Starkes Wachstum bei Immobilienkrediten: Optimismus trotz Angst?

VTV.vn - Immobilienkredite haben in den ersten zehn Monaten des Jahres 2025 stark zugenommen, was zu einem reichlichen Kapitalzufluss, aber geringer Liquidität geführt hat. Viele Experten warnen daher vor der Nachhaltigkeit des Marktes.

Obwohl sich die Immobilienkreditvergabe beschleunigt, entspricht die Realität nicht den Erwartungen.

Die Immobilienkredite stiegen in den ersten zehn Monaten des Jahres 2025 sprunghaft an, was zu einem Überangebot an Kapital, aber geringer Liquidität führte. Viele Experten warnen, dass diese Entwicklung nicht nur die Wirtschaft beeinträchtigt, sondern auch zahlreiche Fragen zur Nachhaltigkeit des Marktes aufwirft.

Kreditwachstum in Zeiten der Angst

In den ersten zehn Monaten des Jahres 2025 verzeichneten Immobilienkredite ein starkes Wachstum und entwickelten sich zu einem der wichtigsten Wachstumstreiber der Wirtschaft. Laut Pham Chi Quang, Direktor der Abteilung für Geldpolitik der vietnamesischen Staatsbank (SBV), wuchs das Kreditvolumen im gesamten Bankensystem um 13,4 %, wovon ein erheblicher Anteil auf Immobilienkredite entfällt. Dies verdeutlicht einen klaren Trend: Immobilien bleiben ein attraktives Ziel für Kredite. Dieser Anstieg hat jedoch eine gravierende Folge: ein Ungleichgewicht auf dem Markt.

Der Kauf und Verkauf, das „Surfen“ ohne wirklichen Wert in Bezug auf Cashflow oder Mieteinnahmen, hat die Immobilienpreise zu hoch getrieben und die Liquidität verschlechtert.

Die Finanzberichte großer Banken für das dritte Quartal 2025 zeigen, dass die Immobilienkreditvergabe zwar an Fahrt gewinnt, die Realität aber nicht die erwartete Entwicklung widerspiegelt. Bei der VPBank entfallen 22,97 % der gesamten ausstehenden Kredite auf Immobiliengeschäfte, bei der MB hingegen nur 10,42 %. Dies verdeutlicht, dass die Kreditvergabe an den Immobiliensektor die Gesamtwirtschaft dominiert. In einigen Regionen wie Ho-Chi-Minh-Stadt hingegen, wo der Markt mit zahlreichen neu eröffneten Wohnungen boomt, hält die Anzahl der Transaktionen nicht mit dem gestiegenen Angebot Schritt.

Auf dem kürzlich in Ho-Chi-Minh -Stadt abgehaltenen Investitionsforum 2026 erklärte der Wirtschaftsexperte Dinh The Hien, dass der Hauptgrund für dieses Ungleichgewicht darin liege, dass sich der Immobilienmarkt seit Jahresbeginn in einer Phase des „teuren Kaufens und Verkaufens“ befinde. Sollte sich dieser Trend fortsetzen, bestehe die Gefahr einer Blasenbildung. Dies sei eine Warnung, die nicht ignoriert werden dürfe, da der Immobilienmarkt zunehmend von kurzfristigen Spekulationen abhängig sei. Kauf und Verkauf, ein „Surfen“ ohne realen Wert in Form von Cashflow oder Mieteinnahmen, habe die Immobilienpreise in die Höhe getrieben und zu geringer Liquidität geführt.

Trotz des starken Wachstums im Immobiliensektor konnte sich der Markt nicht wie gewünscht nachhaltig entwickeln. Laut Property Guru sind die Immobilienpreise in Metropolen wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt rasant gestiegen, in Hanoi sogar um beeindruckende 112 % innerhalb von fünf Jahren. Dieser Preisanstieg steht jedoch in keinem Verhältnis zum Einkommen der Bevölkerung und der Aufnahmefähigkeit des Marktes. Die Marktliquidität hat sich dadurch ebenfalls verschlechtert, was einer der Hauptgründe für den Leerstand vieler Immobilienprojekte ist.

Warnung vor einem unausgeglichenen Markt.

Die zunehmende Immobilienspekulation, die ein gewisses Maß überschritten hat, stellt eine ernsthafte Bedrohung für den Markt und die Wirtschaft dar. Steigen die Immobilienpreise zu stark an, können sich viele Menschen, insbesondere solche mit mittlerem und niedrigem Einkommen, keinen Wohnraum mehr leisten. Dies verringert nicht nur die Liquidität, sondern führt auch zu einem Ungleichgewicht in der Wirtschaft, da die reichlich vorhandenen Mittel nicht für nachhaltige Entwicklung, sondern hauptsächlich für Spekulationszwecke verwendet werden.

Derzeit übersteigt der Bestand an Immobilien im Unternehmen 570.000 Milliarden VND, was das Ungleichgewicht zwischen Projektentwicklung und tatsächlicher Nachfrage auf dem Markt verdeutlicht.

Obwohl der Immobiliensektor hohe Kapitalzuflüsse aus dem Bankensystem anzieht, hat sich kein klarer Übergang zwischen Kreditvergabe und tatsächlichen Transaktionen vollzogen. Bislang beläuft sich der Bestand börsennotierter Unternehmen auf über 570 Billionen VND, was das Ungleichgewicht zwischen Projektentwicklung und tatsächlicher Nachfrage am Markt verdeutlicht. Dies ist die Schwäche des aktuellen Immobilienmarktes: Cashflow lässt sich nicht in Liquidität umwandeln.

Eine der von Experten vorgeschlagenen Lösungen ist die Kontrolle des Kreditflusses in den Immobiliensektor, insbesondere von spekulativen Krediten. Experte Dinh The Hien warnte: „Die Mentalität ‚teuer kaufen, teuer verkaufen‘ mag zwar kurzfristig einigen Investoren Vorteile bringen, führt aber zu einer Überhitzung des Marktes und birgt das Risiko eines Markteinbruchs.“ Dies ist das Kernproblem der mangelnden Nachhaltigkeit des Immobilienmarktes. Überhöhte Immobilienpreise, die nicht mit den tatsächlichen Erträgen und der Rentabilität übereinstimmen, führen lediglich zu Instabilität und erschweren eine nachhaltige Entwicklung.

Eine weitere von Herrn Vu Thanh Le, Vorstandsmitglied der Phat Dat Company, vorgeschlagene Lösung besteht darin, steuerliche Instrumente wie die Besteuerung von Zweitwohnungen und brachliegenden Grundstücken sowie den Abzug von Zinsen für Erstwohnungsbaudarlehen einzusetzen. Diese Strategie hat sich in vielen Ländern während eines Booms im Immobiliensektor bewährt. Die strikte Kontrolle spekulativer Geldflüsse trägt zur Stabilisierung des Marktes bei und ermöglicht die Schaffung von Immobilienprodukten, die den tatsächlichen Bedürfnissen der Bevölkerung entsprechen.

Kapital fließt „stark“ in den Immobiliensektor.

Index	Skala	Wachstum
Gesamtbetrag der ausstehenden Immobilienverbindlichkeiten (31. August 2025)	> 4 Millionen Milliarden VND	+19 % im Jahresvergleich
Berücksichtigung der gesamten ausstehenden Verschuldung der Wirtschaft	23,68 %	(höchster Wert in der jüngeren Geschichte)
Immobilienkredite	1,79 Millionen Milliarden VND	+24 % (heißeste)
Verbraucherkredite/Kredite zur Selbstverwendung	2,28 Millionen Milliarden VND	+12%

Quelle: Staatsbank

Experten sind zudem der Ansicht, dass sich Immobilienprojekte nur dann nachhaltig entwickeln können, wenn sie rechtlich transparent sind, den tatsächlichen Wohnraumbedarf decken und eine langfristige Vision verfolgen. Dann wird der Immobilienmarkt nicht länger von sprunghaften Auf- und Abwärtszyklen geprägt sein, sondern sich stabil entwickeln und echten Mehrwert für Wirtschaft und Gesellschaft schaffen.

Obwohl der starke Kreditfluss in den Immobiliensektor kurzfristig das Wirtschaftswachstum fördern kann, wird er, wenn er nicht streng kontrolliert wird, schwerwiegende Folgen für Liquidität und Marktstabilität nach sich ziehen. Die zuständigen Behörden müssen daher drastische Maßnahmen ergreifen, um Spekulationen einzudämmen und so die nachhaltige Entwicklung des vietnamesischen Immobilienmarktes langfristig zu sichern.

Quelle: https://vtv.vn/tang-truong-nong-tin-dung-bat-dong-san-lac-quan-trong-au-lo-100251107154255857.htm