Unternehmen geraten in Schwierigkeiten, wenn sie Hunderte Milliarden Dong für die Änderung der Landnutzung zahlen müssen.

Sie müssen die Fabrik in die Vororte verlegen, um dort auf ihrem eigenen Grundstück zu bauen, und sie dann mit jährlichen Raten zurückmieten. Nach Ablauf des Pachtvertrags gerät das Unternehmen in Schwierigkeiten, weil es für die Änderung des Nutzungszwecks eine „riesige“ Summe zahlen muss.

Um Land für den Bau von Fabriken zu haben, mussten viele Unternehmen ihr Land an den Staat übergeben und es dann gegen jährliche Zahlungen zurückpachten – Foto: NH

In den 2000er Jahren wurden auf Ersuchen des Staates Produktionsstätten von Ho-Chi-Minh-Stadt in die Vororte verlegt, um Umweltverschmutzung zu vermeiden und Land im Zentrum für die Stadt- und Dienstleistungsentwicklung freizugeben. Viele Menschen verlegten ihre Fabriken auf eigene Grundstücke in den Vororten.

Da es jedoch keinen Flächennutzungsplan für 1/2000 gibt und das Land nicht für den Bau von Fabriken geeignet ist, müssen die Menschen ihr Land dem Staat überlassen und es dann gegen Zahlung jährlicher Gebühren im Rahmen von Kurzzeitverträgen mit einer Laufzeit von 5 bis 10 Jahren pachten.

Wenn der Pachtvertrag jedoch ausläuft oder das Unternehmen den Pachtvertrag für das Grundstück auflösen und das alte rosa Buch neu ausstellen möchte, wird es auf Schwierigkeiten stoßen.

In einem typischen Fall kaufte Herr Cuong zwei landwirtschaftliche Grundstücke mit einer Fläche von 5.930 m² im Bezirk Binh Chanh (alt), um die Fabrik dorthin zu verlegen. Im Jahr 2006 übertrug er das oben genannte Land an sein Unternehmen und beantragte die Umnutzung in Produktions- und Gewerbeland.

Da das Grundstück jedoch zur bestehenden Wohnsanierungsplanung gehört und keine detaillierte Bauplanung im Maßstab 1/2000 vorliegt, haben die Behörden beschlossen, das Grundstück für einen kurzen Zeitraum von 10 Jahren (2010-2020) an dieses Unternehmen zu verpachten. Die Pachtfläche beträgt 5.150 m² für Fabrikgebäude, die restlichen 780 m² gehören zum Kanalschutzkorridor und bleiben somit landwirtschaftliche Nutzflächen.

Im Jahr 2017 wollte das Unternehmen den Pachtvertrag verlängern, da er kurz vor dem Ende stand. Das Grundstück befand sich jedoch derzeit in der städtischen Wohnbauplanung und konnte nicht verlängert werden. Daher schloss das Unternehmen die Verfahren ab, um das Grundstück an Herrn Cuong persönlich zurückzugeben.

Während dieser Zeit reichte er auch zahlreiche Anträge auf Verlängerung der Pacht, Änderung des Landnutzungszwecks oder Neuausgabe rosa Bücher entsprechend dem aktuellen oder ursprünglichen Status zur weiteren Verwendung nach Ablauf der Pachtdauer ein.

Bis 2024 durfte er jedoch nur 4.800 m² in Wohngrundstücke umwandeln, musste dafür aber 100 % der Landnutzungsgebühr entrichten und konnte den Preis für landwirtschaftliche Flächen nicht abziehen. Die restlichen 350 m² Produktions- und Gewerbeflächen durften nicht in Wohngrundstücke umgewandelt werden, aber er erhielt kein Pink Book und war gezwungen, den Pachtvertrag zu erneuern und die Jahresmiete zu zahlen.

In ähnlicher Weise erbte Frau Phuong auch Land und übertrug es an Ho-Chi-Minh-Stadt, um es in Form von jährlichen Zahlungen zum Zweck des Baus einer Fabrik zurückzupachten.

Im Jahr 2018 übertrug das Unternehmen die Vermögenswerte auf dem Grundstück an Frau Phuong und übergab ihr das Land zur weiteren Nutzung. Den Vorschriften zufolge kann Frau Phuong das Land jedoch nur für die verbleibende Zeit bis 2020 weiter pachten.

Im Laufe der Jahre hat Frau Phuong darum gebeten, das alte rote Buch neu herauszugeben, aber bis heute gibt es keine gesetzliche Regelung für dessen Neuausgabe, was sie in eine schwierige Lage bringt.

„Ich kann den Nutzungszweck des Grundstücks nicht ändern, weil ich mir die hohe Umwandlungsgebühr nicht leisten kann. Wenn das Geschäft jedoch schwierig wird, möchte ich den Pachtvertrag kündigen, um die Pachtkosten zu senken und wieder dieselben Nutzungsrechte zu erhalten. Das kann ich jedoch nicht. Wenn ich gezwungen werde, die Verlängerung des Pachtvertrags aufrechtzuerhalten, weiß ich nicht, wie lange sie gültig sein wird“, sagte Frau Phuong.

Notwendigkeit, die Defizite der gesetzlichen Regelungen zu überwinden

Experten zufolge unterscheidet das Dekret 103 nicht klar zwischen privaten Grundstücken mit jährlichen Mietzahlungen und staatlich gepachteten öffentlichen Grundstücken. Aufgrund dieser fehlenden Unterscheidung müssen bei der Umwandlung in Wohngrundstücke für beide Grundstücksarten 100 % der Wohngrundstücksnutzungsgebühr entsprechend dem Grundstückspreis zum Zeitpunkt der Umwandlung (Grundstückswert ist 0) entrichtet werden.

Dies hat zur Folge, dass Landnutzer wesentlich höhere Landnutzungsgebühren zahlen müssen als für andere landwirtschaftliche Grundstücke, da der tatsächliche Landwert, den die Landnutzer für den Kauf des Landes ausgegeben haben, nicht berechnet wird.

Das Gesetz sieht derzeit keinen Mechanismus vor, der es Personen ermöglicht, nach Beendigung ihres Pachtvertrags ein neues Pachtbuch im aktuellen Zustand oder im Zustand vor der Pacht zu erhalten. Das Gesetz enthält in diesem Fall auch keine Regelungen zur Landrückgabe, was zu zahlreichen Problemen bei der Ausstellung eines Pachtbuchs nach Ablauf des Pachtvertrags für Personen und Unternehmen führt.

Rechtsanwalt Tran Minh Cuong (Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt) erklärte, es sei notwendig, das Dekret 103 über die Gebühren für die Umwandlung von Land in Wohnbauland zu ändern und zu ergänzen. Diese Gebühren gelten für Grundstücke, die mit jährlichen Mietzahlungen von Haushalten und Einzelpersonen gepachtet, geerbt oder selbst geschaffen wurden und nicht für öffentliches Land in staatlicher Pacht. Bei der Umwandlung in Wohnbauland wird die Gebühr für die Umwandlung wie für nichtlandwirtschaftliche Produktions- und Gewerbeflächen oder landwirtschaftliche Flächen zum Zeitpunkt der Umwandlung berechnet, wobei nicht der Satz von 100 % des Preises für Wohnbauland angewendet wird.

Darüber hinaus besteht in diesen Fällen das Recht, den Pachtvertrag vorzeitig zu kündigen, wenn er nicht mehr benötigt wird, und das Pink Book entsprechend dem aktuellen Status oder der Art des Grundstücks vor der Pacht neu ausgestellt zu bekommen.

NGOC HIEN

Quelle: https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-gap-kho-khi-phai-dong-ca-tram-ti-dong-de-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-20251015161303881.htm