen, zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen.
Diese beiden Beschlüsse werden die Vermögenswerte, die derzeit in Hunderten von auf Eis gelegten Wohnungs- und Stadtentwicklungsprojekten im ganzen Land stecken, wiederbeleben. Mit dem Mechanismus der Beschlüsse der Nationalversammlung erhalten Unternehmen eine Grundlage, um Projektinvestitionsverfahren abzuschließen, Wohnungsbauprojekte weiter umzusetzen, das Wohnungsangebot zu erhöhen und zum Ausgleich von Angebot und Nachfrage auf dem Markt beizutragen.
Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt DO DUC DUY:
„Von lokalen Entscheidungsträgern falsch umgesetzte Projekte werden gerettet“
Die zuständige Behörde hat in Bezug auf die thematische Resolution angeordnet, dass Projekte, die aufgrund von Fehlverhalten der lokalen Behörden und Führungskräfte ins Stocken geraten sind, gelöst werden, damit die Unternehmen ihre Projekte weiter umsetzen können. Bei solchen Projekten wurden die meisten lokalen Führungskräfte, die gegen das Gesetz verstoßen haben, bestraft.
Projekte, bei denen die Unternehmen absichtlich Fehler machen, werden zurückgezogen, um eine Verschwendung von Landressourcen zu vermeiden.
Ich frage mich immer noch, wie die Allgemeinen Geschäftsbedingungen lauten
Apartmentprojekt in der Straße Le Van Luong, Gemeinde Nhon Duc, Bezirk Nha Be, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: NGUYEN VAN TRUNG
Ein Immobilienprojektinvestor in Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte, dass die Regierung die Pilotresolution nicht nur der Nationalversammlung zur Prüfung und Genehmigung vorlege, sondern auch die Anzahl der Unternehmen prüfe, deren Grundstücke aufgrund von Vorschriften nicht mehr genehmigungsfähig seien und die keine Projekte umsetzen könnten. Der Überprüfung zufolge sind allein dieses Unternehmen und seine Grundstücke im Bezirk Binh Chanh, Bezirk 8, Thu Duc, gesperrt.
Diese Person sagte, dass es sich bei dem Großteil des Landes um landwirtschaftliche Flächen, nicht landwirtschaftliche Flächen und nicht um Wohngrundstücke handele und dass das Unternehmen die Übertragung von der Bevölkerung abgeschlossen habe, das Projekt jedoch nicht durchgeführt werden könne, weil das Gesetz dies nicht erlaube.
Der Immobilienmarkt war in letzter Zeit schwierig. Unternehmen können jedoch die verfügbaren Grundstücke nicht für weitere Projekte nutzen und haben keine Möglichkeit, ihre Grundstücke zu verkaufen, um Geld zu verdienen. Daher ist die Situation sehr schwierig. Gleichzeitig müssen Unternehmen weiterhin Bankkreditzinsen zahlen, was die Situation noch verschärft.
Dieses Unternehmen ist nach Lektüre des Resolutionsentwurfs, der demnächst zur Genehmigung vorgelegt werden soll, der Ansicht, dass es sich hierbei um eine notwendige Maßnahme zur Beseitigung von Schwierigkeiten für Unternehmen und den Markt handelt und dass es bald die Möglichkeit haben wird, zur Genehmigung vorgelegt zu werden.
Für Unternehmen ist es jedoch bedenklich, dass der Resolutionsentwurf die Bedingungen für die Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt bzw. Besitz von Landnutzungsrechten festlegt.
Dementsprechend dürfen Immobilienunternehmen, die gewerbliche Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten umsetzen oder über Landnutzungsrechte gemäß dieser Entschließung verfügen, den Nutzungszweck für eine oder mehrere Arten von Grundstücken ändern, um das Projekt umzusetzen. Dazu gehören landwirtschaftliche Flächen, nicht landwirtschaftliche Flächen, die kein Wohngrundstück sind, sowie Wohngrundstücke und andere Grundstücke auf demselben Grundstück im Falle von Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten.
Diese Regelung kann so ausgelegt werden, dass Unternehmen, die bereits über Land verfügen, den Zweck landwirtschaftlicher oder nichtlandwirtschaftlicher Flächen (die nicht als Wohngrundstücke dienen) für Projekte ändern können. Bei einer Übertragung müssen sie jedoch Grundstücke übertragen, die sowohl Wohngrundstücke als auch andere Grundstücke umfassen.
Wenn der Beschluss also angenommen und wie vom Unternehmen verstanden umgesetzt wird, handelt es sich nicht um eine vollständige Entfernung.
Diese Person erklärte weiter, dass es derzeit neben Unternehmen, die im Rahmen ihrer Geschäftsnutzungsrechte über verfügbare Landmittel verfügen, auch Fälle gebe, in denen Unternehmen zuvor Einzelpersonen im Unternehmen den Kauf landwirtschaftlicher Flächen gestattet hätten, diese jedoch aufgrund rechtlicher Probleme noch nicht in die Geschäftsnutzungsrechte aufgenommen hätten; oder es gebe Unternehmen mit ausreichenden Ressourcen, die von Einzelpersonen Landübertragungen erhalten möchten, um Projekte durchzuführen.
Wenn man das oben Gesagte so versteht, können Unternehmen nur Gebiete kaufen, die sowohl Wohngrundstücke als auch andere Grundstücke enthalten, was den Zugang des Unternehmens zu Landressourcen einschränkt.
„Der Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt hat die Nationalversammlung kürzlich auf die Unzulänglichkeit hingewiesen, da in Wirklichkeit die meisten Immobilienprojekte auf Grundstücken umgesetzt werden, die ursprünglich nicht als Wohngebiete genutzt werden. Zudem umfasst die detaillierte Planung der Projekte viele verschiedene Arten von Grundstücken wie Wohngebiete, Verkehrsflächen, Grünflächen … so dass die Bestimmungen des Bodengesetzes in der Praxis nicht umgesetzt werden können. Daher muss die Redaktion dies überdenken“, schlug er vor.
Sollte eine Phrase entfernen
Der Vorsitzende des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, Le Hoang Chau, äußerte die gleichen Bedenken und meinte, dass die Formulierung „für Fälle einer Vereinbarung über den Erhalt von Landnutzungsrechten“ aus der Verordnung über Wohngrundstücke und andere Grundstücke auf demselben Grundstück gestrichen werden sollte, um Missverständnisse bei der Umsetzung der Resolution zu vermeiden.
Dies bedeutet, dass Unternehmen, die bereits über Land verfügen oder von Anfang an eine Übertragung erhalten haben, drei Arten von Land nutzen können: landwirtschaftliche Flächen; nicht landwirtschaftliche Flächen, die keine Wohnflächen sind; Wohnflächen und andere Flächen auf demselben Grundstück, um gewerbliche Wohnprojekte durchzuführen, solange sie der Planung, dem Flächennutzungsplan und anderen Kriterien in der Resolution entsprechen.
„Nur so können wir den Engpass beseitigen und Landressourcen freisetzen“, sagte Chau.
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Quelle: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm
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