Sozialer Wohnungsbau: Blockaden des Kapitalflusses lösen und die Wurzel des Angebots in den Griff bekommen

Bildunterschrift — Sozialwohnungsprojekt im Bezirk Cai Rang, Stadt Can Tho . Foto: Thanh Liem/VNA

Einige Experten sind der Ansicht, dass der Zinssatz von 6,6 % für Käufer von Sozialwohnungen zu hoch ist und daher bei 4,8 % belassen werden sollte.

Hebelwirkung der Finanzpolitik

Laut Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HORE), ist der Zinssatz von 6,6 % für Käufer von Sozialwohnungen zu hoch. Er empfahl der Regierung, den Zinssatz von 4,8 % beizubehalten, um Menschen, insbesondere jungen Menschen, die Möglichkeit zu geben, eine ihrem Einkommen entsprechende Wohnung zu schaffen.

Auf dem jüngsten Seminar „Den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum decken und Lösungen finden, um Einwohner in das neue Stadtgebiet zu locken“ erklärte Herr Le Hoang Chau, dass Käufer gemäß Dekret 100 einen zu hohen Zinssatz von 6,6 % pro Jahr für Kredite benötigen. Von Juli 2021 bis Juli 2024 hat der Premierminister wiederholt einen Zinssatz von nur 4,8 % pro Jahr genehmigt. Ab August 2024 wird der Zinssatz auf 6,6 % pro Jahr steigen.

Nach zahlreichen Petitionen erließ die Regierung am 10. Oktober 2025 das Dekret 261, mit dem der Zinssatz auf 5,4 % gesenkt wurde. „Wir empfehlen weiterhin dringend, den Zinssatz bei 4,8 % pro Jahr zu belassen. Denn bei dem aktuellen Zinssatz von 5,4 % müssen Investoren, die bei der Vietnam Bank for Social Policies (VBSP) Kredite aufnehmen, einen Zinssatz von 120 % von 5,4 % zahlen, also bis zu 6,48 %, was sehr hoch ist. Geschäftsbanken vergeben Kredite an Investoren in Sozialwohnungsprojekte wie Nam Long hingegen nur zu etwa 5,9 % bis 6,1 %“, sagte Herr Le Hoang Chau.

Beim Thema „bezahlbarer Wohnraum“ unterscheidet man zwischen Sozialwohnungen und bezahlbarem Gewerbewohnungsbau. Welcher Preis gilt als angemessen?

Mit der Resolution 02 der Regierung aus dem Jahr 2013 wurde ein Kreditpaket in Höhe von 30.000 Milliarden VND eingeführt. Darin wurde festgelegt, dass gewerblicher Wohnungsbau mit einem Preis von höchstens 1.050 Milliarden VND aus dem Förderpaket finanziert werden kann. Bislang liegt der angemessene Preis für gewerblichen Wohnungsbau bei unter 3 Milliarden VND.

Für diese Art von Gewerbewohnungen benötigen Investoren keine speziellen Mechanismen für Grundstücksfonds oder Steuern, sondern lediglich Kreditanreize – ähnlich dem 145.000 Milliarden VND schweren Paket, das die Staatsbank von Vietnam (SBV) für Sozialwohnungen und die Renovierung alter Wohnungen umsetzt. „Wir empfehlen, dieses Paket auf bezahlbaren Gewerbewohnungen auszuweiten. Der Zinssatz von 5,9 bis 6,1 %, den die Banken derzeit anwenden, ist relativ vernünftig“, sagte ein Vertreter von HORE.

Einige Experten sind jedoch der Ansicht, dass es am wichtigsten sei, eine Kreditpolitik für Käufer mit angemessenen Zinssätzen über einen Zeitraum von 20 bis 25 Jahren zu haben. Dann können sich junge Menschen mit gewissen finanziellen Mitteln, insbesondere Erstkäufer von Eigenheimen, eine eigene Wohnung schaffen. Nur so können wir den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum wirklich decken.

Nach den neuesten Informationen des Bauministeriums haben die Banken bis August 2025 rund 19.700 Milliarden VND aus dem Kreditpaket ausgezahlt, um den Bau von Sozialwohnungen zu unterstützen. Darüber hinaus wird die Umsetzung von Projekten von den Kommunen aktiv vorangetrieben. Es wird erwartet, dass in diesem Jahr über 82.000 Einheiten fertiggestellt werden können, was dazu beiträgt, dem Ziel von 100.000 Einheiten näher zu kommen.

Eine Senkung der Zinssätze reicht nicht aus, ohne die „Wurzel“ des Problems zu lösen.

Einige Wirtschaftsexperten sind der Ansicht, dass eine Kreditpolitik, die sich auf Zinssenkungen beschränkt und keine Mechanismen zur Unterstützung der Umsetzung vorsieht, leicht zu Schwierigkeiten bei der Kapitalbeschaffung führen kann. Darüber hinaus ist es notwendig, die Grundursache auf der Angebotsseite zu beheben, damit eine bevorzugte Kreditpolitik wirksam ist.

MSc. Tran Trong Triet von der Staatsbank von Vietnam, Region 15, sagte, dass es derzeit drei Kreditprogramme zur Unterstützung des sozialen Wohnungsbaus gebe. Das erste sei das 120.000 Milliarden VND schwere Paket, für das sich bislang neun Banken mit einem Gesamtvolumen von 145.000 Milliarden VND zur Teilnahme angemeldet hätten. Das zweite sei das Sozialwohnungskreditprogramm für junge Menschen unter 35 Jahren. Das dritte sei das Sozialwohnungskreditprogramm gemäß Dekret Nr. 100/2024/ND-CP vom 26. Juli 2024, das eine Reihe von Artikeln des Wohnungsbaugesetzes zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen detailliert darlege.

Im Rahmen des Kreditpakets in Höhe von 120.000 Milliarden VND hat die Staatsbank von Vietnam die Kreditinstitute sechs Mal aufgefordert, die Kreditzinsen zu senken, und zwar von den anfänglichen 8,7 %/Jahr auf 6,4 %/Jahr für Investoren und 5,9 %/Jahr für Eigenheimkäufer, was sogar noch niedriger ist als der Kreditzins für arme Haushalte (ca. 6,6 %/Jahr).

Nach Angaben der vietnamesischen Staatsbank (SBV) beliefen sich die ausstehenden Kredite für die vier Sozialwohnungsprogramme zum 31. Juli auf rund 30.000 Milliarden VND, die Umsetzung schreitet jedoch nur langsam voran. Das Land hat erst knapp 60 % seines Ziels erreicht, bis 2025 eine Million Wohnungen zu bauen. Dies zeigt, dass stärkere Lösungen erforderlich sind, um die tatsächliche Nachfrage zu decken.

Nach Angaben des Bauministeriums wurden in Vietnam in den ersten neun Monaten des Jahres 2025 43.681 Einheiten (100.275 Einheiten) fertiggestellt (43,6 %). Es wird erwartet, dass bis Ende 2025 weitere 39.245 Einheiten fertiggestellt werden (insgesamt 82.926 Einheiten (100.275 Einheiten) bzw. 83 %). Derzeit werden 135.033 Einheiten gebaut. Bei 69 Projekten mit einem Umfang von 54.362 Einheiten wurde in den ersten neun Monaten dieses Jahres mit dem Bau begonnen.

In dieser Situation hat die vietnamesische Staatsbank das Bauministerium aufgefordert, eine Reihe von Lösungen zur Behebung der bestehenden Marktprobleme umzusetzen, darunter die Förderung des Baus von Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum, um den tatsächlichen Bedürfnissen der Bevölkerung gerecht zu werden. Gleichzeitig soll dringend die Erlassung eines Dekrets zur Regulierung des Wohnungsbaufonds geprüft und vorgeschlagen werden.

Darüber hinaus müssen die Volkskomitees der Provinzen und Städte der Landzuteilung für den Bau von Sozialwohnungen Priorität einräumen und sich auf die Umsetzung von Lösungen zur Verwirklichung der vom Premierminister vorgegebenen Ziele für den Sozialwohnungsbau konzentrieren.

Um den „Durst“ zu stillen, schlug HOREA im September 2025 bei einem Treffen mit Premierminister Pham Minh Chinh und dem zentralen Lenkungsausschuss für Wohnungspolitik und Immobilienmarkt vor: Erstens sei es notwendig, das Angebot an geeignetem und bezahlbarem Wohnraum zu erhöhen, um die Preise zu senken. Zweitens sei es notwendig, Hindernisse und Schwierigkeiten für ins Stocken geratene Projekte zu beseitigen, um das Angebot an geeignetem Wohnraum zu erhöhen. (Derzeit gibt es 2.890 festgefahrene Projekte, die beseitigt werden müssen.)

Darüber hinaus müssen durch die Umsetzung der Resolution 171 der Nationalversammlung – zur Erprobung der Genehmigung zur Übertragung von Landnutzungsrechten für Wohngrundstücke und andere Grundstücke als Wohngrundstücke (oder Grundstücke mit anderen Landnutzungsrechten als Wohngrundstücke) zur Durchführung gewerblicher Wohnungsbauprojekte – Bedingungen für einen fairen Zugang der Unternehmen zu Landfonds geschaffen werden.

Zur Lösung der Preissenkung erklärte Nguyen Trung Vu, Vorstandsvorsitzender von Cen Land, dass der Staat vor allem die Landnutzungsgebühren senken müsse, insbesondere in abgelegenen und an den öffentlichen Nahverkehr angebundenen Stadtgebieten. Nur so ließen sich die Immobilienpreise senken, Unternehmen und Eigenheimkäufer unterstützen und Spekulationen vorbeugen. „Wenn der Staat die Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen senkt, können die Menschen dank der staatlichen Maßnahmen günstige Häuser kaufen, nicht die Investoren A und B“, schlug Nguyen Trung Vu vor.

Darüber hinaus ist es notwendig, die Infrastruktur, insbesondere Hochgeschwindigkeitszüge, auszubauen, um neue urbane Zentren zu schaffen und eine Stadtentwicklung ohne Infrastruktur zu vermeiden, die zu „Geisterstädten“ führt. Gleichzeitig muss beim Hausbau die Regel „Bauen zum Wohnen“ gelten und „Wenn man die Menschen nicht zurückholen kann, darf man nicht bauen“. Selbst wenn eine Baugenehmigung erteilt wird, muss der Investor 50 – 70 % der Produkte verkaufen, um bauen zu dürfen.

Herr Nguyen Trung Vu betonte außerdem: Bezahlbarer Wohnraum sollte sich auf einem Niveau von 2 Milliarden VND bewegen; Käufer können in Raten über viele Jahre zahlen. Um dies zu erreichen, müssen drei Faktoren erfüllt sein, insbesondere Kapital. Es wird nicht nur großes Kapital, sondern auch billiges Kapital benötigt.

Es ist unmöglich, behördliche Anordnungen zu erlassen oder die Erwartung zu wecken, „um jeden Preis billige Häuser zu bauen“, da kein Unternehmen die Preise senken, Gewinne reduzieren und sich trotzdem weiterentwickeln kann. Unternehmen müssen klare wirtschaftliche Motive haben. Wenn sie dazu gezwungen werden, ohne Gewinn zu erzielen, können sie ihre Immobilien nicht erhalten, reinvestieren oder weiterentwickeln. Hohe Immobilienpreise sind das Ergebnis vieler Kostengruppen. Allein die Grundstückskosten machen 30–40 %, mancherorts bis zu 50 % des Verkaufspreises aus. Die Baukosten sind relativ stabil, aber Verfahrenskosten und Kapitalkosten sind die Ursache für Preissteigerungen. Viele Projekte werden 6–0 Jahre lang auf Eis gelegt, wodurch Kreditzinsen und Opportunitätskosten um ein Vielfaches steigen.

Quelle: https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm