Die „Südwärtsbewegung“ des Immobilienkapitals

Die südliche Region, insbesondere Ho-Chi-Minh-Stadt, ist ein attraktives Ziel für die „Südwanderung“ von Immobilienkapital, vor allem von Investoren aus dem Norden. Um jedoch in einem sich wandelnden Markt Sicherheit und Effizienz zu gewährleisten, müssen Investoren sorgfältig Marktsegmente auswählen, ihre finanziellen Möglichkeiten prüfen und langfristige Strategien priorisieren, anstatt auf schnelle Gewinne zu spekulieren.

Die Immobilienpreise bleiben hoch, und Kapital sucht nach alternativen Anlagemöglichkeiten.

Laut Forschungsdaten des Vietnam Institute for Real Estate Market Assessment (VARS IRE) wurden in den ersten neun Monaten des Jahres 2025 in Hanoi rund 22.000 neue Wohnungen auf den Markt gebracht. Dies entspricht 64 % des Gesamtangebots im Jahr 2024 und ist der höchste Wert für den gleichen Zeitraum im Zeitraum 2019–2025. Dabei spielten Wohnungen weiterhin eine dominierende Rolle und machten 76 % des gesamten neuen Angebots aus.

Derzeit verlagert sich das Immobilieninvestitionskapital stark in die südliche Region. Foto: VARS

Die Verkaufspreise sind jedoch nicht gesunken, sondern steigen sogar weiter an, da neue Projekte mit Preisen von über 100 Millionen VND/ ^m² immer häufiger werden. Der Wohnungspreisindex (ein Preisindex, der die durchschnittliche Verkaufspreisschwankung der aktuellen Periode im Vergleich zur Basisperiode (Q1/2019) der von VARS ausgewählten und beobachteten Projekte widerspiegelt) stieg in Hanoi im dritten Quartal 2025 um 5 % gegenüber dem Vorquartal und um ganze 96,2 % gegenüber dem Basisquartal (Q1/2019) – das 1,7-Fache des Anstiegs in Ho-Chi-Minh -Stadt im gleichen Zeitraum.

Der Primärmarktpreis für Wohnungen (Wohnungen, die zum ersten Mal zum Verkauf angeboten werden) in Hanoi hat ebenfalls einen neuen „Meilenstein“ erreicht und liegt im Durchschnitt bei 95 Millionen VND/ ^m² . Dies ist höher als in Ho-Chi-Minh-Stadt, wo im dritten Quartal über 43 % des neuen Angebots zu Preisen über 120 Millionen VND/ ^m² angeboten wurden.

Die hohen Immobilienpreise haben das Potenzial für Preissteigerungen eingeschränkt und damit die Attraktivität für Investoren verringert. Gleichzeitig übersteigt der Kapitalbedarf die finanziellen Möglichkeiten vieler Anleger bei Weitem, was dazu führt, dass Kapital aus Hanoi abfließt, um in Märkten mit günstigeren Preisen und höherem Wachstumspotenzial nach neuen Anlagemöglichkeiten zu suchen.

Neben der Konzentration auf die Provinzen rund um Hanoi mit ihrer gut ausgebauten Infrastruktur verlagern sich die Investitionen stark in Richtung der südlichen Region.

Laut Nguyen Thai Binh, stellvertretender Generalsekretär des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands (VARS), zeigten vorläufige Statistiken mehrerer Bauträger Ende des zweiten Quartals, dass Kunden aus dem Norden im ersten Halbjahr rund 20 % aller Transaktionen im Süden ausmachten – doppelt so viel wie im Vorjahreszeitraum. Bis Ende des dritten Quartals erreichte dieser Anteil 30 % und lag damit fast auf dem Niveau der Boomjahre 2016–2020.

Die südliche Region ist daher aufgrund der seit drei Jahren stabilen Preise attraktiv für Investitionen und bietet somit Wachstumspotenzial und attraktive Gewinnmargen. In einigen Gebieten am Rande der ehemaligen Stadt Ho-Chi-Minh-Stadt, einschließlich der neu hinzugekommenen Stadtteile, liegen die Preise 30–40 % unter denen von Hanoi, während Infrastruktur und Urbanisierung rasant zunehmen.

In Hanoi beispielsweise kann man für 2–4 Milliarden VND lediglich eine Einzimmerwohnung oder eine Wohnung mit einem zusätzlichen Zimmer erwerben, während Investoren in Ho-Chi-Minh-Stadt eine deutlich größere Auswahl haben – von Wohnungen bis hin zu Einfamilienhäusern. Bemerkenswert ist, dass die Preise einiger neu gestarteter Projekte in den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit nur zwei Drittel der Preise in den Vororten von Hanoi betragen, was das Potenzial für Wertsteigerungen mittel- und langfristig deutlich attraktiver macht.

Die Kapitalströme von Hanoi nach Ho-Chi-Minh-Stadt und in die umliegenden Gebiete werden nicht nur vom Wunsch nach „Schnäppchenjagd“ angetrieben, sondern zielen auch auf eine Diversifizierung der Portfolios und eine Optimierung der Kapitalnutzung ab. Im Vergleich zu Hanoi ist der Markt in Ho-Chi-Minh-Stadt deutlich differenziert, insbesondere im Segment der Luxuswohnungen, mit vollständiger rechtlicher Dokumentation und erstklassigen Lagen, die den langfristigen Vermögensaufbaubedürfnissen vermögender Anleger gerecht werden.

Diese Produktlinie bietet doppelte Rendite, nämlich sowohl Potenzial für Wertsteigerungen als auch effektive Mieteinnahmen, dank der Vorteile eines dynamischen Wirtschaftszentrums , das stark ausländische Direktinvestitionen und ausländische Experten mit einer Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum anzieht.

Die Infrastrukturentwicklung schreitet rasant voran und schafft Chancen, doch Vorsicht ist geboten.

Der Trend zur „Südexpansion“ wird durch die Rückkehr zahlreicher großer Bauträger in den Süden nach Beseitigung rechtlicher Hindernisse sowie durch intensive Marketingkampagnen weiter verstärkt. Insbesondere viele Einzelinvestoren aus Hanoi bevorzugen bei der Expansion ihrer Projekte nach Süden Partnerschaften mit ihnen vertrauten Bauträgern und nutzen dabei deren Markenbekanntheit und Umsetzungskompetenz.

Mehrere Großprojekte, wie beispielsweise der Stadtkomplex in Can Gio, stießen aufgrund ihrer strategischen Lage und ihres langfristigen Entwicklungspotenzials nach ihrer Markteinführung sofort auf großes Interesse bei Investoren aus Hanoi. Auch nordkoreanische Immobilienmakler expandierten rasch in den Süden und brachten ihr Kundennetzwerk und ihre Dienstleistungen mit.

Zudem weisen einige Projekte großer Bauträger niedrige Preise auf, während vergleichbare Projekte im Norden ihren Wert verdoppelt haben. Viele Investoren entdecken diese Projekte gerade wieder, wobei die Preise innerhalb einer Woche sogar um 5 % steigen.

Ein Schlüsselfaktor für die gesteigerte Attraktivität des Standorts als Investitionsstandort ist die Dynamik der Infrastrukturentwicklungspolitik und der Regionalplanung nach der administrativen Fusion der neuen Stadt Ho-Chi-Minh-Stadt. Viele neue Projekte befinden sich nun in strategisch günstiger Lage entlang von U-Bahn-Linien, Ringstraßen und wichtigen Verkehrsadern. Dies verbessert die interregionale Vernetzung und steigert den zukünftigen Immobilienwert, wodurch die Standorte besonders für Investoren aus Hanoi attraktiv sind.

VARS IRE ist der Ansicht, dass die „Südwärtsmigration“ von Immobilieninvestitionskapital insgesamt immer stärker wird. Der Süden, insbesondere Ho-Chi-Minh-Stadt, entwickelt sich dank günstiger Preise, einer sich rasch entwickelnden Infrastruktur und eines verbesserten Rechtsrahmens zunehmend zu einem neuen Investitionsziel.

Investoren müssen jedoch Segmente sorgfältig auswählen, deren finanzielle Leistungsfähigkeit bewerten und langfristige Strategien priorisieren, anstatt auf schnelle Gewinne zu spekulieren, um in einem sich restrukturierenden Markt Sicherheit und Effizienz zu gewährleisten. Da die meisten Transaktionen weiterhin von der Investitionsnachfrage getrieben werden, während das Angebot rapide steigt, können Investoren, die übermäßig Fremdkapital für diversifizierte Anlagen einsetzen, bei steigenden Zinsen oder sinkender Liquidität in Schwierigkeiten geraten. Im schlimmsten Fall kommt es zu einem Cashflow-Ausfall, der potenziell zu Projektstillstand, einer Beeinträchtigung der Marktstimmung und einem Vertrauensverlust der Investoren führen kann.

Quelle: https://daibieunhandan.vn/lan-song-nam-tien-cua-dong-von-bat-dong-san-10394920.html