Am 10. Januar veranstalteten Reatimes und das Vietnam Real Estate Research Institute einen Workshop zum Thema: „Anwendung der Grundstückspreisliste gemäß dem Landgesetz von 2024: Probleme und Lösungen für eine nachhaltige Entwicklung des vietnamesischen Immobilienmarktes“.
Am 10. Januar veranstalteten Reatimes und das Vietnam Real Estate Research Institute einen Workshop zum Thema: „Anwendung der Grundstückspreisliste gemäß dem Landgesetz von 2024: Probleme und Lösungen für eine nachhaltige Entwicklung des vietnamesischen Immobilienmarktes“.
Die Unternehmen sind fassungslos, wenn sie die neue Grundstückspreisliste sehen.
Die Abschaffung des bisherigen Bodenpreisrahmens und die Einführung der neuen, marktgerechten Bodenpreistabelle stellen einen bedeutenden Fortschritt des Bodengesetzes von 2024 dar. Auf der Grundlage transparenter und marktnäherer Bodenpreise wird ein neues Kapitel in der Bodenverwaltung und der Entwicklung des Immobilienmarktes aufgeschlagen. Höhere Bodenpreise werden den Staatshaushalt entlasten und zu mehr Einigkeit bei den von der Landenteignung betroffenen Menschen führen. Dies soll dazu beitragen, Landstreitigkeiten und Gerichtsverfahren zu reduzieren und die Räumung von Baugrundstücken zu beschleunigen. Dennoch bestehen weiterhin Bedenken hinsichtlich der Wirksamkeit und der Auswirkungen der neuen Bodenpreistabelle.
Artikel 257 des Bodengesetzes von 2024 legt fest, dass die alte Bodenpreisliste bis zum 31. Dezember 2025 gilt. Bei Bedarf kann das Provinzvolkskomitee die Bodenpreisliste jedoch an die tatsächliche Situation anpassen. Diese Übergangsregelung soll den Kommunen helfen, schrittweise eine neue Bodenpreisliste zu entwickeln, die ab dem 1. Januar 2026 offiziell gilt. Dadurch werden plötzliche Preisschwankungen vermieden, die die Rechte und Pflichten einiger Bodennutzer beeinträchtigen könnten. Gleichzeitig werden Projekte wieder aufgenommen, die aufgrund fehlender Grundlagen für die Bodenpreisbestimmung in der Vergangenheit ins Stocken geraten waren.
Laut vorläufigen Statistiken haben derzeit etwa 25 Kommunen angepasste Grundstückspreislisten veröffentlicht, die bis Ende des Jahres gelten. In vielen Kommunen haben die angepassten Listen jedoch aufgrund der plötzlichen Preiserhöhungen im Vergleich zu den alten Listen starke öffentliche Reaktionen hervorgerufen.
Beispielsweise stiegen die Grundstückspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt, die ab dem 31. Oktober 2024 gelten, um das 4- bis 38-Fache; der Höchstwert liegt bei 687,2 Millionen VND/m². Auch in Hanoi erhöhten sich die Grundstückspreise gemäß der kürzlich erlassenen Anpassungsentscheidung um das 2- bis 6-Fache gegenüber der alten Preisliste, die ab 2025 galt. Der Höchstwert beträgt hier 695,3 Millionen VND/m². In Bac Giang erreichte der Preis mit 120 Millionen VND/m² ebenfalls einen Höchstwert, was einer Steigerung um das 2,4-Fache gegenüber der alten Preisliste entspricht.
Die Grundstückspreise sind stark gestiegen, auch für Investitions-, Gewerbe-, Sport- und Kulturflächen. Viele Unternehmen, die Grundstücke pachten und jährlich zahlen, geraten in eine schwierige Lage. Sie sehen sich dem Risiko ausgesetzt, dass ihre Investitions- und Geschäftspläne scheitern, Gewinneinbußen erleiden oder sogar Verluste entstehen, wenn die Pachtkosten plötzlich steigen. Dies erschwert die Berechnung der Wirtschaftlichkeit. Experten zufolge ist es notwendig, eine Lösung für dieses Problem zu finden, um gravierende Auswirkungen auf Unternehmen und das Investitionsklima in den Regionen zu vermeiden.
Angesichts praktischer Probleme muss das Provinzvolkskomitee die Auswirkungen umfassend bewerten, die Erstellung einer marktgerechten Grundstückspreisliste sorgfältig prüfen, die Staatseinnahmen erhöhen und die Grundstückspreise kontrollieren, um den Zugang zu Land zu verbessern, Unternehmen zu unterstützen, Investitionen anzuziehen und die Belastung der Bevölkerung durch Grundstückskosten zu verringern. Die Interessenharmonisierung zwischen Staat, Bevölkerung und Unternehmen bei der Festlegung von Grundstückspreisen nach marktwirtschaftlichen Prinzipien zu gewährleisten, ist jedoch keine leichte Aufgabe, insbesondere angesichts der Vielschichtigkeit der Marktfaktoren und der unübersichtlichen und instabilen Informationslage.
Der Druck auf die Kommunen ist enorm: Wie lassen sich Grundstückspreislisten so gestalten, dass sie die Entwicklung tatsächlich fördern, anstatt Unternehmen und Investitionen zu behindern? Die richtige Balance zwischen diesen beiden Faktoren zu finden, ist der Schlüssel zu einem optimierten Grundstückspreissystem und damit zu einer nachhaltigen sozioökonomischen Entwicklung.
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| Überblick über den Workshop: „Anwendung der Grundstückspreisliste gemäß dem vietnamesischen Bodengesetz von 2024: Probleme und Lösungen für eine nachhaltige Entwicklung des vietnamesischen Immobilienmarktes“. |
Großer Engpass bei der Grundstücksbewertung
„Die Grundstücksbewertung führt zu erheblichen Engpässen“, erklärte Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender von GP.Invest, auf dem Workshop.
Laut Herrn Hiep führt GP.Invest ein Projekt durch , für das vor neun Monaten eine Entscheidung zur Grundstückszuweisung getroffen wurde, der Grundstückspreis steht jedoch noch immer nicht fest. Auch bei Projekten anderer Unternehmen ist der Grundstückspreis nach zwei Jahren noch immer nicht festgelegt. Es gibt sogar abgeschlossene Wohnbauprojekte, bei denen der Grundstückspreis noch immer nicht bestimmt wurde. Dies führt zu großer Frustration.
„Ich möchte folgende Frage stellen: Wenn die Grundstückspreise so weiter steigen, bleibt unser Standort dann noch attraktiv für Investoren? Warum weisen unsere Industriegebiete derzeit überall Auslastungsraten von 80 bis 90 Prozent auf? Die Antwort lautet: Erstens sind unsere Arbeitskosten niedrig, zweitens sind die Grundstückspreise angemessen und drittens ist die Logistik optimal. Doch wenn wir einen Faktor reduzieren – die Grundstückspreise –, während gleichzeitig die Arbeitskosten steigen, bleibt unser Wettbewerbsvorteil als Investitionsstandort dann noch bestehen? Wird Vietnam dann noch ein attraktiver Investitionsstandort in Südostasien sein?“, fragte Herr Hiep.
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| Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender von GP.Invest. |
Laut Herrn Hiep berücksichtigt die derzeitige Methode zur Berechnung von Grundstückspreisen nicht die Interessen von Unternehmen im Allgemeinen, von Grundstückspachtunternehmen und von Immobilienunternehmen im Besonderen. Alle Unternehmen sind von steigenden Grundstückspreisen betroffen.
„Welches Unternehmen traut sich also, dieses Projekt anzugehen? Wenn sich keine Unternehmen trauen, wie soll dann eine nachhaltige Einnahmequelle für die Region entstehen? Woher kommt es, dass innerhalb eines Jahres die Entscheidung über die Zuteilung von Land in derselben Gegend, für dasselbe Grundstück, nur vier Monate auseinanderliegt und der Grundstückspreis um 40 % steigt – schneller als die Inflationsrate?“
„Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt muss den Kommunen genauere Vorgaben für die Festlegung der Grundstückspreise machen, insbesondere zur Berechnung der Preise auf Basis der Überschussmethode“, sagte Herr Hiep.
Die Grundstückspreise werden steigen, was sich auf den Markt auswirken wird.
Nach Inkrafttreten des Bodengesetzes von 2024 wurden zahlreiche Verordnungen zur Ausgestaltung des Gesetzes erlassen. Das aktuelle Problem liegt jedoch in der Umsetzung des Gesetzes. So gibt es beispielsweise in Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit 58.000 Immobilien mit Problemen im Zusammenhang mit den Grundstückspreisen.
In Ho-Chi-Minh-Stadt wurde der Preisanstieg im Bezirk Can Gio um das 1,7- bis 2,7-Fache gegenüber dem vorherigen Wert erhöht. Den geringsten Anstieg verzeichnete Bezirk 3 mit dem 2,7-Fachen, während der Bezirk Hoc Mon mit dem 38-Fachen den höchsten Anstieg aufwies. Die Erhöhung der aktuellen Grundstückspreise übertrifft die der vorherigen Preisliste bei Weitem.
Von 2023 bis Ende 2024 stiegen die Grundstückspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt um etwa das 1,64-Fache. Auch nach den jüngsten Anpassungen bleibt der Anstieg auf einem ähnlichen Niveau. Innerhalb von drei Jahren werden Unternehmen daher mit erheblichen finanziellen Belastungen konfrontiert sein, da sie mit steigenden Steuern und Gebühren rechnen müssen. Dies setzt die Unternehmen unter erheblichen finanziellen Druck.
Unter Bezugnahme auf die obigen Informationen gab Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, eine Empfehlung zur Grundstücksbewertung ab. Das Dekret 102/2024/ND-CP definiert Grundstücksarten, darunter landwirtschaftliche Flächen, Nicht-Agrarflächen sowie Gewerbe- und Dienstleistungsflächen. Golfplatzgrundstücke sind jedoch sowohl in § 4 als auch in § 5 geregelt. § 4 bezieht sich auf öffentliches Land mit Golfplatzanteil, während Flächen für Produktion und Gewerbe unter der Verwaltung des Golfplatzes in § 5 aufgeführt sind. Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt veröffentlichte jedoch eine angepasste Grundstückspreisliste mit einer allgemeinen Regelung für Nicht-Agrar-Produktions- und Gewerbeflächen, ohne diese jedoch detailliert zu klassifizieren.
Herr Chau nannte als Beispiel den Zoo und Botanischen Garten von Saigon: Das Gelände umfasst etwa 20 Hektar, wovon nur wenige tausend Quadratmeter als Gewerbefläche ausgewiesen sind. Die gesamte Fläche wird jedoch als Gewerbefläche bewertet, wodurch dem Unternehmen Steuern in Höhe von fast 900 Milliarden VND entstehen. Erst durch die Berichterstattung der Presse überprüfte die Stadtverwaltung von Ho-Chi-Minh-Stadt den Fall und kam zu dem Schluss, dass eine genauere Bewertung erforderlich sei.
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| Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt. |
Der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt hat der Regierung, den Ministerien und den zuständigen Behörden mitgeteilt, dass die erste Anpassung offenbar keine unmittelbaren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hat, da die aktuelle Bewertungsmethode weiterhin auf Überschüssen und nicht ausschließlich auf der Grundstückspreisliste basiert. Probleme könnten jedoch bei Grundstückskäufen und Entschädigungszahlungen für die Projektdurchführung auftreten, wenn die Grundstückspreise stark ansteigen und dadurch ein Marktungleichgewicht entsteht.
„Das Prinzip, von dem wir stets sprechen, ist die Harmonisierung der Interessen dreier wichtiger Akteure: des Staates, der Grundstücksnutzer und der Investoren. In der Praxis wurde dieses Prinzip jedoch bei der Umsetzung nicht vollständig gewährleistet. Daher schlage ich vor, für die 25 Kommunen, die angepasste Grundstückspreislisten veröffentlicht haben, unverzüglich eine Folgenabschätzung durchzuführen.“
Bis zum Inkrafttreten der neuen Grundstückspreisliste am 1. Januar 2026 sollte eine erste Überprüfung und Bewertung der Auswirkungen der neuen Preisliste in den betroffenen Gebieten durchgeführt werden. Auch für Gebiete, die noch keine neue Preisliste erlassen haben und weiterhin die alte anwenden, ist eine gründliche Prüfung erforderlich. Dadurch werden wir feststellen, ob die neuen Richtlinien den Grundsatz der Interessenharmonisierung tatsächlich gewährleisten“, schlug Herr Chau vor.
Gewerbegrundstücke werden wie „Adoptivkinder“ behandelt.
Frau Vu Lan Anh, stellvertretende Generaldirektorin der CEO Group, stellte fest, dass nach wie vor eine große Diskriminierung zwischen „natürlichem“ Wohnbauland und „angenommenem“ Gewerbe- und Dienstleistungsland besteht und dass die Vorschriften über die Grundstückspreise für Gewerbe- und Dienstleistungsland noch viele Einschränkungen und Unzulänglichkeiten aufweisen, die weiter verbessert werden müssen.
Tatsächlich erheben Kommunen derzeit häufig sehr hohe einmalige Pachtgebühren für Gewerbe- und Dienstleistungsflächen, die für Tourismus- und Resortprojekte genutzt werden. Hohe Preise für Gewerbe- und Dienstleistungsflächen führen zu hohen Immobilienpreisen und schrecken Investoren davon ab, in Tourismus- und Resortprojekte auf solchen Flächen zu investieren.
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| Frau Vu Lan Anh, stellvertretende Generaldirektorin der CEO Group. |
„Unserer Meinung nach müssen die Kommunen bei der Festlegung des Preises für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke in der Grundstückspreisliste nach den Prinzipien des „Marktes“ und des „Interessenausgleichs“ wissenschaftlich vorgehen und berechnen, sodass der Preis für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke etwa 20 bis 40 % unter dem Preis für Wohngrundstücke liegt“, erklärte Frau Lan Anh.
Der Grund für diesen Vorschlag liegt darin, dass die derzeitige gewerbliche Flächennutzung gemäß dem genehmigten detaillierten Flächennutzungsplan (Maßstab 1:500) für Stadt-, Tourismus- und Ferienprojekte etwa 40 % der Gesamtprojektfläche ausmacht. Während der Investor des Stadtentwicklungsprojekts nach Abschluss der Investition und des Baus 60 % der verbleibenden Fläche für die technische Infrastruktur an den Staat zur Verwaltung und zum Betrieb übergibt, wird der Wohnkomplex von einem von den Bewohnern gewählten Verwaltungsrat verwaltet und betrieben. Der Investor des Tourismus- und Ferienprojekts muss in das gesamte Projekt investieren und die Kosten für die Verwaltung und den Betrieb der technischen und sozialen Infrastruktur während des gesamten Projektlebenszyklus tragen.
Frau Vu Lan Anh, stellvertretende Generaldirektorin der CEO Group, hielt einen Vortrag mit dem Titel 04: Die Rolle von Gewerbegrundstücken und die Probleme bei der Festlegung von Grundstückspreisen.
Gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes 2024 handelt es sich bei Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücken um Grundstücke, die für den Bau von Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben sowie anderen Anlagen zur Förderung von Handel und Dienstleistungen bestimmt sind; dazu gehören auch Tourismus- und Ferienanlagen (Hotels, Ferienvillen, Ferienwohnungen usw.). Um die gegenwärtige Bedeutung von Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücken zu erhalten und ihre zukünftige Bedeutung weiter auszubauen, sind angemessene Regulierungen der Grundstückspreise für diese Grundstücke, insbesondere für solche, die für Projekte zur Entwicklung von Ferienanlagen genutzt werden, von besonderer Wichtigkeit.
Auf Grundlage der geltenden Rechtsvorschriften, insbesondere des Landgesetzes von 2024, das die Erstellung von Grundstückspreislisten nach dem „Marktprinzip“ vorschreibt und gleichzeitig den Grundsatz der „Harmonisierung der Interessen zwischen Staat, Grundstücksnutzern und Investoren“ sowie dessen praktische Anwendung umsetzt, stellt die CEO Group fest, dass nach wie vor eine große Diskriminierung zwischen „abgeleiteten“ Wohnbauland und „angenommenen“ Gewerbe- und Dienstleistungsland besteht und dass die Regelungen zu den Grundstückspreisen für Gewerbe- und Dienstleistungsland noch viele Einschränkungen und Unzulänglichkeiten aufweisen, die weiter verbessert werden müssen.
Tatsächlich erheben Kommunen derzeit häufig sehr hohe einmalige Pachtgebühren für Gewerbe- und Dienstleistungsflächen, die für touristische Projekte genutzt werden. Hohe Preise für diese Flächen führen zu hohen Immobilienpreisen und schrecken Investoren von Investitionen in Tourismusprojekte auf solchen Grundstücken ab. Unserer Ansicht nach sollten Kommunen bei der Festlegung der Preise für Gewerbe- und Dienstleistungsflächen in der Grundstückspreisliste nach marktwirtschaftlichen Prinzipien und unter Berücksichtigung der Interessen aller Beteiligten vorgehen, sodass der Preis für diese Flächen etwa 20 % bis 40 % unter dem Preis für Wohnbauland liegt.
Dieser Vorschlag beruht auf folgenden Gründen:
Erstens umfasst die Landnutzungsstruktur für Gewerbebetriebe gemäß dem genehmigten detaillierten Flächennutzungsplan (Maßstab 1:500) für Stadt- und Tourismusprojekte jeweils 40 % der Gesamtprojektfläche. Während der Investor des Stadtprojekts nach Abschluss der Investition und des Baus 60 % der verbleibenden Fläche für die technische Infrastruktur an den Staat zur Verwaltung und zum Betrieb übergibt, wird der Wohnkomplex von einem von den Bewohnern gewählten Verwaltungsrat verwaltet und betrieben. Der Investor des Tourismusprojekts muss in das gesamte Projekt investieren und die Kosten für die Verwaltung und den Betrieb der technischen und sozialen Infrastruktur während des gesamten Projektlebenszyklus tragen.
Daher sollte der Grundstückspreis für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke maximal 40 % des Grundstückspreises für Wohngrundstücke betragen, was wissenschaftlich begründet ist.
Zweitens die übergeordnete Rolle von Gewerbeflächen bei der Entwicklung von Tourismus- und Feriengebieten – der Unterkunftsinfrastruktur für den wichtigen Wirtschaftszweig Tourismus.
Aus der obigen Analyse leiten wir folgende Empfehlung ab:
Erstens sollte man erwägen, den Preis für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke auf etwa 20 bis 40 % des Preises für Wohngrundstücke festzulegen;
Zweitens, für die technischen Infrastrukturflächen von Ferienanlagenprojekten wie z. B. interne Verkehrswege, Landschaftsbäume, Kläranlagen, Plätze usw.: (i) wird empfohlen, die Pacht für die gesamte Projektlaufzeit auszusetzen und nur für die gewerblichen Flächen des Projekts eine Pacht zu berechnen, und (ii) den Investoren zu ermöglichen, die technische Infrastruktur an den Staat zu übergeben (nach dem gleichen Mechanismus wie bei Projekten im städtischen Bereich).
Drittens stellten wir hinsichtlich der Überschussmethode bei der Berechnung des Preises von Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücken fest, dass die Einnahmen auf dem Preis basieren, der bei der Versteigerung der Nutzungsrechte erzielt wurde, wobei häufig kleine Grundstücksflächen herangezogen werden. Die Verwendung des Preises kleiner Grundstücksflächen für großflächige Projekte ist nicht angemessen.
Darüber hinaus sind die Kosten bei der Berechnung der Gesamtentwicklungskosten des Grundstücks ungeeignet. Die Bauinvestitionskosten zur Ermittlung des Grundstückspreises basieren auf dem staatlich festgelegten Investitionskapitalsatz. Dieser Kapitalsatz liegt deutlich unter den tatsächlichen Bauinvestitionskosten des Projekts. Diese Kosten werden anhand der Kostenschätzung und der genehmigten Baupläne wissenschaftlich ermittelt. Die Verkaufskosten dürfen lediglich mit 1 % des Umsatzes angesetzt werden, während sie tatsächlich bei 10 % bis 15 % liegen. Die Zinskosten werden nur für 50 % des gesamten Darlehensbetrags und nur für einen Zeitraum von ein bis zwei Jahren berechnet.
Bei der oben genannten Berechnung werden die Einnahmen auf dem höchsten Niveau angesetzt, während die berechneten Kosten im Vergleich zur Realität unzureichend, mangelhaft oder zu niedrig sind. Dies führt dazu, dass Unternehmen hohe Gebühren für die Landnutzung zahlen müssen, die Immobilienpreise steigen und eine Marktblase entsteht, wobei die Grundsätze der Grundstückspreisbestimmung nicht wirklich eingehalten werden.
Aufgrund der Feststellung der oben genannten Mängel empfehlen wir, die Vorschriften bezüglich der Anwendung der Überschussmethode bei der Ermittlung von Grundstückspreisen, insbesondere wie folgt, zu ändern:
Erstens basieren die Einnahmen nicht auf Auktionsgewinnpreisen oder Stichprobenpreisen für kleine Grundstücke, sondern müssen auf typischen Marktwerten über einen ausreichend langen Zeitraum basieren;
Zweitens müssen die Kosten korrekt, ausreichend und realitätsnah kalkuliert werden. Konkret müssen die Kosten gemäß dem von der staatlichen Behörde genehmigten Kostenvoranschlag berechnet werden; die Vertriebskosten müssen sich nach dem tatsächlichen Zahlungsbetrag des Unternehmens (vorgeschlagener Prozentsatz: 10 %) richten; die Zinskosten müssen auf das gesamte Darlehenskapital und während der von der zuständigen staatlichen Behörde im Investitionsbeschluss/der Investitionsentscheidung des Projekts genehmigten Bauphase berechnet werden.
Außerordentlicher Professor Dr. Nguyen Quang Tuyen, stellvertretender Vorsitzender des Fakultätsrats und Leiter der Fakultät für Wirtschaftsrecht an der Hanoi Law University, hielt einen Vortrag im Rahmen des 3. Panels: Rechtliche und praktische Fragen im Zusammenhang mit der Veröffentlichung und Anwendung der neuen Grundstückspreisliste.
Die aktuelle Problematik der Grundstückspreise stellt ein zentrales Problem dar. Viele Regionen haben derzeit zahlreiche Projekte auf Eis gelegt, die nicht umgesetzt werden können. Einer der Hauptgründe dafür ist die fehlende Möglichkeit, den Grundstückspreis zu bestimmen. Daher möchte ich meine Einschätzung zur Grundstückspreisfrage aus juristischer Sicht darlegen.
Die aktuellen Bestimmungen zum Grundstücksrecht beinhalten viele Neuerungen. Dies stellt einen Durchbruch dar, birgt aber auch Herausforderungen für die Kommunen. Mit der Umsetzung der Resolution 18 wird der bisherige Rahmen für die Grundstückspreise abgeschafft und stattdessen ausschließlich die Grundstückspreistabelle angewendet. Die Erstellung dieser Tabelle obliegt den Volkskomitees der Kommunen. Diese sind somit eigenverantwortlich und treffen ihre Entscheidungen selbst. Ergänzend dazu gibt es Gesetze, Verordnungen und Rundschreiben. Insgesamt erscheint der Rechtsrahmen umfassender und angemessener, doch im Detail zeigen sich noch einige Unzulänglichkeiten.
Die Verordnung zur Grundstückspreisbestimmung enthält fünf Grundsätze, darunter den Marktgrundsatz. Dieser wird jedoch nicht erläutert, was die Anwendung für die Kommunen erschwert.
Derzeit ist der Immobilienmarkt im Segment von 20-30 Millionen VND/m² praktisch ausgestorben, was es Arbeitnehmern mit festem Gehalt unmöglich macht, ein Haus zu kaufen. Daher halte ich es für notwendig, das Marktprinzip zu klären. Zweitens: Welche Kriterien werden zur Bestimmung des Marktprinzips herangezogen? Auch dies bedarf der Klärung.
Wir müssen außerdem klarstellen, dass es kein Prinzip gibt, Grundstückspreise anhand von Marktpreisen zu bestimmen. Die Bestimmung nach Marktpreisen ist falsch; wir müssen uns an „Marktprinzipien“ halten.
Darüber hinaus müssen die fünf Prinzipien zur Bestimmung von Grundstückspreisen für Ausgewogenheit sorgen. Doch was genau bedeutet Ausgewogenheit? Auch dies bedarf einer genaueren Definition. Meiner Ansicht nach muss Ausgewogenheit gewährleisten, dass alle Beteiligten Vorteile erzielen. Bleibt die derzeitige Situation der Grundstückspreisbestimmung unverändert, wird es unweigerlich zu einem Stillstand der Wirtschaft kommen.
Als Nächstes schlage ich vor, dass wir einen eindeutigen Rechtsmechanismus zum Schutz der Teams und Organisationen schaffen, die im Bereich der Grundstücksbewertung beraten. Sie sind Experten, und wenn sie die korrekten rechtlichen Verfahren einhalten, müssen sie geschützt werden. Nur dann werden die Berater den Mut haben, diese Aufgabe zu übernehmen.
Wir müssen auch die notwendigen Ressourcen bereitstellen, darunter Experten für Grundstücksbewertung. Rückblickend betrachtet: Wie viele Experten für Grundstücksbewertung gibt es in unserem Land überhaupt, und können wir Grundstücke überhaupt bewerten? Neben der Organisation von Seminaren muss das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt die Kommunen anleiten. Es ist sehr schwierig, die Kommunen die Bewertung allein vornehmen zu lassen.
Die Grundstücksbewertung gestaltet sich derzeit schwierig, unter anderem weil die aktuellen Eingangsdaten und Informationen nicht verfügbar und nicht standardisiert sind.
Ich stimme außerdem der Ansicht zu, dass es unmöglich ist, einen einheitlichen Grundstückspreis festzulegen, insbesondere für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke. Projekte in Regionen mit sozioökonomischer Entwicklung müssen unterschiedliche Preise haben. Je nach Projektgruppe und Standort gelten unterschiedliche Preise. Wir benötigen detaillierte Informationen. Nur so können wir das aktuelle Problem der Grundstückspreise schrittweise lösen. Andernfalls wird der Grundstückspreis zu einem Engpass statt zu einer Ressource.
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, hielt eine Rede.
Diskussion: Bei der Erstellung der Grundstückspreisliste sollten die Grundsätze der „Gewährleistung der Interessenharmonie zwischen Staat, Grundstücksnutzern und Investoren“ sowie die „Marktprinzipien“ angewendet und der Prozentsatz (%) des Grundstücksmietpreises zur Berechnung der Grundstücksmiete für jede Grundstücksart in der Provinz angemessen reguliert werden, um ein attraktives Investitionsumfeld zu schaffen und einen sicheren, gesunden und nachhaltigen Immobilienmarkt zu entwickeln.
Von der Resolution 18 bis zum Landgesetz 2024 lassen sich große Anstrengungen beim Aufbau von politischen Mechanismen im Zusammenhang mit dem Immobilienmarkt beobachten, um diese immer einheitlicher und klarer zu gestalten und die zuvor bestehenden rechtlichen Lücken zu schließen.
Nach Inkrafttreten des Landgesetzes von 2024 wurden zahlreiche Verordnungen zur Ausgestaltung des Gesetzes erlassen. Das aktuelle Problem liegt jedoch in der Rechtsdurchsetzung. So gibt es beispielsweise in Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit 58.000 Immobilien mit Problemen im Zusammenhang mit den Grundstückspreisen.
Im heutigen Workshop möchten wir eine Empfehlung zur Grundstücksbewertung aussprechen. Das Dekret 102/2024/ND-CP definiert verschiedene Grundstücksarten, darunter landwirtschaftliche Nutzflächen, Nicht-Agrarflächen sowie Gewerbe- und Dienstleistungsflächen. Wir haben jedoch festgestellt, dass Golfplatzgrundstücke sowohl in Paragraph 4 als auch in Paragraph 5 geregelt sind. Paragraph 4 bezieht sich auf öffentliches Land mit Golfplatzanteil, während Produktions- und Gewerbeflächen unter Golfplatzverwaltung in Paragraph 5 aufgeführt sind. Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt hat jedoch eine angepasste Grundstückspreisliste herausgegeben, in der Nicht-Agrar-Produktions- und Gewerbeflächen zusammengefasst werden, ohne sie jedoch detailliert zu klassifizieren. Ein Beispiel hierfür ist der Fall des Zoos und Botanischen Gartens von Saigon: Das Gelände umfasst insgesamt etwa 20 Hektar, wovon nur wenige tausend Quadratmeter Gewerbe- und Dienstleistungsfläche sind. Die gesamte Fläche wurde jedoch als Gewerbe- und Dienstleistungsfläche bewertet, wodurch dem Unternehmen Steuern in Höhe von fast 900 Milliarden VND entstanden. Erst nach der Intervention der Presse überprüfte die Stadt den Fall und kam zu dem Schluss, dass eine genauere Bewertung erforderlich sei.
Aktuell wird die angepasste Grundstückspreisliste überarbeitet. Laut einer Zusammenfassung des vietnamesischen Immobilienverbands haben bereits 25 Regionen ihre Preisliste angepasst. Eine detaillierte Analyse zeigt, dass die Preise in den meisten Regionen im Vergleich zu vorher um ein Vielfaches gestiegen sind. In Ho-Chi-Minh-Stadt wurde der Preis im Bezirk Can Gio um das 1,7- bis 2,7-Fache erhöht. Den geringsten Anstieg verzeichnete der Bezirk 3 mit dem 2,7-Fachen, während der Bezirk Hoc Mon mit dem 38-Fachen den höchsten Anstieg aufwies. Die aktuelle Grundstückspreisliste übertrifft somit die vorherige Preisliste bei Weitem.
Wir haben daher der Regierung und den Ministerien mitgeteilt, dass die erste Anpassung offenbar keine unmittelbaren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hat, da die aktuelle Bewertungsmethode weiterhin auf dem Überschuss und nicht ausschließlich auf der Grundstückspreisliste basiert. Probleme könnten jedoch bei den Grundstückskäufen und Entschädigungszahlungen für die Projektdurchführung auftreten, wenn die Grundstückspreise stark ansteigen und dadurch ein Marktungleichgewicht entsteht.
Das Prinzip, von dem wir stets sprechen, ist die Harmonisierung der Interessen dreier wichtiger Akteure: Staat, Landnutzer und Investoren. In der Praxis wurde dieses Prinzip jedoch bei der Umsetzung nicht vollständig gewährleistet. Daher schlage ich vor, für die 25 Kommunen, die die angepasste Grundstückspreisliste veröffentlicht haben, unverzüglich eine Folgenabschätzung durchzuführen. Bis zum Inkrafttreten der neuen Grundstückspreisliste am 1. Januar 2026 sollte eine vorläufige Überprüfung und Bewertung der Auswirkungen in diesen Kommunen erfolgen. Auch für die Kommunen, die die neue Grundstückspreisliste noch nicht veröffentlicht haben und weiterhin die alte verwenden, sollte eine gründliche Bewertung durchgeführt werden. Dadurch werden wir feststellen, ob die neuen Richtlinien das Prinzip der Interessenharmonisierung tatsächlich gewährleisten.
Từ năm 2023 đến cuối năm 2024, TP.HCM đã điều chỉnh tăng giá đất lên khoảng 1,64 lần. Hiện nay, với các điều chỉnh mới, mức tăng tiếp tục duy trì khoảng tương tự. Như vậy, trong vòng 3 năm, các doanh nghiệp phải đối mặt với sự thay đổi lớn về nghĩa vụ tài chính, theo xu hướng nộp thuế và phí nhiều hơn. Điều này gây áp lực tài chính không nhỏ cho các doanh nghiệp.
Wir haben daher vorgeschlagen, dass die Stadt einen Steuersatz zwischen 0,25 % (dem niedrigsten Satz gemäß Dekret 103) und 1,5 % anwendet. Obwohl die Stadt damit weiterhin gesetzeskonform handelt, stellt sich die Frage nach der Praxistauglichkeit dieses Vorschlags. Uns ist bewusst, dass das Dekret eine Mindestlaufzeit von 10 Jahren vorsieht, weshalb ein Steuersatz von 0,25 % bis 1,5 % in der Anfangsphase recht hoch erscheint. Wir empfehlen daher, den Prozentsatz für die Berechnung der Grundstücksmieten auf 0,25 % bis 0,5 % festzulegen, um die finanzielle Belastung für Unternehmen zu reduzieren und ihnen eine schrittweise Anpassung an die Änderungen zu ermöglichen.
Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html
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