Immobilienunternehmen sorgen sich weiterhin um knappe Kapitalströme

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Das Rundschreiben 06/2023 zur Regelung der Kreditvergabetätigkeit von Kreditinstituten und ausländischen Bankfilialen an Kunden tritt am 1. September 2023 in Kraft.

Demnach ist es Kreditinstituten nicht gestattet, zur Bezahlung von Kapitaleinlagen, zum Erwerb oder zur Entgegennahme von Kapitaleinlagen von Gesellschaften mit beschränkter Haftung oder Personengesellschaften Kredite zu vergeben; Tragen Sie Kapital bei, kaufen Sie Aktien einer Aktiengesellschaft oder erhalten Sie deren Übertragung, wenn diese nicht an der Börse notiert ist oder nicht für den Handel im UPCoM-Handelssystem registriert ist.

Diese Regelung gilt laut Staatsbank nur für den Zweck der Einzahlung von Stammeinlagen, des Erwerbs und der Entgegennahme von Übertragungen von Stammeinlagen von Gesellschaften mit beschränkter Haftung und Personengesellschaften; Tragen Sie Kapital bei, kaufen Sie Aktien einer Aktiengesellschaft oder erhalten Sie deren Übertragung, wenn diese nicht an der Börse notiert ist oder sich nicht zum Handel im UpCOM-Handelssystem registriert hat. Zur Kapitaleinlage, zum Erwerb oder zur Übernahme von Kapitaleinlagen bei einer börsennotierten Aktiengesellschaft stellen Kreditinstitute Kredite nach Maßgabe der Vorschriften zur Verfügung.

Das Rundschreiben 06 ergänzt die Regelung, dass Kreditinstitute keine Kredite zur Bezahlung von Kapitaleinlagen im Rahmen von Kapitaleinlageverträgen, Investitionskooperationsverträgen oder Unternehmenskooperationsverträgen zur Umsetzung von Investitionsprojekten vergeben dürfen, die zum Zeitpunkt der Entscheidung des Kreditinstituts über die Kreditvergabe nicht die Voraussetzungen für die Aufnahme einer Geschäftstätigkeit gemäß den gesetzlichen Bestimmungen erfüllen.

Die Staatsbank bekräftigte, dass diese Regelung nur für Investitionsprojekte gilt, die die Voraussetzungen für eine Geschäftsaufnahme gemäß den gesetzlichen Bestimmungen nicht erfüllen. Bei Investitionsvorhaben, die gemäß den gesetzlichen Bestimmungen für den Geschäftsbetrieb in Frage kommen, sollen Kreditinstitute weiterhin die Kreditvergabe an Kunden zur Bezahlung von Kapitaleinlagen gemäß Kapitaleinlageverträgen, Investitionskooperationsverträgen oder Geschäftskooperationsverträgen gemäß den Vorschriften in Erwägung ziehen.

In etwas mehr als einem Monat treten die oben genannten Regelungen in Kraft.

Vor dem Hintergrund der noch nicht gelösten Schwierigkeiten und rechtlichen „Verstrickungen“ besteht seitens der Immobilienwirtschaft weiterhin die Sorge, dass die Regelungen des Rundschreibens 06 den Zugang von Immobilienunternehmen zu Kapital erschweren könnten.

Muss neu berechnet werden

Im Gespräch mit einem Reporter von VietNamNet sagte Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor der Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), dass die Bestimmungen im Rundschreiben 06 in einer schwierigen Zeit, die eigentlich hätte gelöst werden sollen, den Unternehmen unbeabsichtigt noch mehr Schwierigkeiten bereitet hätten. „Es gibt viele Punkte, die die Staatsbank im Rundschreiben 06 neu berechnen muss“, sagte Herr Toan.

Immobilienunternehmen befürchten, dass der schwierige Kapitalfluss das Angebot an Immobilien weiter einschränken wird. (Foto: Hoang Ha)

Laut dem Leiter von EZ Property führt die zunehmende Zahl der Personengruppen, denen es nicht gestattet ist, Kapital aufzunehmen, zu einer weiteren Einschränkung des Kapitalflusses auf dem Immobilienmarkt, insbesondere für Unternehmen, die bei Investitionen kooperieren möchten und börsennotiert sein müssen.

„Die Zahl der an der Börse tätigen Unternehmen ist im Vergleich zu der Zahl der Unternehmen, die außerhalb der Börse tätig sind und nicht an der Börse notiert sind, sehr gering“, sagte Herr Toan.

Darüber hinaus erschwert diese Regelung laut Herrn Toan den Unternehmen, die Zugang zu Kapital wünschen, die Bereitstellung von Krediten zur Finanzierung von Kapitaleinlagen im Rahmen von Kapitaleinlageverträgen, Investitionskooperationsverträgen oder Unternehmenskooperationsverträgen zur Umsetzung von Investitionsprojekten, die die Voraussetzungen für die Geschäftsaufnahme nicht erfüllen.

Laut dem Leiter dieses Unternehmens bedeutet die Eignung eines Projekts zum Verkauf, dass das Unternehmen viele Schritte abgeschlossen hat, von den Rechtsverfahren über die Räumung des Geländes und den Bau der Infrastruktur bis hin zur Zahlung der Landnutzungsgebühr. Nach Abschluss dieser Phase wird das Unternehmen fast nie wieder Kredite aufnehmen.

„Das Kreditwachstum in den ersten sechs Monaten des Jahres war sehr gering. Gleichzeitig nutzen die meisten Immobilienunternehmen sehr hohe Fremdkapitalanteile. Neben dem Eigenkapital sind auch andere Kapitalquellen wie Bankkredite, die Mobilisierung von Partnern, Kunden und Anleihen unterbunden. Diese Regelung stellt für Unternehmen derzeit eine große Herausforderung dar“, betonte Herr Toan.

Herr Vu Kim Giang, Vorstandsvorsitzender der SGO Group Corporation (SGO Group), äußerte gegenüber Reportern außerdem seine Besorgnis darüber, dass die Aufnahme weiterer Fälle, die nicht für Darlehen in Rundschreiben 06 in Frage kommen, den Zugang zu Kapital für Investitionskooperationen und Projektübertragungen einschränken werde.

„Frühere Projekte, die noch nicht umgesetzt wurden, oder auch neue Projekte, die sich auf die Umsetzung von Investitionen vorbereiten und Partner für eine Zusammenarbeit oder einen Transfer suchen, werden alle auf Probleme mit dem Kapitalfluss stoßen. Dies wird die Umsetzung der Projekte verlangsamen“, sagte Herr Giang.

Herr Giang führte an, dass Investoren bei Grundstücksprojekten die gesamte Infrastruktur, die Landnutzungsgebühren, die Räumung des Geländes usw. abschließen müssten, damit sie zum Verkauf freigegeben würden. Zu diesem Zeitpunkt wäre die Kreditvergabe für Investitionskooperationen nicht mehr sinnvoll. Zu diesem Zeitpunkt wird das Unternehmen an Einzelhandelskunden verkaufen und den Erlös entsprechend dem Fortschritt einziehen, ohne dass eine Investitionskooperation erforderlich ist.

Laut dem Vorstandsvorsitzenden der SGO Group kommt es zwischen den Einheiten meist zu Investitionskooperationen, bevor das Projekt zum Verkauf freigegeben wird, da sie dann die Kapazitäten des jeweils anderen, insbesondere die Finanzmittel, benötigen.

„Angesichts des begrenzten Immobilienangebots aufgrund rechtlicher Probleme und sich überschneidender Gesetze wird die Anwendung des Rundschreibens 06 das Angebot aufgrund finanzieller Probleme weiter einschränken. Unternehmen stehen derzeit vor großen Schwierigkeiten und benötigen dringend andere Kapitalquellen durch Fusionen und Übernahmen sowie Projektübertragungen. Wenn Kooperationspartner jedoch keine Kredite haben und nur ihr eigenes Kapital nutzen, wird es angesichts des knappen Cashflows sehr schwierig sein, bei Investitionen zusammenzuarbeiten“, befürchtet Herr Giang.

Vorschlag zur Änderung des Rundschreibens

Der Generaldirektor von EZ Property sagte, dass sich Rundschreiben 06 neben dem Immobiliensektor auch auf PPP-Projekte, städtische Entwicklungsinfrastruktur sowie Landwirtschaft und Forstwirtschaft bezieht …

Wenn eine Eintragung erforderlich ist, muss die Straße zur Erfüllung geschäftlicher Bedingungen, beispielsweise bei einem PPP-Projekt, fertiggestellt werden. Die Umsetzung dieses Projekts erfordert zwar enorme Kapitalmengen, doch ein fehlender Zugang zu diesem Kapital wird sich unmittelbar auf die Investitionstätigkeit der Wirtschaft im Bereich der sozialen Infrastruktur auswirken.

Herr Toan erläuterte, dass EZ Property eine Reihe städtischer Infrastrukturprojekte umsetzt und dringend Geld benötigt. In der jüngeren Vergangenheit hatten Unternehmen Schwierigkeiten, an Bankkapital zu kommen, und die Kreditzinsen sind hoch. Wenn die Zinsen sinken, planen die Unternehmen, über Partner und Kredite auf dieses Kapital zuzugreifen. Doch mit den im Rundschreiben 06 festgelegten Bedingungen wird das Unternehmen praktisch von der Liste der zulässigen Kredite gestrichen.

„Das Rundschreiben wurde herausgegeben, aber noch nicht umgesetzt. Es muss daher sorgfältig geprüft werden und die unangemessenen Bedingungen unter den gegenwärtigen Bedingungen sollten entfernt werden“, schlug Herr Toan vor.

Der Vorsitzende der SGO Group, Vu Kim Giang, sagte, es sei notwendig, Pläne in Betracht zu ziehen, um Unternehmen den Zugang zu Kapital zu erleichtern, damit Projekte besser umgesetzt und die Versorgung des Marktes verbessert werden könne.

Ein Kreditunterstützungsmechanismus würde jedoch dazu beitragen, die Kaufkraft zu erhöhen und die Gesamtnachfrage auf dem Immobilienmarkt zu steigern.

Zuvor hatte auch die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) ein Dokument mit der Bitte um die Prüfung einer Anpassung der Vorschriften übermittelt, das unter anderem vier Fälle enthält, in denen Kunden, die „Kapital benötigen, keinen Kredit aufnehmen dürfen“.

Laut HoREA werden die Klauseln 8, 9 und 10 dazu führen, dass einige Unternehmen in verschiedenen Wirtschaftssektoren, die Kapital leihen müssen, darunter Immobilienunternehmen, Eigenheimkäufer und Immobilieninvestoren, Schwierigkeiten haben werden, Kredite zu bekommen.

Darüber hinaus erklärte dieser Verband auch, dass das Rundschreiben 06 der Staatsbank vor der Resolution 97 herausgegeben wurde und daher hinsichtlich einer Änderung in Betracht gezogen werden muss, damit die Staatsbank Lösungen für eine proaktive, flexible und im Einklang mit einer angemessenen expansiven Finanzpolitik stehende Geldpolitik umsetzen kann …

Aus Sorge, dass dadurch weitere „Hindernisse“ für die Aufnahme von Fremdkapital geschaffen werden könnten, schlägt HoREA eine Änderung des Rundschreibens vor . Der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA) hat gerade eine Petition an den Premierminister und die Staatsbank geschickt, in der er die Änderung einer Reihe von Vorschriften vorschlägt, die im kommenden September in Kraft treten sollen, da Bedenken bestehen, dass dadurch weitere „Hürden“ für die Aufnahme von Fremdkapital entstehen könnten.

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