Die „Südwärts“ gerichtete Welle des Immobilienkapitalflusses

Die südliche Region, insbesondere Ho-Chi-Minh-Stadt, ist im Zuge der nach Süden gerichteten Kapitalströme im Immobiliensektor, vor allem von Investoren aus dem Norden, ein attraktives Ziel. Angesichts der Marktumstrukturierung müssen Investoren jedoch sorgfältig ausgewählte Marktsegmente prüfen, ihre Finanzkraft bewerten und langfristige Strategien verfolgen, anstatt auf schnelle Gewinne zu spekulieren, um Sicherheit und Effizienz zu gewährleisten.

Die Immobilienpreise bleiben hoch, der Cashflow sucht nach einer Richtung.

Daten des vietnamesischen Instituts für Immobilienmarktforschung und -bewertung (VARS IRE) zeigen, dass in den ersten neun Monaten des Jahres 2025 in Hanoi rund 22.000 neu eröffnete Wohnungen verzeichnet wurden. Dies entspricht 64 % des Gesamtangebots im Jahr 2024 und markiert den höchsten Stand im gleichen Zeitraum von 2019 bis 2025. Wohnungen spielen dabei weiterhin eine führende Rolle und machen 76 % des gesamten neuen Angebots aus.

Derzeit verlagern sich die Kapitalströme im Immobiliensektor stark in die südliche Region. Foto: VARS

Die Verkaufspreise sind jedoch nicht gesunken, sondern haben sich sogar noch erhöht, da neue Projekte mit Preisen über 100 Millionen VND/ ^m² immer beliebter werden. Der Wohnungspreisindex (der die durchschnittliche Verkaufspreisschwankung der aktuellen Periode im Vergleich zum Basiszeitraum (erstes Quartal 2019) der von VARS ausgewählten und beobachteten Projekte widerspiegelt) stieg in Hanoi im dritten Quartal 2025 um 5 % gegenüber dem Vorquartal und um 96,2 % gegenüber dem Basisquartal (erstes Quartal 2019) – das 1,7-Fache des Anstiegs in der Altstadt von Ho-Chi-Minh -Stadt im gleichen Zeitraum.

Das Preisniveau für Erstwohnungen (Wohnungen, die zum ersten Mal zum Verkauf angeboten werden) in Hanoi erreichte ebenfalls einen neuen Höchststand mit durchschnittlich 95 Millionen VND/ ^m² , was über dem von Ho-Chi-Minh-Stadt liegt. Mehr als 43 % des neuen Angebots im dritten Quartal lagen bei über 120 Millionen VND/ ^m² .

Die hohen, stagnierenden Immobilienpreise haben den Spielraum für Preissteigerungen verringert und die Attraktivität für Investoren geschmälert. Gleichzeitig übersteigen die Immobilienwerte die finanziellen Möglichkeiten vieler Anleger, was dazu führt, dass Kapital aus Hanoi abfließt, um in Märkten mit günstigeren Preisen und höherem Wachstumspotenzial nach neuen Anlagemöglichkeiten zu suchen.

Neben der Konzentration auf die Provinzen rund um Hanoi mit vollständiger Infrastrukturanbindung verlagert sich der Geldfluss stark in die südliche Region.

Der stellvertretende Generalsekretär des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands (VARS), Nguyen Thai Binh, teilte mit, dass vorläufige Statistiken mehrerer Investoren zum Ende des zweiten Quartals zeigten, dass Kunden aus dem Norden im ersten Halbjahr rund 20 % aller Transaktionen im Süden ausmachten – doppelt so viel wie im Vorjahreszeitraum. Bis zum Ende des dritten Quartals erreichte dieser Anteil 30 % und lag damit fast auf dem Niveau der Hochkonjunkturperiode 2016–2020.

Dementsprechend zieht die südliche Region Kapital an, da das Preisniveau seit drei Jahren stabil ist und somit Wachstumspotenzial sowie attraktive Gewinnmargen für Investoren bietet. In einigen Gebieten am Rande der alten Ho-Chi-Minh-Stadt, darunter auch neu hinzugekommene Stadtteile, liegen die Preise 30–40 % unter denen von Hanoi, während die Infrastruktur und die Urbanisierung rasant zunehmen.

In Hanoi beispielsweise kann man für 2–4 Milliarden VND nur eine 1-Zimmer- oder 1+1-Wohnung erwerben, während Investoren in Ho-Chi-Minh-Stadt eine größere Auswahl haben – von Wohnungen bis hin zu Einfamilienhäusern. Bemerkenswert ist, dass die Preise einiger neu eröffneter Projekte in den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit nur zwei Drittel der Preise in den Vororten von Hanoi betragen, was die Wertsteigerungspotenziale mittel- und langfristig deutlich attraktiver macht.

Die Kapitalströme von Hanoi nach Ho-Chi-Minh-Stadt und in die umliegenden Gebiete dienen nicht nur der „Jagd nach günstigen Preisen“, sondern auch der Diversifizierung von Portfolios und der Optimierung der Kapitaleffizienz. Im Vergleich zu Hanoi weist der Markt in Ho-Chi-Minh-Stadt eine klare Differenzierung auf, insbesondere im Segment der Luxuswohnungen, mit vollständigen Rechtsdokumenten und erstklassigen Lagen, die den langfristigen Vermögensaufbaubedürfnissen potenzieller Investoren gerecht werden.

Diese Produktlinie bietet einen doppelten Gewinnwert, sowohl Potenzial für Preissteigerungen als auch effektive Vermietung dank der Vorteile eines dynamischen Wirtschaftszentrums, das ausländische Direktinvestitionen und ausländische Experten mit hohem Wohnbedarf stark anzieht.

Der Infrastrukturausbau beschleunigt sich und eröffnet neue Möglichkeiten, doch Vorsicht ist geboten.

Der Trend zur „Südexpansion“ wird auch durch die Rückkehr einer Reihe großer Investoren in den Süden nach Beilegung rechtlicher Probleme sowie durch intensive Kommunikationskampagnen befeuert. Insbesondere viele Einzelinvestoren aus Hanoi bevorzugen bei der Expansion ihrer Projekte in den Süden die Zusammenarbeit mit ihnen bekannten Investoren und profitieren von deren Markenkenntnis und Umsetzungskompetenz.

Mehrere Großprojekte, wie beispielsweise der Stadtkomplex in Can Gio, haben seit ihrer Einführung dank ihrer strategischen Lage und ihres langfristigen Entwicklungspotenzials großes Interesse bei Investoren aus Hanoi geweckt. Auch nordvietnamesische Maklerfirmen haben ihre Niederlassungen im Süden rasch ausgebaut und ihr Kundennetzwerk sowie ihre Dienstleistungen mitgebracht.

Darüber hinaus sind einige Projekte großer Investoren preisgünstig, während sich der Preis vergleichbarer Projekte im Norden verdoppelt hat und diese von vielen Investoren wiederentdeckt wurden, obwohl die Preise innerhalb einer Woche um 5 % gestiegen sind.

Ein wichtiger Faktor für die Stärkung der Investitionsattraktivität ist die Infrastrukturentwicklungspolitik und die regionale Planungsinitiative nach der Verwaltungsfusion der neuen Stadt Ho-Chi-Minh-Stadt. Viele neue Projekte verlaufen derzeit entlang von U-Bahn-Linien, Ringstraßen und wichtigen Verkehrsachsen, wodurch die interregionale Vernetzung verbessert und der zukünftige Wert der Anlagen gesteigert wird – ein Aspekt, der insbesondere für Investoren aus Hanoi attraktiv ist.

VARS IRE ist der Ansicht, dass die „Südwärts“-Welle der Immobilieninvestitionen generell an Stärke gewinnt. Der Süden, insbesondere Ho-Chi-Minh-Stadt, entwickelt sich dank günstiger Preise, beschleunigtem Infrastrukturausbau und verbesserter Rechtslage zunehmend zu einem neuen Investitionsstandort.

Investoren müssen jedoch angesichts der Marktumstrukturierung sorgfältig Segmente auswählen, die Finanzkraft bewerten und langfristige Strategien priorisieren, anstatt auf schnelle Gewinne zu spekulieren, um Sicherheit und Effizienz zu gewährleisten. Da die meisten Transaktionen weiterhin von der Investitionsnachfrage abhängen, während das Angebot rasant wächst, besteht die Gefahr, dass Investoren, die zu viel Fremdkapital für breit angelegte Investitionen einsetzen, bei steigenden Zinsen oder sinkender Liquidität in eine passive Position geraten. Im schlimmsten Fall kann ein Cashflow-Ausfall zu Projektstillstand führen und die Marktstimmung sowie das Anlegervertrauen beeinträchtigen.

Quelle: https://daibieunhandan.vn/lan-song-nam-tien-cua-dong-von-bat-dong-san-10394920.html