Immobilienunternehmen sorgen sich weiterhin um knappe Kapitalflüsse.

Das Rundschreiben 06/2023 zur Regelung der Kreditvergabetätigkeit von Kreditinstituten und ausländischen Bankfilialen an Kunden tritt am 1. September 2023 in Kraft.

Demzufolge ist es Kreditinstituten nicht gestattet, Kredite zur Zahlung von Kapitaleinlagen, zum Kauf oder zur Entgegennahme von Kapitalübertragungen von Gesellschaften mit beschränkter Haftung oder Personengesellschaften zu vergeben; Kapital einzuzahlen, Aktien von Aktiengesellschaften zu kaufen oder deren Übertragung zu entrichten, die nicht an der Börse notiert sind oder nicht für den Handel im UPCoM-Handelssystem registriert sind.

Laut der Staatsbank gilt diese Regelung ausschließlich für die Einzahlung, den Erwerb und die Übertragung von Kapitaleinlagen in Gesellschaften mit beschränkter Haftung und Personengesellschaften sowie für die Einzahlung, den Erwerb und die Übertragung von Anteilen an Aktiengesellschaften, die nicht börsennotiert sind oder nicht am UpCOM-Handelssystem registriert sind. Für die Einzahlung, den Erwerb und die Übertragung von Kapitaleinlagen in börsennotierten Aktiengesellschaften gewähren Kreditinstitute Kredite gemäß den geltenden Bestimmungen.

Mit dem Rundschreiben 06 wird die Regelung ergänzt, dass es Kreditinstituten nicht gestattet ist, Kredite zur Zahlung von Kapitalbeiträgen im Rahmen von Kapitalbeitragsverträgen, Investitionskooperationsverträgen oder Geschäftskooperationsverträgen zur Durchführung von Investitionsprojekten zu vergeben, die zum Zeitpunkt der Kreditvergabe durch das Kreditinstitut die Voraussetzungen für die Aufnahme in die Geschäftstätigkeit nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht erfüllen.

Die Staatsbank bestätigt, dass diese Regelung nur für Investitionsprojekte gilt, die die gesetzlichen Voraussetzungen für die Aufnahme in den Geschäftsbetrieb nicht erfüllen. Für Investitionsprojekte, die die gesetzlichen Voraussetzungen für die Aufnahme in den Geschäftsbetrieb erfüllen, prüfen Kreditinstitute weiterhin die Möglichkeit der Kreditvergabe an Kunden zur Zahlung von Kapitaleinlagen gemäß Kapitaleinlageverträgen, Investitionskooperationsverträgen oder Geschäftspartnerschaftsverträgen.

In gut einem Monat treten die oben genannten Regelungen in Kraft.

In Anbetracht der schwierigen Umstände und der noch immer laufenden Klärung rechtlicher Fragen befürchten Immobilienunternehmen weiterhin, dass die Bestimmungen in Rundschreiben 06 den Zugang zu Kapital erschweren könnten.

Neuberechnung erforderlich

Im Gespräch mit einem Reporter von VietNamNet erklärte Pham Duc Toan, Generaldirektor der Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), dass die Bestimmungen in Rundschreiben 06 in einer ohnehin schwierigen Zeit, die eigentlich hätte überwunden werden sollen, unbeabsichtigt weitere Schwierigkeiten für Unternehmen mit sich gebracht hätten. „Die Staatsbank muss in diesem Rundschreiben 06 viele Punkte neu bewerten“, so Toan.

Immobilienunternehmen befürchten, dass der schwierige Kapitalfluss das Immobilienangebot weiter verknappen wird. (Foto: Hoang Ha)

Laut den Verantwortlichen von EZ Property führt die zunehmende Ausweitung der Personengruppen, denen die Aufnahme von Krediten untersagt ist, zu einer weiteren Verschärfung des Kapitalflusses auf dem Immobilienmarkt, insbesondere für Unternehmen, die an Investitionen beteiligt sein wollen und dafür börsennotiert sein müssen.

„Die Anzahl der an der Börse tätigen Unternehmen ist im Vergleich zum Volumen der außerhalb der Börse tätigen, nicht börsennotierten Unternehmen sehr gering“, sagte Herr Toan.

Darüber hinaus erschwert diese Regelung, die es Unternehmen, die Kapital beschaffen wollen, erheblich, Kredite zur Zahlung von Kapitalbeiträgen im Rahmen von Kapitalbeitragsverträgen, Investitionskooperationsverträgen oder Geschäftskooperationsverträgen zur Umsetzung von Investitionsprojekten zu erhalten, die die Voraussetzungen für die Aufnahme in den Geschäftsbetrieb nicht erfüllen.

Laut Aussage des Unternehmensleiters bedeutet die Verkaufsreife eines Projekts, dass das Unternehmen zahlreiche Schritte abgeschlossen hat, von den rechtlichen Verfahren über die Geländebereinigung und den Infrastrukturbau bis hin zur Zahlung der Landnutzungsgebühren. Nach Abschluss dieser Phase wird das Unternehmen praktisch keine Kredite mehr aufnehmen.

„Das Kreditwachstum in den ersten sechs Monaten des Jahres war sehr gering. Gleichzeitig nutzten die meisten Immobilienunternehmen sehr hohe Fremdkapitalquoten. Neben dem Eigenkapital sind alle anderen Kapitalquellen wie Bankkredite, Mittel von Partnern und Kunden, Anleiheemissionen usw. versiegt. Diese Regelung stellt Unternehmen derzeit vor große Herausforderungen“, betonte Herr Toan.

Auch Herr Vu Kim Giang, Vorstandsvorsitzender der SGO Group Joint Stock Company (SGO Group), äußerte gegenüber Reportern seine Besorgnis darüber, dass die Aufnahme weiterer Fälle von Nicht-Kreditberechtigung in Rundschreiben 06 den Zugang zu Kapital für Investitionskooperationen und Projekttransfers einschränken werde.

„Frühere Projekte, die noch nicht umgesetzt wurden, sowie neue Projekte, die sich in der Vorbereitungsphase befinden und nach Kooperations- oder Transferpartnern suchen, werden allesamt auf Probleme mit dem Kapitalfluss stoßen. Dies wird die Projektdurchführung verlangsamen“, sagte Herr Giang.

Herr Giang führte aus, dass Investoren bei Grundstücksprojekten, um für den Verkauf in Frage zu kommen, sämtliche Infrastrukturmaßnahmen, Gebühren für die Grundstücksnutzung, Räumungsarbeiten usw. abgeschlossen haben müssen. Nur dann sei eine Kreditvergabe für eine Investitionskooperation sinnvoll. Zu diesem Zeitpunkt könne das Unternehmen an einzelne Kunden verkaufen und die Zahlungen entsprechend dem Baufortschritt einziehen, ohne dass eine Investitionskooperation erforderlich sei.

Laut Aussage des Vorsitzenden der SGO Group findet die Investitionskooperation zwischen den Einheiten meist vor der Marktreife des Projekts statt, da sie zu diesem Zeitpunkt die Kapazitäten der jeweils anderen, insbesondere die finanziellen, benötigen.

„Angesichts des begrenzten Immobilienangebots aufgrund rechtlicher Probleme und sich überschneidender Gesetze wird die Anwendung des Rundschreibens 06 das Angebot aufgrund finanzieller Schwierigkeiten weiter einschränken. Unternehmen stehen derzeit vor zahlreichen Herausforderungen und benötigen dringend alternative Kapitalquellen durch Fusionen und Übernahmen sowie Projektübertragungen. Wenn Kooperationspartner jedoch keine Kredite aufnehmen und ausschließlich Eigenkapital einsetzen, wird eine Zusammenarbeit bei Investitionen angesichts der angespannten Liquiditätslage sehr schwierig“, befürchtete Herr Giang.

Vorschlag zur Änderung des Rundschreibens

Der Generaldirektor von EZ Property erklärte, dass sich das Rundschreiben 06 neben dem Immobiliensektor auch auf PPP-Projekte, städtische Entwicklungsinfrastruktur, Land- und Forstwirtschaft bezieht...

Damit ein Projekt als PPP-Projekt (Öffentlich-Private Partnerschaft) anerkannt und für die Wirtschaft zugelassen werden kann, muss die Straße fertiggestellt sein. Die Umsetzung dieses Projekts erfordert zwar enorme Kapitalmengen, doch der fehlende Zugang dazu beeinträchtigt unmittelbar die Investitionen in die soziale Infrastruktur der Wirtschaft .

Herr Toan erläuterte, dass EZ Property mehrere städtische Infrastrukturprojekte durchführt und dringend Kapital benötigt. In der jüngeren Vergangenheit hatten Unternehmen Schwierigkeiten, an Bankkapital zu gelangen, und die Kreditzinsen sind hoch. Sobald die Zinsen sinken, planen Unternehmen, über Partner Kredite aufzunehmen. Aufgrund der in Rundschreiben 06 festgelegten Bedingungen ist das Unternehmen jedoch praktisch von der Liste der zulässigen Kreditnehmer ausgeschlossen.

„Das Rundschreiben wurde zwar erlassen, aber noch nicht umgesetzt. Daher muss es sorgfältig geprüft werden, und die unzulässigen Bedingungen im aktuellen Zustand sollten beseitigt werden“, schlug Herr Toan vor.

Der Vorsitzende der SGO Group, Vu Kim Giang, sagte, es sei notwendig, Pläne zu entwickeln, um Unternehmen den Zugang zu Kapital zu erleichtern, damit Projekte besser umgesetzt und das Angebot auf dem Markt verbessert werden können.

Wenn es jedoch einen Kreditunterstützungsmechanismus gibt, wird dies dazu beitragen, die Kaufkraft zu erhöhen und die Gesamtnachfrage auf dem Immobilienmarkt zu steigern.

Zuvor hatte auch der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA) ein Dokument versandt, in dem er um eine Überprüfung der Vorschriften bat, einschließlich der Regelungen zu vier Fällen, in denen Kunden, die Kapital benötigen, keinen Kredit aufnehmen dürfen.

Laut HoREA werden die Klauseln 8, 9 und 10 zu einer Situation führen, in der einige Unternehmen in Wirtschaftssektoren, die Kredite benötigen, darunter Immobilienunternehmen, Hauskäufer und Immobilieninvestoren, Schwierigkeiten beim Zugang zu Krediten haben werden.

Darüber hinaus stellte der Verband fest, dass das Rundschreiben 06 der Staatsbank vor der Resolution 97 erlassen wurde und daher einer Änderung bedarf, damit die Staatsbank proaktive, flexible und harmonische geldpolitische Managementlösungen mit einer angemessen expansiven Fiskalpolitik umsetzen kann.

Aus Sorge vor zusätzlichen Hürden bei der Kreditvergabe schlägt HoREA die Änderung von Rundschreiben vor . Die Ho-Chi-Minh-Stadt-Immobilienvereinigung (HoREA) hat soeben eine Petition an den Premierminister und die Staatsbank geschickt, in der sie vorschlägt, eine Reihe von Vorschriften zu ändern, die im nächsten September in Kraft treten sollen, da Bedenken hinsichtlich zusätzlicher Hürden bei der Kreditvergabe bestehen.

Quelle: https://vietnamnet.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-van-lo-dong-von-bi-that-chat-2169309.html