Unternehmen reagieren fassungslos, wenn sie die neue Grundstückspreisliste sehen.

Am 10. Januar veranstalteten Reatimes und das Vietnam Real Estate Research Institute einen Workshop: „Anwendung der Grundstückspreisliste gemäß dem Grundstücksgesetz von 2024: Probleme und Lösungen für eine nachhaltige Entwicklung des vietnamesischen Immobilienmarktes“.

Am 10. Januar veranstalteten Reatimes und das Vietnam Real Estate Research Institute einen Workshop: „Anwendung der Grundstückspreisliste gemäß dem Grundstücksgesetz von 2024: Probleme und Lösungen für eine nachhaltige Entwicklung des vietnamesischen Immobilienmarktes“.

Unternehmen reagieren fassungslos auf die neue Grundstückspreisliste.

Die Abschaffung des Grundstückspreisrahmens sowie die Regelungen zur neuen Durchbruchspreistabelle für Grundstücke sind eine große Leistung des Grundstücksgesetzes von 2024. Auf Basis transparenter und marktnäherer Grundstückspreise wird ein neues Kapitel im Bodenmanagement und der Immobilienmarktentwicklung aufgeschlagen. Steigende Grundstückspreise kommen dem Haushalt zugute und schaffen mehr Konsens mit den Menschen, deren Land Gegenstand einer Landenteignung ist. Dies soll dazu beitragen, Landstreitigkeiten und Beschwerden zu reduzieren und die Räumung des Projektgeländes zu beschleunigen. Allerdings bestehen weiterhin Bedenken hinsichtlich der Wirksamkeit und Auswirkung der neuen Grundstückspreisliste.

Artikel 257 des Bodengesetzes von 2024 legt fest, dass die alte Bodenpreisliste bis zum 31. Dezember 2025 gilt. Falls erforderlich, wird das Volkskomitee der Provinz jedoch beschließen, die Bodenpreisliste an die tatsächliche Situation anzupassen. Dabei handelt es sich um eine Übergangsregelung, die den Gemeinden dabei helfen soll, schrittweise eine neue Grundstückspreisliste zu entwickeln, die ab dem 1. Januar 2026 offiziell gilt. So werden plötzliche Preisschocks vermieden, die die Rechte und Pflichten einiger Landnutzer beeinträchtigen. Gleichzeitig werden damit Projekte aufgelöst, die in der Vergangenheit aufgrund fehlender Grundlagen für die Bestimmung der Grundstückspreise ins Stocken geraten waren.

Vorläufige Statistiken zeigen, dass etwa 25 Gemeinden angepasste Grundstückspreislisten herausgegeben haben, die bis Ende dieses Jahres gültig sind. Allerdings hat die angepasste Bodenpreisliste vielerorts aufgrund der plötzlichen Erhöhung im Vergleich zur alten Bodenpreisliste eine starke öffentliche Reaktion hervorgerufen.

Beispielsweise wurde die angepasste Grundstückspreisliste von Ho-Chi-Minh-Stadt mit Wirkung zum 31. Oktober 2024 um etwa das 4- bis 38-fache erhöht; der Höchstwert liegt bei 687,2 Millionen VND/m2. Auch in Hanoi ist der Grundstückspreis in der Preisliste gemäß der kürzlich erlassenen Anpassungsentscheidung im Vergleich zur alten Preisliste, die ab 2025 gilt, um das Zwei- bis Sechsfache gestiegen. Der Höchstpreis beträgt dabei 695,3 Millionen VND/m2. Auch die angepasste Grundstückspreisliste von Bac Giang verzeichnete mit 120 Millionen VND/m2 den Höchststand, was einer Steigerung um das 2,4-fache gegenüber der alten Preisliste entspricht.

Die Grundstückspreise sind stark gestiegen, auch für Investitions-, Geschäfts-, Sport- und Kulturgrundstücke usw. Viele Unternehmen, die Grundstücke pachten und jährlich zahlen, stecken offenbar in der Klemme. Sie laufen Gefahr, dass ihre Investitionen und Geschäftspläne scheitern, ihre Gewinne schrumpfen oder sie sogar Verluste erleiden, wenn die Pachtkosten plötzlich steigen, was die Berechnung der Geschäftseffizienz erschwert. Experten zufolge muss für dieses Problem eine Lösung gefunden werden, um starke Auswirkungen auf die Wirtschaft und das Investitionsumfeld vor Ort zu vermeiden.

Angesichts der praktischen Probleme muss das Volkskomitee der Provinz die Auswirkungen umfassend bewerten und sorgfältig abwägen zwischen der Erstellung einer marktgerechten Grundstückspreisliste, der Erhöhung der Haushaltseinnahmen und der Kontrolle der Grundstückspreise, um den Zugang zu Land zu verbessern, Unternehmen zu unterstützen, Investitionen anzuziehen und die Belastung der Bevölkerung durch die Grundstückskosten zu verringern. Allerdings ist es kein leicht zu lösendes Problem, bei der marktgerechten Preisgestaltung für Grundstücke den Interessenausgleich zwischen Staat, Bevölkerung und Unternehmen sicherzustellen, insbesondere wenn die Marktfaktoren vielfältig und die Informationen chaotisch und instabil sind.

Der Druck auf die lokalen Behörden ist enorm: Wie können Grundstückspreislisten wirklich zu einer treibenden Kraft für die Entwicklung werden, anstatt Unternehmen zu behindern und Investitionen zu erschweren? Das Finden eines Gleichgewichts zwischen diesen beiden Faktoren ist der „Schlüssel“ zur Perfektionierung des Bodenbewertungssystems und trägt zu einer nachhaltigen sozioökonomischen Entwicklung bei.

Überblick über den Workshop: „Anwendung der Grundstückspreisliste gemäß dem Grundstücksgesetz von 2024: Probleme und Lösungen für eine nachhaltige Entwicklung des vietnamesischen Immobilienmarktes“.

Großer Engpass bei der Grundstücksbewertung

„Die Grundstücksbewertung führt zu erheblichen Engpässen“, erklärte Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender von GP.Invest, auf dem Workshop.

Laut Herrn Hiep setzt GP.Invest ein Projekt um , für das bereits vor 9 Monaten eine Entscheidung über die Landzuteilung getroffen wurde, der Grundstückspreis jedoch noch nicht feststeht. Es gibt ein Projekt eines anderen Unternehmens, für das seit zwei Jahren keine Grundstücksbewertung mehr vorliegt. Auch nach Fertigstellung der Wohnbauprojekte stehen die Grundstückspreise noch nicht fest. Dies führt zu großer Frustration.

„Ich möchte folgende Frage hervorheben: Wird Vietnam bei einem derartigen Anstieg der Grundstückspreise weiterhin attraktiv für Investitionen sein? Warum ist unsere Industrieregion derzeit überall nur zu 80–90 % ausgelastet? Erstens sind unsere Arbeitskosten niedrig, zweitens sind die Grundstückspreise angemessen und drittens ist die Logistik bequem. Wenn wir jedoch derzeit einen Faktor – den Landpreis – reduzieren, während die Arbeitskosten immer teurer werden, bleibt unser Vorteil als attraktiver Investitionsstandort dann bestehen? Wird Vietnam weiterhin ein Lichtblick für Investitionen in Südostasien sein?“, fragt Herr Hiep.

Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender von GP.Invest.

Laut Herrn Hiep berücksichtigt die derzeitige Methode zur Berechnung der Grundstückspreise nicht die Vorteile von Unternehmen im Allgemeinen, von Unternehmen, die Grundstücke zur Pacht nutzen, und von Immobilienunternehmen im Besonderen. Steigende Grundstückspreise wirken sich auf Unternehmen aus.

Welches Unternehmen traut sich also, dieses Projekt umzusetzen? Wenn die Unternehmen es nicht wagen, wie soll dann eine nachhaltige Einnahmequelle für den Ort geschaffen werden? Woher kommt es, dass innerhalb eines Jahres zwischen den Entscheidungen über die Landzuteilung in derselben Gegend, auf demselben Grundstück, vier Monate auseinander liegen und der Grundstückspreis um 40 % steigt, schneller als die Inflationsrate?

„Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt muss den Gemeinden konkretere Leitlinien zur Bestimmung der Grundstückspreise geben, insbesondere zur Berechnung der Preise auf Grundlage der Überschussmethode“, sagte Herr Hiep.

Die Grundstückspreise werden steigen und sich auf den Markt auswirken.

Nach dem Inkrafttreten des Landgesetzes 2024 wurden zahlreiche Verordnungen zur Ausgestaltung des Gesetzes erlassen. Das aktuelle Problem ist jedoch die Strafverfolgung. In Ho-Chi-Minh-Stadt beispielsweise gibt es derzeit 58.000 Immobilienprodukte mit Problemen im Zusammenhang mit den Grundstückspreisen.

In Ho-Chi-Minh-Stadt wurde der Bezirk Can Gio im Vergleich zum vorherigen Zeitpunkt um das 1,7- bis 2,7-fache angepasst. Der geringste Anstieg war mit 2,7-fach im Bezirk 3 zu verzeichnen, während der Bezirk Hoc Mon den höchsten Anstieg von bis zu 38-fach aufwies. Der Anstieg der aktuellen Grundstückspreise hat die vorherige Preisliste deutlich übertroffen.

Von 2023 bis Ende 2024 hat Ho-Chi-Minh-Stadt die Grundstückspreise um etwa das 1,64-fache nach oben angepasst. Mit den neuen Anpassungen bleibt die Erhöhung weiterhin im gleichen Bereich. Innerhalb von drei Jahren werden sich die finanziellen Verpflichtungen der Unternehmen also erheblich ändern, wobei die Tendenz besteht, mehr Steuern und Gebühren zu zahlen. Dies setzt die Unternehmen finanziell erheblich unter Druck.

Unter Berufung auf die oben genannten Informationen gab Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, Empfehlungen zur Frage der Grundstücksbewertung ab. In der Verordnung 102/2024/ND-CP werden die Arten von Grundstücken detailliert beschrieben, darunter landwirtschaftliche Flächen, nicht landwirtschaftliche Flächen sowie Gewerbe- und Dienstleistungsflächen. Allerdings wird Golfplatzland sowohl in Klausel 4 als auch in Klausel 5 geregelt. Klausel 4 spricht von öffentlichem Land mit einem Golfplatzanteil, aber das Produktions- und Gewerbeland unter der Verwaltung des Golfplatzes steht in Klausel 5. Allerdings hat das Volkskomitee von Ho Chi Minh-Stadt eine angepasste Landpreisliste herausgegeben, mit der Regelung, es als nichtlandwirtschaftliches Produktions- und Gewerbeland zu gruppieren, ohne es klar im Detail zu klassifizieren.

Herr Chau nannte als Beispiel den Zoo und Botanischen Garten von Saigon. Die Gesamtfläche beträgt etwa 20 Hektar, von denen nur wenige Tausend Quadratmeter Gewerbe- und Dienstleistungsflächen sind. Allerdings wird die gesamte Fläche als Gewerbe- und Dienstleistungsfläche ausgewiesen, wodurch die Unternehmen fast 900 Milliarden VND an Steuern zahlen müssen. Erst als die Presse eingeschaltet wurde, blickte Ho-Chi-Minh-Stadt zurück und kam zu dem Schluss, dass für eine genauere Einschätzung eine erneute Prüfung erforderlich sei.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt.

Der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt hat der Regierung sowie den Ministerien und Zweigstellen mitgeteilt, dass die erste Anpassung offenbar keine unmittelbaren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt habe, da die derzeitige Bewertungsmethode noch immer auf dem Überschuss und nicht ausschließlich auf der Grundstückspreisliste basiere. Allerdings können in der Phase des Grundstückserwerbs und der Entschädigung für die Projektumsetzung Probleme auftreten, da die Grundstückspreise dann sehr in die Höhe getrieben werden und ein Ungleichgewicht auf dem Markt entsteht.

Das Prinzip, über das wir immer sprechen, ist die Harmonisierung der Interessen dreier wichtiger Akteure: Staat, Landnutzer und Investoren. In der Praxis wurde dieses Prinzip bei der Umsetzung jedoch nicht vollständig gewährleistet. Daher schlage ich vor, dass für die 25 Gemeinden, die angepasste Bodenpreislisten herausgegeben haben, umgehend eine Folgenabschätzung durchgeführt wird.

In der Zeit von jetzt an bis zur Anwendung der Grundstückspreisliste am 1. Januar 2026 sollten wir eine vorläufige Überprüfung und Bewertung der Auswirkungen der neuen Grundstückspreisliste in diesen Orten durchführen. Auch für Gemeinden, die keinen neuen Grundstückspreiskatalog herausgegeben haben und noch den alten Preiskatalog verwenden, ist eine gründliche Prüfung erforderlich. Dadurch werden wir feststellen, ob die neue Politik wirklich das Prinzip der Interessenharmonie gewährleistet“, schlug Herr Chau vor.

Gewerbliche Serviceflächen werden wie „Adoptivkinder“ behandelt

Frau Vu Lan Anh, stellvertretende Generaldirektorin der CEO Group, stellte fest, dass es noch immer eine große Diskriminierung zwischen „natürlichem“ Wohnland und „angenommenem“ Gewerbe- und Dienstleistungsland gibt und dass die Bestimmungen zu den Grundstückspreisen für Gewerbe- und Dienstleistungsland noch immer viele Beschränkungen und Unzulänglichkeiten aufweisen, die weiter verbessert werden müssen.

Tatsächlich erheben Gemeinden derzeit oft sehr hohe einmalige Pachtzinsen für gewerblich genutzte Grundstücke, die für Ferientourismusprojekte genutzt werden. Hohe Preise für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke führen zu hohen Immobilienpreisen und halten Investoren davon ab, in Tourismus- und Erholungsprojekte auf Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücken zu investieren.

Frau Vu Lan Anh, stellvertretende Generaldirektorin der CEO Group.

„Unserer Meinung nach müssen die Gemeinden bei der Festlegung des Preises für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke in der Grundstückspreisliste wissenschaftlich nach den Grundsätzen des „Marktes“ und der „Harmonisierung der Interessen“ ermitteln und kalkulieren, sodass der Preis für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke etwa 20 bis 40 % unter dem Preis für Wohngrundstücke liegt“, erklärte Frau Lan Anh.

Der Grund für diesen Vorschlag liegt darin, dass die derzeitige Struktur der Landnutzung für Unternehmen gemäß der genehmigten 1/500-Detailplanung des Stadtgebietsprojekts und des Touristen- und Erholungsgebiets etwa 40 % der gesamten Projektfläche ausmacht. Während der Investor des Stadtgebietsprojekts nach Abschluss der Investitionen und Bauarbeiten 60 % der verbleibenden Landfläche der technischen Infrastruktur dem Staat zur Verwaltung und zum Betrieb übergibt; Der Apartmentkomplex wird von einem von den Bewohnern gewählten Verwaltungsrat verwaltet und betrieben. Der Investor des Resortprojekts muss während der gesamten Projektlebensdauer die gesamten Kosten für Verwaltung und Betrieb der technischen und sozialen Infrastruktur investieren und tragen.

14:55 10. Januar 2025

Frau Vu Lan Anh, stellvertretende Generaldirektorin der CEO Group, hielt eine Rede zum Thema 04: Die Rolle von Gewerbegrundstücken und Fragen, die bei der Bestimmung der Grundstückspreise aufgeworfen werden.

Gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2024 handelt es sich bei Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücken um Grundstücke für den Bau von Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben und anderen Werken, die Geschäften, Handel und Dienstleistungen dienen; einschließlich Bauten, Touristen- und Ferienanlagen (Hotels, Touristenvillen, Touristenapartments usw.). Damit Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke ihre heutige und zukünftig zunehmend wichtigere Rolle wahrnehmen können, ist eine angemessene Regelung der Grundstückspreise für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke, insbesondere für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke, die für Projekte zur Entwicklung von Erholungsgebieten genutzt werden, von besonderer Bedeutung.

Auf Grundlage der aktuellen gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere des Bodengesetzes von 2024, das die Erstellung von Bodenpreislisten nach dem „Marktprinzip“ vorschreibt und gleichzeitig den Grundsatz der „Harmonisierung der Interessen zwischen Staat, Bodennutzern und Investoren“ umsetzt, sowie der praktischen Anwendung kommt die CEO Group zu dem Schluss, dass noch immer eine große Diskriminierung zwischen „nachkommendem“ Wohnland und „übernommenem“ Gewerbe- und Dienstleistungsland besteht und dass die Bestimmungen zu den Bodenpreisen für Gewerbe- und Dienstleistungsland noch immer viele Beschränkungen und Unzulänglichkeiten aufweisen, die weiter verbessert werden müssen.

Tatsächlich erheben Gemeinden derzeit oft sehr hohe einmalige Pachtzinsen für gewerblich genutzte Grundstücke, die für Ferientourismusprojekte genutzt werden. Hohe Preise für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke führen zu hohen Immobilienpreisen und halten Investoren davon ab, in Tourismus- und Erholungsprojekte auf Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücken zu investieren. Unserer Meinung nach müssen die Gemeinden bei der Festlegung des Preises für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke im Grundstückspreisverzeichnis wissenschaftlich nach den Grundsätzen „Markt“ und „Interessenausgleich“ ermitteln und kalkulieren, sodass der Preis für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke etwa 20 bis 40 % unter dem Preis für Wohngrundstücke liegt.

Dieser Vorschlag basiert auf einer Reihe von Gründen:

Erstens beträgt die Struktur der Landnutzung für Unternehmen gemäß der genehmigten 1/500-Detailplanung des Stadtgebietsprojekts und des Touristen- und Erholungsgebiets etwa 40 % der gesamten Projektfläche. Während der Investor des Stadtgebietsprojekts nach Abschluss der Investitionen und Bauarbeiten 60 % der verbleibenden Landfläche der technischen Infrastruktur dem Staat zur Verwaltung und zum Betrieb übergibt; Der Apartmentkomplex wird von einem von den Bewohnern gewählten Verwaltungsrat verwaltet und betrieben. Der Investor des Resortprojekts muss während der gesamten Projektlebensdauer die gesamten Kosten für Verwaltung und Betrieb der technischen und sozialen Infrastruktur investieren und tragen.

Daher sollte der Grundstückspreis für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke wissenschaftlich fundiert nur maximal 40 % des Wohngrundstückspreises betragen.

Zweitens die übergeordnete Rolle gewerblicher Dienstleistungsflächen bei der Entwicklung von Touristen- und Erholungsgebieten – Beherbergungsinfrastruktur für den wichtigsten Wirtschaftssektor Tourismus.

Aufgrund der obigen Analyse empfehlen wir:

Bedenken Sie zunächst, dass der Preis für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke etwa 20 bis 40 % unter dem Preis für Wohngrundstücke liegen sollte.

Zweitens ist es hinsichtlich der technischen Infrastrukturflächen von Resortprojekten wie internen Straßen, Landschaftsbäumen, Kläranlagen, Plätzen usw. ratsam, (i) eine Befreiung von der Grundrente während der gesamten Projektlaufzeit in Betracht zu ziehen und nur die Grundrente für die Gewerbeflächen des Projekts zu berechnen und (ii) Investoren die Übergabe der technischen Infrastruktur an den Staat zu ermöglichen (nach dem gleichen Mechanismus wie bei Projekten im städtischen Gebiet).

Drittens sehen wir bei der Überschussmethode zur Berechnung der Preise für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke, dass die Einnahmen auf der Grundlage des bei der Versteigerung der Landnutzungsrechte erzielten Grundstückspreises ermittelt werden, wobei häufig kleine Grundstücksflächen als Referenz verwendet werden. Es ist nicht sinnvoll, die Grundstückspreise kleiner Grundstücke für Großprojekte heranzuziehen.

Hinzu kommt, dass die Kosten bei der Berechnung der gesamten Erschließungskosten des Grundstücks nicht angemessen sind. Die Bauinvestitionskosten zur Ermittlung der Grundstückspreise richten sich nach dem staatlich festgelegten Investitionskapitalsatz. Dieser Kapitalsatz liegt weit unter den tatsächlichen Bauinvestitionskosten des Projekts und diese Kosten werden auf Grundlage der Entwurfsschätzung und der genehmigten Konstruktionszeichnungen wissenschaftlich berechnet. Die Vertriebskosten dürfen nur mit 1 % des Umsatzes berechnet werden, während die tatsächlichen Vertriebskosten bei etwa 10 % bis 15 % liegen. Die Zinskosten werden nur für 50 % des gesamten Darlehenskapitals berechnet und nur für 1 – 2 Jahre berechnet.

Mit der obigen Berechnung werden die Einnahmen auf höchstem Niveau ermittelt, während die berechneten Kosten im Vergleich zur Realität unzureichend, nicht vorhanden oder niedrig sind. Dies führt dazu, dass Unternehmen hohe Landnutzungsgebühren zahlen müssen, die Immobilienpreise steigen und eine Marktblase entsteht. Dabei werden die Grundsätze der Bodenpreisbestimmung nicht wirklich befolgt.

Aufgrund der Feststellung der oben genannten Mängel empfehlen wir, die Vorschriften zur Anwendung der Überschussmethode bei der Ermittlung der Grundstückspreise zu ändern, und zwar:

Erstens basieren die Einnahmen nicht auf Auktionserlöspreisen oder Musterpreisen für kleine Grundstücke, sondern müssen auf typischen Marktwerten über einen ausreichend langen Zeitraum basieren.

Zweitens müssen die Kosten richtig, ausreichend und realitätsgetreu berechnet werden. Insbesondere müssen die Kosten auf Grundlage von Schätzungen berechnet werden, die von staatlichen Stellen genehmigt wurden. Die Vertriebskosten werden auf Grundlage der tatsächlichen Zahlung des Geschäfts berechnet (empfohlener Betrag: 10 %). Die Zinsaufwendungen werden auf das gesamte Darlehenskapital berechnet und während der Bauinvestitionsperiode berechnet, die von der zuständigen staatlichen Behörde in der Investitionsrichtlinie/Investitionsentscheidung des Projekts genehmigt wurde.

14:45 10. Januar 2025

Assoc.Prof.Dr. Nguyen Quang Tuyen, stellvertretender Vorsitzender des Fakultätsrats und Leiter der Fakultät für Wirtschaftsrecht der Rechtsuniversität Hanoi, hielt eine Rede zum 3. Thema: Rechtliche und praktische Fragen im Zusammenhang mit der Verkündung und Anwendung der neuen Grundstückspreisliste.

Das aktuelle Grundstückspreisproblem ist der Engpass aller Engpässe. In vielen Kommunen liegen derzeit viele Projekte auf Eis, die nicht umgesetzt werden können. Einer der Hauptgründe sind die unbestimmten Grundstückspreise. Daher möchte ich einige Meinungen zum Thema Grundstückspreise aus rechtlicher Sicht beitragen.

Derzeit gibt es in den bodenrechtlichen Regelungen viele Neuerungen. Dies ist einerseits ein Durchbruch, erzeugt andererseits aber auch Druck auf die Kommunen. Wir setzen Resolution 18 um, indem wir den Grundstückspreisrahmen entfernen und nur die Grundstückspreistabelle anwenden. Insbesondere wird die Erstellung der Grundstückspreisliste den Volkskomitees der einzelnen Orte übertragen. Das heißt, die Kommune macht es selbst, entscheidet selbst und übernimmt selbst die Verantwortung. Hinzu kommen Gesetze, Verordnungen und Rundschreiben. Insgesamt lässt sich feststellen, dass der Rechtskorridor immer vollständiger und geeigneter wird, im Detail sind jedoch noch viele Einschränkungen vorhanden.

Die Verordnung zur Bestimmung von Grundstückspreisen enthält fünf Grundsätze, darunter das Marktprinzip. Allerdings erklärt niemand, was das Marktprinzip ist. Dies erschwert den Gemeinden die Antragstellung.

Derzeit ist das Immobiliensegment mit Preisen zwischen 20 und 30 Millionen VND/m2 auf dem Immobilienmarkt „ausgestorben“, sodass es für Angestellte unmöglich ist, ein Haus zu kaufen. Daher halte ich es für notwendig, zu klären, was Marktprinzipien sind. Zweitens: Nach welchen Kriterien werden Marktprinzipien bestimmt? Auch hier besteht Klärungsbedarf.

Und wir müssen auch klarstellen, dass es kein Prinzip gibt, das die Bodenpreise nach Marktpreisen bestimmt. Es ist falsch, dem Marktpreis zu folgen. Wir müssen den „Marktprinzipien“ folgen.

Darüber hinaus müssen die 5 Grundsätze der Grundstückspreisbestimmung für Harmonie sorgen. Was also ist Harmonie? Auch dies muss angegeben werden. Meiner Meinung nach bedeutet Harmonie, dass die Interessen aller Parteien gewahrt werden. Wenn die derzeitige Situation der Grundstücksbewertung anhält, werden die Unternehmen sicherlich „einfrieren“.

Als nächstes schlage ich vor, dass wir einen sehr klaren Rechtsmechanismus zum Schutz der Teams und Organisationen brauchen, die bei der Grundstücksbewertung beraten. Sie sind Experten, befolgen die korrekten rechtlichen Verfahren und müssen diese schützen. Erst dann traut sich der Bewertungsberater, es zu tun.

Wir müssen auch materielle Ressourcen bereitstellen, darunter auch Experten für die Grundstücksbewertung. Rückblickend betrachtet: Wie viele Hunderte von Experten für die Grundstücksbewertung gibt es in unserem Land, die Grundstücke bewerten können? Ich bin der Meinung, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt den Gemeinden nicht nur Workshops organisieren, sondern auch an die Hand gehen und sie anleiten muss. Es ist sehr schwierig, dies den Kommunen selbst zu überlassen.

Die Bewertung von Grundstücken gestaltet sich derzeit schwierig, auch weil die aktuellen Eingangsdaten und Informationen nicht verfügbar und nicht standardisiert sind.

Im Übrigen teile ich die Auffassung, dass die Festlegung eines einheitlichen Grundstückspreises, insbesondere für gewerbliche Dienstleistungsgrundstücke, nicht möglich ist. Für Projekte in Gebieten mit sozioökonomischer Entwicklung müssen unterschiedliche Preise gelten. Je nach Projektgruppe und Standort gelten unterschiedliche Preise. Wir müssen konkrete Angaben haben. Nur dann können wir das aktuelle Bodenpreisproblem schrittweise lösen. Andernfalls werden die Grundstückspreise zum Engpass und nicht zur Ressource.

14:30 10. Januar 2025

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association, hielt eine Rede 2

Diskussion: Setzen Sie bei der Entwicklung der Grundstückspreisliste das Prinzip der „Sicherung der Interessenharmonie zwischen Staat, Landnutzern und Investoren“ und die „Marktprinzipien“ um und regeln Sie den Prozentsatz (%) des Einheitspreises für Grundstückspacht angemessen, um die Grundstückspacht für jede Art von Grundstück in der Provinz zu berechnen und so ein attraktives Investitionsumfeld zu schaffen und einen sicheren, gesunden und nachhaltigen Immobilienmarkt zu entwickeln.

Von der Resolution 18 bis zum Landgesetz 2024 sind große Anstrengungen zu erkennen, die unternommen werden, um die politischen Mechanismen im Zusammenhang mit dem Immobilienmarkt immer einheitlicher und klarer zu gestalten und die bisher bestehenden rechtlichen Lücken zu schließen.

Nach dem Inkrafttreten des Landgesetzes 2024 wurden zahlreiche Verordnungen zur Ausgestaltung des Gesetzes erlassen. Das aktuelle Problem ist jedoch die Strafverfolgung. In Ho-Chi-Minh-Stadt beispielsweise gibt es derzeit 58.000 Immobilienprodukte mit Problemen im Zusammenhang mit den Grundstückspreisen.

Im heutigen Workshop möchten wir eine Empfehlung zum Thema Grundstücksbewertung abgeben. In der Verordnung 102/2024/ND-CP werden die Arten von Grundstücken detailliert beschrieben, darunter landwirtschaftliche Flächen, nicht landwirtschaftliche Flächen sowie Gewerbe- und Dienstleistungsflächen. Wir haben jedoch festgestellt, dass Golfplatzland sowohl in Klausel 4 als auch in Klausel 5 geregelt ist. Klausel 4 spricht von landwirtschaftlichem Land mit einem Golfplatzanteil, aber das Produktions- und Gewerbeland unter der Verwaltung des Golfplatzes steht in Klausel 5. Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt hat jedoch eine angepasste Grundstückspreisliste herausgegeben, mit der Regelung, es als nichtlandwirtschaftliches Produktions- und Gewerbeland zu gruppieren, ohne es klar im Detail zu klassifizieren. Ein Beispiel hierfür ist der Zoo und Botanische Garten von Saigon. Die Gesamtfläche beträgt etwa 20 Hektar, von denen nur wenige Tausend Quadratmeter Gewerbe- und Dienstleistungsflächen sind. Allerdings wird die gesamte Fläche als Gewerbe- und Dienstleistungsfläche ausgewiesen, was dazu führt, dass die Unternehmen fast 900 Milliarden VND an Steuern zahlen müssen. Erst als die Presse sich einschaltete, blickte die Stadt zurück und kam zu dem Schluss, dass sie für eine genauere Einschätzung noch einmal nachsehen müsse.

Derzeit laufen die Arbeiten zur Erstellung der angepassten Grundstückspreisliste. Einer Zusammenfassung der vietnamesischen Immobilienvereinigung zufolge haben 25 Gemeinden ihre Grundstückspreislisten angepasst. Bei genauerer Betrachtung zeigt sich, dass die meisten Orte einen Anstieg um ein Vielfaches gegenüber früher verzeichnen. In Ho-Chi-Minh-Stadt wurde der Bezirk Can Gio im Vergleich zum vorherigen Zeitpunkt um das 1,7- bis 2,7-fache angepasst. Der geringste Anstieg war mit 2,7-fach im Bezirk 3 zu verzeichnen, während der Bezirk Hoc Mon den höchsten Anstieg von bis zu 38-fach aufwies. Damit liegt der Anstieg der aktuellen Grundstückspreise deutlich über dem bisherigen Listenpreis.

Daher haben wir der Regierung und den Ministerien mitgeteilt, dass die erste Anpassung offenbar keine unmittelbaren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hat, da die derzeitige Bewertungsmethode noch immer auf dem Überschuss und nicht vollständig auf der Grundstückspreisliste basiert. Allerdings können in der Phase des Grundstückserwerbs und der Entschädigung für die Projektumsetzung Probleme auftreten, da die Grundstückspreise dann sehr in die Höhe getrieben werden und ein Ungleichgewicht auf dem Markt entsteht.

Das Prinzip, über das wir immer sprechen, ist die Harmonisierung der Interessen dreier wichtiger Akteure: des Staates, der Landnutzer und der Investoren. In der Realität wurde dieser Grundsatz bei der Umsetzung jedoch nicht vollständig gewährleistet. Daher schlage ich vor, dass für die 25 Gemeinden, die angepasste Bodenpreislisten herausgegeben haben, umgehend eine Folgenabschätzung durchgeführt wird. In der Zeit von jetzt an bis zur Anwendung der Grundstückspreisliste am 1. Januar 2026 sollten wir eine vorläufige Überprüfung und Bewertung der Auswirkungen der neuen Grundstückspreisliste in diesen Orten durchführen. Auch für Gemeinden, die keinen neuen Grundstückspreiskatalog herausgegeben haben und noch den alten Preiskatalog verwenden, ist eine gründliche Prüfung erforderlich. Dadurch werden wir feststellen, ob die neue Politik tatsächlich den Grundsatz des Interessenausgleichs gewährleistet.

Von 2023 bis Ende 2024 hat Ho-Chi-Minh-Stadt die Grundstückspreise um etwa das 1,64-fache nach oben angepasst. Mit den neuen Anpassungen bleibt die Erhöhung weiterhin im gleichen Bereich. Innerhalb von drei Jahren werden sich die finanziellen Verpflichtungen der Unternehmen also erheblich ändern, wobei die Tendenz besteht, mehr Steuern und Gebühren zu zahlen. Dies setzt die Unternehmen finanziell erheblich unter Druck.

Aus diesem Grund haben wir vorgeschlagen, dass die Stadt einen Steuersatz von 0,25 %, dem niedrigsten Satz gemäß Dekret 103, bis 1,5 % anwendet. Zwar hält sich die Stadt noch immer an das Gesetz, doch stellt sich die Frage, ob dies auch mit der Realität übereinstimmt. Wir weisen darauf hin, dass dieses Dekret eine Mindestlaufzeit von 10 Jahren vorsieht, sodass in der Anfangsphase ein Zinssatz von 0,25 – 1,5 % recht hoch ist. Wir empfehlen, den Pachtzinssatz für Grundstücke nur auf einen Prozentsatz von 0,25 – 0,5 % festzulegen, um die finanzielle Belastung der Unternehmen zu verringern und ihnen die Möglichkeit zu geben, sich schrittweise an Veränderungen anzupassen.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html