Zinsen gesunken, Immobilienpreise aber immer noch hoch
In den vergangenen Monaten haben die Banken die Sparzinsen kontinuierlich stark angepasst. Darüber hinaus wurden die Zinssätze für Eigenheimdarlehen seit letztem Oktober von vielen Banken stark nach unten korrigiert.
Herr Nguyen Duc Tung (Hai Ba Trung, Hanoi ) benötigte einen Kredit über 900 Millionen VND, um ein Haus zu kaufen, und wurde von einem Mitarbeiter einer Aktienhandelsbank über zahlreiche günstige Kreditpakete beraten. Demnach gilt in den ersten 6 Monaten ein bevorzugter Kreditzinssatz von 6,9 %/Jahr, in den ersten 12 Monaten der Kreditlaufzeit zahlen bevorzugt behandelte Kunden einen Kreditzinssatz von 8 %/Jahr. Darüber hinaus können Kunden für die ersten 24 Monate der Kreditlaufzeit ein Festzinsangebot von 9 %/Jahr wählen.
Laut Herrn Tung sind die Zinsen für Eigenheimdarlehen im Vergleich zum Ende des Jahres 2022 stark gesunken. Was ihn jedoch bei der Kaufentscheidung am meisten zögerte, war der immer noch hohe aktuelle Hauspreis.
„Das Haus, das ich kaufen möchte, hat eine Fläche von 30 Quadratmetern, ist vierstöckig und die Gasse vor dem Haus ist für Autos gesperrt. Es liegt im Viertel Vinh Hung im Bezirk Hoang Mai und wird für 3,6 Milliarden VND zum Verkauf angeboten, was 120 Millionen VND/m2 entspricht. Dieser Preis ist nicht gesunken, sondern im Vergleich zu 2022 gestiegen“, sagte Herr Tung.
Die Immobilienpreise sind weit höher als die Einkommen der Stadtbewohner (Abbildung: Ha Phong).
Laut Herrn Vu Duc Hung, dem Inhaber eines Maklerbüros im Westen von Hanoi, liegen die Verkaufspreise für Wohnungen in dieser Gegend derzeit überwiegend im oberen, hochpreisigen Segment. Die Anzahl an günstigen und mittelpreisigen Wohnungen auf dem Zweitmarkt ist gering, was die Preise in beiden Segmenten in die Höhe treibt.
Ebenso sind die Preise für Villen und Reihenhäuser in den Bezirken Nam Tu Liem sowie Hoai Duc und Dan Phuong hoch. Derzeit gibt es nicht viele Produkte zur Verlustreduzierung, und die meisten davon betreffen Eigenheimbesitzer, die aufgrund der hohen Kreditzinsen Ende 2022 und Anfang dieses Jahres unter finanziellem Druck stehen.
„Derzeit liegt der Preis für Reihenhäuser im Gebiet An Khanh (Hoai Duc) je nach Lage und Gebiet immer noch bei 90 bis 110 Millionen VND/m2. Dieser Preis ist nicht günstiger als während der „Landfieber“-Phase 2021 und Anfang 2022“, sagte Herr Hung.
Um die Liquidität auf dem Markt zu bereinigen, gehen viele Experten davon aus, dass sich die Nachfrage nach Immobilien in den letzten Monaten deutlich positiv verändert hat. Allerdings ist die tatsächliche Anzahlungsrate niedrig, vor allem weil die Anleger den Zeitpunkt für die Anzahlung, um „sicher zu gewinnen“, noch nicht „endgültig“ festgelegt haben.
Darüber hinaus veranlassen die schwierige Wirtschaftslage und die komplizierte Entwicklung der globalen Finanzlage viele Anleger dazu, vorsichtige Schritte zu unternehmen und nicht wie früher leichtfertig finanzielle Hebelwirkungen für den Kauf von Immobilien einzusetzen. Investoren mit verfügbarem Cashflow sind aufgrund der Annahme, dass die Immobilienpreise stark fallen werden und der Notwendigkeit, die Preise auf das Niveau zu drücken, das vor dem Ausbruch des „Grundstücksfiebers“ herrscht, nicht bereit, sofort „Geld zu investieren“.
Das Immobilienangebot ist nach wie vor überwiegend im teuren Segment angesiedelt.
Informationen zum Immobilienmarkt: Auf der jüngsten Kreditkonferenz für Immobilien und Wohnungsbau sagte Herr Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungsbau und Immobilienmarkt ( Bauministerium ): „In den ersten drei Quartalen dieses Jahres hat das Immobilienangebot einen klaren Abwärtstrend gezeigt.“
Laut Herrn Hai ist die Zahl der fertiggestellten gewerblichen Wohnungsbauprojekte im ganzen Land in letzter Zeit tendenziell zurückgegangen. Das Segment der Reihenhäuser, Villen und angrenzenden Häuser hat zwar zugenommen, die Zahl ist jedoch nicht groß. Die Wohnproduktstruktur ist nach wie vor unverhältnismäßig, mit einem Überangebot an Produkten und High-End-Segmenten, während es an bezahlbarem Wohnraum mangelt, insbesondere an Arbeiterwohnungen und Sozialwohnungen. In städtischen Gebieten sind die Preise für Wohnraum so festgelegt, dass er für Geringverdiener erschwinglich ist.
Bemerkenswert ist, dass die Immobilientransaktionsrate im Vergleich zu den letzten Jahren immer noch stark rückläufig ist, nämlich um mehr als 50 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum in den Jahren 2021 und 2022, insbesondere im Segment Wohnimmobilien.
Das Immobilienangebot konzentriert sich vor allem auf teure Segmente (Illustrationsfoto: Ha Phong).
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), teilt mit, wie man die Immobilienpreise senken kann: Menschen mit echtem Bedarf sind immer bereit, für den Kauf eines Hauses zu „zahlen“, unabhängig davon, ob der Staat oder die Bank Unterstützungsmaßnahmen anbietet oder nicht. Daher besteht das Problem darin, den Hauspreis angemessen zu gestalten.
Laut Herrn Chau besteht auf dem aktuellen Markt ein großer Bedarf an Sozialwohnungen und bezahlbarem Gewerberaum. Die meisten der aktuellen Wohnbauprojekte liegen jedoch im mittleren und oberen Segment, ab 30 Millionen VND/m2.
„Die Regierung muss die Verwaltungsverfahren verkürzen, denn je länger diese dauern, desto höher sind die Baukosten. Diese Kosten sind im Preis inbegriffen. Daher hoffen wir, dass wir die Immobilienpreise für die Menschen umso mehr senken können, je kürzer die Verwaltungsverfahren sind“, betonte Herr Chau.
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