Wie verändert das Wohnungsgesetz von 2023 die Verwaltung und den Betrieb von Mehrfamilienhäusern?

Bei der Anwendung des neuen Gesetzes wurden viele positive Aspekte festgestellt.

Das Wohnungsbaugesetz 2023 enthält daher zahlreiche Neuerungen in den Bereichen Wohnungsbauentwicklung, Sanierung, Neubau von Altbauten, Sozialwohnungsbau sowie Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern. Herr Tran Ngoc Duy, stellvertretender Leiter der Immobilienabteilung von Savills Hanoi , erklärte mit Blick auf die Auswirkungen auf Markt, Projektmanagement und Betrieb, dass das Wohnungsbaugesetz 2023 zu mehr Systematisierung beitragen und somit die Erholung des Marktes positiv unterstützen werde.

Darüber hinaus trägt das Wohnungsbaugesetz 2023 dazu bei, die Einschränkungen des alten Gesetzes zu überwinden, indem es die Themen und die Dauer von Projekten, die Bauqualität, die Eigentumsrechte an Wohnungen usw. klärt. Insbesondere im Bereich der Verwaltung und des Betriebs von Wohnungsbauprojekten trägt es dazu bei, häufige Streitigkeiten zwischen Kunden und Verwaltungseinheiten beizulegen und die Rechte und Pflichten der beteiligten Parteien klarer festzulegen.

Die Auswirkungen dieses Gesetzes werden jedoch langfristig sein. Tatsächlich gab es bei seiner fünf Monate früheren Anwendung noch immer wenige konkrete Durchführungsbestimmungen und Anweisungen. So wurde beispielsweise das Dekret 95/2024/ND-CP zur Umsetzung des neuen Wohnungsgesetzes erst am 24. Juli 2024 verkündet und das Rundschreiben 05/2024/TT-BXD erst am 31. Juli 2024 herausgegeben.

Herr Tran Ngoc Duy – Stellvertretender Direktor der Immobilienverwaltungsabteilung von Savills Hanoi

Bezüglich der Änderungen zwischen dem Wohnungsgesetz 2023 und dem Wohnungsgesetz 2014 erklärten die Experten von Savills, dass das neue Gesetz den Fokus auf die Bauqualität und die Serviceleistungen während des Betriebs legt. Was die Bauqualität betrifft, so sieht das neue Gesetz – anstatt die Nutzungsdauer wie bisher auf 50 Jahre festzulegen – vor, dass die Nutzungsdauer des Projekts an die tatsächliche Bauqualität angepasst wird, um sanierungsbedürftige Projekte rechtzeitig instand zu halten und zu reparieren.

Hinsichtlich der Servicequalität sieht das neue Gesetz Änderungen im operativen Management vor, beispielsweise durch die detaillierte Erfassung von Einnahmen und Ausgaben sowie durch spezifische Anforderungen an die Kapazität der Managementeinheit. Darüber hinaus werden der Feuerversicherungsfonds und die Vergütung des Verwaltungsrats von der Servicegebühr getrennt und als separate Kosten ausgewiesen. Die operative Managementeinheit muss in Zusammenarbeit mit den Verwaltungsräten/Investoren zügig neue Tabellen zur Berechnung der Servicekosten gemäß den gesetzlichen Bestimmungen erstellen.

Das Wohnungsgesetz von 2023 sieht außerdem vor, dass alle Einnahmen aus der Nutzung von Gemeinschaftsflächen, wie beispielsweise Gewinne aus Werbung in Eingangshallen, Aufzügen oder Motorradparkplätzen, Gemeinschaftseinrichtungen usw., dem Instandhaltungsfonds zugeführt werden müssen.

„Bisher wurden diese Einnahmen dem Verwaltungsfonds zugeführt, um die Betriebskosten zu decken. Diese Änderung wird sich auf die Einnahmen des Verwaltungsfonds auswirken und die Betriebseinheiten dazu zwingen, ihre Budgets und Betriebspläne an die neuen Bestimmungen anzupassen, um einen stabilen Betrieb zu gewährleisten und die Bewohner nicht zu beeinträchtigen“, sagte Herr Tran Ngoc Duy.

Darüber hinaus ist die Laufzeit des Dienstleistungsvertrags gemäß der Amtszeit des Verwaltungsrats auf maximal drei Jahre begrenzt. Die operativen Managementeinheiten müssen Qualität und Kapazität während der gesamten Vertragslaufzeit sicherstellen und aufrechterhalten. Dies motiviert die Managementeinheiten, sich verstärkt auf Arbeitseffizienz zu konzentrieren, um nicht nur den unmittelbaren Bedarf zu decken, sondern auch die Wettbewerbsfähigkeit für eine Vertragsverlängerung nach Ablauf des Vertrags zu sichern.

Gewährleistung von Transparenz im operativen Management

Der stellvertretende Direktor der Immobilienverwaltungsabteilung von Savills Hanoi sprach auch über die Auswirkungen auf die Bewohner und sagte, dass das Wohnungsgesetz 2023 im Vergleich zu den Bestimmungen von 2014 wichtige Anpassungen vorgenommen habe, die den Rechtsrahmen stärkten, Transparenz in der Verwaltung und im Betrieb gewährleisteten und die Rechte der Bewohner schützten.

Das neue Gesetz enthält insbesondere Regelungen zur Feststellung von Miteigentum und Sondereigentum in Fällen, in denen der Vertrag keine Angaben macht, und trägt so zum Schutz der Rechte von Wohnungskäufern bei. Es schafft außerdem Möglichkeiten zur Bestimmung des Miteigentums an Ausstattungsgegenständen und Bauteilen, die an Balkonen und Loggien angebracht sind.

Die klare Trennung zwischen Feuerversicherung und Verwaltungskosten im Verhältnis zum Einheitspreis der Servicegebühr trägt dazu bei, dass die Bewohner den Zweck der Gebühren besser verstehen. Darüber hinaus sieht das neue Gesetz vor, dass die Einnahmen aus der Nutzung von Dienstleistungen für Gemeinschaftseigentum dem Instandhaltungsfonds und nicht dem Betriebs- und Verwaltungsfonds zugeführt werden müssen. Dies schafft einen günstigen Mechanismus für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums und die Verbesserung der Infrastruktur.

Das Wohnungsgesetz von 2023 sorgt für Transparenz im Verwaltungsprozess von Mehrfamilienhäusern und gewährleistet die Rechte der Bewohner.

Darüber hinaus sieht die neue Verordnung über die Bekanntgabe des Plans zur Schulung in Fachwissen und Fertigkeiten im Bereich der Verwaltung und des Betriebs von Mehrfamilienhäusern für den Verwaltungsrat auf der Konferenz für Mehrfamilienhäuser auch vor, dass die Mitglieder des Verwaltungsrats geschult und zertifiziert werden müssen (nicht später als 3 Monate nach dem Datum der Anerkennungsentscheidung), um sicherzustellen, dass die Mitglieder des Verwaltungsrats über ein solides Fachwissen und Fertigkeiten im Zusammenhang mit der Verwaltung und dem Betrieb von Mehrfamilienhäusern verfügen.

Das Wohnungsgesetz, gemäß Dekret 95/2024/ND-CP, verpflichtet Investoren außerdem zur öffentlichen Zugänglichmachung der Projektdokumente gegenüber Käufern und Mietern. Dazu gehören unter anderem Abnahmeprotokolle, Dokumente über die Ergebnisse der Brandschutzprüfung, Genehmigungsbescheide von Fachbehörden und Pläne der Parkplätze. Diese Regelung kann zwar den Projektfortschritt und das Wohnungsangebot beeinflussen, gewährleistet aber Transparenz und Betriebssicherheit und minimiert Risiken für Wohnungskäufer.

Darüber hinaus ist die Klassifizierung von Mehrfamilienhäusern streng geregelt und unterliegt spezifischeren Kriterien, was Käufern hilft, die Qualität des Projekts richtig einzuschätzen und verhindert, dass eine Selbstklassifizierung die Wohnungspreise unangemessen in die Höhe treibt.

„Anstatt die Klassen A, B und C zu regulieren, werden Projekte künftig in die Klassen 1, 2 und 3 eingeteilt. Die Klassifizierung basiert auf acht obligatorischen Kriterien, darunter: Lage des Wohngebäudes; Ausstattung des Wohngebäudes; Parkplätze; Flur, Lobby; Aufzug; Stromversorgung; Wohnungen; Mindestkriterium ist die Einhaltung der Baunormen. Hinzu kommen fünf weitere Kriterien: Betriebsmanagement; Umwelt; Sicherheit, Brandschutz; nachhaltiges Bauen, effiziente Energienutzung; Digitalisierung und Smart Homes“, analysierten die Experten von Savills.

Quelle: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html