HoREA schlägt neue Regelungen für Kautionen bei Immobilienprojekten vor

Der Vorsitzende von HoREA, Le Hoang Chau, sagte, dass es hinsichtlich der Vorschriften für die Hinterlegung von Anzahlungen zum Kauf von Immobilien „auf dem Papier“ oder bereits bestehenden Immobilien möglicherweise immer noch unangemessen sei, zwei Optionen zur Auswahl anzubieten, und dass die optimale Lösung darin bestünde, beide Optionen zu einer einzigen zu kombinieren.

Dementsprechend schlug Herr Chau eine Kombination in folgender Richtung vor: „ Projektinvestoren dürfen von Kunden Anzahlungen entgegennehmen, wenn die Häuser und Bauarbeiten die Bedingungen für die Inbetriebnahme erfüllen und Transaktionen in Übereinstimmung mit den Vorschriften durchgeführt wurden, um die Vertragserfüllung sicherzustellen, oder Immobilienprojektinvestoren dürfen nur dann Anzahlungen entgegennehmen, um die Vertragsunterzeichnung gemäß der Vereinbarung mit den Kunden sicherzustellen, wenn das Projekt über einen von einer staatlichen Stelle bewerteten Grundriss verfügt und der Investor eines der in Absatz 2, Artikel 24 dieses Gesetzes genannten Dokumente über Landnutzungsrechte besitzt.“

Die Anzahlungsvereinbarung muss den Kaufpreis bzw. den Mietkaufpreis des Hauses oder des Bauvorhabens klar ausweisen. Die maximale Anzahlungshöhe ist staatlich festgelegt, darf jedoch 10 % des Kaufpreises bzw. Mietkaufpreises nicht überschreiten, um die Einhaltung der sozioökonomischen Entwicklungsbedingungen in jedem Zeitraum und für jede Immobilienart zu gewährleisten .

Zur Regulierung von Einlagen für Immobilienprojekte wurden zahlreiche Vorschriften erlassen. (Illustration: Cong Hieu)

Herr Chau analysierte auch jede Option im Detail. Option 1 lautet: „ Immobilienprojektinvestoren dürfen nur dann Anzahlungen von Kunden entgegennehmen, wenn die Wohn- und Bauarbeiten alle Bedingungen für die Aufnahme der Geschäftstätigkeit erfüllen und die Transaktionen in Übereinstimmung mit den Bestimmungen dieses Gesetzes durchgeführt wurden .“

Laut Herrn Chau dient diese Option, die „Anzahlung zur Sicherstellung der Vertragserfüllung“, in der Realität nur selten dazu, dass der Einzahler nach Vertragsunterzeichnung vom Empfänger betrogen wird. Der Grund dafür ist, dass der Vertrag von den Parteien in der Regel sorgfältig geprüft und gemäß den gesetzlichen Bestimmungen umgesetzt wird. Bei Vertragsabschluss wird die „Anzahlung“ üblicherweise mit der ersten Zahlung der Transaktion verrechnet.

Option 2 lautet: „ Immobilienprojektinvestoren dürfen nur dann Anzahlungen gemäß der Vereinbarung mit den Kunden entgegennehmen, wenn das Projekt über einen von einer staatlichen Stelle bewerteten Grundentwurf verfügt und der Investor eines der in Artikel 24 Absatz 2 dieses Gesetzes genannten Dokumente über die Landnutzungsrechte besitzt.“

Die Anzahlungsvereinbarung muss den Kaufpreis bzw. den Mietkaufpreis des Hauses oder des Bauvorhabens klar ausweisen. Die maximale Anzahlungshöhe wird von der Regierung festgelegt, darf jedoch 10 % des Kaufpreises bzw. Mietkaufpreises des Hauses oder des Bauvorhabens nicht überschreiten, um die Einhaltung der sozioökonomischen Entwicklungsbedingungen in jedem Zeitraum und für jede Immobilienart zu gewährleisten .

Laut Herrn Chau zielt dieser Plan darauf ab, „durch eine Einzahlung die Unterzeichnung des Vertrags zu sichern“. In Wirklichkeit wird der Einzahler jedoch häufig vor Vertragsunterzeichnung vom Einlagenempfänger betrogen, der den „Vertrag“ nicht erfüllt, wodurch dem Einzahler Schaden entsteht.

„ Derzeit sind sowohl Option 1 als auch Option 2 korrekt, daher ist es notwendig, beide Optionen zu einer einzigen zu integrieren und die „Anzahlung“ in eine „Garantie für die Vertragsunterzeichnung“ oder eine „Anzahlung“ in eine „Garantie für die Vertragserfüllung“ umzuwandeln, um die legitimen Rechte und Interessen der Kunden zu schützen, die Immobilien kaufen, mieten oder erwerben, verfügbaren Wohnraum nutzen oder zukünftig Wohnraum schaffen werden “, betonte Herr Chau.

Herr Chau stellte außerdem fest, dass das Immobilienwirtschaftsgesetz von 2006 und 2014 keine Regelungen für „Einlagen“ enthält, die vor dem Zeitpunkt erfolgen, zu dem das Immobilienprojekt oder die Wohnungsbaugesellschaft berechtigt ist, einen Vertrag zu unterzeichnen oder Kapital für den Verkauf zukünftiger Wohnungen, insbesondere von Grundstücken, zu mobilisieren.

Daher kommt es vor, dass „Spekulanten, Grundstücksmakler und unredliche Unternehmen“ die Klausel 1, Artikel 328 des Bürgerlichen Gesetzbuches von 2015 ausnutzen, die weder den Wert noch die Höhe der „Einlage“ festlegt, sodass sie von Kunden „Einlagen“ in hoher Höhe erhalten, in einigen Fällen bis zu 90-95 % des Wertes der zu veräußernden Immobilie.

Sogar „Spekulanten, Grundstücksmakler und unredliche Unternehmen“ haben ohne Rechtsgrundlage „Scheinprojekte“ zum Zwecke des Betrugs ins Leben gerufen, was den Kunden großen Schaden zufügt und soziale Unruhen verursacht, wie beispielsweise der Betrugsfall bei Alibaba.

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