Beseitigung wesentlicher Hindernisse für Kommunen bei der Bewerbung um städtische Investitionsprojekte

Die Festlegung des Mindestzahlungssatzes an den Staatshaushalt anstelle des Betrags

Die Regierung hat soeben das Dekret Nr. 115/2024 erlassen, das zahlreiche Artikel und Maßnahmen zur Umsetzung des Gesetzes über die Vergabe von Aufträgen zur Auswahl von Investoren für Grundstücksprojekte enthält. Die wichtigste Änderung dieses Dekrets ist die klare Festlegung des Mindestbeitrags, den Unternehmen an den Staatshaushalt entrichten müssen.

Laut Rechtsanwalt Pham Thanh Tuan traten zuvor bei der Festlegung des Betrags der an den Staatshaushalt zu zahlenden Gebühren zusätzlich zu den Landnutzungsgebühren und der Landmiete (früher m3 genannt) Schwierigkeiten für die Gemeinden in drei Punkten auf.

Erstens existiert kein Referenzgrundstücksfonds, da entweder keine Auktionsergebnisse vorliegen oder zu viele Referenzgrundstücksfonds existieren, was eine Synthese erschwert. Zweitens ist es schwierig, die zu erwartende Grundstücksnutzungsgebühr und die Grundstücksmiete zu ermitteln. Drittens gestaltet sich die Koordination zwischen den lokalen Behörden bei dieser Wertermittlung schwierig. Dies ist einer der Gründe, warum viele Kommunen bei der Organisation von Ausschreibungen für Grundstücksprojekte verunsichert sind.

Um die oben genannten Mängel zu beheben, legt Artikel 48 des Dekrets 115/2024 einen Mindestbetrag für die Zahlung an den Staatshaushalt (allgemein als m-Wert bezeichnet) bei der Ausschreibung zur Auswahl von Investoren für die Durchführung von Projekten im städtischen Raum fest; ländliche Wohngebiete werden wie bisher als Prozentsatz anstatt als fester Betrag berechnet.

Der Prozentsatz wird auf Basis der durchschnittlichen Wertsteigerungsrate nach der Versteigerung von Landnutzungsrechten (Differenz zwischen Startpreis und Zuschlagspreis) von Grundstücken berechnet, auf denen in der Region Projekte durchgeführt werden.

Das für die Umsetzung des genannten Projekts versteigerte Land (nicht unter Verwendung der Ergebnisse einzelner Grundstücksauktionen für den Hausbau) muss innerhalb von 3 aufeinanderfolgenden Jahren vor dem Datum der Entscheidung über die Genehmigung der Projektinvestitionspolitik (maximal 7 Jahre in einigen Sonderfällen) erfolgreich versteigert worden sein und sich in seiner Lage (gleiche Bezirksebene oder ein anderer Bezirk in der Provinz) mit dem versteigerten Land befinden.

Das Dekret hat somit die Kriterien zur Bewertung der Landnutzungseffizienz dahingehend geändert, dass anstelle der bisherigen monetären Berechnung ein „Mindestbeitrag an den Staatshaushalt“ angewendet wird. Der tatsächliche Beitrag an den Staatshaushalt (Wert M) entspricht dem vom Investor vorgeschlagenen Beitragssatz multipliziert mit der tatsächlichen Landnutzungsgebühr und der Landpacht des Projekts.

Ein Immobilienprojekt in Ho-Chi-Minh-Stadt (Foto: Trinh Nguyen).

Es wird erwartet, dass dies der Region erhebliche Einnahmen bescheren wird.

Immobilienrechtliche Experten veranschaulichen die Ermittlung des m-Wertes wie folgt:

Das Volkskomitee der Provinz A hat eine Versteigerung von Landnutzungsrechten für vier Stadtentwicklungsprojekte durchgeführt. Die Gemeinde A wird anhand der Versteigerungsergebnisse dieser vier Projekte die durchschnittliche Wertsteigerung nach der Versteigerung berechnen (das Verhältnis zwischen Mindestpreis und Versteigerungspreis). Das Ergebnis beträgt 10 %. Die in den Ausschreibungsunterlagen festgelegte Rate von 10 % ist der Mindestbetrag, den der Investor an den Staatshaushalt zahlen muss (Wert m).

Investoren müssen einen Beitragssatz von mindestens 10 % an den Staatshaushalt vorschlagen. Der tatsächliche Beitragsbetrag an den Staatshaushalt entspricht dem vom erfolgreichen Investor vorgeschlagenen Beitragssatz (z. B. 20 %) multipliziert mit der tatsächlichen Grundnutzungsgebühr und der Grundmiete (z. B. 200 Milliarden VND). Grundnutzungsgebühr und Grundmiete werden gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes berechnet. Somit zahlt der Investor zusätzlich zur Grundnutzungsgebühr (Wert M) weitere 40 Milliarden VND an den Staatshaushalt.

Hat die Gemeinde noch nie eine Projektauktion durchgeführt, existiert kein Referenzgrundstücksfonds, der in die Berechnung einfließen könnte. Gemäß Artikel 48 Absatz 6 des Dekrets kann in diesem Fall die durchschnittliche Steigerungsrate des Budgetzahlungswerts von Projekten herangezogen werden, die in den fünf Jahren vor dem Datum der Investitionsentscheidung oder des Dokuments, das die Informationen zum auszuschreibenden Projekt genehmigt, zur Ausschreibung freigegeben wurden.

Falls die Gemeinde die Auswahl der Investoren für das Projekt nicht per Auktion oder Ausschreibung durchgeführt hat und somit kein Referenzgrundstücksfonds existiert, ist in den Ausschreibungsunterlagen kein Beitrag an den Staatshaushalt (m) festgelegt. Dieser Beitrag wird vom Investor in den Ausschreibungsunterlagen vorgeschlagen. Der vom Investor vorgeschlagene Beitrag (M) an den Staatshaushalt wird zusammen mit den Grundstücksnutzungsgebühren und der Pacht gemäß den im Projektvertrag festgelegten Bedingungen und Zahlungsmodalitäten entrichtet.

Die Festlegung des staatlichen Haushaltsbeitragssatzes (m) ist nun klar und eindeutig, was vielen Kommunen die Arbeit erleichtert. Die neue Verordnung zur Ermittlung des staatlichen Haushaltsbeitrags (m) dürfte den Kommunen erhebliche Einnahmen bescheren und das Investitionsklima transparenter und attraktiver gestalten.

Laut Rechtsanwalt Pham Thanh Tuan kann die obige Berechnung jedoch auch die Projektdurchführungskosten des Unternehmens erheblich erhöhen, ausgehend von dem Geldbetrag, den M zahlen muss.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm