Da die Immobilienpreise das Zehnfache des Einkommens übersteigen, muss der Traum vom Sesshaftwerden vieler Hanoier vorerst auf Eis gelegt werden.

(CLO) Der vietnamesische Verband der Immobilienmakler (VAR) ist der Ansicht, dass Menschen mit durchschnittlichem Einkommen, die ein Eigenheim besitzen möchten, ihre Träume auf Eis legen oder sich nach Möglichkeiten in Gebieten mit niedrigeren Kosten umsehen müssen.

Die Immobilienpreise übersteigen das Einkommen, der Traum vom „Sesshaftwerden“ muss vorerst warten.

VARs (Value-Advisory Reports) sind der Ansicht, dass viele Vietnamesen heutzutage nicht genug verdienen, um ein Haus zu kaufen oder die monatlichen Zinsen für einen Immobilienkredit zu bezahlen. Insbesondere angesichts der zahlreichen wirtschaftlichen Herausforderungen und der drohenden Gefahr eines Handelskriegs befürchten viele Menschen, dass ihr Einkommen nicht mehr steigen wird.

Zudem trägt der veränderte Lebensstil junger Menschen dazu bei, dass sie den Traum vom Eigenheim eher aufgeben. Immobilienberater sind der Ansicht, dass junge Menschen heute Wert auf Lebensqualität legen und Beruf und Freizeit in Einklang bringen, anstatt unbedingt ein Haus besitzen zu müssen, trotz der Belastung durch monatliche Schuldenzahlungen.

Laut VARS-Forschungsdaten liegt das empfohlene Mindesteinkommen für den Kauf eines durchschnittlich teuren Hauses in Hanoi etwa 2,3- bis 10-mal höher als das durchschnittliche Haushaltseinkommen in Hanoi.

Da die Immobilienpreise zehnmal höher sind als das Einkommen, muss der Traum vom Sesshaftwerden für viele Hanoier erst einmal auf Eis gelegt werden. (Foto: ST)

Konkret belief sich das durchschnittliche monatliche Einkommen von Arbeitnehmern in Hanoi laut Angaben des Statistischen Zentralamts im dritten Quartal 2024 auf 10,7 Millionen VND. Geht man von einem Vierpersonenhaushalt aus, von denen zwei im erwerbsfähigen Alter sind, ergibt sich ein monatliches Gesamteinkommen von rund 21,4 Millionen VND.

Bei einem durchschnittlichen Preis von 70 Millionen VND/m² für Erstwohnungen im Jahr 2024 und Preisen ab 60 Millionen VND/m² für neu eröffnete Projekte müssen Käufer, um eine Wohnung in Hanoi erwerben zu können, über ein Mindesteinkommen zwischen 45 Millionen und 210 Millionen VND/Monat verfügen, abhängig von der Lage.

„Die erhebliche Diskrepanz zwischen dem tatsächlichen Durchschnittseinkommen und den Immobilienpreisen macht den Hausbesitz in Hanoi heute nicht nur zu einer Herausforderung, sondern für die große Mehrheit der Haushalte mit durchschnittlichem oder sogar gutem Einkommen unmöglich“, so VARs.

In zentralen Bezirken wie Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da, Hai Ba Trung oder Tay Ho beträgt die Differenz zwischen dem Mindestjahresgehalt, das für die Tilgung einer Hypothek benötigt wird, und dem durchschnittlichen Haushaltseinkommen zehnstellige Beträge. In Vororten wie Ha Dong, Bac Tu Liem oder Long Bien sind die Preise zwar erschwinglicher, eignen sich aber nur für Einzelpersonen und Haushalte mit einem monatlichen Einkommen von 40 bis 60 Millionen Yuan.

Die VAR-Berechnungen basieren auf den durchschnittlichen Hauspreisen in den jeweiligen Bezirken und gehen davon aus, dass Käufer 70 % des Hauswertes von der Bank zu einem durchschnittlichen Zinssatz von 8 % pro Jahr für 20 Jahre leihen können.

Gemäß den Finanzprinzipien sollte die monatliche Gesamtrate 40 % des Einkommens nicht überschreiten. Daher ist das empfohlene Mindesteinkommen für den Kauf eines durchschnittlich teuren Hauses in Ha Dong, Long Bien, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem, Gia Lam etwa 2 bis 3 Mal höher als das durchschnittliche Haushaltseinkommen von Arbeitnehmern in Hanoi.

In den Bezirken Hoan Kiem, Ba Dinh, Hai Ba Trung, Dong Da und Tay Ho liegt das erforderliche Mindesteinkommen bei über 1 Milliarde VND pro Jahr, was einem Unterschied von etwa dem 3,7- bis 8-Fachen entspricht. In den Bezirken Cau Giay und Thanh Xuan beträgt der Unterschied das 3- bis 3,5-Fache.

„Das bedeutet, dass der Kauf eines Hauses in den Bezirken Ha Dong, Long Bien, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem und Gia Lam für Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen eher machbar ist, vorausgesetzt, sie sind bereit, die Kostenlast zu tragen und mehr als 40 % ihres Einkommens für monatliche Raten aufzuwenden“, heißt es im Bericht der VARs.

Die aktuellen Immobilienpreise in Hanoi sind auf einem hohen Niveau "verankert".

VARS ist der Ansicht, dass der Kauf eines Hauses im Laufe der Jahre für viele Einzelpersonen und Haushalte mit einem durchschnittlichen Einkommen nicht nur der Deckung des Wohnbedarfs dient, sondern auch eine Form der Investition darstellen kann.

Denn die Geschichte zeigt, dass die Immobilienpreise in den großen Städten Vietnams im Allgemeinen und in Hanoi im Besonderen im letzten Jahrzehnt im Durchschnitt schneller gestiegen sind als das Einkommenswachstum, stärker als andere Investitionsmöglichkeiten und höhere Kreditzinsen.

Der Kauf eines Hauses dient nicht nur der Deckung des Wohnraumbedarfs, sondern kann auch eine Form der Investition darstellen. (Foto: ST)

Allerdings wird es für Menschen mit mittlerem Einkommen zunehmend schwieriger, sich Wohnraum zu leisten, da die Wohnungspreise weiter steigen und neu eröffnete Projekte allesamt hohe Preise von 60 Millionen VND/m² oder mehr aufweisen.

Je nach Anlagepräferenzen und Lebensstil entscheiden sich manche Menschen dennoch dafür, die Lebenshaltungskosten zu senken, Risiken einzugehen, um frühzeitig ein Haus zu kaufen, Bankkredite aufzunehmen und finanziellen Druck zu ertragen.

Andere werden abwarten oder ein Haus mieten, um finanziell flexibler zu sein und den unterschiedlichen Lebensstilbedürfnissen gerecht zu werden. Da das aktuelle Immobilienpreisniveau in Hanoi hoch ist, lässt sich das Preiswachstum nicht wie in der Vergangenheit aufrechterhalten.

Insbesondere können wirtschaftliche Abschwünge das Einkommen von Hauskäufern verringern, was die Erschwinglichkeit mindert oder den Druck auf die Schuldenrückzahlung für diejenigen erhöht, die sich Geld geliehen haben.

Die Bankzinsen sind nicht fix, und irgendwann führen Zinsanpassungen dazu, dass Wohnungsbaudarlehen teurer werden, was die Rückzahlung unmöglich machen kann.

Bei den derzeit günstigen Zinsen können Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen oder Einzelpersonen mit vergleichbarem Einkommen, die über ausreichend Eigenkapital in Höhe von mindestens 30 % des Wohnungswerts verfügen, weiterhin einen Kredit für den Hauskauf aufnehmen. Allerdings müssen Käufer damit rechnen, in günstigere Gegenden umzuziehen, beispielsweise in Stadtbezirke außerhalb des Zentrums oder in Satellitenstädte um Hanoi.

VARS ist überzeugt, dass Reisen zwischen Regionen immer bequemer und mit kürzeren Reisezeiten werden, wenn Investitionen in den Aufbau und die Entwicklung eines synchronisierten Verkehrsnetzes gezielt gefördert werden.

„Dies wird positiv dazu beitragen, dass Menschen eher bereit sind, Wohnraum in Gebieten außerhalb des Zentrums zu wählen. Um jedoch Käufer anzulocken, müssen Investoren angemessenere Preise anbieten, die den Bedürfnissen und der finanziellen Leistungsfähigkeit der Menschen entsprechen und so mehr Menschen die Möglichkeit zum Wohneigentum eröffnen“, so die VARs.

Quelle: https://www.congluan.vn/gia-nha-vuot-10-lan-thu-nhap-uoc-mong-an-cu-cua-nhieu-nguoi-ha-noi-phai-gac-lai-post333602.html