Beseitigung wichtiger Engpässe für Kommunen bei der Bewerbung um städtische Investitionsprojekte

Legen Sie den Mindestsatz für die Zahlung an den Staatshaushalt fest, anstatt den Betrag

Die Regierung hat kürzlich das Dekret Nr. 115/2024 erlassen, das eine Reihe von Artikeln und Maßnahmen zur Umsetzung des Gesetzes über die Ausschreibung von Investoren für Grundstücksprojekte enthält. Die wichtigste Änderung dieses Dekrets besteht darin, den Mindestbeitrag, den Unternehmen an den Staatshaushalt abführen müssen, klar festzulegen.

Laut Rechtsanwalt Pham Thanh Tuan hatten die Gemeinden zuvor gemäß den Bestimmungen des Dekrets 25/2020, das die Höhe der Zahlungen an den Staatshaushalt zusätzlich zu den Landnutzungsgebühren und der Grundrente (früher bekannt als m3) festlegt, in drei Punkten Schwierigkeiten.

Erstens gibt es keinen Referenzlandfonds, da keine Auktionsergebnisse vorliegen oder es zu viele Referenzlandfonds gibt, was eine Synthese erschwert. Zweitens ist es schwierig, die voraussichtliche Landnutzungsgebühr und die Pacht zu bestimmen. Drittens ist die Koordination zwischen den lokalen Behörden bei dieser Wertermittlung schwierig. Dies ist einer der Gründe, warum viele Gemeinden bei der Organisation von Ausschreibungen für Projekte, bei denen Grundstücke genutzt werden, verwirrt sind.

Um die oben genannten Mängel zu beheben, legt Artikel 48 des Dekrets 115/2024 den Mindestsatz für die Zahlung an den Staatshaushalt (allgemein als m-Wert bezeichnet) fest, der bei der Ausschreibung von Investoren für die Umsetzung von Projekten in städtischen Gebieten anfällt. Ländliche Wohngebiete werden als Prozentsatz und nicht wie bisher als Betrag berechnet.

Der Prozentsatz wird auf Grundlage der durchschnittlichen Steigerungsrate nach der Versteigerung der Landnutzungsrechte (Differenz zwischen dem Anfangspreis und dem Höchstpreis der Auktion) für Grundstücke berechnet, auf denen in der Ortschaft Projekte umgesetzt werden.

Das zur Umsetzung des genannten Projekts versteigerte Grundstück (wobei nicht die Ergebnisse einzelner Grundstücksauktionen für den Bau von Häusern herangezogen werden) muss innerhalb von 3 aufeinanderfolgenden Jahren vor dem Datum der Entscheidung zur Genehmigung der Investitionspolitik des Projekts ein erfolgreiches Auktionsergebnis aufweisen (in einigen Sonderfällen bis zu 7 Jahre) und sich in einer ähnlichen Lage (auf derselben Bezirksebene oder in einem anderen Bezirk der Provinz) wie das versteigerte Grundstück befinden.

Somit ändert das Dekret die Art und Weise der Festlegung der Kriterien zur Bewertung der Landnutzungseffizienz dahingehend, dass nun der „Mindestbeitragssatz an den Staatshaushalt“ angewendet wird, anstatt diesen Wert wie bisher in konkreten Geldbeträgen zu bestimmen. Der tatsächliche Beitragssatz an den Staatshaushalt (Wert M) entspricht dem vom Investor vorgeschlagenen Beitragssatz an den Staatshaushalt multipliziert mit der tatsächlichen Landnutzungsgebühr und der Pacht des Projekts.

Ein Immobilienprojekt in Ho-Chi-Minh-Stadt (Foto: Trinh Nguyen).

Es wird erwartet, dass der Ort erhebliche Einnahmen erzielt

Immobilienrechtsexperten veranschaulichen die Ermittlung des m-Wertes wie folgt:

Das Volkskomitee der Provinz A hat eine Versteigerung von Landnutzungsrechten für vier Stadtgebiete durchgeführt. Anhand der Auktionsergebnisse dieser vier Projekte berechnet die Region A die durchschnittliche Steigerungsrate nach dem Zuschlag (das Verhältnis zwischen Mindestpreis und Auktionspreis). Das Ergebnis beträgt 10 %. Der in den Ausschreibungsunterlagen angegebene Satz von 10 % entspricht dem Mindestbetrag, den der Investor an den Staatshaushalt zahlen muss (Wert m).

Investoren müssen einen Beitragssatz von mindestens 10 % an den Staatshaushalt vorschlagen. Der tatsächliche Beitragsbetrag an den Staatshaushalt entspricht dem vom erfolgreichen Investor vorgeschlagenen Satz (z. B. 20 %) multipliziert mit der tatsächlich zu zahlenden Grundnutzungsgebühr und Grundpacht (z. B. 200 Milliarden VND). Grundnutzungsgebühr und Grundpacht werden nach den Bestimmungen des Bodengesetzes berechnet. Somit zahlt der Investor zusätzlich zur Grundnutzungsgebühr (Wert M) weitere 40 Milliarden VND an den Staatshaushalt.

Wenn die Gemeinde noch nie eine Projektauktion organisiert hat, gibt es keinen Referenzlandfonds, der in die Formel einbezogen werden kann. Absatz 6, Artikel 48 des Dekrets legt außerdem fest, dass, falls kein Referenzlandfonds für eine Auktion vorhanden ist, die durchschnittliche Steigerungsrate des Budgetzahlungswerts von Projekten verwendet werden kann, die in den fünf aufeinanderfolgenden Jahren vor dem Datum der Investitionsentscheidung oder des Dokuments, das die Informationen zum ausgeschriebenen Projekt genehmigt, ausgeschrieben wurden.

Falls die Auswahl der Investoren für die Projektumsetzung nicht durch eine Auktion oder ein Bieterverfahren organisiert wurde und somit kein Referenzlandfonds vorhanden ist, ist in den Ausschreibungsunterlagen die Höhe der Zahlung an den Staatshaushalt (m) nicht angegeben. Diese Höhe wird vom Investor in den Ausschreibungsunterlagen vorgeschlagen. Die vom Investor (M) vorgeschlagene Höhe der Zahlung an den Staatshaushalt wird gleichzeitig mit der Zahlung der Landnutzungsgebühren und der Pacht gemäß der im Projektvertrag festgelegten Form und Frist gezahlt.

Damit ist die Festlegung des Beitragssatzes zum Staatshaushalt (m) klar und vollständig, was für viele Gemeinden Schwierigkeiten beseitigt. Die neue Regelung zur Festlegung des Beitragssatzes zum Staatshaushalt (m) dürfte den Gemeinden erhebliche Einnahmen bringen und das Investitionsumfeld transparenter und attraktiver gestalten.

Laut Rechtsanwalt Pham Thanh Tuan kann die obige Berechnung jedoch auch die Projektimplementierungskosten des Unternehmens im Vergleich zum von M zu zahlenden Betrag erheblich erhöhen.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm