Entfesseln Sie Immobilienprojekte

Viele Experten sind davon überzeugt, dass der Pilotmechanismus, mit dem Unternehmen Landnutzungsrechte mit Privatpersonen aushandeln können, um gewerbliche Wohnbauprojekte durchzuführen, die Projektbindung aufheben, das Wohnungsangebot erhöhen und zur Lösung des Wohnungsmangels beitragen wird.

Die Regierung schlug der Nationalversammlung außerdem vor, Unternehmen die Durchführung gewerblicher Wohnbauprojekte auf dem Gelände der Anlage zu gestatten, die aufgrund von Umweltverschmutzung verlegt werden musste. Auf dem Foto: Das erstklassige Grundstück der Hanoi Soap Factory im Industriegebiet Cao-Xa-La in der Nguyen Trai Straße 233, 233B, 235 (Bezirk Thanh Xuan, Hanoi) nach vielen Jahren der Verlegung, auf dem immer noch keine Landressourcen verschwendet werden – Foto: DANH KHANG

Der Resolutionsentwurf zu diesem Pilotmechanismus wurde gerade von der Nationalversammlung kommentiert und soll in der Sitzung, die Ende November endet, angenommen werden.

Angesichts der aktuellen Wohnungsversorgung auf dem Markt, die sich auf die Segmente Mittelklasse, Oberklasse und Luxuswohnungen konzentriert, deuten einige Meinungen jedoch auch darauf hin, dass der Pilotmechanismus eine klare Ausrichtung haben sollte, bei der die Vereinbarung über den Erhalt von Landnutzungsrechten zur Entwicklung des Segments bezahlbarer Wohnungen und bezahlbarer Wohnungen, um den tatsächlichen Wohnungsbedarf der Mehrheit der Menschen zu decken, Priorität haben sollte.

Hunderte von Immobilienprojekten warten auf ihre Lösung

Im März 2024 teilte das Bauministerium bei der Sitzung der Arbeitsgruppe des Premierministers zur Überprüfung, Förderung und Anleitung der Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Umsetzung von Immobilienprojekten mit, dass in Ho-Chi-Minh-Stadt 143 Immobilienprojekte, in Hanoi 246 Projekte, in Hai Phong 4 Projekte, in Binh Dinh 16 Projekte und in Can Tho 34 Projekte darauf warten, dass die Arbeitsgruppe, die Ministerien, Zweigstellen und Kommunen die Hindernisse beseitigen.

Es ist ersichtlich, dass im ganzen Land noch immer Hunderte von Immobilienprojekten „eingefroren“ sind.

Viele dieser Projekte können nicht umgesetzt werden, weil es an Bauland mangelt. Investoren, die Geld für den Kauf von Bauland ausgeben, können das Projekt nicht umsetzen, weil ihnen ... ^{1 m²} Bauland fehlt.

Darüber hinaus schlug die Regierung in dem der Nationalversammlung zur Prüfung und Genehmigung vorgelegten Pilotentschließungsentwurf vor, dass die Nationalversammlung Unternehmen gestatten solle, gewerbliche Wohnbauprojekte auf Grundstücken von Betrieben durchzuführen, die aufgrund von Umweltverschmutzung oder aufgrund von Bau- und Stadtplanungsvorschriften verlegt werden müssen.

In Hanoi selbst gibt es viele Produktionsstätten, die die Umwelt im Innenstadtbereich verschmutzen. Nach der Verlagerung der Fabriken in Vororte oder benachbarte Provinzen wurden viele jahrzehntelang verlassene „Goldgruben“ freigelegt.

Typischerweise verfügt der Cluster aus drei Fabriken – der Gummifabrik Sao Vang, der Seifenfabrik Hanoi und der Tabakfabrik Thang Long – über eine Gesamtfläche von etwa ^{150.000 m²} , nachdem er in die Vororte verlegt wurde und viele Jahre lang brach lag.

Unter ihnen wurde das „goldene Land“ der Hanoi-Seifenfabrik vor vielen Jahren verlegt, aber bis heute wächst dort immer noch Gras, weil es keinen Mechanismus gibt, um es in Land für den gewerblichen Wohnungsbau umzuwandeln.

Ein Projekt in der Mai-Chi-Tho-Straße, Bezirk An Phu, Stadt Thu Duc, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: NGUYEN VAN TRUNG

Unternehmen und Grundeigentümer sind zufrieden

Im Gespräch mit Tuoi Tre erklärte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass der Pilotmechanismus, der es Unternehmen ermöglicht, mit Privatpersonen das Recht auszuhandeln, anderes Land (kein Wohnland) für gewerbliche Wohnbauprojekte zu nutzen, eine weitere Möglichkeit für Immobilieninvestitionsunternehmen darstelle, an Land zu gelangen.

Dieser Mechanismus gewährleistet außerdem das Verhandlungsrecht der Landnutzer und verringert so die Zahl der Beschwerden bei der Landrückgewinnung für die Projektumsetzung.

„Obwohl der derzeitige Mechanismus zur Landrückgewinnung viel besser ist als der vorherige (die Entschädigung ist zufriedenstellender und marktorientierter), ist er nicht so gut wie der Pilotmechanismus für Unternehmen und Personen mit Landnutzungsrechten zur Verhandlung von Landübertragungen“, betonte Herr Chau.

Im dritten Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt beispielsweise entstanden in den letzten Jahren 48 alte Wohnhäuser. Bislang haben sich Unternehmen bereit erklärt, bei fünf alten Wohnhäusern 100 % der alten Wohnungen von den Bewohnern zurückzukaufen, um das Projekt zum Bau neuer gewerblicher Wohnhäuser umzusetzen. Es gab jedoch keine Beschwerden, da es sich um einen Mechanismus des gegenseitigen Kaufs und Verkaufs handelt.

Es gibt immer noch 43 alte Wohnhäuser, die noch nicht renoviert wurden, weil wir keinen Mechanismus haben, um Investoren zu Verhandlungen über den Rückkauf alter Wohnungen zu ermutigen.

Laut Herrn Chau stecken derzeit viele gewerbliche Wohnungsbauprojekte fest, weil die Unternehmen über Grundstücke verfügen, die nicht als Wohngrundstücke dienen, sodass keine Bauarbeiten durchgeführt werden können.

Während es auf dem Wohnungsmarkt (aufgrund eines Mangels an Wohnbauprojekten) an Wohnraum mangelt, wird die Zahl der lizenzierten gewerblichen Wohnbauprojekte steigen und damit auch das Angebot an Wohnraum in der kommenden Zeit. Dies würde bedeuten, dass die Nationalversammlung Unternehmen die Möglichkeit geben würde, über den Kauf von Nichtwohngrundstücken für gewerbliche Wohnbauprojekte zu verhandeln.

Herr Nguyen Huu Cuong, Vorsitzender des Hanoi Real Estate Club, kommentierte, dass die Pilotpolitik, die es Unternehmen ermöglicht, über den Kauf von Nichtwohngrundstücken von Privatpersonen zu verhandeln, um gewerbliche Wohnprojekte zu errichten, eine offene Richtung für die Entwicklung des Wohnungsmarktes darstelle.

Dieser Mechanismus ermöglicht es Immobilienunternehmen auch, mit Landnutzern zusammenzuarbeiten, indem sie Landnutzungsrechte übertragen und Anteile an Land einbringen, um gewerbliche Wohnbauprojekte durchzuführen.

Dadurch wird der Grundstücksfonds für den Wohnungsbau aufgestockt und der Wohnungsbedarf der Bevölkerung gedeckt. „Unternehmen direkte Verhandlungen zu ermöglichen und den Rückkauf von Landnutzungsrechten zu ermöglichen, ist sicherlich deutlich günstiger, als Ausschreibungen und Auktionen für Landnutzungsrechte für den Bau gewerblicher Wohnprojekte durchzuführen. Direkte Verhandlungen zwischen den beiden Parteien vermeiden „virtuelle Preise“ bei Grundstücksauktionen“, kommentierte Herr Cuong.

Viele Immobilienexperten äußerten zudem die Ansicht, dass das Pilotprogramm, das es Unternehmen ermöglicht, den Kauf landwirtschaftlicher Flächen und anderer Grundstücke von Privatpersonen zum Bau gewerblicher Wohnhäuser auszuhandeln, auch die derzeitige Landverschwendung in städtischen Gebieten verhindern würde.

Tatsächlich gibt es in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt viele nicht zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke, die seit Jahren brachliegen. Die Pilotierung von Rückkauf- und Umwandlungsvereinbarungen wird dazu beitragen, dass Land effektiver genutzt werden kann, während der Staat weiterhin Landnutzungsgebühren und Steuern erhebt und die Menschen mehr Möglichkeiten haben, Häuser zu kaufen.

Förderung von kostengünstigem Gewerbewohnungsbau

Obwohl das Pilotprojekt, das Unternehmen die Möglichkeit bietet, sich auf die Nutzung von Nichtwohngrundstücken für gewerblichen Wohnungsbau zu einigen, unterstützt wird, sind viele Experten der Ansicht, dass bei dem Pilotprojekt, das Unternehmen die Möglichkeit bietet, sich auf den Rückkauf von Nichtwohngrundstücken zur Durchführung gewerblicher Wohnungsbauprojekte zu einigen, die Umsetzung bezahlbarer gewerblicher Wohnungsbauprojekte priorisiert werden sollte, die den tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort gerecht werden.

Herr Dinh Minh Tuan, Regionaldirektor Süd von Batdongsan.com, empfahl, diesen Pilotmechanismus zu nutzen, um bezahlbaren Wohnraum und preiswerte Gewerbewohnungen zu schaffen und so das Wohnungsangebot zu erhöhen und den tatsächlichen Wohnungsbedarf der Mehrheit der Menschen zu decken.

Herr Tuan ist der Ansicht, dass die Erhöhung des Wohnungsangebots durch den Pilotmechanismus mit den praktischen Bedürfnissen im Einklang stehen muss. Wenn es keine klare Richtung gibt und sich die Unternehmen, nachdem sie sich bereit erklärt haben, den Menschen Land abzukaufen, nur auf die Entwicklung von hochpreisigen Gewerbewohnungen (ca. 50 Millionen VND/ ^m2 ) konzentrieren, um wie in der Vergangenheit hohe Gewinne zu erzielen, wird das Ziel, Angebot und Nachfrage auf dem Markt auszugleichen, nicht erreicht werden.

Ein weiterer Punkt ist laut Herrn Tuan, dass das Pilotprogramm für Unternehmen, die Privatpersonen nicht-wohnwirtschaftliche Grundstücke zum Bau gewerblicher Wohnprojekte abkaufen möchten, die Situation vermeiden muss, dass einige Investoren mit finanziellem Potenzial diese Regelung ausnutzen, um Grundstücke zu kaufen und auf einen Preisanstieg zu warten, um sie dann an andere Unternehmen zu übertragen.

Ergänzend müssen die Vorschriften so ergänzt werden, dass Unternehmen, die Grundstücke von Privatpersonen erwerben, innerhalb von zwei bis drei Jahren gewerbliche Wohnbauprojekte umsetzen müssen. Andernfalls müssen sie das Grundstück an einen anderen Investor übertragen, der das Projekt umsetzt. Bleibt das Grundstück ungenutzt, wird es zurückgefordert.

Das Resolutionsduo wird Hindernisse für den Immobilienmarkt beseitigen.

Zusätzlich zu der Pilotresolution, die es Unternehmen ermöglicht, über die Übertragung von Nichtwohngrundstücken von Privatpersonen zu verhandeln, um gewerbliche Wohnbauprojekte durchzuführen, plant die Regierung, der Nationalversammlung auch eine spezielle Resolution zur Behandlung von Landproblemen, der Verlagerung umweltverschmutzter Fabriken, der Neuanordnung der Zentralen staatlicher Behörden sowie von Projekten, die Inspektionen, Prüfungen, Untersuchungen und Gerichtsentscheidungen unterliegen, zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen.

Diese beiden Beschlüsse werden die Vermögenswerte, die derzeit in Hunderten von auf Eis gelegten Wohnungs- und Stadtentwicklungsprojekten im ganzen Land stecken, wiederbeleben. Mit dem Mechanismus der Beschlüsse der Nationalversammlung erhalten Unternehmen eine Grundlage, um Projektinvestitionsverfahren abzuschließen, weiterhin Wohnungsbauprojekte umzusetzen, das Wohnungsangebot zu erhöhen und zum Ausgleich von Angebot und Nachfrage auf dem Markt beizutragen.

Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt DO DUC DUY:

„Von lokalen Entscheidungsträgern falsch gemachte Projekte werden gerettet“

Die zuständige Behörde hat in Bezug auf die thematische Resolution angeordnet, dass Projekte, die aufgrund von Fehlverhalten der lokalen Behörden und Führungskräfte ins Stocken geraten sind, gelöst werden, damit die Unternehmen ihre Projekte weiter umsetzen können. Bei Projekten dieser Art wurden die meisten lokalen Führungskräfte, die gegen die Vorschriften verstoßen haben, bestraft.

Projekte, bei denen Unternehmen absichtlich Fehler machen, werden widerrufen, um eine Verschwendung von Landressourcen zu vermeiden.

Ich frage mich immer noch, wie die Geschäftsbedingungen lauten

Apartmentprojekt in der Le Van Luong Street, Gemeinde Nhon Duc, Bezirk Nha Be, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: NGUYEN VAN TRUNG

Ein Immobilienprojektinvestor in Ho-Chi-Minh-Stadt sagte, dass die Regierung die Pilotresolution nicht nur der Nationalversammlung zur Prüfung und Genehmigung vorlege, sondern dass Ho-Chi-Minh-Stadt auch die Anzahl der Unternehmen prüfe, deren Grundstücke aufgrund von Vorschriften nicht in der Lage seien, Projekte umzusetzen. Der Überprüfung zufolge sind allein auf dieses Unternehmen fast 20 Grundstücke in Binh Chanh, Bezirk 8, Thu Duc, nicht mehr genehmigungsfähig.

Diese Person sagte, dass es sich bei dem Großteil des Landes um landwirtschaftliche Flächen, nicht um landwirtschaftliche Flächen und nicht um Wohngrundstücke handele und dass das Unternehmen die Übertragung von der Bevölkerung abgeschlossen habe, das Projekt jedoch nicht durchgeführt werden könne, da dies gesetzlich nicht zulässig sei.

Der Immobilienmarkt war in letzter Zeit schwierig. Unternehmen können die verfügbaren Grundstücke jedoch nicht für weitere Projekte nutzen und haben keine Möglichkeit, sie zu verkaufen, um Geld zu verdienen. Daher ist die Situation sehr schwierig. Gleichzeitig müssen Unternehmen weiterhin Zinsen für Bankkredite zahlen, was die Lage noch weiter verschärft.

Dieses Unternehmen ist nach Lektüre des Resolutionsentwurfs, der demnächst zur Genehmigung vorgelegt werden soll, der Ansicht, dass es sich hierbei um eine notwendige Maßnahme zur Beseitigung von Schwierigkeiten für Unternehmen und den Markt handelt und dass es bald die Möglichkeit haben wird, zur Genehmigung vorgelegt zu werden.

Ein Punkt, der den Unternehmen jedoch Sorgen bereitet, ist der Resolutionsentwurf, der die Bedingungen für die Umsetzung gewerblicher Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt bzw. Besitz von Landnutzungsrechten regelt.

Dementsprechend dürfen Immobilienunternehmen, die gewerbliche Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten umsetzen oder über Landnutzungsrechte verfügen, wie in dieser Entschließung vorgeschrieben, den Nutzungszweck für eine oder mehrere Arten von Grundstücken ändern, um das Projekt umzusetzen. Dazu gehören landwirtschaftliche Flächen, nicht landwirtschaftliche Flächen, die kein Wohngrundstück sind, sowie Wohngrundstücke und andere Grundstücke auf demselben Grundstück im Falle von Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten.

Diese Regelung kann so verstanden werden, dass Unternehmen, die bereits über Land verfügen, den Zweck landwirtschaftlicher Flächen oder nichtlandwirtschaftlicher Flächen, die nicht als Wohngrundstücke dienen, für Projekte ändern können. Bei einer Übertragung müssen sie jedoch Grundstücke übertragen, die sowohl Wohngrundstücke als auch andere Grundstücke auf demselben Grundstück enthalten.

Wenn der Beschluss also angenommen und wie vom Unternehmen verstanden umgesetzt wird, wird die Entfernung nicht vollständig sein.

Diese Person erklärte weiter, dass es derzeit neben Unternehmen, die im Rahmen ihrer Geschäftsnutzungsrechte über verfügbare Landmittel verfügen, auch Fälle gebe, in denen Unternehmen zuvor Einzelpersonen im Unternehmen den Kauf landwirtschaftlicher Flächen gestattet hätten, diese aber aufgrund rechtlicher Probleme noch nicht in Geschäftsnutzungsrechte überführt hätten; oder es gebe Unternehmen mit ausreichenden Ressourcen, die von Einzelpersonen Landübertragungen erhalten möchten, um Projekte durchzuführen.

Wenn man das oben Gesagte versteht, können Unternehmen nur Gebiete kaufen, die sowohl Wohngrundstücke als auch andere Grundstücke enthalten, was den Zugang des Unternehmens zu Landressourcen einschränkt.

„Der Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt hat die Nationalversammlung kürzlich auf die Unzulänglichkeit hingewiesen, da in Wirklichkeit die meisten Immobilienprojekte auf Grundstücken umgesetzt werden, die ursprünglich nicht als Wohngebiete genutzt werden, und die detaillierte Planung der Projekte zudem viele verschiedene Arten von Grundstücken umfasst, wie etwa Wohngebiete, Verkehrsflächen, Grünflächen … sodass die Bestimmungen des Bodengesetzes in der Praxis nicht umgesetzt werden können. Daher muss die Redaktion dies überdenken“, schlug er vor.

Ein Satz sollte entfernt werden.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, äußerte die gleichen Bedenken und sagte, dass die Formulierung „für Fälle einer Vereinbarung über den Erhalt von Landnutzungsrechten“ aus der Verordnung über Wohngrundstücke und andere Grundstücke auf demselben Grundstück gestrichen werden sollte, um Missverständnisse bei der Umsetzung der Resolution zu vermeiden.

Dies bedeutet, dass Unternehmen, die bereits über Land verfügen oder von Anfang an eine Übertragung erhalten haben, drei Arten von Land nutzen können: landwirtschaftliche Flächen; nicht landwirtschaftliche Flächen, die keine Wohnflächen sind; Wohnflächen und andere Flächen auf demselben Grundstück, um gewerbliche Wohnprojekte durchzuführen, solange sie der Planung, dem Flächennutzungsplan und anderen Kriterien im Beschluss entsprechen.

„Nur so können wir den Engpass beseitigen und Landressourcen freisetzen“, sagte Chau.

Quelle: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm