DNVN – Das Bodengesetz von 2024 enthält viele neue, wichtige und bahnbrechende Inhalte, von denen viele eng mit Unternehmen verbunden sind. Dazu gehören Fragen der Planung und Landnutzungsplanung, der Landrückgewinnung, Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung, der Landzuteilung, der Landpacht, der Genehmigung zur Änderung der Landnutzung usw.
Hoang Quang Phong, Vizepräsident des vietnamesischen Handels- und Industrieverbands (VCCI), betonte am 21. März im Workshop „Landgesetz 2024: Wichtige Inhalte für Unternehmen“ die Bedeutung des Landgesetzes als eines der wichtigsten Gesetze mit tiefgreifenden Auswirkungen auf das wirtschaftliche und soziale Leben. Das Gesetz beeinflusst insbesondere das Investitions- und Geschäftsumfeld unseres Landes.
Das Bodengesetz von 2024 enthält viele neue, wichtige und bahnbrechende Inhalte, die größtenteils eng mit Unternehmen verbunden sind. Dazu gehören Planungs- und Landnutzungspläne, Landrückgewinnung, Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung, Landzuteilung, Landpacht, Genehmigungen zur Änderung der Landnutzung, Landfinanzierung, Landpreise, Grundbucheintragung, Reform der Verwaltungsverfahren im Landsektor usw.
In Bezug auf das Bodengesetz 2024 verabschiedetedie Nationalversammlung in der vorangegangenen Sitzung die geänderten und ergänzten Gesetze zum Immobilien- und Wohnungswesen. Auch diese Gesetze haben große Auswirkungen auf Unternehmen, da der Immobilienmarkt in jeder Volkswirtschaft eine besondere Bedeutung hat.
Herr Hoang Quang Phong betonte, dass das Landgesetz von 2024 große Auswirkungen auf Unternehmen haben werde.
„Zusammen mit dem Bodengesetz von 2024 hat die Nationalversammlung geänderte und ergänzte Gesetze zum Immobilien- und Wohnungsgeschäft verabschiedet. Auch diese Gesetze haben große Auswirkungen auf Unternehmen, da der Immobilienmarkt in jeder Volkswirtschaft eine besondere Bedeutung hat.“
„Diese Gesetze wurden erlassen, um Unstimmigkeiten zwischen diesen beiden Gesetzen und den Investitionsgesetzen zu beseitigen und so dazu beizutragen, Investitionsressourcen zu bündeln und Investitionsprojekte einfacher umzusetzen“, sagte Herr Phong.
Auf der Konferenz diskutierten und beantworteten Herr Phan Duc Hieu, ständiges Mitglied des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, und politische Entscheidungsträger wichtige Fragen zu den wesentlichen Änderungen des Bodengesetzes von 2024. Viele aktuelle Themen, die Unternehmen betreffen, wie z. B. Grundstücksfinanzierung, Baurodung und eng damit verbundene Gesetze wie das Gesetz über Immobiliengeschäfte, Wohnungsrecht, Baurecht usw., wurden auf der Konferenz ebenfalls besprochen.
Dementsprechend betonten Experten die Probleme der Regulierung, der Grundstücksbewertung nach Marktprinzipien und der Auswirkungen auf Unternehmen. Konkret wurde mit dem Grundstücksgesetz von 2024 die alle fünf Jahre herausgegebene staatliche Regelung zum Grundstückspreisrahmen abgeschafft.
Stattdessen wird das Volkskomitee der Provinz die erste Grundstückspreisliste ausarbeiten und dem Volksrat derselben Ebene zur Entscheidung vorlegen. Diese soll ab dem 1. Januar 2026 veröffentlicht und angewendet werden. Das Volkskomitee der Provinz ist jedes Jahr dafür verantwortlich, dem Volksrat der Provinz Anpassungen, Änderungen und Ergänzungen der Grundstückspreisliste zur Entscheidung vorzulegen. Diese soll ab dem 1. Januar des folgenden Jahres veröffentlicht und angewendet werden.
Der neue Punkt des Landgesetzes von 2024 besteht darin, dass Investoren bei der Rückgewinnung von Land proaktiv mit der Bevölkerung verhandeln müssen.
Falls die Grundstückspreisliste im Laufe des Jahres angepasst werden muss, ist das Volkskomitee der Provinz dafür verantwortlich, sie dem Volksrat zur Entscheidung vorzulegen. Die jährliche Grundstückspreisliste dient zur Berechnung der Landnutzungsgebühren (LU), wenn der Staat das Recht auf LU anerkennt oder Land mit jährlicher Zahlung verpachtet; zur Berechnung der LU-Steuer; zur Berechnung der Einkommensteuer bei der Übertragung von LU-Rechten.
Bei der Rückforderung von Land durch den Staat werden bestimmte Grundstückspreise zur Berechnung der Entschädigung herangezogen. Auch die Pacht wird berechnet, wenn der Staat Land pachtet und die Pacht für die gesamte Pachtdauer auf einmal einzieht.
Das Bodengesetz von 2024 legt vier Methoden zur Grundstücksbewertung sowie die Anwendungsfälle und -bedingungen fest: Vergleichsmethode, Einkommensmethode, Überschussmethode und Anpassungskoeffizientenmethode. Alle vier Methoden dienen der Ermittlung spezifischer Grundstückspreise und der Erstellung jährlicher Grundstückspreistabellen, die vom Volksrat der Provinzen bekannt gegeben werden (Artikel 158 des Bodengesetzes von 2024).
Das Landgesetz von 2024 sieht insbesondere vor, dass Investoren bei der Landrückgewinnung proaktiv mit den Menschen verhandeln müssen, um eine angemessene Entschädigungshöhe festzulegen. Artikel 79 des Landgesetzes von 2024 nennt 32 Fälle, in denen die staatliche Landrückgewinnung unbedingt erforderlich ist, um sozioökonomische Entwicklungsprojekte im nationalen und öffentlichen Interesse umzusetzen, die Landressourcen zu fördern, die Landnutzungseffizienz zu verbessern und eine moderne sozioökonomische Infrastruktur zu entwickeln.
Die Vorschriften zur Landgewinnung sind in 32 Abschnitte gegliedert und spezifizieren Projekte in jedem Bereich, die gemäß den jeweiligen Gesetzen gefördert und unterstützt werden. Dazu gehört die Landgewinnung für den Bau von Verkehrsanlagen, Bewässerung, Wasserversorgung, Entwässerung, Abfallbehandlung, Energieversorgung, öffentlicher Beleuchtung und zollfreien Zonen in Wirtschaftszonen.
Der Landerwerb ist nun spezifischer als zuvor. Der Staat erwirbt nur noch Grundstücke für gewerbliche Wohnbauprojekte, gemischten Wohnungsbau und Gewerbeprojekte, wenn er in städtischen Gebieten investiert. Bei anderen Projekten müssen Investoren proaktiv mit den Bürgern verhandeln, um eine angemessene Entschädigungshöhe festzulegen.
Dies trägt auch dazu bei, Streitigkeiten und Rechtsstreitigkeiten zu reduzieren. In der Vorperiode entsprachen einige Vorschriften zur Landrückgewinnung nicht der Realität, was ebenfalls zur Stagnation von Geschäftsprojekten beitrug.
Das Bodengesetz von 2024 sieht vor, dass der Landerwerb für gewerbliche Wohnbauprojekte nur für Großprojekte mit entsprechender Infrastruktur (mit ausreichender Stromversorgung, Straßen, Schulen, Bahnhöfen usw.) gilt. Dies zeigt, dass ein Landerwerb nur dann erforderlich ist, wenn er für die Umsetzung wichtiger Projekte unbedingt erforderlich ist. Kleinere, lokale Projekte unterliegen nicht dem Landerwerbsmechanismus.
Ha Anh
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