Das Land am Stadtrand von Hanoi ist still, als ob die Pandemie nie gewütet hätte; Ho-Chi-Minh-Stadt plant, die Problematik der unbebauten Grundstücke zu regeln.

Die Grundstückspreise in den Vororten von Hanoi sind ruhig und sinken, Ho-Chi-Minh-Stadt plant Maßnahmen gegen das Leerstehen und Nichtnutzen von Grundstücken sowie Vorschriften für städtisches Wohnbauland... das sind die neuesten Nachrichten vom Immobilienmarkt.

Immobilien: Der Grundstücksmarkt in den Vororten von Hanoi ist ruhig, die Grundstückspreise sind unter der Bevölkerung stark gefallen. (Foto: Hai An)

Die Preise für Grundstücksauktionen in den Vororten von Hanoi sind hoch, während der Landbesitz in Privatbesitz rapide sinkt.

Nach Tet herrschte auf dem Immobilienmarkt in Hoai Duc, Hanoi – dem Hotspot für Grundstücksauktionen im August 2024 – Ruhe, als ob das Fieber nie ausgebrochen wäre.

Die Preise für versteigertes Bauland sind zwar nicht wesentlich gestiegen, bleiben aber hoch. Gleichzeitig sind die lokalen Grundstückspreise um mehrere zehn Millionen VND/m² gesunken.

Laut Vietnamnet werden im Dorf Tien Le, Gemeinde Tien Yen, Bezirk Hoai Duc, versteigerte Grundstücke mit einer Fläche von 85 m² bis fast 95 m² zu Preisen zwischen 95 und über 110 Millionen VND/m² gehandelt, was etwa 5-10 Millionen VND/m² über dem Auktionszeitpunkt liegt.

Im vergangenen Jahr fanden im Bezirk Hoai Duc drei Grundstücksauktionen in Tien Yen statt. Der erste Zuschlagspreis lag bei 133,3 Millionen VND/m², die beiden folgenden Auktionen bei 91 bis 103 Millionen VND/m².

Die Umfrage zeigt, dass viele Investoren, die im August letzten Jahres die Auktion gewonnen hatten (F0), ihr Land unmittelbar nach dem Zuschlag mit einem Gewinn von 300 Millionen VND gegenüber den Investoren der Gruppe F1 veräußerten. Seitdem haben fast keine Investoren der Gruppe F2 mehr zugeschlagen. Viele F0-Investoren haben seit ihrem Auktionsgewinn noch immer zahlreiche unverkauften Grundstücke.

Die Makler gehen weiterhin davon aus, dass die Grundstückspreise hier steigen werden, da sich das versteigerte Grundstück in einer verkehrsgünstigen Lage befinde, nur wenige hundert Meter von der im Bau befindlichen Ringstraße 4 entfernt.

Darüber hinaus ist die Amplitude des Auktionsbereichs sehr groß und könnte in naher Zukunft bis zu 150 Millionen VND/m² erreichen.

Während die zur Versteigerung stehenden Grundstücke nicht stark angestiegen sind, ist der Grundstückspreis in der Gegend, in der sich die Einheimischen aufhalten, stark gesunken und schwankt derzeit zwischen 55 und 70 Millionen VND/m².

Ein Immobilienmakler erklärte, dass die Grundstückspreise im Dorf im Vergleich zur Zeit der Auktion der Gemeinde Tien Yen gesunken seien. Damals hatte die Nachfrage nach Grundstücken in diesem und den benachbarten Dörfern die Preise auf 85–90 Millionen VND/m² getrieben, wobei einige Grundstücke mit 10 m breiten Straßen fast 100 Millionen VND/m² erzielten.

Herr Luong, ein Einwohner des Dorfes Tien Le in der Gemeinde Tien Yen, sagte, dass der Preis für das 80 m² große Grundstück, das auf seinen Namen lautete und als ländliches Wohngrundstück eingestuft war, nach der Versteigerung durch den Bezirk Hoai Duc stark angestiegen sei.

„Damals bot mir der Investor 85 Millionen VND/m² für mein Grundstück, aber ich habe es nicht verkauft. Vor Kurzem hat jedoch jemand angefragt, ob er es kaufen könne, und weniger als 70 Millionen VND/m² bezahlt“, sagte Herr Luong.

Ho-Chi-Minh-Stadt empfiehlt, mit dem Problem des Brachliegens und der Nichtnutzung von Grundstücken umzugehen.

Kürzlich hat die Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ein Dokument zukommen lassen, in dem sie über die Schwierigkeiten und Probleme bei der Handhabung des Falles der Brachlegung von Grundstücken im Rahmen der Bearbeitung von Landnutzungsaufzeichnungen berichtet.

In dem Dokument erklärte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt, dass die zuständige Abteilung bei der Bearbeitung von Anträgen auf Landregistrierung und Landnutzungserweiterung festgestellt habe, dass viele Landnutzer ihre Grundstücke brachliegen ließen oder verfallen ließen. Obwohl diese Nutzer ihren finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat weiterhin nachkamen, entsprachen sie nicht dem Zweck der Landzuweisung und -verpachtung, was zu einer Verschwendung von Landressourcen führte.

In der Praxis hat das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt keine Grundlage, um Verstöße gegen das Gesetz gemäß Dekret 123 zur Regelung von Ordnungswidrigkeiten im Landsektor zu ahnden, sodass es keine Grundlage für die Rückgewinnung von Land gemäß Artikel 81 Absatz 1 und Artikel 82 Absatz 2 des Landgesetzes von 2024 gibt.

In diesen Fällen geht es um die Anerkennung von Landnutzungsrechten oder um die Verlängerung der Landnutzung aufgrund des Ablaufs der Landnutzungsfrist, nicht aber um die Durchführung von Investitionsprojekten. Daher fallen sie nicht unter die Anwendung von Klausel 8, Artikel 81 des Landgesetzes von 2024.

Um bei der Bearbeitung von Grundbucheinträgen eine einheitliche Vorgehensweise zu gewährleisten, empfiehlt die Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt, Leitlinien zu erlassen, die klären, ob das Verhalten von Landnutzern, die Land brachliegen lassen, Land nicht nutzen, Land aufgeben oder die ihnen zugewiesene Fläche nicht vollständig ausschöpfen, als Landrechtsverletzung gilt oder nicht, ob dies eine Grundlage für die Landrückgabe darstellt und wenn ja, wie dies gemäß welchen gesetzlichen Bestimmungen gehandhabt wird.

Falls die Anwendung nicht den geltenden Rechtsvorschriften entspricht, ist es zur ordnungsgemäßen Umsetzung der Rechtsvorschriften und der Regierungsverordnung Nr. 98 über Sparsamkeit und Abfallbekämpfung erforderlich, die Verordnung „Handlungen, die zu Verschwendung bei der Landbewirtschaftung, -nutzung und -verwertung führen, wie z. B. das Brachlassen von Land, die Nichtnutzung, die Aufgabe, die Nichtbewirtschaftung aller zugewiesenen Flächen…“ in die Verordnung zur Regelung des Umgangs mit Ordnungswidrigkeiten im Landsektor aufzunehmen.

Gleichzeitig werden Fälle der Landrückgewinnung aufgrund von Verstößen gegen das Landrecht gemäß Artikel 81 des Landgesetzes von 2024 hinzugefügt, der für vom Staat zur Verwaltung zugewiesenes, aber leer stehendes Land gilt, das seit 12 Monaten nicht ununterbrochen genutzt wird und gegen das verwaltungsrechtliche Sanktionen verhängt wurden, bei denen aber weiterhin gegen das Landrecht verstoßen wird.

11 Immobilienprojekte in Khanh Hoa werden wieder aufgenommen

Die Nationalversammlung hat soeben die Resolution Nr. 170/2024/QH15 (gültig ab 1. April) über einen Sondermechanismus zur Beseitigung von Hindernissen für Projekte und Grundstücke bei den Inspektions- und Prüfungsabschlüssen in Ho-Chi-Minh-Stadt, Da Nang und der Provinz Khanh Hoa erlassen.

Von diesen Projekten entfallen 11 auf die Provinz Khanh Hoa, die sich auf die Landzuweisung und Landverpachtung beziehen und in der Schlussfolgerung der staatlichen Aufsichtsbehörde vom September 2020 erwähnt werden.

Konkret handelt es sich bei den fünf Projekten in Nha Trang um folgende: den Gewerbekomplex Luna mit Hotel, Ferienwohnungen und Büroräumen; das Hotel The Horizon Nha Trang; das Luxuswohngebiet Hoang Phu; den Komplex Thien Trieu sowie das Hochhaus-, Büro- und Hotelprojekt Cat Tiger. Die genannten Projekte wurden vom Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa auf Basis von Pachtland ohne Versteigerung der Nutzungsrechte vergeben.

Es gibt 6 Projekte, für die das Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa ohne Ausschreibung Land zugewiesen und gepachtet hat, darunter: The Arena, Cam Ranh Yacht and Resort Club, Evason Ana Mandara Cam Ranh & Spa, Eurowindow Nha Trang High-End-Ökotourismus- und Resort (alle Teil des Touristengebiets der Halbinsel North Cam Ranh), Muong Thanh Nha Trang High-End-Apartmenthotelkomplex (60 Tran Phu, Stadt Nha Trang).

Gemäß dem kürzlich von der Nationalversammlung erlassenen Beschluss dürfen Investoren der oben genannten Projekte diese weiterführen, sofern sie nach einer Überprüfung die Auflagen in Bezug auf Flächennutzungsplanung, Stadtplanung sowie nationale Sicherheit und Verteidigung erfüllen. Darüber hinaus müssen die Investoren die gesetzlichen Voraussetzungen für die Projektdurchführung erfüllen.

Das Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa muss die Festlegung der Grundstückspreise für die oben genannten Projekte überprüfen, die finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staatshaushalt berechnen und vollständig begleichen. Gleichzeitig müssen die Investoren ihren finanziellen Verpflichtungen nach der Neufestsetzung der Grundstückspreise nachkommen. Sollte das Projekt nach der Überprüfung die Bedingungen nicht erfüllen, wird die Gemeinde das Land zur eigenen Verwaltung zurückfordern.

Falls dem Projekt vor dem 1. Juli 2014 Land zugeteilt oder gepachtet wurde, werden der Landpreis und die finanziellen Verpflichtungen gemäß der Preisliste zum Zeitpunkt der Erteilung des Zuteilungs- oder Pachtbescheids berechnet.

Vorschriften für städtisches Wohnland

Städtisches Wohnbauland zählt zu den nichtlandwirtschaftlichen Flächen, die im Stadtgebiet zum Bau von Wohnhäusern und für andere Zwecke des täglichen Lebens auf demselben Grundstück genutzt werden. Wie ist städtisches Wohnbauland derzeit reguliert?

Artikel 196 des Landgesetzes von 2024 (in Kraft seit August 2024) regelt städtisches Wohnbauland wie folgt:

1. Städtisches Wohnbauland ist Land, das für Wohnzwecke und andere dem Leben dienende Zwecke auf demselben Grundstück in einem städtischen Gebiet genutzt wird.

2. Auf Grundlage des Bodenfonds und der tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort legt das Provinzvolkskomitee die Obergrenze für die Landzuteilung an Einzelpersonen in städtischen Gebieten fest.

3. Städtische Wohngebiete müssen synchron mit Flächen angeordnet werden, die für den Bau von öffentlichen Anlagen und Bauwerken genutzt werden, wobei die Umwelthygiene und das städtische Erscheinungsbild zu gewährleisten sind.

4. Die Umwandlung von Wohngrundstücken in Grundstücke für den Bau von Produktions- und Geschäftseinrichtungen muss mit dem von den zuständigen Behörden genehmigten Planungs-, Flächennutzungs- und Bauplan sowie mit den Bestimmungen des Ordnungs-, Sicherheits- und Umweltschutzgesetzes und anderen einschlägigen Rechtsvorschriften übereinstimmen.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-dat-ven-ha-noi-tram-lang-nhu-chua-tung-co-con-sot-quet-qua-tphcm-kien-nghi-xu-ly-hanh-vi-de-dat-trong-305189.html