HoREA schlägt eine neue Methode zur Regulierung von Einlagen in Immobilienprojekten vor.

Der Vorsitzende von HoREA, Le Hoang Chau, ist der Ansicht, dass es hinsichtlich der Vorschriften für Anzahlungen beim Kauf von Immobilien „auf dem Papier“ oder bestehenden Objekten unzureichend sein könnte, zwei Optionen zur Auswahl anzubieten, und dass der beste Ansatz darin bestünde, beide Optionen zu einer einzigen zu kombinieren.

Dementsprechend schlug Herr Chau einen kombinierten Ansatz vor: „ Projektinvestoren dürfen von Kunden Anzahlungen einziehen, wenn das Wohn- oder Bauprojekt die Bedingungen für den Geschäftsbetrieb erfüllt und die Transaktion in Übereinstimmung mit den Vorschriften durchgeführt wurde, um die Vertragserfüllung sicherzustellen; oder Immobilienprojektinvestoren dürfen nur dann Anzahlungen zur Sicherung von Vertragsvereinbarungen mit Kunden einziehen, wenn das Projekt über einen von einer staatlichen Behörde genehmigten Grundentwurf verfügt und der Investor eines der in Artikel 24 Absatz 2 dieses Gesetzes genannten Landnutzungsrechte besitzt.“

Die Anzahlungsvereinbarung muss den Kaufpreis bzw. den Mietkaufpreis des Hauses oder Bauprojekts klar ausweisen. Die maximale Anzahlungshöhe wird von der Regierung festgelegt, darf jedoch 10 % des Kaufpreises bzw. Mietkaufpreises des Hauses oder Bauprojekts nicht überschreiten, um sicherzustellen, dass sie den sozioökonomischen Entwicklungsbedingungen des jeweiligen Zeitraums und der jeweiligen Immobilienart entspricht .

Zur Regelung von Einlagen für Immobilienprojekte wurden zahlreiche Vorschriften erlassen. (Abbildung: Cong Hieu)

Herr Chau analysierte auch jede Option im Detail. Option 1 lautet: „ Der Investor eines Immobilienprojekts darf von Kunden nur dann Anzahlungen entgegennehmen, wenn das Haus oder Bauprojekt alle Bedingungen für die Aufnahme der Geschäftstätigkeit erfüllt und die Transaktion in Übereinstimmung mit den Bestimmungen dieses Gesetzes durchgeführt wurde .“

Laut Herrn Chau besteht der Zweck dieser Vorgehensweise in der „Einlage zur Sicherung der Vertragserfüllung“. Tatsächlich kommt es nach Vertragsabschluss selten vor, dass der Einzahler vom Empfänger betrogen wird, da Verträge in der Regel sorgfältig geprüft und gesetzeskonform abgeschlossen werden. Bei Vertragsabschluss wird die Einlage üblicherweise von der ersten Zahlung der Transaktion abgezogen.

Option 2 lautet: „ Der Investor eines Immobilienprojekts darf eine mit dem Kunden vereinbarte Anzahlung nur dann entgegennehmen, wenn das Projekt über einen von einer staatlichen Stelle bewerteten Grundentwurf verfügt und der Investor im Besitz eines der in Artikel 24 Absatz 2 dieses Gesetzes genannten Nutzungsrechte ist.“

Laut Herrn Chau zielt diese Methode darauf ab, „eine Kaution zu hinterlegen, um den Abschluss eines Vertrags zu garantieren“. In Wirklichkeit wird der Einzahler jedoch oft erst kurz vor Vertragsabschluss vom Empfänger „getäuscht“ und kann den Vertrag nicht abschließen, was dem Einzahler Verluste verursacht.

„ Derzeit sind sowohl Option 1 als auch Option 2 korrekt, daher ist es notwendig, beide Optionen zu einer einzigen zu integrieren und die ‚Kaution‘ in eine ‚Garantie für den Vertragsabschluss‘ oder in eine ‚Garantie für die Vertragserfüllung‘ umzuwandeln, um die legitimen Rechte und Interessen der Kunden beim Kauf oder der Anmietung von Immobilien, bestehenden oder zukünftigen Wohnungen, zu schützen “, betonte Herr Chau.

Herr Chau wies außerdem darauf hin, dass die Immobilienwirtschaftsgesetze von 2006 und 2014 nicht vorschreiben, dass „Einlagen“ erfolgen müssen, bevor das Immobilien- oder Wohnungsbauprojekt die Voraussetzungen für den Vertragsabschluss oder die Kapitalbeschaffung durch den Verkauf zukünftiger Wohnungen, insbesondere von Grundstücken, erfüllt.

Daher haben skrupellose Grundstücksspekulanten, Makler und Unternehmen die Klausel 1, Artikel 328 des Bürgerlichen Gesetzbuches von 2015, in der weder der Wert noch der Prozentsatz der "Einlage" festgelegt ist, ausgenutzt, um von Kunden hohe "Einlagen" zu erhalten, in einigen Fällen bis zu 90-95% des Transaktionswertes.

Sogar skrupellose Grundstücksspekulanten und Unternehmen erfinden „Phantomprojekte“ ohne Rechtsgrundlage, um Kunden zu betrügen, was zu erheblichen Verlusten führt und die soziale Ordnung stört. Ein Paradebeispiel dafür ist der Betrugsfall um die Alibaba Company.

Chau Anh

Quelle