* Reporter: Dr. Tran Du Lich , es wurden viele Lösungen zur Unterstützung des Immobilienmarktes vorgeschlagen, aber warum berichten Unternehmen weiterhin von Schwierigkeiten und benötigen „Rettung“ sowohl in Bezug auf Kapital als auch auf rechtliche Angelegenheiten?
Dr. Tran Du Lich: Ich stimme dem Begriff „Rettung“ nicht zu. Eine umfassende Lösung ist notwendig, sollte aber keine „Rettung“ sein.
Nicht erst seit Kurzem, sondern seit Jahrzehnten hat sich der vietnamesische Immobilienmarkt rasant und stark entwickelt, allerdings auf ungesunde Weise, wie exzessive Spekulation beweist. Natürlich gibt es in einer Marktwirtschaft in jedem Sektor Spekulationen, doch wenn diese überhandnehmen, führen sie zu Verzerrungen von Angebot, Nachfrage und Preisen.
Beispielsweise kam es im Zeitraum 2009-2011 nur im Luxussegment, bei unfertigen Projekten, zum Verkauf stehenden Baugrundstücken oder Projekten, deren Fundament fertiggestellt, aber dann aufgegeben wurde, zu einem Einfrieren des Immobilienmarktes. Fertige Objekte im mittleren und niedrigen Preissegment wurden hingegen weiterhin normal gehandelt und waren sogar knapp.
Im Jahr 2022 erlebte der Immobilienmarkt, parallel zur dynamischen wirtschaftlichen Erholung nach der Eindämmung der COVID-19-Pandemie, ein massives Wachstum in vielen Produktsegmenten. Investitionen und Spekulationen wurden weit verbreitet. Viele Immobilienunternehmen kooperierten mit Geschäftsbanken und vergaben Kredite, um Spekulationen anzukurbeln, anstatt Menschen mit echtem Bedarf den Erwerb von Wohnraum zu ermöglichen.
Während Ferienimmobilien und Condotels boomen, gibt es in städtischen Gebieten nur wenige Wohnungen. In Ho-Chi-Minh-Stadt beispielsweise wurden seit Jahren keine neuen Projekte oder Angebote im Wohnungssegment für mittlere und niedrige Einkommensgruppen realisiert.
* Falls der Immobilienmarkt gerettet werden muss, wie sähe die Prioritätenreihenfolge aus?
Jeder weiß, dass Immobiliengeschäfte mit dem Geld anderer Leute abgewickelt werden, darunter Kredite, Anleiheemissionen, Kundenvorauszahlungen und ein Teil des eigenen Kapitals des Unternehmens.
Der Immobilienmarkt muss sich selbst regulieren und bereinigen können, begleitet von einem umfassenden Reformprogramm der Regierung, anstatt sich auf Soforthilfen zu konzentrieren. (Foto: HOANG TRIEU)
In einem volatilen Finanzmarkt, in dem alle vier Kapitalquellen für den Immobilienmarkt, insbesondere Unternehmensanleihen, wegfallen, sind Kapitalengpässe unvermeidlich. Hinzu kommt, dass zahlreiche Projekte, die kurz vor der Weiterentwicklung und Umsetzung standen, durch verfahrenstechnische und rechtliche Hürden behindert werden, was ein zusätzliches Angebot verhindert. So entsteht ein Teufelskreis: Projekte in der Entwicklung verfügen nicht über das notwendige Kapital, um fortgeführt zu werden, während neue Projekte auf rechtliche Hürden stoßen.
Angesichts dieser Situation glaube ich, dass das wichtigste Ziel der Regierung nicht einfach darin besteht, die unmittelbaren Probleme auf dem Immobilienmarkt anzugehen, sondern vielmehr darin, einen relativ gut strukturierten Plan zur Revitalisierung des Marktes mittel- bis langfristig zu entwickeln.
* Was sind die konkreten Lösungen, Sir?
Zwischen dem Finanzmarkt und dem Immobilienmarkt besteht ein sehr enger Zusammenhang. Daher müssen Lösungen zur Verbesserung der Lage des Immobilienmarktes mit der Bewältigung von Problemen auf dem Finanzmarkt durch einen umfassenden Aktionsplan abgestimmt werden.
Institutionell ist es notwendig, alle rechtlichen Bestimmungen im Zusammenhang mit dem Immobilienmarkt von der Projektinitiierung bis zum Betrieb und der Entwicklung zu überprüfen, einschließlich: Bestimmungen zum Kreditsystem, Bestimmungen im Immobilienrecht, im Wohnungsbaurecht, im Grundstücksrecht, im Baurecht usw. Darauf aufbauend sollten Anpassungen vorgenommen werden, um Mängel im gesamten Rechtssystem zu beheben, anstatt nur Probleme in ein oder zwei Gesetzen zu lösen.
Angesichts der rechtlichen Hürden ist es möglich, der Arbeitsgruppe zur Überwindung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei Immobilienprojekten vorzuschlagen, einige beispielhafte Fälle zur Lösung auszuwählen und so eine rechtliche Grundlage zu schaffen, der andere Bereiche folgen und die Lösung nachahmen können.
Es ist wichtig zu beachten, dass Finanzinstrumente zur Kontrolle und Begrenzung von Immobilienspekulationen eingesetzt werden sollten. Priorität sollte Wohnbauprojekten mit tatsächlicher Marktnachfrage eingeräumt werden, wobei der Fokus auf der finanziellen Unterstützung von Käufern und Bauträgern liegt, um ein angemessenes Angebot auf dem Markt zu schaffen. Tatsächlich gibt es viele verlassene Stadtgebiete, in denen große Kapitalmengen gebunden sind.
Woher kommt also das Geld für dringend benötigte Wohnbauprojekte? Die Situation ähnelt dem Gebrauchtimmobilienmarkt. Entscheidend ist, dass sich der Markt selbst reinigt und reguliert. Wie können wir ihn retten, und wer kann das?
Es wird empfohlen, dass große Immobilienunternehmen proaktiv umstrukturieren, um den finanziellen Druck zu reduzieren. Investoren können sich restrukturieren, indem sie Projekte veräußern, die ihnen Schuldenprobleme bereiten oder die zu stark mit mehreren Branchen verflochten sind.
Investoren benötigen ein Risikomanagementsystem; sie dürfen nicht wahllos handeln oder Finanzinstrumente übermäßig nutzen. Die Zentralbank führte kürzlich das Beispiel eines Immobilienunternehmens an, das gleichzeitig Dutzende von Projekten im ganzen Land entwickelt – wie kann dieses Unternehmen gerettet werden? Aus Sicht der Banken könnte man sich entscheiden, die Schulden nicht umzustufen, sondern sie für Unternehmen dieser Kategorie umzustrukturieren, zu verlängern oder zu stunden.
Am wichtigsten ist es, sofort anzufangen; je länger man zögert, desto schwieriger wird es!
(Fortgesetzt werden)
Quelle: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm
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