* Reporter: Dr. Tran Du Lich , es wurden viele Lösungen zur Unterstützung des Immobilienmarktes vorgeschlagen, aber warum berichten Unternehmen weiterhin von Schwierigkeiten und müssen sowohl in Bezug auf das Kapital als auch in rechtlichen Angelegenheiten „gerettet“ werden?
DR. TRAN DU LICH: Ich bin mit dem Wort „Rettung“ nicht einverstanden. Es bedarf einer synchronen Lösung, aber nicht einer „Rettung“.
Nicht nur derzeit, sondern in den letzten Jahrzehnten hat sich der vietnamesische Immobilienmarkt sehr schnell und stark entwickelt, jedoch ungesund, was sich in exzessiver Spekulation widerspiegelt. Natürlich gibt es in einer Marktwirtschaft Spekulation in allen Bereichen, aber exzessive Spekulation führt zu Verzerrungen bei Angebot, Nachfrage und Preisen.
So kam es im Zeitraum 2009–2011 beispielsweise nur im Bereich der High-End-Produkte, bei unvollendeten Projekten, bei der Parzellierung und dem Verkauf von Grundstücken sowie bei Projekten, bei denen gerade die Grundmauern fertiggestellt und das Gebäude dann verlassen wurde, zu einer Einfrierung des Immobilienmarktes. Fertige Produkte im mittleren und niedrigen Preissegment wurden hingegen noch normal gehandelt, es fehlten sogar die entsprechenden Produkte.
Im Jahr 2022, parallel zur positiven Wirtschaftserholung nach der Eindämmung der COVID-19-Pandemie, wuchs auch der Immobilienmarkt in vielen Produktsegmenten rasant, und eine Welle von Investitionen und Spekulationen war sehr beliebt. Viele mit Geschäftsbanken verbundene Immobilienunternehmen vergaben Kredite, um Spekulationen anzukurbeln, anstatt Menschen, die Wohnraum benötigen, günstige Bedingungen zu bieten.
Während sich Resort-Immobilien und Condotels stark entwickeln, gibt es in städtischen Gebieten kaum Wohnraum. In Ho-Chi-Minh-Stadt beispielsweise gab es in den letzten Jahren keine neuen Projekte oder Produkte im Wohnungssegment für Menschen mit mittlerem und niedrigem Einkommen.
* Wenn wir den Immobilienmarkt „retten“, welche Prioritäten werden dabei gesetzt?
- Jeder weiß, dass es sich beim Immobiliengeschäft um Geschäfte mit dem Geld anderer Leute handelt, darunter Kredite, Anleihekapitalmobilisierung, Kundenvorschüsse und ein Teil des Eigenkapitals des Unternehmens.
Es ist notwendig, den Immobilienmarkt parallel zu einem parallelen Reformprogramm der Regierung selbst regulieren und reinigen zu lassen, anstatt die Rettung in den Vordergrund zu stellen. Foto: HOANG TRIEU
Angesichts der Volatilität der Finanzmärkte, wenn alle vier Kapitalquellen für den Immobilienmarkt, insbesondere Unternehmensanleihen, nicht mehr verfügbar sind, ist ein Kapitalengpass unvermeidlich. Hinzu kommt, dass zahlreiche Projekte, deren Entwicklung und weitere Umsetzung fällig sind, in Form von Verfahren und Rechtsfragen stecken bleiben, sodass das Angebot nicht steigt. Daraus entsteht ein Teufelskreis: In der Entwicklung befindliche Projekte verfügen nicht über das Kapital für die weitere Umsetzung, neue Projekte geraten in rechtliche Schwierigkeiten.
Angesichts dieser Situation besteht das wichtigste Ziel der Regierung meiner Meinung nach nicht einfach darin, die Lage auf dem Immobilienmarkt sofort zu verbessern, sondern einen relativ systematischen Plan zu entwickeln, um den Markt mittel- und langfristig wieder in Ordnung zu bringen.
* Was ist die konkrete Lösung, Sir?
- Zwischen dem Finanzmarkt und dem Immobilienmarkt besteht eine sehr enge Verbindung. Daher muss die Lösung zur Gesundung des Immobilienmarktes mit der Bewältigung der Probleme auf dem Finanzmarkt durch ein umfassendes Aktionsprogramm synchronisiert werden.
Auf institutioneller Ebene ist es notwendig, sämtliche Rechtsvorschriften im Zusammenhang mit dem Immobilienmarkt vom Projektbeginn bis hin zu Betrieb und Entwicklung zu überprüfen, darunter: Vorschriften zum Kreditsystem, Vorschriften im Immobilienwirtschaftsgesetz, Wohnungsrecht, Grundstücksrecht, Baurecht … Von dort aus müssen die Mängel im gesamten Rechtssystem behoben werden, nicht nur die Schwierigkeiten in ein oder zwei Gesetzen gelöst werden.
Bei rechtlichen Engpässen ist es möglich, eine Arbeitsgruppe zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen für Immobilienprojekte vorzuschlagen, die einige typische Beispiele zur Bearbeitung auswählt und so eine rechtliche Grundlage für andere Orte schafft, der sie folgen und die Lösung replizieren können.
Hinweis: Nutzen Sie Finanzinstrumente, um Immobilienspekulationen zu kontrollieren und zu begrenzen. Priorisieren Sie Wohnbauprojekte mit echter Marktnachfrage, wobei die Kapitalunterstützung sowohl für Eigenheimkäufer als auch für Investoren im Vordergrund steht, um ein angemessenes Angebot für den Markt zu schaffen. Tatsächlich gibt es viele verlassene Stadtgebiete, in denen große Kapitalflüsse vergraben sind.
Wo bleibt also der Cashflow für Wohnprojekte, die für Bedürftige wirklich notwendig sind? Diese Situation ähnelt der auf dem Sekundärmarkt. Der Schlüssel liegt darin, den Markt sich selbst überlassen zu lassen. Doch wie und wer kann ihn retten?
Um den finanziellen Druck zu verringern, empfiehlt es sich für große Immobilienunternehmen, proaktiv umzustrukturieren. Investoren können sich durch den Verkauf von Projekten, die sie in Schulden gestürzt haben und mit zu vielen Branchen verbunden sind, restrukturieren.
Investoren benötigen ein Risikomanagementsystem und dürfen nicht über Gebühr Finanzinstrumente einsetzen. Die Staatsbank nannte kürzlich das Beispiel von Immobilienunternehmen, die landesweit Dutzende Projekte gleichzeitig entwickeln. Wie können sie gerettet werden? Seitens der Bank besteht die Möglichkeit, Schuldengruppen nicht zu übertragen, umzustrukturieren, zu verlängern oder die Schulden der Unternehmen dieser Gruppe zu stunden.
Das Wichtigste ist, sofort damit anzufangen. Je länger Sie warten, desto schwieriger wird es!
(Fortgesetzt werden)
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Quelle: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm
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