Die Preise steigen weiter
Trotz der insgesamt schwierigen Lage auf dem gesamten Immobilienmarkt sind die Wohnungspreise in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Während der Immobilienmarkt also in den letzten Monaten des Jahres 2023 gerade „stolpert“, um „den Boden zu testen“, hat sich das Immobiliensegment, das den realen Wohnbedarf bedient, insbesondere Wohnungen, erholt, ist wieder auf der Wachstumswelle gelandet und hat seine Wachstumsdynamik sogar während der schwierigen Marktphase beibehalten.
Insbesondere Forschungsdaten der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen, dass die Wohnungspreise in den letzten Jahren im Durchschnitt jedes Jahr um zweistellige Prozentsätze gestiegen sind. Allein im Jahr 2023 stieg der Wohnungspreisindex in Hanoi Ende 2023 im Vergleich zum Jahresanfang um 16 Prozentpunkte.
Die Preise für Wohnungen im erschwinglichen und mittleren Preissegment sind im Laufe der Jahre stetig gestiegen.
Mittlerweile ist auch dieser Index in Ho-Chi-Minh-Stadt seit dem dritten Quartal 2023 wieder in einen Wachstumszyklus eingetreten, dank des allmählichen Preisrückgangs bei High-End- und Luxusprojekten auf dem Sekundärmarkt. Der durchschnittliche Erstverkaufspreis von Wohnungen ist landesweit ebenfalls hoch, da das neue Angebot auf dem Markt hauptsächlich aus Produkten mit einem Preis von über 40 Millionen VND/m2 besteht und es im Segment der bezahlbaren Wohnungen fast keine Projekte gibt.
Wohnungsbauprojekte in den Städten setzen kontinuierlich neue Preisniveaus und die Mietpreise für Alt- und Neubauwohnungen in Wohngebieten steigen weiter. Insbesondere ab Mitte 2022, wenn Mietverträge – während der Hochphase der Pandemie – auslaufen und verlängert werden, sofern weiterhin Bedarf beider Parteien besteht. Viele Wohnungen sind im Vergleich zum Höhepunkt der Epidemie um bis zu 40 % im Preis gestiegen und haben sich im Vergleich zur Mitte des Jahres 2022 um etwa 20 % verteuert.
Nach Angaben von VARS sind die Mietpreise für Wohnungen in Hanoi in den letzten Jahren relativ stark gestiegen, insbesondere beim Studio-Typ (Apartments mit einem Schlafzimmer), wobei die Gewinnspannen bis zu doppelt so hoch sind wie bei größeren Wohnungen.
Insbesondere im Bezirk Long Bien werden Studio-Apartments zu einem Preis von 7–8 Millionen VND/Monat vermietet, was einem Anstieg von 10–15 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres und etwa 30–40 % im Vergleich zu 2022 entspricht. Vollständig möblierte 2-Zimmer-Apartments sind teurer, mit einem geringeren Anstieg von etwa 10 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum, bis zu etwa 10–11 Millionen VND/Monat.
Beim Projekt Greenbay Me Tri (Nam Tu Liem) wird ein komplett möbliertes Studio-Apartment derzeit für etwa 10 Millionen VND vermietet, ein Apartment mit 2 Schlafzimmern kostet 14 bis 16 Millionen VND, was einer Steigerung von etwa 15 % gegenüber dem gleichen Zeitraum entspricht. Auch in anderen Bezirken verzeichneten die Wohnungsmieten einen ähnlichen Anstieg.
Auch in Ho-Chi-Minh-Stadt haben die Mietpreise für Wohnungen in letzter Zeit leicht zu steigen begonnen, insbesondere in den Innenstadtgebieten, üblicherweise von 500.000 auf 1 Million VND/Monat. Allerdings blieben die Wohnungsmietpreise in Ho-Chi-Minh-Stadt zuvor Mitte 2023 unverändert und sanken bei einigen großen Wohnungen sogar leicht, nachdem die Mietpreise am Ende der Pandemie stark gestiegen waren.
Beispielsweise stieg die Miete für eine Einzimmerwohnung im Vinhomes Golden River im Bezirk 1 von 15 Millionen VND/Monat auf 20 Millionen VND/Monat, als der alte Vertrag gerade auslief. Der neue Preis wurde gerade vom Vermieter bekannt gegeben und sofort vermietet. Auch in Projekten weit außerhalb des Zentrums wie Sunrise Riverside und New Saigon (Bezirk Nha Be) stiegen die Mietpreise aufgrund der massiv gestiegenen Mieternachfrage.
VARS prognostiziert, dass die Wohnungspreise ihren Aufwärtstrend um etwa 10 % mindestens ein weiteres Jahr fortsetzen werden, wenn das Angebot an bezahlbarem Wohnraum größer ist.
Viele junge Menschen entscheiden sich dafür, ein Haus zu mieten.
Viele Familien entscheiden sich für die Miete eines Hauses, da hohe Wohnungspreise den Erwerb eines Eigenheims für die Mehrheit der Menschen immer schwieriger machen. Obwohl die Kreditzinsen, einschließlich der Hypothekendarlehen, gesunken sind.
Allerdings ist die Aufnahme eines Kredits für den Kauf eines Hauses und die monatliche Rückzahlung der Schulden für viele Familien noch immer eine Belastung, da die Menschen aufgrund der schwankenden Wirtschaftslage nicht wirklich zuversichtlich sind, was ihre zukünftige Arbeits- und Einkommenssituation angeht. Aufgrund der stark steigenden Zahl ausländischer Fachkräfte, die im Rahmen von FDI-Projekten nach Vietnam kommen, werden die Wohnungsmieten weiterhin stark ansteigen.
Mit einem stabilen Einkommen kann sich die junge Generation für den Kauf von Wohnungen mit angemessenen und sicheren Ratenzahlungskonditionen entscheiden. (Illustration)
Dies gilt insbesondere im Kontext stark veränderter Verbrauchertrends. Denn die Generation der Millennials Z, die 47 % der vietnamesischen Bevölkerung ausmacht, legt zur Verbesserung der Lebensqualität einen stärkeren Fokus auf Lebensstil, Wohnumfeld und Versorgungssysteme.
Sie werden sich überwiegend für Wohnungen mit umfassender Ausstattung und einem besseren Wohnumfeld entscheiden – etwas, das Wohngrundstücke mit ähnlichen Preisen nicht bieten können. Auch die Anmietung eines Hauses ist für diese Generation eine vorrangige Entscheidung.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist weiterhin im Aufwärtstrend, während das Angebot aufgrund des kontinuierlichen Rückgangs des Wohnungsangebots, insbesondere von Wohnungen, knapp ist, was zu steigenden Mietpreisen führt. VARS-Daten zeigen, dass das Angebot an neuen Wohnungen in allen Segmenten im ersten Halbjahr 2022 über 22.700 Einheiten erreichte, weniger als die Hälfte im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2021. Mehr als die Hälfte der auf dem Markt gehandelten (gekauften, verkauften, gemieteten) Wohnungen sind Wohnungen aus zuvor angebotenen Projekten.
Die Zeit, in der Investitionen in Wohnungen ein „Konsumvermögen“ waren, ist vorbei
Laut VARS hat der kontinuierliche Anstieg der Kauf-, Verkaufs- und Mietpreise für Wohnungen in letzter Zeit auch das Klischee widerlegt, dass es sich bei Investitionen in Wohnungen um „Konsumgüter“ handelt.
In der Vergangenheit dachten die meisten Leute, dass Wohnungen eine unrentable Form des Handels seien, die nur Verluste verursache. Doch die Entscheidung, in Wohnbauland zu investieren und ein Stück Land zum Besiedeln zu besitzen, war aufgrund der einfachen Liquidität und hohen Rentabilität die optimale Lösung. Heutzutage ist es in Großstädten ein beliebter Trend, in Wohnungen zu investieren und diese anschließend zu vermieten, da dies nicht nur einen stetigen Cashflow aus den monatlichen Mieteinnahmen bringt – der höher ist als das Ersparte –, sondern auch vom Potenzial für Preissteigerungen profitiert.
VARS prognostiziert, dass die Mietpreise weiterhin steigen werden, allerdings langsamer. Die Aussichten für den Wohnungsmarkt werden klarer, da sich Produktion und Geschäftstätigkeit allmählich vollständig erholen, was zu einer großen Nachfrage nach Wohnraum in Großstädten führt.
Angesichts der steigenden Mietpreise für Wohnungen müssen diejenigen, die eine langfristige Mietwohnung suchen, entsprechende Entscheidungen treffen. Mit einem stabilen Einkommen kann sich die junge Generation für den Kauf von Wohnungen mit angemessenen und sicheren Ratenzahlungskonditionen entscheiden.
Genauer gesagt haben derzeit einige große Investoren auf dem Markt damit begonnen, Policen aufzulegen, die jungen Menschen den Kauf eines Hauses mit Ratenzahlungen in Höhe der Miete erleichtern sollen. Durch die Verpflichtung auf eine maximale Zinsobergrenze vermeiden Eigenheimkäufer die mit variablen Zinssätzen verbundenen „Risiken“.
N. Giang
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