Wie verändert das Wohnungsbaugesetz 2023 die Verwaltung und den Betrieb von Mehrfamilienhäusern?

Bei der Anwendung des neuen Gesetzes sind viele positive Aspekte festzustellen.

Das Wohnungsbaugesetz 2023 enthält zahlreiche neue Regelungen für Wohnungsbau, Renovierung, Altbauwohnungen, Sozialwohnungen sowie die Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern. Tran Ngoc Duy, stellvertretender Direktor der Immobilienverwaltungsabteilung von Savills Hanoi , bewertete die Auswirkungen auf Markt, Projektmanagement und -betrieb und erklärte, das Wohnungsbaugesetz 2023 werde zu einer systematischeren Abwicklung beitragen und so positiv zur Markterholung beitragen.

Darüber hinaus trägt das Wohnungsbaugesetz 2023 dazu bei, die Beschränkungen des alten Gesetzes zu überwinden, indem es die Themen und die Dauer des Projekts, die Bauqualität, die Eigentumsrechte an den Wohnungen usw. klarstellt. Insbesondere im Bereich der Verwaltung und des Betriebs von Wohnungsbauprojekten trägt es dazu bei, häufige Streitigkeiten zwischen Kunden und Verwaltungseinheiten zu lösen, und legt die Rechte und Pflichten der beteiligten Parteien klarer fest.

Die Auswirkungen dieses Gesetzes werden jedoch langfristig sein. Tatsächlich gab es, als es fünf Monate früher als ursprünglich geplant in Kraft trat, noch kaum konkrete Vorschriften und Anweisungen zur Umsetzung. So wurde beispielsweise lediglich das Dekret 95/2024/ND-CP zum neuen Wohnungsbaugesetz am 24. Juli 2024 verkündet und das Rundschreiben 05/2024/TT-BXD am 31. Juli 2024 herausgegeben.

Herr Tran Ngoc Duy – Stellvertretender Direktor der Immobilienverwaltungsabteilung von Savills Hanoi

Zu den Änderungen zwischen dem Wohnungsbaugesetz 2023 und dem Wohnungsbaugesetz 2014 erklärten die Experten von Savills, dass das neue Gesetz den Schwerpunkt auf die Bau- und Servicequalität während des Betriebs legt. Was die Bauqualität betrifft, sieht das neue Gesetz vor, dass die Nutzungsdauer von Projekten nicht wie bisher auf 50 Jahre festgelegt wird, sondern an die tatsächliche Bauqualität angepasst wird, um baufällige Projekte zeitnah zu warten und zu reparieren.

In Bezug auf die Servicequalität führt das neue Gesetz Änderungen im operativen Management ein, beispielsweise die detaillierte Darstellung von Einnahmen und Ausgaben sowie spezifische Anforderungen an die Kapazität der Managementeinheit. Darüber hinaus werden der Feuerversicherungsfonds und die Vorstandsvergütung von der Servicegebühr getrennt und als separate Kosten ausgewiesen. Die operative Managementeinheit muss mit den Vorständen/Investoren zusammenarbeiten, um schnellstmöglich neue Servicekostenberechnungstabellen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zu erstellen.

Das Wohnungsbaugesetz von 2023 schreibt zudem vor, dass sämtliche Einnahmen aus der Nutzung von Gemeinschaftsflächen, wie etwa Werbeeinnahmen in Lobbys, Aufzügen oder Zweiradparkplätzen sowie gemeinschaftlichen Nutzflächen, in den Instandhaltungsfonds fließen müssen.

„Zuvor wurden diese Einnahmen dem Verwaltungs- und Betriebsfonds zugeführt, um die Betriebskosten auszugleichen. Diese Änderung wird sich auf die Einnahmen des Verwaltungsfonds auswirken und die Betriebseinheiten dazu zwingen, ihre Budgets und Betriebspläne an die neuen Vorschriften anzupassen, um einen stabilen Betrieb zu gewährleisten und die Anwohner nicht zu beeinträchtigen“, sagte Herr Tran Ngoc Duy.

Darüber hinaus ist die Laufzeit des Dienstleistungsvertrags auf maximal drei Jahre festgelegt, entsprechend der Amtszeit des Vorstands. Die operativen Managementeinheiten müssen Qualität und Kapazität während der gesamten Betriebszeit sicherstellen und aufrechterhalten. Dies ermutigt die Managementeinheiten, sich stärker auf die Arbeitseffizienz zu konzentrieren, nicht nur um den unmittelbaren Bedarf zu decken, sondern auch um die Wettbewerbsfähigkeit für eine Vertragsverlängerung nach Ablauf zu sichern.

Transparenz im Betriebsmanagement gewährleisten

In Bezug auf die Auswirkungen auf die Bewohner sagte der stellvertretende Direktor der Immobilienverwaltungsabteilung von Savills Hanoi auch, dass das Wohnungsbaugesetz 2023 im Vergleich zu den Vorschriften von 2014 wichtige Anpassungen vornehme, indem es den Rechtsrahmen stärke, Transparenz bei Verwaltung und Betrieb gewährleiste und die Rechte der Bewohner schütze.

Das neue Gesetz enthält insbesondere Regelungen zur Bestimmung des gemeinsamen und getrennten Eigentums in Fällen, in denen dies im Vertrag nicht festgelegt ist. Dies trägt zum Schutz der Rechte von Hauskäufern bei. Das Gesetz bietet neue Möglichkeiten zur Bestimmung des gemeinsamen Eigentums an Ausstattungen und Komponenten von Balkonen und Loggien.

Die klare Trennung zwischen Feuerversicherung und der Vergütung des Verwaltungsrats anhand des Einheitspreises der Servicegebühr hilft den Bewohnern, den Zweck der Gebühren besser zu verstehen. Darüber hinaus sieht das neue Gesetz vor, dass Einnahmen aus der Nutzung von Dienstleistungen für Gemeinschaftseigentum dem Instandhaltungsfonds zugeführt werden müssen, anstatt den Betriebsverwaltungsfonds zu ergänzen. Dies trägt dazu bei, einen günstigen Mechanismus für die Instandhaltung von Gemeinschaftsgegenständen zu schaffen und die Qualität der Infrastruktur zu verbessern.

Das Wohnungsgesetz 2023 macht den Verwaltungsprozess von Mehrfamilienhäusern transparent und sichert die Rechte der Bewohner

Darüber hinaus sieht die neue Regelung zur Bekanntgabe des Plans zur Schulung von Fachkenntnissen und Fähigkeiten im Bereich der Verwaltung und des Betriebs von Mehrfamilienhäusern für Vorstandsmitglieder auf der Mehrfamilienhauskonferenz auch die Schulung und Ausstellung von Zertifikaten für Vorstandsmitglieder vor (spätestens 3 Monate ab dem Datum der Anerkennungsentscheidung), um sicherzustellen, dass Vorstandsmitglieder über solide Fachkenntnisse und Fähigkeiten im Bereich der Verwaltung und des Betriebs von Mehrfamilienhäusern verfügen.

Das Wohnungsbaugesetz, das durch das Dekret 95/2024/ND-CP geregelt ist, verpflichtet Investoren außerdem dazu, Käufern und Mietern die rechtlichen Dokumente des Projekts öffentlich zugänglich zu machen. Dazu gehören das Protokoll über die Abnahme des Projektabschlusses, Dokumente zur Genehmigung der Abnahmeergebnisse für Brandschutz und -bekämpfung, Genehmigungsbescheide spezialisierter Bauagenturen, Pläne für Parkplätze usw. Diese Regelung kann den Projektverlauf der Investoren und das Wohnungsangebot auf dem Markt beeinträchtigen, sie gewährleistet jedoch Transparenz und Betriebssicherheit und minimiert die Risiken für Käufer.

Darüber hinaus ist die Klassifizierung von Mehrfamilienhäusern streng geregelt und unterliegt spezifischeren Kriterien. Dies hilft den Käufern, die Qualität des Projekts richtig einzuschätzen und verhindert, dass eine Selbstklassifizierung die Wohnungspreise unangemessen in die Höhe treibt.

„Anstelle der A-, B- und C-Regelungen werden Projekte in die Kategorien 1, 2 und 3 eingeteilt. Die Einstufung basiert auf acht obligatorischen Kriterien, darunter: Lage, Standort des Mehrfamilienhauses; Ausstattung des Mehrfamilienhauses; Parkplatz; Flur, Lobby; Aufzug; Stromversorgung; Wohnung; Mindestkriterium ist die Einhaltung der Baunormen. Hinzu kommen fünf weitere Kriterien, darunter: Verwaltungs- und Betriebsdienstleistungen; Umwelt; Sicherheit, Brandschutz; grüne Gebäude, effiziente Energieeffizienz; Digitalisierung und Smart Homes“, analysierten die Experten von Savills.

Quelle: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html