Einige Experten sind der Ansicht, dass der Zinssatz von 6,6 % für Käufer von Sozialwohnungen zu hoch ist und daher bei 4,8 % belassen werden sollte.
Hebelwirkung der Finanzpolitik
Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh -Stadt (HORE), ist der Zinssatz von 6,6 % für Käufer von Sozialwohnungen zu hoch. Er empfahl der Regierung, den Zinssatz bei 4,8 % zu belassen, um insbesondere jungen Menschen die Möglichkeit zu geben, sich eine ihrem Einkommen entsprechende Wohnung zu leisten.
Auf dem kürzlich abgehaltenen Seminar „Den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum decken und Lösungen zur Gewinnung von Bewohnern für das neue Stadtgebiet“ erklärte Herr Le Hoang Chau, dass Käufer gemäß Dekret 100 einen Jahreszins von 6,6 % zahlen müssten, was zu hoch sei. Gleichzeitig habe der Premierminister für den Zeitraum von Juli 2021 bis Juli 2024 wiederholt einen Zinssatz von lediglich 4,8 % pro Jahr genehmigt. Ab August 2024 soll der Zinssatz wieder auf 6,6 % pro Jahr steigen.
Nach zahlreichen Petitionen erließ die Regierung am 10. Oktober 2025 das Dekret 261, wodurch der Zinssatz auf 5,4 % gesenkt wurde. „Wir empfehlen weiterhin dringend, den Zinssatz bei 4,8 % pro Jahr zu belassen. Denn bei dem aktuellen Zinssatz von 5,4 % müssten Investoren, die Kredite von der Vietnam Bank for Social Policies (VBSP) aufnehmen, einen Zinssatz von 120 % von 5,4 % zahlen, also bis zu 6,48 %, was sehr hoch ist. Gleichzeitig vergeben Geschäftsbanken Kredite an Investoren von sozialen Wohnungsbauprojekten wie Nam Long zu Zinssätzen von nur etwa 5,9 % bis 6,1 %“, sagte Herr Le Hoang Chau.
Beim Thema „bezahlbarer Wohnraum“ lassen sich zwei Arten unterscheiden: Sozialwohnungen und bezahlbarer Wohnraum im gewerblichen Bereich. Doch welcher Preis gilt als angemessen?
Als die Regierung 2013 die Resolution 02 erließ und ein Kreditpaket in Höhe von 30 Billionen VND einführte, wurde festgelegt, dass gewerbliche Wohnimmobilien mit einem Preis von bis zu 1,05 Billionen VND Kredite aus diesem Förderprogramm beantragen konnten. Bis heute liegt die Obergrenze für den angemessenen Preis gewerblicher Wohnimmobilien bei unter 3 Milliarden VND.
Für diese Art von Gewerbeimmobilien benötigen Investoren keine speziellen Mechanismen für Grundstücksfonds oder Steuern, sondern lediglich Kreditanreize – ähnlich dem 145 Billionen VND schweren Paket der vietnamesischen Staatsbank (SBV) für sozialen Wohnungsbau und die Sanierung alter Wohnungen. „Wir empfehlen, dieses Paket auf bezahlbaren Gewerbewohnraum auszuweiten, mit dem derzeit von den Banken angewandten Zinssatz von 5,9 bis 6,1 Prozent, der vergleichsweise günstig ist“, so ein Vertreter von HORE.
Einige Experten sind jedoch der Ansicht, dass eine Kreditpolitik für Käufer mit angemessenen Zinssätzen und einer Laufzeit von 20 bis 25 Jahren am wichtigsten ist. So können sich junge Menschen mit finanziellen Mitteln, insbesondere Erstkäufer, ein eigenes Zuhause schaffen. Nur so lässt sich der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum wirklich decken.
Laut den neuesten Angaben des Bauministeriums haben Banken bis August 2025 rund 19,7 Billionen VND aus dem Kreditpaket zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus ausgezahlt. Parallel dazu treiben die Kommunen die Projektumsetzung aktiv voran. Es wird erwartet, dass in diesem Jahr über 82.000 Wohneinheiten fertiggestellt werden können, wodurch das Ziel von 100.000 Wohneinheiten näher rückt.
Eine Senkung der Zinssätze reicht nicht aus, solange die „Wurzel“ des Problems nicht gelöst wird.
Einigen Wirtschaftsexperten zufolge kann eine Kreditpolitik, die sich lediglich auf Zinssenkungen beschränkt und keine Mechanismen zur Unterstützung ihrer Umsetzung vorsieht, leicht zu Schwierigkeiten beim Kapitalzugang führen. Darüber hinaus ist es notwendig, die Ursachen auf der Angebotsseite zu beheben, damit eine präferenzielle Kreditpolitik wirksam sein kann.
MSc. Tran Trong Triet von der Staatsbank von Vietnam, Region 15, erklärte, dass derzeit drei Kreditprogramme zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus laufen. Das erste Programm umfasst ein Paket im Wert von 120 Billionen VND, an dem sich bisher neun Banken mit einem Gesamtvolumen von 145 Billionen VND beteiligt haben. Das zweite Programm ist ein Darlehensprogramm für sozialen Wohnungsbau, das sich an junge Menschen unter 35 Jahren richtet. Das dritte Programm basiert auf dem Dekret Nr. 100/2024/ND-CP vom 26. Juli 2024, das einige Artikel des Wohnungsgesetzes zur Entwicklung und Verwaltung von sozialem Wohnungsbau konkretisiert.
Mit dem 120.000 Milliarden VND schweren Kreditpaket hat die vietnamesische Staatsbank die Kreditinstitute sechsmal aufgefordert, die Kreditzinsen zu senken, von anfänglich 8,7 % pro Jahr auf 6,4 % pro Jahr für Investoren und 5,9 % pro Jahr für Hauskäufer, was sogar unter dem Kreditzins für arme Haushalte (etwa 6,6 % pro Jahr) liegt.
Laut der vietnamesischen Staatsbank (SBV) beliefen sich die ausstehenden Kredite für die vier Sozialwohnungsbauprogramme zum 31. Juli auf rund 30 Billionen VND, doch die Umsetzung schreitet weiterhin schleppend voran. Das Land hat erst knapp 60 % des Ziels erreicht, bis 2025 eine Million Wohnungen zu bauen. Dies zeigt, dass wirksamere Maßnahmen erforderlich sind, um den tatsächlichen Bedarf zu decken.
Laut dem Bauministerium wurden in Vietnam in den ersten neun Monaten des Jahres 2025 43.681 von 100.275 Wohneinheiten fertiggestellt (43,6 %). Bis Ende 2025 werden voraussichtlich weitere 39.245 Einheiten fertiggestellt (insgesamt 82.926 von 100.275 Einheiten, 83 %). Derzeit wird in den Bau von 135.033 Wohneinheiten investiert; davon wurden in den ersten neun Monaten dieses Jahres 69 Projekte mit insgesamt 54.362 Wohneinheiten begonnen.
In dieser Situation hat die vietnamesische Staatsbank das Bauministerium aufgefordert, verschiedene Maßnahmen zur Behebung der bestehenden Probleme auf dem Markt umzusetzen. Dazu gehört die Förderung des sozialen Wohnungsbaus und des bezahlbaren Wohnraums, um den tatsächlichen Bedarf der Bevölkerung zu decken. Gleichzeitig soll dringend ein Dekret zur Regulierung des Wohnungsbaufonds erarbeitet und dessen Veröffentlichung vorgeschlagen werden.
Darüber hinaus müssen die Volkskomitees der Provinzen und Städte der Landzuweisung für den Bau von Sozialwohnungen Priorität einräumen und sich auf die Umsetzung von Lösungen konzentrieren, um die vom Premierminister vorgegebenen Ziele für den sozialen Wohnungsbau zu erreichen.
Um den Wohnraummangel zu beheben, schlug HOREA im September 2025 in einem Treffen mit Premierminister Pham Minh Chinh und dem Zentralen Lenkungsausschuss für Wohnungspolitik und Immobilienmarkt Folgendes vor: Erstens, um die Preise zu senken, muss das Angebot an geeignetem und bezahlbarem Wohnraum erhöht werden; zweitens, um das Angebot an geeignetem Wohnraum zu erhöhen, müssen Hindernisse und Schwierigkeiten bei ins Stocken geratenen Projekten beseitigt werden. (Derzeit gibt es 2.890 ins Stocken geratene Projekte, die wieder aufgenommen werden müssen.)
Darüber hinaus ist es notwendig, durch die Umsetzung der Entschließung 171 der Nationalversammlung die Voraussetzungen für einen fairen Zugang von Unternehmen zu Landressourcen zu schaffen. Diese Entschließung befasst sich mit der Erprobung der Genehmigung zum Erhalt der Übertragung von Landnutzungsrechten für Wohnbauland und anderes Land als Wohnbauland (oder Land mit anderen Landnutzungsrechten als Wohnbauland) zur Durchführung von gewerblichen Wohnbauprojekten.
Zur Frage, wie die Immobilienpreise gesenkt werden könnten, erklärte Nguyen Trung Vu, Vorstandsvorsitzender von Cen Land, dass der Staat zunächst die Initiative ergreifen und die Grunderwerbsteuer senken müsse, insbesondere in ländlichen Stadtgebieten und solchen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Dies würde dazu beitragen, die Immobilienpreise zu senken, Unternehmen und tatsächliche Hauskäufer zu unterstützen und Spekulationen einzudämmen. „Wenn der Staat die Grunderwerbsteuer und die Pachtzinsen senkt, können sich die Bürger dank staatlicher Förderprogramme günstige Häuser leisten, nicht Investoren wie A und B“, so Vu.
Darüber hinaus ist der Ausbau der Infrastruktur, insbesondere des Hochgeschwindigkeitsbahnnetzes, notwendig, um neue Stadtzentren zu schaffen und eine unkontrollierte Stadtentwicklung ohne Infrastruktur, die zu Geisterstädten führen würde, zu vermeiden. Gleichzeitig muss beim Wohnungsbau der Grundsatz gelten, dass nur bewohnbare Häuser gebaut werden dürfen und dass Bauvorhaben nur genehmigt werden, wenn die Bewohner zurückkehren können. Selbst bei Erteilung einer Baugenehmigung muss der Investor 50 bis 70 % der geplanten Immobilien verkaufen, um mit dem Bau beginnen zu dürfen.
Herr Nguyen Trung Vu betonte außerdem: Bezahlbarer Wohnraum sollte im Bereich von 2 Milliarden VND liegen; Käufer können die Kosten über viele Jahre in Raten zahlen. Dafür sind drei Faktoren erforderlich, insbesondere Kapital: Es wird nicht nur viel Kapital benötigt, sondern auch günstiges.
Es ist unmöglich, durch Verwaltungsanordnungen oder die Erwartungshaltung, „um jeden Preis billige Häuser zu bauen“, zu punkten, denn kein Unternehmen kann Preise senken, Gewinne reduzieren und gleichzeitig wachsen. Unternehmen benötigen eine klare wirtschaftliche Motivation. Werden sie dazu gezwungen, ohne Gewinn zu erzielen, können sie weder überleben noch reinvestieren oder expandieren. Die hohen Immobilienpreise sind auf viele Kostenfaktoren zurückzuführen. Allein die Grundstückskosten machen 30–40 %, stellenweise sogar bis zu 50 % des Verkaufspreises aus. Die Baukosten sind relativ stabil, doch Verfahrens- und Kapitalkosten treiben die Preise in die Höhe. Viele Projekte werden für sechs bis zehn Jahre auf Eis gelegt, wodurch sich Kreditzinsen und Opportunitätskosten um ein Vielfaches erhöhen.
Quelle: https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm
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