Unternehmen stehen vor Schwierigkeiten, wenn sie Hunderte von Milliarden Dong zahlen müssen, um die Landnutzung zu ändern.

Da das Unternehmen gezwungen ist, die Fabrik in die Vororte zu verlegen, um auf eigenem Land zu bauen und es dann mit jährlichen Zahlungen zurückzumieten, gerät es nach Ablauf des Mietvertrags in Schwierigkeiten, weil es einen "enormen" Geldbetrag zahlen muss, um den Nutzungszweck zu ändern.

Um Land für den Bau von Fabriken zu erhalten, mussten viele Unternehmen ihr Land an den Staat abtreten und es anschließend gegen jährliche Zahlungen zurückmieten – Foto: NH

In den 2000er Jahren wurden auf Anweisung des Staates Produktionsstätten in Ho-Chi-Minh-Stadt in die Vororte verlegt, um Umweltverschmutzung zu vermeiden und Flächen im Stadtzentrum für die Stadtentwicklung und den Dienstleistungssektor freizugeben. Viele Unternehmer verlegten ihre Fabriken auf eigene Grundstücke in den Vororten.

Da es aber keinen 1/2000-Zonenplan gibt und das Gebiet nicht für den Bau von Fabriken geeignet ist, müssen die Menschen ihr Land an den Staat abtreten und dieses Land dann durch Zahlung jährlicher Gebühren im Rahmen von Kurzzeitverträgen von 5-10 Jahren pachten.

Wenn der Pachtvertrag jedoch ausläuft oder das Unternehmen den Landpachtvertrag auflösen und das alte rosa Buch neu ausstellen möchte, wird es auf Schwierigkeiten stoßen.

In einem typischen Fall erwarb Herr Cuong zwei landwirtschaftliche Grundstücke mit einer Fläche von 5.930 m² im Bezirk Binh Chanh (alt), um dort seine Fabrik anzusiedeln. Im Jahr 2006 übertrug er diese Grundstücke auf sein Unternehmen mit dem Antrag, die Nutzungsart in Produktions- und Geschäftsland zu ändern.

Da das Grundstück jedoch zu einer bestehenden Wohnbausanierungsplanung gehört, gibt es keine detaillierte Bauplanung im Maßstab 1:2000. Daher beschlossen die Behörden, das Grundstück für einen kurzen Zeitraum von 10 Jahren (2010-2020) an dieses Unternehmen zu verpachten. Die gepachtete Fläche beträgt 5.150 m² für Fabrikgebäude, die restlichen 780 m² gehören zum Kanalschutzkorridor und bleiben somit landwirtschaftliche Nutzfläche.

Im Jahr 2017 wollte das Unternehmen aufgrund des nahenden Endes der Pachtdauer den Pachtvertrag verlängern. Da sich das Grundstück jedoch zu diesem Zeitpunkt in der städtischen Wohngebietsplanung befand und eine Verlängerung nicht möglich war, schloss das Unternehmen die Verfahren ab, um das Grundstück persönlich an Herrn Cuong zurückzugeben.

Während dieser Zeit stellte er auch zahlreiche Anträge auf Verlängerung der Pachtverträge, Änderung des Nutzungszwecks der Grundstücke oder Neuausstellung der rosa Bücher entsprechend dem aktuellen oder ursprünglichen Status zur weiteren Nutzung nach Ablauf der Pachtzeit.

Bis 2024 durfte er jedoch nur 4.800 m² in Wohnbauland umwandeln, musste aber die volle Nutzungsgebühr entrichten und konnte den Preis für landwirtschaftliche Flächen nicht anrechnen. Die verbleibenden 350 m² Produktions- und Gewerbefläche durfte er nicht in Wohnbauland umwandeln, erhielt aber auch keine Grundbucheintragung und war gezwungen, den Pachtvertrag zu verlängern und die jährliche Pacht zu zahlen.

In ähnlicher Weise erbte auch Frau Phuong Land und übertrug es an Ho-Chi-Minh-Stadt, um es gegen jährliche Zahlungen für den Bau einer Fabrik zurückzupachten.

Im Jahr 2018 übertrug das Unternehmen die Vermögenswerte auf dem Grundstück an Frau Phuong und übergab ihr das Grundstück zur weiteren Nutzung. Gemäß den Bestimmungen kann Frau Phuong das Grundstück jedoch nur noch bis zum Jahr 2020 pachten.

Frau Phuong hat im Laufe der Jahre immer wieder die Neuausstellung des alten roten Buches beantragt, doch bis heute gibt es keine gesetzliche Regelung für eine Neuausstellung, was sie in eine schwierige Lage bringt.

„Ich kann die Landnutzung nicht ändern, weil ich mir die hohen Umwandlungsgebühren nicht leisten kann. In wirtschaftlich schwierigen Zeiten möchte ich den Pachtvertrag auflösen, um die Pachtkosten zu senken und die gleichen Nutzungsrechte zurückzuerhalten, aber das ist mir nicht möglich. Wenn ich gezwungen bin, die Pachtverlängerung aufrechtzuerhalten, weiß ich nicht, wie lange das noch so weitergehen soll“, sagte Frau Phuong.

Die Mängel der gesetzlichen Bestimmungen müssen behoben werden.

Experten zufolge unterscheidet Dekret 103 nicht klar zwischen privatem Land mit jährlichen Pachtzahlungen und staatlich verpachtetem Land. Aufgrund dieser fehlenden Unterscheidung müssen bei der Umwandlung in Wohnbauland beide Landarten die Nutzungsgebühr für Wohnbauland in voller Höhe, berechnet auf Basis des Grundstückswerts zum Zeitpunkt der Umwandlung (der Grundstückswert beträgt 0), entrichten.

Als Folge davon müssen Landnutzer deutlich höhere Landnutzungsgebühren zahlen als andere landwirtschaftliche Flächen, da der tatsächliche Wert des Landes, den die Landnutzer für den Kauf des Landes aufgewendet haben, nicht berechnet wird.

Das Gesetz sieht derzeit keinen Mechanismus vor, der es ermöglicht, Personen nach Beendigung ihres Pachtvertrags die alten Eigentumsurkunden (Pink Books) im aktuellen Zustand oder im Zustand vor der Pacht neu auszustellen. Es enthält auch keine Regelungen zur Landrückgabe in diesem Fall, was bei der Ausstellung der Urkunden für Privatpersonen und Unternehmen nach Vertragsende erhebliche Probleme verursacht.

Rechtsanwalt Tran Minh Cuong (Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt) erklärte, dass das Dekret 103 über die Gebühren für die Nutzungsänderung von Grundstücken, die gegen jährliche Pachtzahlungen von Haushalten und Einzelpersonen verpachtet werden (geerbt oder selbst erworben, nicht jedoch staatlich verpachtetes Land), geändert und ergänzt werden müsse. Bei der Umwandlung in Wohnbauland soll die Gebühr wie für nichtlandwirtschaftliche Produktions- und Gewerbeflächen oder landwirtschaftliche Flächen zum Zeitpunkt der Umwandlung berechnet werden, ohne dass 100 % des Preises für Wohnbauland angewendet werden.

Darüber hinaus haben diese Fälle das Recht, den Pachtvertrag vorzeitig zu beenden, wenn er nicht mehr benötigt wird, und das rosa Buch wird entsprechend dem aktuellen Zustand oder der Art des Grundstücks vor der Pacht neu ausgestellt.

NGOC HIEN

Quelle: https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-gap-kho-khi-phai-dong-ca-tram-ti-dong-de-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-20251015161303881.htm