Wohnungsknappheit und niedrige Zinsen haben viele Menschen dazu veranlasst, wieder in Immobilien zu investieren. Seit Jahresbeginn sind die Immobilienpreise, insbesondere für Wohnungen in Ortschaften, im Vergleich zur Vorperiode stark gestiegen. Projekte und Bauten mit klarem Rechtsstatus in zentraler Lage erfreuen sich großer Beliebtheit.
Viele Experten empfehlen, den Prozess der institutionellen Vervollkommnung zu beschleunigen, die Dauer von Investitionsverfahren zu verkürzen und die Phasen der Projektumsetzung öffentlich und transparent zu machen. Auf diese Weise könnten wir zu einer Erhöhung des Angebots, einer Reduzierung der Vermittlungskosten und der Schaffung von Bedingungen für sinkende Immobilienpreise beitragen.
Immobilientransaktionspreise steigen „heiß“
Herr Nguyen Vu Hai (Thanh Xuan, Hanoi ) sucht aktiv nach einem Grundstück oder zwei passenden Wohnungen für rund 12 Milliarden VND. Dafür plant er, sich etwa 3-4 Milliarden VND von der Bank zu leihen. Seit einem Monat konnte er jedoch keine passende Immobilie finden. Er musste über Immobilienmakler nach einem Haus suchen und warten. „Es geht nicht um Spekulationen oder Suchen. Wenn sich eine passende Immobilie findet, wird er sie vermieten oder für die Miete bauen, denn früher oder später wird sich das als Ersparnis erweisen. Die Mieteinnahmen werden zur Begleichung der Bankzinsen verwendet“, erklärte Herr Hai.
Derzeit ist das Immobiliensegment unter 5 Milliarden VND in Hanoi fast verschwunden. Herr Minh Tri, ein Immobilienhändler in Hanoi, sagte, die Immobilienpreise seien in letzter Zeit in vielen Segmenten sprunghaft angestiegen. Die Nachfrage der Käufer sei recht hoch, aber es gebe nicht viel passendes Angebot, was zu hohen Preisen führe. Vor einigen Monaten verkaufte er eine Wohnung im Viertel Sunshine Riverside, Tay Ho, und machte nach Abzug aller Kosten einen Gewinn von rund 1,5 Milliarden VND. Jetzt hat er ein Haus in einer Gasse in der Lac Long Quan Straße, Bezirk Tay Ho, gekauft und möchte es ebenfalls verkaufen. Wenn er online postet, erhält er täglich fast 10 Anrufe, die das Haus besichtigen möchten. Hauskäufer beauftragen Immobilienmakler mit der Suche nach einer Wohnung, aber in letzter Zeit ist es sehr schwierig, eine zu finden. Es gibt sogar einen Fall, in dem ein Haus im Umsiedlungsgebiet der Vo Chi Cong Straße zuvor nur etwa 30 Millionen VND/ m2 kostete, schleppend verlief und keine Transaktionen stattfanden, aber kürzlich einen Preis von mehr als 50 Millionen VND/ m2 hat. „Eine Wohnung von etwa 70m2 „Als es zum ersten Mal online angeboten wurde, lag der Preis bei rund 3,5 Milliarden VND, und jemand bot an, es zu kaufen. Nach drei Tagen war der Preis jedoch auf 3,8 Milliarden VND gestiegen, und der Hausbesitzer weigerte sich zu verhandeln“, fügte Herr Tri hinzu.
Ähnlich wie in Hanoi sind die Immobilienpreise in Ho-Chi-Minh -Stadt jedes Jahr gestiegen, unabhängig davon, ob der Immobilienmarkt schwächelt oder nicht. Statistiken eines Marktforschungsinstituts zeigen, dass der durchschnittliche Wohnungspreis in Ho-Chi-Minh-Stadt in den letzten 10 Jahren um etwa 12 % pro Jahr gestiegen ist. Einige Projekte der mittleren Preisklasse in Thu Duc City, die vor etwa vier Jahren nur 26 Millionen VND/ m2 kosteten, werden auf dem Sekundärmarkt jetzt für nicht weniger als 50 Millionen VND/ m2 gehandelt. Sogar Projekte in Thuan An City und Di An City (Provinz Binh Duong ) haben die Schwelle von 45 bis 55 Millionen VND/ m2 erreicht. Unterdessen waren erschwingliche Wohnungen mit einem Preis von 2 Milliarden VND oder weniger (25-30 Millionen VND/ m2 ) und Sozialwohnungen sehr knapp und in den letzten drei Jahren auf dem Markt von Ho-Chi-Minh-Stadt nahezu nicht vorhanden.
Als Grund für diesen Preisanstieg nannten viele Experten positive Faktoren, wenn das Marktvertrauen wiederkehrt. Negative Faktoren sind jedoch, wenn die Immobilienpreise für die meisten Menschen mit durchschnittlichem und niedrigem Einkommen zunehmend unerschwinglich werden. Ein weiterer Grund sind die aktuell stark gesunkenen Bankzinsen, während andere Märkte wie Gold und Aktien weiterhin viele ungewöhnliche Entwicklungen aufweisen. Daher investieren die Menschen mutig in Grundstücke und Immobilien.
Finden Sie Lösungen zur Senkung der Immobilienpreise
Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, gibt es vier Faktoren, die trotz des schleppenden Immobilienmarktes zu einem kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise führen: Verwaltungsverfahren, Landnutzungsgebühren, Verwaltungskosten und Investorenkapazität sowie nicht genannte Kosten.
Da die Grundsteuer derzeit unbekannt ist, fällt es Projektinvestoren schwer, die zu zahlende Grundsteuer zu ermitteln und den Verkaufspreis beim Verkauf präzise zu planen. Erst eine Änderung der Erhebungsmethode für die Grundsteuer und die Umstellung auf eine Steuer auf die Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in nichtlandwirtschaftliche Flächen in Wohnbauland mit einem transparenten Steuersatz (möglicherweise etwa 15–20 % des Listenpreises) ermöglicht es, den Mechanismus des Forderns und Gebens sowie die Schikanen zu beseitigen und die Grundsteuer zu senken. Dies trägt zu sinkenden Immobilienpreisen bei und schafft so die Voraussetzungen für deren Senkung. Gleichzeitig trägt die Verkürzung der Verwaltungszeit beim Bau von Wohnprojekten ebenfalls zur Senkung der Produktpreise bei. Ein Wohnbauprojekt mit einer Verfahrensdauer von bis zu fünf Jahren führt zu hohen Kosten, sodass der ursprüngliche Verkaufspreis nicht gehalten werden kann. Je länger die Verfahren dauern, desto höher sind die Immobilienpreise.
Neben den Landnutzungsgebühren bestimmen auch die Projektlaufzeit, die Verwaltungskosten und die Kapazität des Investors die Kosten von Wohnbauprojekten. Mangelnde Managementkapazitäten oder fehlende finanzielle Mittel des Investors führen zu einem Anstieg vieler Kostenarten wie Management, Finanzierung, Vertrieb und After-Sales. Dies wiederum erhöht die Immobilienpreise und kann sogar die Qualität des Projekts beeinträchtigen. Die Höhe der nicht genannten Kosten – ob sie steigen oder sinken – hängt zudem davon ab, ob der Staat ein transparenteres, reibungsloseres und verantwortungsvolleres Geschäftsumfeld gemäß internationalen Standards schafft. Gleichzeitig muss jedes Unternehmen bei der Umsetzung von Projektinvestitionen die Gesetze respektieren, einhalten und sich trauen, „Nein zu Negativität zu sagen“.
Herr Chau warnte, dass der Anstieg oder Rückgang der Immobilienpreise von den Marktbedingungen abhänge. Sollten die Immobilienpreise jedoch weiterhin so schnell steigen, dass sie für Menschen, insbesondere mit durchschnittlichem und niedrigem Einkommen, unerschwinglich seien, werde dies zahlreiche negative Folgen für den Markt haben.
Do Viet Chien, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands, analysierte, dass es drei Problemgruppen im Zusammenhang mit der Immobilienentwicklungspolitik gibt, die derzeit mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert sind: die Gruppe der Strafverfolgungsbehörden, die Gruppe der Überschneidungen zwischen Rechtsdokumenten und die Gruppe der entstandenen, aber noch nicht gesetzlich geregelten Probleme. Darüber hinaus sind die aktuellen Vorschriften zu Investitions- und Bauverfahren immer noch recht kompliziert und zeitaufwändig (manche Projekte dauern bis zu 5–7 Jahre), wodurch Unternehmen wertvolle Geschäftsmöglichkeiten entgehen. Daher müssen die staatlichen Verwaltungsbehörden rasch öffentliche und transparente Verfahren zu Investitionen und Bauvorhaben herausgeben, damit Bürger und Unternehmen diese verstehen und bereit sind, am Markt teilzunehmen. Dadurch werden ungenannte Kosten und der Antrags- und Bewilligungsmechanismus eliminiert und die Wohnkosten gesenkt.
Laut dem Ökonomen Nguyen Duy Minh müssen alle relevanten Akteure ihrer Verantwortung nachkommen und gemeinsam an der Beseitigung der Marktschwierigkeiten arbeiten, um den Immobilienmarkt harmonisch und nachhaltig zu entwickeln. Der Staat muss drastischere Maßnahmen ergreifen, um den Markt zu fördern, die soziale Sicherheit zu stärken und Menschen mit geringem Einkommen den Erwerb von Wohnungen zu ermöglichen. Gleichzeitig müssen Immobilienunternehmen ihre Produkte umstrukturieren, ihre Investitionskosten senken und die Selbstkostenpreise reduzieren, um Liquidität für den Markt zu schaffen. Sie müssen außerdem ihre Verantwortung für die staatlichen Wohnungsbauprogramme übernehmen, darunter das Projekt „Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit geringem Einkommen und Arbeiter in Industriegebieten im Zeitraum 2021–2030“.
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