Am Morgen des 13. November diskutierte die Nationalversammlung in Gruppen den Resolutionsentwurf zur Pilotierung der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt oder Besitz von Landnutzungsrechten.
Gruppe 15 umfasst die Delegationen der Nationalversammlung der Provinzen Quang Tri, Yen Bai , Binh Phuoc und Binh Thuan. Der stellvertretende Leiter der Delegation der Nationalversammlung der Provinz Binh Thuan, Nguyen Huu Thong, leitete die Diskussionsrunde.
Beseitigung der Engpässe beim Landzugang
Nachdem er den Abgeordneten der Nationalversammlung zugehört hatte, die über die Vervollständigung des Resolutionsentwurfs zur Pilotierung der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt oder Besitz von Landnutzungsrechten diskutierten und Ideen einbrachten, ergriff der Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, Do Duc Duy, das Wort und erläuterte und klärte einige für die Abgeordneten besorgniserregende Punkte.
Minister Do Duc Duy betonte, dass die Veröffentlichung dieses Pilot-Resolutionsentwurfs sehr notwendig sei. Der Zweck des Resolutionsentwurfs bestehe darin, eine Methode für den Landzugang bei der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte zu ergänzen. Zuvor gab es gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2003 und des Wohnungsbaugesetzes von 2005 für die Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte zwei Mechanismen zur Übertragung von Landnutzungsrechten: den Mechanismus der obligatorischen Übertragung und den Mechanismus der freiwilligen Übertragung.
Der obligatorische Übertragungsmechanismus sieht vor, dass der Staat Land zurückfordert und es durch Auktionen oder Ausschreibungen an Investoren vergibt, die Investitionsprojekte auf dem Land umsetzen. Der freiwillige Übertragungsmechanismus besteht darin, dass Investoren mit den Landnutzern verhandeln, um über Landmittel für gewerbliche Wohnbauprojekte zu verfügen. Alternativ können Investoren, die Land nutzen, bei den zuständigen staatlichen Stellen die Erlaubnis beantragen, die Landnutzung zu ändern und gewerbliche Wohnbauprojekte umzusetzen. Es gibt also zwei Übertragungsmechanismen über vier Formen des Landzugangs.
Das Wohnungsbaugesetz von 2010 und das Bodengesetz von 2013 erlaubten weiterhin alle vier Formen des Landzugangs zur Umsetzung gewerblicher Wohnungsbauprojekte, wie dies bereits im Bodengesetz von 2003 und im Wohnungsbaugesetz von 2005 der Fall war. Mit der Verabschiedung des Wohnungsbaugesetzes von 2014 durch die Nationalversammlung wurden jedoch die Formen der Übertragung von Landnutzungsrechten und der Änderung der Landnutzung eingeschränkt. Insbesondere legt das Wohnungsbaugesetz von 2014 fest, dass im Falle einer Übertragung nur Wohngrundstücke übertragen werden können. Wird beim Staat eine Änderung der Landnutzung beantragt, muss die Fläche, die ein Land mit Nutzungsrechten besitzt, einen Teil der Wohnfläche umfassen.
„Dies schränkt die Fälle des Landzugangs in Form der Übertragung von Landnutzungsrechten sowie des Besitzes von Landnutzungsrechten im Vergleich zum Bodengesetz von 2003 und dem Wohnungsbaugesetz von 2005 ein“, betonte der Minister und sagte, dass das Bodengesetz von 2013 Fälle, in denen der Staat Land zurückfordert, um es an Investoren zu übergeben, indem er Investoren auswählt oder Landnutzungsrechte versteigert, nicht regelt oder kontrolliert. Das heißt, der Umfang des Projekts kann groß oder klein sein, obwohl es im Vergleich zur vorherigen Phase nicht in Richtung des Erhalts von Landnutzungsrechten oder des Besitzes von Landnutzungsrechten durch Investoren geht, sondern der Staat kann Land mit Projekten zurückfordern, die hinsichtlich des Flächenumfangs nicht begrenzt sind.
Laut Minister Do Duc Duy ist in den Artikeln 79 und 127 des Bodengesetzes von 2024 jedoch festgelegt, dass der Staat Land nur für Stadtentwicklungsprojekte mit synchroner technischer und sozialer Infrastruktur sowie Wohnraum zurückgewinnen darf. Gemäß dem aktuellen Städtebaugesetz beträgt die Größenordnung also normalerweise 20 Hektar oder mehr, und in Fällen mit kleineren Flächen und ohne Gewährleistung synchroner städtischer Elemente nimmt der Staat kein Land zurück. Daher wird die Methode des Staates, Land zurückzugewinnen, um es an Investoren zu übergeben, nicht umgesetzt. Gleichzeitig werden die Bestimmungen für Fälle, in denen der Staat Investoren den Erhalt von Landnutzungsrechten gestattet oder Investoren, die derzeit Landnutzungsrechte besitzen, ebenso kontrolliert und eingeschränkt wie im Wohnungsbaugesetz von 2014. Das heißt, es gilt nur für Fälle, in denen bei Erhalt der Landnutzungsrechte 100 % der erhaltenen Fläche Wohnland sein müssen oder bei Vorhandensein von Landnutzungsrechten ein Teil davon Wohnland sein muss.
Dies führt zu Projekten in städtischen Gebieten. Wenn es sich bei dem Land nicht um Wohnbauland handelt, gibt es keinen Zugang dazu, da dies weder im Falle einer Landrückgewinnung durch den Staat noch im Falle einer Nutzungsüberlassung durch den Staat oder einer Nutzungsüberlassung, aber einer Änderung der Landnutzungsart der Grundstücke der Fall ist. Dies führt zu Schwierigkeiten für Orte mit wenigen Großprojekten. Daher zielt diese Pilotresolution, die der Nationalversammlung zur Verkündung vorgelegt wurde, darauf ab, diese Schwierigkeiten zu beseitigen und den Engpass bei der Landbeschaffung für gewerbliche Wohnbauprojekte zu lösen“, sagte der Minister.
Name und Dauer des Piloten sind angemessen.
Ein weiterer Punkt betrifft den Namen. Der Delegierte Hoang Sy Dong sagte, wir sollten die Meinung einiger Abgeordneter der Nationalversammlung im Inspektionsbericht des Wirtschaftsausschusses akzeptieren, in dem es um die „Erprobung der Umsetzung gewerblicher Wohnungsbauprojekte durch die Übertragung von Landnutzungsrechten oder das Recht zur Nutzung von Grundstücken, die keine Wohngrundstücke sind,“ geht. Minister Do Duc Duy sagte, der ursprüngliche Name bei der Registrierung der Regierung bei der Nationalversammlung sei richtig gewesen. Beim Entwurf der Resolution wurde jedoch festgestellt, dass eine derartige Regelung nicht alle Fälle abdecken würde. Denn es gibt Situationen, in denen Investoren Landnutzungsrechte übertragen bekommen und die erhaltenen Grundstücke sowohl Wohngrundstücke als auch Nichtwohngrundstücke umfassen. Wenn wir in den Namen der Resolution sofort aufnehmen, dass nur Fälle, in denen keine Wohngrundstücke sind, die Übertragung von Rechten erhalten können, wird es Probleme geben.
Laut dem Minister gibt es auch Meinungen, dass sich der Name in der vorliegenden Fassung mit dem Bodengesetz überschneiden könnte. Denn auch das Bodengesetz sieht Fälle vor, in denen die Übertragung von Rechten zulässig ist. Die Regierung hat im Resolutionsentwurf jedoch einen zusätzlichen Absatz 5, Artikel 1, vorgesehen, um Projekte auszuschließen, denen nach dem Bodengesetz, insbesondere dem Bodengesetz von 2024, die Übertragung von Landnutzungsrechten gestattet wurde oder die bereits über Landnutzungsrechte verfügen. Falls ein Fall durch das Bodengesetz geregelt ist, ist er vom Regelungsbereich dieser Resolution ausgenommen. Somit ist der Name weiterhin umfassend und stellt sicher, dass er sich nicht mit dem Bodengesetz von 2024 überschneidet, dessen Umsetzung gestattet wurde.
Zu den Kriterien für die Umsetzung des Pilotprojekts sagte Minister Do Duc Duy, der Resolutionsentwurf sehe vor, dass während des Planungszeitraums nicht mehr als 30 % zusätzliche Wohnfläche im Vergleich zur bestehenden Wohnfläche geschaffen werden dürfe. Der Grund für diese Bestimmung liegt in der Resolution 18 des Zentralkomitees, die vorsieht, dass Landzuteilung und -verpachtung hauptsächlich über Auktionen von Landnutzungsrechten und Ausschreibungen für Projekte, bei denen Land genutzt wird, erfolgen soll. Die Resolution des Zentralkomitees sieht also vor, dass Auktionen oder Ausschreibungen die wichtigsten Optionen sind. Die dritte Form ist somit der Erhalt der Übertragung von Rechten und die vierte Form ist die Änderung des Nutzungszwecks von Land mit Nutzungsrecht. Wenn wir diese umsetzen, wird sie nicht die wichtigste sein. Die Regierung schlägt daher maximal 30 % vor. Die restlichen 70 % werden somit im Sinne der Resolution 18 durch Ausschreibungen oder Auktionen umgesetzt.
Einige Delegierte schlugen vor, das Verfahren auf ländliche Gebiete auszuweiten und nicht nur auf städtische Gebiete zu beschränken. Minister Do Duc Duy sagte, dass der Staat gemäß den Bestimmungen von Artikel 79, Klausel 27 des Bodengesetzes derzeit bei Projekten mit synchronem städtischem Ausmaß Land zurückfordern darf und die Rückgewinnung von Land für Projekte zur Entwicklung ländlicher Wohngebiete zulässt. In ländlichen Wohngebieten gibt es also bereits eine Methode für den Staat, Land zurückzufordern, und die Gemeinden setzen diese weiterhin normal um. Daher ist es nicht notwendig, in ländlichen Gebieten eine weitere Vertragsform hinzuzufügen. Es muss sichergestellt werden, dass es keine Überschneidungen mit den Fällen gibt, die im Rahmen des Bodengesetzes von 2024 umgesetzt werden können.
Der Delegierte war der Ansicht, dass die Kriterien die Nutzung verschiedener Landtypen vorsahen. Welche Mechanismen und Sanktionen müssten entwickelt oder eingeführt werden, um die Ernährungssicherheit zu gewährleisten, die Stabilität von 3,5 Millionen Hektar Reisanbaugebieten zu erhalten und eine durchschnittliche Waldbedeckung von 42 % sicherzustellen? Der Minister erklärte, dass dieses Thema bereits in der Phase der Flächennutzungsplanung, der Stadtplanung und der Bauplanung umgesetzt und streng kontrolliert werde. Bei der Planung mussten wir festlegen, wie viel landwirtschaftliche Flächen in nichtlandwirtschaftliche Zwecke umgewandelt und wie viel Wohnbauland während der Planungsphase genutzt werden sollte, um die Stabilität der 3,5 Millionen Hektar Reisanbaugebietsfläche zu gewährleisten und eine stabile Waldbedeckung von 42 % zu erhalten. In diesem Schritt führen wir die Planung durch und legen fest, welche Gebiete innerhalb des geplanten Gebiets für gewerbliche Wohnbebauung dem Verfahren des staatlichen Landerwerbs unterliegen und welche Gebiete dem Verfahren der Übertragung von Landnutzungsrechten an Investoren unterliegen. Dies gilt jedoch nur innerhalb des genehmigten Planungsgebiets.
Die Abgeordneten der Nationalversammlung erwähnten außerdem, dass der Umsetzungszeitraum des Pilotprojekts fünf Jahre beträgt, es aber auch Sanktionen geben soll, falls der Investor Schwierigkeiten hat, die Übertragung der Rechte zu erhalten, oder die Übertragungsfrist verlängert wird. Minister Do Duc Duy erklärte, dass das Bodengesetz von 2024 derzeit sehr genaue Vorschriften für die Handhabung von Fällen enthält, in denen Investoren die Übertragung von Landnutzungsrechten erhalten, und für die Verlängerung der Verlängerungsfrist. Auch für den Fall, dass die Verlängerungsfrist ohne erfolgreiche Einigung für das gesamte Gebiet abläuft, gibt es einen Handhabungsmechanismus. Daher wird im Resolutionsentwurf erwähnt, dass die Umsetzung der Vereinbarung zum Erhalt von Landnutzungsrechten gemäß dem Bodengesetz von 2024 erfolgt, was die Handhabung aller Verlängerungsfälle beinhaltet. Viele Fälle werden nicht erfolgreich umgesetzt, sodass diese Resolution keine weiteren Vorschriften enthält.
Bezüglich der Verfahren erklärte der Minister, dass das Bodengesetz zwar Verfahren für die Erteilung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung von Investitionsprojekten im Allgemeinen, einschließlich Wohnungsbauprojekten, vorschreibe, einige Abgeordnete der Nationalversammlung jedoch der Meinung waren, dass es für die Art von Projekten, bei denen der Landzugang auf diese Weise erfolgt, spezifische und detaillierte Vorschriften geben sollte. Die Regierung hat dies akzeptiert, und im Resolutionsentwurf ist eine Bestimmung enthalten, wonach die Nationalversammlung die Regierung beauftragt, die Verfahren für Projekte zur Umsetzung des Pilotmechanismus sowie für Projekte zur Umsetzung des Pilotmechanismus, die sich auf Land beziehen, das aus dem Gebiet der nationalen Verteidigung und Sicherheit stammt, festzulegen.
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Quelle: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html
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