Der Vorsitzende von HoREA, Le Hoang Chau, sagte, dass es hinsichtlich der Regelungen zu Anzahlungen für den Erwerb von Immobilien „auf dem Papier“ oder im Bestand möglicherweise immer noch nicht angemessen sei, zwei Optionen zur Auswahl anzubieten. Die beste Lösung bestehe darin, beide Optionen zu einer zu kombinieren.
Dementsprechend schlug Herr Chau eine Zusammenlegung in folgender Richtung vor: „ Projektinvestoren dürfen Anzahlungen von Kunden verlangen, wenn die Häuser und Bauarbeiten für die Inbetriebnahme geeignet sind und Transaktionen gemäß den Vorschriften durchgeführt wurden, um die Vertragserfüllung sicherzustellen. Immobilienprojektinvestoren dürfen Anzahlungen nur dann verlangen, um die Vertragsunterzeichnung gemäß der Vereinbarung mit Kunden sicherzustellen, wenn das Projekt über einen von einer staatlichen Agentur bewerteten Grundentwurf verfügt und der Investor über eines der in Absatz 2, Artikel 24 dieses Gesetzes festgelegten Dokumente zu Landnutzungsrechten verfügt.“
Aus der Anzahlungsvereinbarung müssen der Verkaufspreis bzw. der Mietkaufpreis des Hauses bzw. Bauvorhabens klar hervorgehen. Die maximale Kautionshöhe wird von der Regierung festgelegt, darf jedoch 10 % des Verkaufspreises, des Mietkaufpreises der Wohnung oder der Bauarbeiten nicht überschreiten und muss die Einhaltung der sozioökonomischen Entwicklungsbedingungen in jedem Zeitraum und für jede Art von Immobilien gewährleisten .
Zur Regelung der Anzahlung für Immobilienprojekte sind zahlreiche Vorschriften erlassen. (Illustration: Cong Hieu)
Herr Chau analysierte außerdem jede Option im Detail. Option 1 lautet: „ Investoren von Immobilienprojekten dürfen nur dann Einlagen von Kunden einziehen, wenn die Häuser und Bauarbeiten alle Bedingungen für die Inbetriebnahme erfüllt haben und Transaktionen gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes durchgeführt wurden .“
Der Zweck der „Kaution zur Sicherung der Vertragserfüllung“ bei dieser Option besteht laut Herrn Chau darin, dass es nach Vertragsunterzeichnung in der Realität nur selten zu Fällen kommt, in denen der Einleger vom Einlagenempfänger „betrogen“ wird, da der Vertrag von den Parteien häufig genau geprüft und gemäß den gesetzlichen Bestimmungen umgesetzt wird. Und bei Vertragsabschluss wird die „Anzahlung“ in der Regel von der Anzahlung der Transaktion abgezogen.
Option 2 lautet: „ Investoren von Immobilienprojekten dürfen nur dann Anzahlungen gemäß der Vereinbarung mit Kunden einziehen, wenn das Projekt über einen von einer staatlichen Agentur bewerteten Grundentwurf verfügt und der Investor über eines der in Absatz 2, Artikel 24 dieses Gesetzes genannten Dokumente zu Landnutzungsrechten verfügt.“
Aus der Anzahlungsvereinbarung müssen der Verkaufspreis bzw. der Mietkaufpreis des Hauses bzw. Bauvorhabens klar hervorgehen. Die maximale Kautionshöhe wird von der Regierung vorgeschrieben, darf jedoch 10 % des Verkaufspreises, des Mietkaufpreises der Wohnung oder der Bauarbeiten nicht überschreiten und muss die Einhaltung der sozioökonomischen Entwicklungsbedingungen in jedem Zeitraum und bei jeder Art von Immobilien gewährleisten .
Laut Herrn Chau zielt dieser Plan darauf ab, „eine Anzahlung zu leisten, um die Vertragsunterzeichnung sicherzustellen“. Tatsächlich kommt es häufig vor, dass der Einleger vor Vertragsunterzeichnung vom Einlagenempfänger „betrogen“ wird und den Vertrag nicht „unterschreibt“, wodurch dem Einleger ein Schaden entsteht.
„ Derzeit sind sowohl „Option 1“ als auch „Option 2“ richtig, daher ist es notwendig, beide Optionen zu einer einzigen zu integrieren und die „Anzahlung“ zur „Garantie des Vertragsabschlusses“ oder die „Anzahlung“ zur „Garantie der Vertragserfüllung“ zu regeln, um die legitimen Rechte und Interessen der Kunden zu schützen, die Immobilien, verfügbare Wohnungen oder zukünftige Wohnungen kaufen, mieten oder erwerben “, betonte Herr Chau.
Herr Chau stellte außerdem fest, dass die Immobilienwirtschaftsgesetze von 2006 und 2014 keine „Einlagen“ regeln, die vor dem Zeitpunkt erfolgen, an dem das Immobilienprojekt oder die Immobilie für den Abschluss eines Vertrags oder die Mobilisierung von Kapital zum Verkauf künftiger Immobilien, insbesondere Grundstücke, in Frage kommt.
Daher kommt es vor, dass „Spekulanten, Grundstücksmakler und unehrliche Unternehmen“ sich die Klausel 1, Artikel 328 des Zivilgesetzbuches von 2015 zunutze machen, in der weder der Wert noch die Höhe der „Einlagen“ festgelegt sind. Daher nehmen sie von Kunden „Einlagen“ in hoher Höhe an, die in manchen Fällen bis zu 90–95 % des Wertes der gehandelten Immobilie betragen.
Sogar „Spekulanten, Grundstücksmakler und unehrliche Unternehmen“ haben ohne Rechtsgrundlage „Geisterprojekte“ zu Betrugszwecken auf die Beine gestellt, den Kunden großen Schaden zugefügt und die öffentliche Ordnung gestört. Ein typisches Beispiel hierfür ist der Betrugsfall bei der Alibaba Company.
Chau Anh
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