Wie lassen sich Probleme im Immobilienbereich lösen?

* Reporter: Dr. Tran Du Lich , es wurden viele Lösungen zur Unterstützung des Immobilienmarktes vorgeschlagen, aber warum berichten Unternehmen weiterhin von Schwierigkeiten und benötigen „Rettung“ sowohl in Bezug auf Kapital als auch auf rechtliche Angelegenheiten?

- DR. TRAN DU LICH: Ich stimme dem Wort „Rettung“ nicht zu. Eine synchrone Lösung ist erforderlich, aber das ist keine „Rettung“.

Nicht nur in der jüngsten Vergangenheit, sondern auch in den letzten Jahrzehnten hat sich der vietnamesische Immobilienmarkt rasant und stark, aber ungesund entwickelt, was sich in exzessiver Spekulation widerspiegelt. Natürlich gibt es in einer Marktwirtschaft in jedem Bereich Spekulationen, doch wenn diese überhandnehmen, führen sie zu Verzerrungen von Angebot, Nachfrage und Preisen.

Im Zeitraum 2009-2011 beispielsweise kam es nur im Luxussegment, bei unfertigen Projekten, Grundstücksteilungen und -verkäufen oder Projekten, bei denen das Fundament fertiggestellt und dann stehen geblieben war, zu einem Einfrieren des Immobilienmarktes. Fertige Objekte im mittleren und niedrigen Preissegment wurden hingegen weiterhin normal gehandelt, teilweise sogar nur unzureichend.

Im Jahr 2022, beflügelt von der Aufbruchstimmung nach der Eindämmung der COVID-19-Pandemie, erlebte der Immobilienmarkt in vielen Segmenten ein rasantes Wachstum. Eine Investitionswelle und spekulatives Surfen trugen maßgeblich dazu bei. Viele Immobilienunternehmen, die mit Geschäftsbanken zusammenarbeiteten, vergaben Kredite, um Spekulationen anzukurbeln, anstatt die Voraussetzungen für Wohnungskäufer zu schaffen.

Während Ferienimmobilien und Condotels stark wachsen, gibt es in städtischen Gebieten nur wenige Wohnungen. In Ho-Chi-Minh-Stadt beispielsweise wurden seit Jahren keine neuen Projekte oder Wohnungen für mittlere und niedrige Einkommensgruppen mehr realisiert.

* Wenn wir den Immobilienmarkt "retten", welche Prioritäten werden dann gelten?

Jeder weiß, dass im Immobiliengeschäft mit dem Geld anderer Leute gearbeitet wird, darunter Kredite, die Aufnahme von Anleihen, Kundenvorauszahlungen und ein Teil des eigenen Kapitals des Unternehmens.

Es ist notwendig, dem Immobilienmarkt Zeit zur Selbstregulierung und Selbstreinigung zu geben, parallel zu einem synchronen Reformprogramm der Regierung, anstatt die Rettungsfrage in den Vordergrund zu stellen. Foto: HOANG TRIEU

Angesichts der Volatilität des Finanzmarktes und des Ausfalls aller vier Kapitalquellen für den Immobilienmarkt, insbesondere Unternehmensanleihen, ist eine Kapitalverknappung unvermeidlich. Hinzu kommt, dass zahlreiche Projekte, die die Voraussetzungen für eine Entwicklung und Weiterführung erfüllen, in bürokratischen Hürden und rechtlichen Problemen feststecken, wodurch das Angebot nicht steigt. So entsteht ein Teufelskreis: Projekte in der Entwicklung verfügen nicht über das nötige Kapital für die Fortsetzung, neue Projekte verstricken sich in Rechtsstreitigkeiten.

Angesichts dieser Situation denke ich, dass das wichtigste Ziel der Regierung nicht einfach darin besteht, den Immobilienmarkt sofort zu sanieren, sondern dass ein relativ systematischer Plan erforderlich ist, um den Markt mittel- und langfristig zu stabilisieren.

* Was ist die konkrete Lösung, Sir?

Zwischen dem Finanzmarkt und dem Immobilienmarkt besteht ein sehr enger Zusammenhang. Daher muss die Sanierung des Immobilienmarktes mit der Bewältigung der Probleme auf dem Finanzmarkt durch ein umfassendes Aktionsprogramm abgestimmt werden.

Institutionell ist es notwendig, alle rechtlichen Bestimmungen im Zusammenhang mit dem Immobilienmarkt vom Projektbeginn bis hin zu Betrieb und Entwicklung zu überprüfen, einschließlich: Bestimmungen zum Kreditsystem, Bestimmungen im Immobilienwirtschaftsgesetz, Wohnungsgesetz, Grundstücksgesetz, Baugesetz... Von dort aus müssen die Mängel im gesamten Rechtssystem behoben werden, nicht nur Schwierigkeiten in ein oder zwei Gesetzen gelöst werden.

Bei rechtlichen Hürden ist es möglich, eine Arbeitsgruppe vorzuschlagen, die Schwierigkeiten und Hindernisse für Immobilienprojekte beseitigt, einige typische Beispiele auswählt und bearbeitet, um eine rechtliche Grundlage für die Umsetzung und Replikation der Lösung an anderen Orten zu schaffen.

Hinweis: Nutzen Sie Finanzinstrumente, um Immobilienspekulationen zu kontrollieren und einzuschränken. Priorisieren Sie Wohnbauprojekte mit realer Marktnachfrage, bei denen sowohl Käufern als auch Investoren finanzielle Unterstützung gewährt wird, um ein angemessenes Angebot auf dem Markt zu schaffen. Tatsächlich gibt es viele verlassene Stadtgebiete, in denen große Kapitalströme verborgen liegen.

Wohin fließt also das Geld zu den dringend benötigten Wohnbauprojekten? Diese Situation ähnelt dem Sekundärmarkt. Entscheidend ist, dem Markt Zeit zur Selbstreinigung zu geben. Doch wie können wir ihn retten und wer kann ihn retten?

Es wird empfohlen, dass große Immobilienunternehmen proaktiv umstrukturieren, um den finanziellen Druck zu reduzieren. Investoren können sich restrukturieren, indem sie Projekte veräußern, die zu Schulden geführt haben oder zu viele Branchen betreffen.

Investoren benötigen ein Risikomanagementsystem und dürfen nicht unkontrolliert und übermäßig mit Finanzinstrumenten umgehen. Die Staatsbank führte kürzlich das Beispiel von Immobilienunternehmen an, die landesweit gleichzeitig Dutzende von Projekten entwickeln – wie lassen sich diese retten? Banken könnten Schuldengruppen nicht übertragen, sondern die Schulden der betroffenen Unternehmen umstrukturieren, verlängern oder stunden.

Am wichtigsten ist, jetzt damit anzufangen, je länger man wartet, desto schwieriger wird es!

(Fortgesetzt werden)

Quelle: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm