Das Potenzial von Immobilienprojekten freisetzen.

Viele Experten glauben, dass der Pilotmechanismus, der es Unternehmen ermöglicht, eigenständig mit Bürgern über Landnutzungsrechte für gewerbliche Wohnbauprojekte zu verhandeln, Projekte freisetzen, das Wohnungsangebot erhöhen und zur Behebung der Wohnungsnot beitragen wird.

Die Regierung schlug der Nationalversammlung außerdem vor, Unternehmen die Errichtung von Wohnbauprojekten auf dem Gelände von aufgrund von Umweltverschmutzung umgesiedelten Anlagen zu gestatten. Im Bild: Das wertvolle Gelände der Seifenfabrik Hanoi im Industriegebiet Cao-Xa-La in der Nguyen-Trai-Straße 233, 233B und 235 (Bezirk Thanh Xuan, Hanoi) liegt nach der Umsiedlung jahrelang brach, was eine Verschwendung von Landressourcen darstellt. – Foto: DANH KHANG

Der Resolutionsentwurf zu diesem Pilotmechanismus wurde soeben von der Nationalversammlung geprüft und wird voraussichtlich in der Sitzung, die Ende November endet, verabschiedet.

Angesichts der aktuellen Situation, in der sich das Wohnungsangebot auf dem Markt auf mittlere, gehobene und Luxuswohnungssegmente konzentriert, wird jedoch von einigen Stimmen vorgeschlagen, dass der Pilotmechanismus eine klare Richtung haben sollte, wobei Vereinbarungen über Landnutzungsrechte Vorrang vor der Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum und budgetfreundlichen Wohnungen haben sollten, um den tatsächlichen Wohnbedarf der Mehrheit der Bevölkerung zu decken.

Hunderte von Immobilienprojekten warten auf die Beseitigung von Hindernissen.

Im März 2024 berichtete das Bauministerium während eines Treffens der Task Force des Premierministers zur Überprüfung, Förderung und Steuerung der Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Durchführung von Immobilienprojekten, dass in Ho-Chi-Minh-Stadt 143 Immobilienprojekte, in Hanoi 246 Projekte, in Hai Phong 4 Projekte, in Binh Dinh 16 Projekte und in Can Tho 34 Projekte... darauf warteten, dass die Task Force, die Ministerien, die Sektoren und die lokalen Behörden die Probleme lösten.

Im ganzen Land liegen Hunderte von Immobilienprojekten weiterhin auf Eis.

Viele Projekte können nicht realisiert werden, weil es an Wohnbauland mangelt. Selbst Investoren, die Grundstücke erwerben, die den Bauvorschriften entsprechen, können ihre Projekte aufgrund eines Mangels von nur einem ^Quadratmeter Wohnbauland nicht bauen.

Darüber hinaus schlägt die Regierung in dem Entwurf einer Pilotresolution, der derzeit der Nationalversammlung zur Prüfung vorgelegt wird, vor, dass die Nationalversammlung zustimmt, Unternehmen die Durchführung von gewerblichen Wohnbauprojekten auf Grundstücken zu gestatten, die zu Einrichtungen gehören, die aufgrund von Umweltverschmutzung oder aufgrund von Bau- und Stadtplanungsmaßnahmen verlegt werden müssen.

Direkt hier in Hanoi haben viele umweltbelastende Fabriken in der Innenstadt, nachdem sie in Vorstadtbezirke oder benachbarte Provinzen umgezogen sind, zahlreiche Grundstücke von "erstklassigem Land" freigelegt, die jahrzehntelang brach lagen.

Ein typisches Beispiel ist die Ansammlung von drei Fabriken: der Gummifabrik Sao Vang, der Seifenfabrik Hanoi und der Tabakfabrik Thang Long mit einer Gesamtfläche von etwa 150.000 ^m², die nach ihrer Verlegung an den Stadtrand viele Jahre lang brach lagen.

Insbesondere das erstklassige Gelände der vor vielen Jahren verlegten Seifenfabrik von Hanoi ist nach wie vor von Unkraut überwuchert, da es an einem Mechanismus zur Umwandlung in Land für den Bau von Wohnhäusern mangelt.

Ein Projekt in der Mai-Chi-Tho-Straße, Bezirk An Phu, Stadt Thu Duc, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: Nguyen Van Trung

Sowohl Unternehmen als auch Grundstückseigentümer sind zufrieden.

Im Gespräch mit der Zeitung Tuoi Tre erklärte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass der Pilotmechanismus, der es Unternehmen ermöglicht, eigenständig mit Bürgern über die Landnutzungsrechte für nicht-wohnwirtschaftliche Grundstücke für gewerbliche Wohnbauprojekte zu verhandeln und diese zu erwerben, eine weitere Methode darstellt, um Zugang zu Land für Immobilieninvestitionen und -geschäfte zu erhalten.

Dieser Mechanismus gewährleistet auch das Verhandlungsrecht der Landnutzer und reduziert so Streitigkeiten bei der Landbeschaffung für die Projektdurchführung.

„Obwohl der derzeitige Mechanismus zur Landbeschaffung wesentlich besser ist als zuvor (angemessenere und marktgerechte Entschädigung), ist er nicht so gut wie der Pilotmechanismus, der es Unternehmen und Personen mit Landnutzungsrechten ermöglicht, die Landübertragung selbst auszuhandeln“, betonte Herr Chau.

Beispielsweise gab es im 3. Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt in den letzten Jahren 48 alte Wohnanlagen. In fünf dieser Anlagen haben Unternehmen bisher freiwillig zugestimmt, die alten Wohnungen vollständig von den Bewohnern zurückzukaufen, um dort neue Wohn- und Geschäftsgebäude zu errichten. Dies geschah ohne Beanstandungen, da es sich um einen für beide Seiten vorteilhaften Transaktionsmechanismus handelt.

Es gibt immer noch 43 alte Mietshäuser, die nicht renoviert wurden, weil uns ein Mechanismus fehlt, um Investoren zu ermutigen, den Kauf alter Mietshäuser selbst auszuhandeln.

Laut Herrn Chau stehen viele gewerbliche Wohnbauprojekte derzeit still, weil das Land, das den Unternehmen gehört, nicht für Wohnzwecke ausgewiesen ist und somit der Bau verhindert wird.

Während der Wohnungsmarkt derzeit unter einem Angebotsmangel leidet (aufgrund fehlender Wohnbauprojekte), würde ein Pilotprojekt der Nationalversammlung, das es Unternehmen ermöglicht, den Kauf von nicht-wohnwirtschaftlichem Land für gewerbliche Wohnbauprojekte eigenständig auszuhandeln, die Zahl der genehmigten gewerblichen Wohnbauprojekte erhöhen und somit das Angebot an Wohnraum in Zukunft steigern.

Herr Nguyen Huu Cuong, Vorsitzender des Hanoi Real Estate Club, ist der Ansicht, dass das Pilotprogramm, das es Unternehmen ermöglicht, den Kauf von nicht-wohnwirtschaftlichen Grundstücken von Bürgern für gewerbliche Wohnbauprojekte eigenständig auszuhandeln, eine vielversprechende Richtung für die Entwicklung des Wohnungsmarktes darstellt.

Dieser Mechanismus ermöglicht es Immobilienunternehmen außerdem, mit Landnutzern durch die Übertragung von Landnutzungsrechten und die Einbringung von Land als Eigenkapital zusammenzuarbeiten, um gewerbliche Wohnbauprojekte zu realisieren.

Dies wird die für den Wohnungsbau verfügbare Fläche vergrößern und so den Wohnraumbedarf der Bevölkerung decken. „Wenn Unternehmen direkt mit Privatpersonen über den Erwerb von Landnutzungsrechten verhandeln können, ist dies deutlich günstiger als die Durchführung von Ausschreibungen oder Auktionen für diese Rechte zum Bau von Wohnbauprojekten. Die direkte Verhandlung zwischen den beiden Parteien vermeidet überhöhte Preise bei Landauktionen“, erklärte Herr Cuong.

Viele Immobilienexperten glauben außerdem, dass die Erprobung eines Programms, das es Unternehmen ermöglicht, den Kauf von landwirtschaftlichen Flächen und anderen Landarten von Anwohnern für den Bau von Gewerbewohnungen eigenständig auszuhandeln, die derzeitige Verschwendung von städtischem Land verhindern würde.

Tatsächlich liegen viele unbebaute Grundstücke in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt seit Jahren brach. Pilotprojekte zu Rückkauf- und Umwandlungsvereinbarungen tragen zu einer effizienteren Landnutzung bei, während der Staat weiterhin Gebühren und Steuern für die Landnutzung erhebt und den Menschen mehr Möglichkeiten beim Hauskauf zur Verfügung stehen.

Den Bau von kostengünstigem Gewerbewohnraum fördern.

Während viele Experten das Pilotprogramm unterstützen, das es Unternehmen ermöglicht, das Recht zur Nutzung von nicht-wohnwirtschaftlichen Flächen für gewerbliche Wohnbauprojekte auszuhandeln, sind sie der Ansicht, dass das Pilotprogramm bezahlbare Wohnbauprojekte priorisieren sollte, die dem lokalen Kontext gerecht werden.

Herr Dinh Minh Tuan, Direktor der Südregion von Batdongsan.com, empfahl, diesen Pilotmechanismus zu nutzen, um bezahlbaren Wohnraum und kostengünstige Gewerbewohnungen zu entwickeln, um das Wohnungsangebot zu erhöhen und den tatsächlichen Wohnraumbedarf der Mehrheit der Bevölkerung zu decken.

Herr Tuan argumentierte, dass die Erhöhung des Wohnraumangebots durch Pilotprojekte an den praktischen Bedürfnissen ausgerichtet sein müsse. Ohne klare Vorgaben und wenn sich Unternehmen nach dem Kauf von Grundstücken von Anwohnern lediglich auf die Entwicklung hochpreisiger Gewerbeimmobilien (über 50 Millionen VND/ ^m²) konzentrieren, um wie in der Vergangenheit hohe Gewinne zu erzielen, werde das Ziel, Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt auszugleichen, nicht erreicht.

Ein weiterer wichtiger Punkt, den Herr Tuan anmerkt, ist, dass das Pilotprogramm, das es Unternehmen ermöglicht, nicht-wohnwirtschaftliche Grundstücke von Privatpersonen für gewerbliche Wohnbauprojekte zu erwerben, eine Situation vermeiden muss, in der einige finanzstarke Investoren diese Regelung ausnutzen, um Grundstücke aufzukaufen und zu behalten, bis die Preise steigen, bevor sie diese an andere Unternehmen weiterverkaufen.

Es sollten Regelungen eingeführt werden, die Unternehmen, die mit Anwohnern verhandeln und Land erwerben, verpflichten, innerhalb von zwei bis drei Jahren gewerbliche Wohnbauprojekte zu entwickeln. Andernfalls muss das Land an einen anderen Investor zur Bebauung übertragen werden, und wenn es unbebaut bleibt, wird es zurückgefordert.

Die beiden Beschlüsse werden Hindernisse für den Immobilienmarkt beseitigen.

Zusätzlich zu der Pilotresolution, die es Unternehmen ermöglicht, eigenständig über die Übertragung von nicht zu Wohnzwecken genutzten Grundstücken von Bürgern für gewerbliche Wohnbauprojekte zu verhandeln, plant die Regierung auch, der Nationalversammlung eine spezielle Resolution zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen, die sich mit Fragen im Zusammenhang mit Grundstücken, der Verlagerung umweltbelastender Fabriken, der Reorganisation der Hauptsitze staatlicher Behörden und der Lösung von Projekten befasst, die Inspektionen, Prüfungen, Untersuchungen und Gerichtsurteilen unterliegen.

Diese beiden Resolutionen werden die in Hunderten von stillgelegten Wohnungsbau- und Stadtentwicklungsprojekten im ganzen Land gebundenen Vermögenswerte wiederbeleben. Mit den durch diese Resolutionen der Nationalversammlung geschaffenen Mechanismen erhalten Unternehmen die Möglichkeit, Investitionsverfahren für Projekte abzuschließen, Wohnungsbauprojekte fortzusetzen, das Wohnungsangebot zu erhöhen und so zu einem ausgeglichenen Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Markt beizutragen.

Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt DO DUC DUY:

„Projekte, die von lokalen Verantwortlichen schlecht geführt werden, werden gerettet.“

Bezüglich der thematischen Resolution lautet der Leitgedanke der zuständigen Behörde, dass Projekte, die aufgrund von Fehlern lokaler Regierungen und Verantwortlicher ins Stocken geraten sind, so wiederaufgenommen werden, dass Unternehmen die Projekte fortsetzen können. In den meisten Fällen solcher Projekte wurden die verantwortlichen Verantwortlichen disziplinarisch belangt.

Bei Projekten, bei denen Unternehmen vorsätzlich gegen Vorschriften verstoßen, wird das Land zurückgewonnen, um die Verschwendung von Landressourcen zu vermeiden.

Es bestehen weiterhin Bedenken hinsichtlich der Geschäftsbedingungen.

Apartmentprojekt in der Le Van Luong Street, Gemeinde Nhon Duc, Bezirk Nha Be, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: Nguyen Van Trung

Ein Immobilienprojektentwickler in Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte, dass die Regierung neben der Vorlage eines Pilotgesetzentwurfs an die Nationalversammlung zur Prüfung und Genehmigung auch die Anzahl der Unternehmen überprüft, deren Grundstücke derzeit aufgrund regulatorischer Hürden die Projektumsetzung behindern. Laut der Überprüfung dieses Unternehmens sind fast 20 Grundstücke in den Bezirken Binh Chanh, 8 und Thu Duc von diesen Hindernissen betroffen.

Diese Person gab an, dass es sich bei den meisten Grundstücken um landwirtschaftliche Flächen oder nichtlandwirtschaftliche Flächen (keine Wohngrundstücke) handele, deren Eigentumsübertragung von den Unternehmen abgeschlossen sei, die aber aufgrund rechtlicher Beschränkungen nicht mit den Projekten fortfahren könnten.

Der Immobilienmarkt hat sich in letzter Zeit schwierig entwickelt, doch Unternehmen können ihre bestehenden Grundstücksressourcen nicht für zusätzliche Projekte nutzen und überschüssige Flächen nicht verkaufen, um ihre Investitionen wieder hereinzuholen. Dies erschwert die Lage erheblich. Gleichzeitig müssen sie weiterhin Zinsen für Bankkredite zahlen, was ihre Schwierigkeiten noch verschärft.

Nach Durchsicht des Resolutionsentwurfs, der nun zur Genehmigung vorgelegt wird, ist dieses Unternehmen der Ansicht, dass es sich um eine notwendige Maßnahme handelt, um Schwierigkeiten für Unternehmen und den Markt zu lindern, und dass die Resolution nun zur Genehmigung vorgelegt wird.

Ein Punkt, der Unternehmen jedoch Sorgen bereitet, ist die Bestimmung im Resolutionsentwurf hinsichtlich der Bedingungen für die Umsetzung von gewerblichen Wohnbauprojekten durch Vereinbarungen über Landnutzungsrechte oder bestehende Landnutzungsrechte.

Dementsprechend können Immobilienunternehmen, die gewerbliche Wohnbauprojekte durch Vereinbarungen über Landnutzungsrechte umsetzen oder bereits über Landnutzungsrechte gemäß dieser Resolution verfügen, den Landnutzungszweck einer oder mehrerer Landarten für das Projekt ändern, einschließlich landwirtschaftlicher Flächen; nichtlandwirtschaftlicher Flächen mit Ausnahme von Wohnbauflächen; und Wohnbauflächen und anderer Flächen innerhalb desselben Grundstücks, sofern eine Vereinbarung über Landnutzungsrechte getroffen wurde.

Regelungen wie diese könnten so interpretiert werden, dass Unternehmen, die bereits Land besitzen, landwirtschaftliche Flächen oder nichtlandwirtschaftliche Flächen (ausgenommen Wohnbauland) für Projekte umwandeln können, während diejenigen, die Land von Grund auf neu erwerben, Parzellen, die sowohl Wohn- als auch andere Arten von Land innerhalb desselben Grundstücks enthalten, übertragen müssen.

Wenn die Resolution also genau so verabschiedet und umgesetzt wird, wie die Unternehmen sie verstehen, wird die Lösung des Problems nicht vollständig sein.

Diese Person erklärte weiter, dass es derzeit neben Unternehmen, die bereits über Land in ihrem Besitz verfügen, auch Fälle gibt, in denen Unternehmen zuvor Einzelpersonen innerhalb des Unternehmens den Kauf von landwirtschaftlichen Flächen gestattet haben, diese aber aufgrund rechtlicher Hindernisse noch nicht in den Besitz des Unternehmens aufgenommen haben; oder es gibt Unternehmen mit ausreichenden Ressourcen, die Land von Privatpersonen erwerben möchten, um Projekte zu entwickeln.

Würde man dies so verstehen, könnten Unternehmen nur noch Gebiete erwerben, die sowohl Wohngebiete als auch andere Landarten umfassen, was ihre Möglichkeiten zum Zugang zu Landressourcen einschränken würde.

„Der Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt wies kürzlich vor der Nationalversammlung auf die Unzulänglichkeit hin, dass die meisten Immobilienprojekte auf Flächen realisiert werden, die ursprünglich nicht als Wohnbauland ausgewiesen waren. Die detaillierte Planung dieser Projekte umfasst verschiedene Flächentypen wie Wohnbauland, Verkehrsflächen, Grünflächen usw., sodass die Bestimmungen des Bodengesetzes in der Praxis nicht anwendbar sind. Daher sollte die zuständige Behörde dies überdenken“, schlug der Beamte vor.

Ein Satzteil sollte entfernt werden.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, teilte diese Bedenken und schlug vor, die Formulierung „für Fälle der Vereinbarung über den Erhalt von Landnutzungsrechten“ aus der Verordnung über Wohngrundstücke und andere Grundstücke innerhalb desselben Grundstücks zu streichen, um Fehlinterpretationen bei der Umsetzung der Verordnung zu vermeiden.

Dies bedeutet, dass Unternehmen, die bereits Land besitzen oder von Anfang an erworben haben, drei Arten von Land nutzen dürfen – landwirtschaftliche Flächen; nichtlandwirtschaftliche Flächen mit Ausnahme von Wohnbauflächen; und Wohnbauflächen und andere Flächen innerhalb desselben Grundstücks – für gewerbliche Wohnbauprojekte, vorausgesetzt, sie entsprechen dem Flächennutzungsplan, den Zonenvorschriften und anderen in der Resolution festgelegten Kriterien.

„Nur so können wir Engpässe beseitigen und Landressourcen freisetzen“, sagte Herr Chau.

Quelle: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm