HoREA: Notwendigkeit, das Risiko der Grundstückspreismanipulation bei der Bewertung zu verhindern

Laut HoREA können sich Verwaltungsagenturen, Investoren, Bewertungsunternehmen und Gutachter absprechen, um die Grundstückspreise zu verzerren. Dies ist eine negative Praxis, die bei einer Gesetzesänderung verhindert werden muss.

Der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA) hat dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung eine Reihe von Stellungnahmen zum Entwurf des geänderten Landgesetzes vorgelegt, in denen er vor dem Risiko von Absprachen bei der Grundstückspreisfestsetzung bei der Bewertung von Preisen warnt.

Laut HoREA sind auf Provinzebene vier Institutionen an der Bewertung und Festlegung von Grundstückspreisen für Immobilienprojekte beteiligt. An erster Stelle stehen die staatlichen Stellen (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt, Finanzministerium und Provinzvolkskomitee).

Der nächste Akteur ist der Immobilieninvestor, der direkt von Grundstücksbewertungsaktivitäten betroffen ist. Der dritte Akteur ist das Bewertungsunternehmen (das Grundstücksbewertungsdienstleistungen und -berichte oder -zertifikate anbietet). Schließlich wird der Gutachter eingeladen, am Grundstücksbewertungsrat teilzunehmen und die Bewertung und Bewertungstätigkeiten dieses Rates unabhängig zu überprüfen, bevor diese dem Provinzvolkskomitee zur Entscheidung über die Grundstückspreise vorgelegt werden.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, erklärte, dass es zahlreiche Fälle gebe, in denen diese Institutionen aktiv zusammenarbeiten, um Grundstückspreise zu manipulieren und so die Ergebnisse der Grundstücksbewertung zu verfälschen. Er betonte, dass diese Situationen klar identifiziert werden müssten, um Mechanismen und Lösungen zur Verhinderung und Bekämpfung von Verlusten der Staatseinnahmen und des öffentlichen Vermögens – da es sich hierbei um Grundstücke handele – zu entwickeln.

Immobilien im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt, rund um das Viertel Thu Thiem. Foto: Quynh Tran — Immobilien im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt, rund um das Viertel Thu Thiem. Foto: *Quynh Tran*

Herr Chau fügte hinzu, dass die fünf derzeitigen Methoden zur Grundstücksbewertung – Vergleichs-, Abzugs-, Ertrags-, Überschuss- und Grundstückspreisanpassungskoeffizient – die Genauigkeitsanforderungen nicht erfüllen. Diese fünf Methoden berücksichtigen keine Massenbewertung, verfügen nicht über eine vollständige Preisdatenbank und werden nicht in Echtzeit aktualisiert, was zu unzuverlässigen Bewertungsergebnissen führt.

Die Anwendung veralteter Bewertungsmethoden führt dazu, dass dasselbe Immobilienprojekt, wenn es von nur einem Bewertungsunternehmen mit zwei verschiedenen Bewertungsmethoden durchgeführt wird, zwei unterschiedliche Ergebnisse mit einer Wertdifferenz von 17 % liefert. Ebenso ergeben sich für dasselbe Immobilienprojekt, wenn es von zwei verschiedenen Bewertungsunternehmen mit derselben Grundstücksbewertungsmethode durchgeführt wird, zwei unterschiedliche Ergebnisse mit einer Wertdifferenz von etwa 17 %.

Der Vorsitzende von HoREA sprach auch das heikle Thema an, dass zahlreiche Beamte und Angestellte im öffentlichen Dienst, die im Bereich Grundstückswesen und Grundstücksfinanzierung tätig sind, sich vor Verantwortung und rechtlichen Risiken bei der Ausübung ihrer Aufgaben scheuen. Sie verschieben Angelegenheiten, lassen Dokumente im Kreis laufen, wagen es nicht, Vorschläge zu machen oder Entscheidungen zu treffen, oder setzen die Grundstückspreise im Vergleich zu den Marktpreisen extrem hoch an, um auf Nummer sicher zu gehen.

Ebenso lehnen viele Bewertungsunternehmen die Teilnahme an der Grundstücksbewertung zur Ermittlung der Grundstücksnutzungsgebühren und Grundstücksmieten für Immobilienprojekte, die an den Staatshaushalt gezahlt werden, ab, da sie die Verantwortung und die rechtlichen Risiken bei der Durchführung von Grundstücksbewertungsarbeiten fürchten.

Angesichts dieser Mängel empfiehlt HoREA der Zentralregierung, den Vorschlag des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt zur Erprobung der Anwendung des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten zu prüfen. Dieser Vorschlag sieht die Einführung eines Grundstückspreisanpassungskoeffizienten (Koeffizient k4) zur Berechnung der Grundstücksnutzungsgebühren für alle gewerblichen Wohnbauprojekte vor, unabhängig davon, ob der Wert gemäß der Grundstückspreisliste über oder unter 30 Milliarden VND liegt.

Auf dieser Grundlage kann der Staat innerhalb von höchstens sechs Monaten nach Erlass des Bescheids über die Landzuweisung, die Landverpachtung und die Genehmigung zur Änderung der Landnutzung über Landnutzungsgebühren und Landpachtverträge entscheiden. Dies entspricht der Regelung, dass die Gültigkeit des Landbewertungszertifikats auf sechs Monate begrenzt ist.

Herr Chau erklärte, der Vorschlag des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt werde die Berechnung von Grundstücksnutzungsgebühren und Pachtzinsen für Immobilienprojekte, Gewerbeimmobilien und städtische Gebiete formalisieren und so für Transparenz sorgen. Dadurch könnten Staat und Unternehmen die Höhe der an den Staatshaushalt zu entrichtenden Gebühren und Pachtzinsen besser abschätzen.

„Die Beseitigung des Finanzierungsrückstands im Bereich der Grundstücksfinanzierung wird die Rolle des Staates als Marktführer und nicht als Marktfolger unterstreichen und eine angemessene, korrekte und zeitnahe Mittelbeschaffung für den Haushalt gewährleisten, während gleichzeitig die Rechte der Projektinvestoren und der Bevölkerung gewahrt werden“, betonte er.

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