Wird eine 20-prozentige Steuer auf Gewinne aus Immobilienübertragungen die Immobilienpreise erhöhen?

Werden die Immobilienpreise steigen?

Bevor der Vorschlag bekannt wurde, auf Gewinne aus Immobilienübertragungen eine Steuer von 20 % zu erheben, sagte Herr Nguyen Minh Nhat, ein erfahrener Investor in Hanoi , voraus, dass diese Maßnahme zu einem Anstieg der Immobilienpreise in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt führen könnte, weil die Hausbesitzer Steuern auf den Verkaufspreis aufschlagen würden.

Wird die Steuer auf Basis der Besitzdauer erhoben und die Immobilie weniger als zwei Jahre im Besitz ist, ist der erwartete Steuersatz von bis zu 10 % zu hoch. Beispielsweise beträgt die Steuer beim Verkauf eines Hauses für 10 Milliarden VND bis zu 1 Milliarde VND. In diesem Fall kann die Steuer auch sofort zum Verkaufspreis hinzugerechnet werden, was zu einer Preiserhöhung führt.

Um Spekulationen vorzubeugen, wäre es laut Herrn Nhat sinnvoller, nur den Kauf und Verkauf von Zweit- und Drittwohnungen über einen längeren Zeitraum hinweg zu besteuern.

„ Ich denke, dass eine hohe Grunderwerbsteuer die Grundstückspreise in die Höhe treiben wird, und diese Gebühr wird an die Käufer weitergegeben. Was getan werden muss, ist eine Besteuerung von leerstehenden Grundstücken. Wer Land ungenutzt lässt, nicht geschäftlich nutzt oder nicht vermietet, muss besteuert werden. Wer mehr Immobilien besitzt, diese aber nicht nutzt, muss höhere Steuern zahlen. Sowohl Privatpersonen als auch Immobilienunternehmen müssen eine Leergrundsteuer erheben. Nur dann wird Land wieder seinen wahren Wert erreichen, der zum Wohnen, für Geschäfte und die Produktion dient und nicht wie heute zur Spekulation“, teilte Herr Nhat seine Meinung mit.

Viele Experten sind zudem der Ansicht, dass die Einführung einer 20-prozentigen Steuer auf Gewinne aus Immobilienübertragungen zu einem Anstieg der Immobilienpreise führen werde, was es für Menschen mit echtem Bedarf zunehmend schwieriger machen werde, ein Haus zu kaufen.

Herr Dinh Minh Tuan, Direktor der PropertyGuru Vietnam Company im Süden, analysierte: Immobilienverkäufer schlagen oft alle Kosten, einschließlich Steuern, auf den Verkaufspreis auf. Steigt der Steuersatz, steigt auch der Verkaufspreis, und der Endkäufer muss möglicherweise diese zusätzlichen Kosten tragen.

20% Steuer auf Transfergewinne könnte Immobilienpreise erhöhen (Illustrationsfoto)

Darüber hinaus werden die tatsächlichen Gewinne der Anleger beeinträchtigt, was Immobilieninvestitionskanäle im Vergleich zu anderen Kanälen weniger attraktiv macht.

Darüber hinaus sagte Herr Tuan, dass die Berechnung der Steuer auf Grundlage des Verkaufspreises und der Besitzdauer, wobei der Höchstsatz 10 % für eine Haltedauer von weniger als zwei Jahren beträgt (fünfmal höher als derzeit), zu einem Rückgang der Transaktionen und einem vorübergehenden Einfrieren des Sekundärmarktes führen könnte.

Denn die „Surf“-Mentalität ist tief in der Investmentmentalität vieler Vietnamesen verwurzelt und erstreckt sich auf viele Segmente von Grundstücken über Wohnungen bis hin zu niedrigen Gebäuden. Sie neigen oft dazu, „zu verkaufen, wenn der Preis stimmt“, und verlagern so ihre Kapitalflüsse flexibel auf andere Vermögenswerte, die jeweils rentabler sind.

Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor von EZ Property, warnte zudem, dass der Markt in der Anfangsphase mit einer „Stagnation“ reagieren könnte, wenn die Steuerpolitik nicht mit einem transparenten und vernünftigen Mechanismus zur Kontrolle des Transaktionswerts einhergeht. Anleger könnten ihre Käufe und Verkäufe vorübergehend einstellen, um abzuwarten.

Diejenigen mit echtem Bedarf müssen mit höheren Preisen rechnen, da die Verkäufer auf den Verrechnungspreis Steuern aufschlagen.

Darüber hinaus ist die Kosten- und Ausgabendatenbank noch nicht vollständig aktualisiert, insbesondere bei früheren Nebengeschäften ohne eindeutige Rechnungen und Dokumente. Dies kann zu Streitigkeiten führen, wenn die Steuerbehörden den Selbstkostenpreis nicht überprüfen können und die Betroffenen befürchten, zu viel Steuern zu zahlen.

Herr Nguyen Quang Huy, CEO der Fakultät für Finanzen und Bankwesen (Nguyen Trai Universität), teilte diese Ansicht und sagte, dass dieser Vorschlag kurzfristig auch zu einem Anstieg der Immobilienpreise führen könnte. Denn kurzfristig könnte die Psychologie der Verkäufer höhere Preise ansetzen, damit Käufer die Steuerlast tragen können, insbesondere in traditionellen Spekulationssegmenten wie Grundstücken, Reihenhäusern in Gegenden mit virtuellem Fieber …

Laut Herrn Huy muss der Markt jedoch mittel- und langfristig die Gewinnerwartungen anpassen. Immobilien, die zum Wohnen und zur tatsächlichen Nutzung gekauft werden, bleiben stabil und unbeeinflusst. Spekulative Immobilien verlieren an Attraktivität, was zu geringer Liquidität führt. Um Käufer anzulocken, müssen die Preise gesenkt werden.

Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt (jetzt Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt ), sagte ebenfalls, dass die Besteuerung von Gewinnen aus Immobilienübertragungen wahrscheinlich nicht zu einer Senkung der Immobilienpreise beitragen werde.

Der Vorschlag zur Besteuerung von Transfergewinnen konzentriert sich auf Einkünfte aus der Nutzung von Immobilien. Dies ist eine moderne Managementmethode, doch bei ihrer Umsetzung sind viele Länder aufgrund mangelhafter Managementinfrastruktur und der Unfähigkeit, Einkommen zu berechnen, auf Schwierigkeiten gestoßen. Daher müssen sie sich weiterhin mit Fällen befassen, in denen Einkommen nicht berechnet werden kann.

Um die Immobilienpreise zu dämpfen, muss es stattdessen eine direkte Steuer auf Immobilien geben, etwa eine zweite Grundsteuer oder eine Grundsteuer für verlassene Immobilien.

„ Ich denke, wir müssen die Qualität des Managements zur Berechnung des Einkommens verbessern. Anstatt Fälle zu analysieren, in denen das Einkommen nicht berechnet werden kann, und dann dies oder jenes zu tun. Die einzige Möglichkeit zur Berechnung des Einkommens besteht darin, die staatliche Preisliste auf das Niveau des Marktpreises anzuheben, mit einer zulässigen Fehlerquote von 20 %“, sagte Herr Vo.

Steuerpflichtige Objekte sollten klassifiziert werden.

Um eine gerechte und vernünftige Steuerpolitik zu gewährleisten, ist es nach Ansicht von Experten notwendig, die betroffenen Themen zu klassifizieren.

Experten halten es für notwendig, Steuersubjekte zu klassifizieren (Illustration: Minh Duc)

Herr Nguyen Quang Huy äußerte die Ansicht, dass für eine wirksame Steuerpolitik eine klare Klassifizierung der zu besteuernden Personengruppen erforderlich sei. Demnach sollte der Alleineigentümer einer Wohnimmobilie von der Steuer befreit oder mit besonderen Anreizen ausgestattet werden. Auch für Transaktionen innerhalb der Familie, Erbschaften und den Wohnungstausch aufgrund von Wohnbedürfnissen sollten eigene Regelungen gelten.

Die Politik konzentriert sich auf professionelle Investitionstätigkeiten, insbesondere auf kurzfristige Spekulationen. Für diese Gruppe ist eine progressive Besteuerung entsprechend der Haltedauer erforderlich. Beispielsweise wird der Verkauf innerhalb eines Jahres mit einem hohen Steuersatz von 15–20 % belegt. Bei einer Haltedauer von drei bis fünf Jahren sinkt der Steuersatz schrittweise, bei einer Haltedauer von mehr als fünf Jahren ist die Steuer befreit oder stark reduziert. Dies schafft Anreize für langfristige Investitionen und stabilisiert den Markt.

Darüber hinaus ist es notwendig, ein transparentes und öffentliches Preisdatensystem aufzubauen, um das Phänomen der Angabe virtueller Preise zur Steuerhinterziehung oder zur Schaffung künstlicher Unterschiede zu vermeiden.

Darüber hinaus sollte ein flexibler Ansatz mit einem Fahrplan und Marktunterstützung verfolgt werden. Anstatt sofort einen festen Steuersatz von 20 % anzuwenden, könnten Pilotprojekte in Großstädten oder bei eindeutig spekulativen Immobilien in Betracht gezogen werden. Der Fahrplan wird schrittweise erweitert, mit regelmäßigen Folgenabschätzungen.

Darüber hinaus würden die Immobilienpreise aufgrund der Marktdefizite weiterhin unter zunehmenden Druck geraten, wenn wir lediglich Steuern erheben, ohne gleichzeitig die Probleme des Angebots, der Grundstücksfinanzierung, der Rechtmäßigkeit von Projekten und der Infrastruktur zu lösen, so Huy.

Herr Nguyen Chi Thanh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Brokers Association, teilt diese Ansicht und sagte, dass es richtig sei, die Zahlung von Steuern für Personen mit hohen Gewinnen zu regulieren. Allerdings müsse die Methode zur Berechnung der Steuern überdacht werden, um einen transparenten und stabilen Markt zu gewährleisten und einen Anstieg der Immobilienpreise sowie höhere Kosten für die Menschen zu vermeiden.

„ Wir müssen erkennen, dass die Immobilien- und Wohnungspreise im Vergleich zum Einkommen der Menschen zu hoch sind. Wenn wir uns nur auf die Besteuerung konzentrieren, ohne zwischen den Subjekten zu unterscheiden, müssen wir erkennen, dass das Land, in das investiert und das gebaut, das gekauft und dann nach drei Jahren nicht bebaut wurde, eindeutig Verschwendung ist. Deshalb müssen wir solche Subjekte mit hohen Steuern belegen.“

Oder wir müssen auch unfertige und unfertige Häuser nach einem bestimmten Zeitraum besteuern. Wenn wir sie alle auf einmal besteuern, verfehlen wir das Ziel und treiben die Immobilienpreise unbeabsichtigt in die Höhe “, betonte Herr Thanh.

Herr Nguyen Quoc Anh – stellvertretender Generaldirektor von PropertyGuru Vietnam – wies ebenfalls auf viele Herausforderungen hin, falls der neue Vorschlag angenommen wird.

Der erste betrifft die Geschichte des geerbten und geschenkten Vermögens. Denn in der Anfangsphase haben der ermittelte Wert und der Schätzwert keine vollständige Grundlage.

Zweitens ist es sehr wichtig, dass die Daten zum vietnamesischen Immobilienmarkt nicht transparent sind, nicht kontinuierlich überwacht werden und ihre Genauigkeit nicht garantiert ist. Daher ist es sehr schwierig, den genauen Kaufpreis von Anfang an zu bestimmen.

Drittens gibt es bei den Einnahmen Einnahmen und Ausgaben. Und Ausgaben wie Maklerprovisionen, Renovierungskosten usw. müssen mit Begleitdokumenten versehen sein, um die Richtigkeit der Gewinne zu gewährleisten. Benutzer pflegen und bewahren diese Dokumente jedoch nicht immer auf, was zu zahlreichen Schwierigkeiten bei der Berechnung der Genauigkeit führt.

Quelle: https://baolangson.vn/danh-thue-20-lai-chuyen-nhuong-bat-dong-san-co-lam-gia-nha-tang-5054055.html