HoREA: Das Risiko der Manipulation von Grundstückspreisen während der Bewertung muss verhindert werden.

Laut HoREA ist die Möglichkeit von Absprachen zwischen Verwaltungsagenturen, Investoren, Bewertungsfirmen und Gutachtern zur Manipulation von Grundstückspreisen eine negative Praxis, die bei einer Gesetzesänderung verhindert werden muss.

Der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA) hat dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung soeben mehrere Stellungnahmen zum Entwurf des geänderten Landgesetzes vorgelegt, darunter eine Warnung vor der Gefahr von Absprachen und Preisfestsetzungen bei der Grundstücksbewertung.

Laut HoREA sind auf Provinzebene vier Institutionen an der Bewertung und Festlegung von Grundstückspreisen für Immobilienprojekte beteiligt. An erster Stelle stehen die staatlichen Behörden (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt, Finanzministerium und das Volkskomitee der Provinz).

Die nächste Instanz ist der Immobilieninvestor, der direkt vom Grundstücksbewertungsverfahren betroffen ist. Drittens das Bewertungsunternehmen (das Grundstücksbewertungsdienstleistungen und -berichte bzw. -zertifikate erstellt). Schließlich gibt es die Sachverständigen, die zur Teilnahme am Grundstücksbewertungsrat eingeladen werden; sie überprüfen unabhängig die Bewertungs- und Gutachtentätigkeiten dieses Rates, bevor der Grundstückspreis dem Provinzvolkskomitee zur Entscheidung vorgelegt wird.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, erklärte, dass es zahlreiche Fälle gebe, in denen diese Organisationen aktiv zusammenarbeiten, um Grundstückspreise zu manipulieren und so zu fehlerhaften Grundstücksbewertungen zu führen. Er ist der Ansicht, dass diese Fälle klar identifiziert werden müssen, um Mechanismen und Lösungen zur Verhinderung und Bekämpfung von Verlusten für den Staatshaushalt und der Veruntreuung öffentlicher Vermögenswerte zu entwickeln, da es sich hierbei um wertvolle Grundstücksressourcen handelt.

Immobilien im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt, rund um das Viertel Thu Thiem. Foto: Quynh Tran

Herr Chau führte weiter aus, dass die fünf derzeitigen Methoden der Grundstücksbewertung – Vergleichs-, Abzugs-, Ertrags-, Überschuss- und Grundstückspreisanpassungskoeffizientenbewertung – die erforderlichen Genauigkeitsstandards nicht erfüllen. Diese fünf Methoden berücksichtigen nicht die Massenbewertungsmethode und verfügen nicht über eine vollständige und aktuelle Datenbank mit Eingangspreisen, was zu unzuverlässigen Bewertungsergebnissen führt.

Die Anwendung veralteter Bewertungsmethoden hat dazu geführt, dass bei ein und demselben Immobilienprojekt die Ergebnisse zweier unterschiedlicher Bewertungsmethoden durch ein und dasselbe Bewertungsunternehmen um bis zu 17 % voneinander abweichen. Wendet hingegen ein und dasselbe Immobilienprojekt dieselbe Grundstücksbewertungsmethode durch zwei verschiedene Bewertungsunternehmen an, ergeben sich ebenfalls unterschiedliche Ergebnisse mit einer Abweichung von etwa 17 %.

Der Vorsitzende von HoREA sprach auch heikle Themen an, nämlich dass ein Teil der Staatsbeamten und Angestellten im Bereich Land und Immobilienfinanzierung Angst vor Verantwortung und rechtlichen Risiken bei der Ausübung ihrer Aufgaben hat. Sie drücken sich vor ihren Pflichten, reichen Akten weiter, zögern, Vorschläge zu machen oder Entscheidungen zu treffen, oder bewerten Grundstücke im Vergleich zu den Marktpreisen überhöht, um sich abzusichern.

Ebenso zögern viele Bewertungsunternehmen, sich an der Grundstücksbewertung zur Ermittlung von Nutzungsgebühren und Pachtgebühren für Immobilienprojekte zu beteiligen, die an den Staatshaushalt gezahlt werden, auch aufgrund der Angst vor Verantwortung und den mit der Durchführung von Grundstücksbewertungsarbeiten verbundenen rechtlichen Risiken.

Angesichts dieser Mängel schlägt HoREA der Zentralregierung vor, den Vorschlag des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt zur Pilotanwendung des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten zu prüfen. Dieser Vorschlag sieht die Einführung eines Grundstückspreisanpassungskoeffizienten (Koeffizient k4) zur Berechnung der Grundstücksnutzungsgebühren für alle gewerblichen Wohnbauprojekte vor, unabhängig davon, ob deren Wert gemäß der Grundstückspreistabelle über oder unter 30 Milliarden VND liegt.

Auf dieser Grundlage kann der Staat innerhalb von höchstens sechs Monaten nach Erlass des Bescheids über die Zuteilung, Verpachtung oder Änderung der Landnutzung Gebühren für die Landnutzung und Pachtgebühren festlegen. Dies entspricht der Regelung, dass Grundstücksbewertungszertifikate maximal sechs Monate gültig sind.

Herr Chau ist überzeugt, dass der Vorschlag des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt die Berechnung von Nutzungs- und Pachtgebühren für Immobilienprojekte, Gewerbewohnungen und Stadtentwicklung vereinheitlichen und so für Transparenz sorgen wird. Dies ermöglicht es sowohl dem Staat als auch den Unternehmen, die Höhe der an den Staatshaushalt zu entrichtenden Nutzungs- und Pachtgebühren besser zu planen.

„Die Lösung der noch offenen Fragen im Zusammenhang mit der Grundstücksfinanzierung wird die Rolle des Staates als Marktführer und nicht als dessen Nachfolger unterstreichen und eine ausreichende, genaue und zeitnahe Einnahmenerhebung für den Haushalt gewährleisten, während gleichzeitig die Rechte der Projektinvestoren und der Bevölkerung geschützt werden“, betonte er.

Trung Tin

Quellenlink: https://vnexpress.net/horea-can-ngan-chan-nguy-co-dan-xep-gia-dat-khi-tham-dinh-4608752.html