Vorschlag zur Regulierung des Marktes durch kreditrechtliche Maßnahmen

Maßnahmen, die weltweit umgesetzt wurden.

Laut VARS ist die Regulierung des Immobilienmarktes durch kreditbezogene Rechtsvorschriften ein wirksames Mittel, um eine nachhaltige und stabile Marktentwicklung zu gewährleisten und negative Auswirkungen auf die Wirtschaft zu vermeiden. Schlimmer noch: Ein Boom oder ein Einbruch am Immobilienmarkt könnten zu schweren Finanzkrisen führen.

Historisch gesehen gilt der Immobiliensektor in Vietnam aufgrund seiner direkten Auswirkungen und der indirekten Folgen für unterstützende Wirtschaftszweige wie das Bauwesen, den Tourismus sowie das Finanz- und Bankwesen häufig als eine der Hauptursachen für die wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Landes. Zu den beitragenden Faktoren zählen Kreditausfälle, ein hoher Immobilienbestand, Schwierigkeiten bei der Kapitalbeschaffung und ein sinkendes Investorenvertrauen.

Die genannten Schwierigkeiten beeinträchtigen nicht nur unmittelbar die Marktentwicklung, sondern haben auch weitreichende Folgen für die gesamte Wirtschaft. Daher ist es unter strikter Berücksichtigung der natürlichen Gesetze von Angebot und Nachfrage unerlässlich, dass der Staat die Regulierung des Immobilienmarktes proaktiv verstärkt, sobald dieser Anzeichen von Instabilität zeigt. Diese Maßnahme wird auch von Regierungen und Finanzinstitutionen vieler Länder weltweit angewendet.

Die Regulierung des Immobilienmarktes ist eine entscheidende Maßnahme, um negative Auswirkungen auf die Wirtschaft zu vermeiden.

Um eine nachhaltige und stabile Entwicklung des Immobilienmarktes zu gewährleisten und destabilisierende Auswirkungen auf die Wirtschaft zu vermeiden, haben viele Regierungen Kreditpolitiken als Instrument zur Regulierung des Immobilienmarktes eingesetzt. Durch eine Straffung oder Lockerung der Kreditvergabe können Regierungen die Immobilienpreise kontrollieren, Blasenbildung verhindern und die Marktstabilität sicherstellen. Die Flexibilität dieser Politik hängt jedoch vom jeweiligen Markt und der spezifischen wirtschaftlichen Lage des einzelnen Landes ab. Die Erfahrungen einiger Länder zu diesem Thema sind im Folgenden dargestellt:

In China beispielsweise erlässt die Regierung zahlreiche Beschränkungen für Immobilienkäufe mit Krediten, insbesondere für Spekulationskredite, um Investitionsströme zu kontrollieren. Sie überwacht außerdem Kapitalabflüsse, um zu verhindern, dass spekulatives Kapital in ausländische Immobilienmärkte fließt.

Konkret erlebte der chinesische Immobilienmarkt im Jahr 2010 ein rasantes Wachstum, und die Wohnungspreise stiegen rapide an. Damals waren in China bereits seit Langem zig Millionen Wohnungen gebaut worden, die jedoch unbewohnt blieben. Diese Situation hielt so lange an und war so gravierend, dass die chinesische Regierung Ende 2017 die Richtlinie „Wohnungen sind zum Wohnen da, nicht zur Spekulation“ erlassen musste. Gleichzeitig ordnete sie die Einrichtung eines Systems zur Kontrolle und Regulierung des Marktes an, um Spekulanten von Käufern mit tatsächlichem Wohnungsbedarf zu unterscheiden.

Neben sehr strengen Vorschriften für den Besitz von Zweitwohnungen oder mehreren Wohnungen – wie der Pflicht für Käufer einer Zweitwohnung eine Anzahlung von 60–85 % und für eine dritte Wohnung sogar bis zu 100 % – sowie der Verpflichtung, die Immobilie mindestens dreieinhalb Jahre zu halten, der Entlassung hochrangiger Beamter in Regionen mit stark gestiegenen Immobilienpreisen und der Einführung von Referenzpreisen und Kaufquoten, haben viele chinesische Städte auch verschiedene Maßnahmen ergriffen, darunter die Begrenzung von Hypothekenkrediten, die Erhöhung der Hypothekenzinsen und die Verschärfung der Hypothekenbestimmungen. Diese Anpassungen haben die Spekulationen deutlich reduziert.

Viele Regulierungen, die „die Geldbeutel der Hauskäufer belasten“, werden eingeführt, um Spekulationen zu verhindern.

Um Spekulationen einzudämmen und eine Immobilienblase zu verhindern, hat die Regierung in Singapur die Mindestanzahlung für Immobilienkredite erhöht, insbesondere für Zweit- und Drittkäufer. Gleichzeitig hat sie zur Reduzierung der Kredithöhe und zur Dämpfung der Immobilienpreise die Kreditlaufzeiten begrenzt und eine restriktivere Kreditpolitik eingeführt.

In Kanada hat die Regierung die Vorschriften für Beleihungsausläufe verschärft, um risikoreiche Kredite einzuschränken. Hauskäufer in Großstädten wie Toronto und Vancouver müssen daher oft höhere Anzahlungen leisten, wenn sie einen Kredit für den Immobilienkauf aufnehmen. Viele Länder, wie beispielsweise Australien und Kanada, wenden zudem Kreditkontrollen für ausländische Hauskäufer an, um Spekulationen einzudämmen, steigende Immobilienpreise zu kontrollieren und die Mittelschicht in Großstädten zu schützen.

Die Erfahrungen anderer Länder zeigen, dass die Kreditpolitik ein wichtiges Instrument für Regierungen zur Regulierung des Immobilienmarktes darstellt. Viele der in anderen Ländern erfolgreich umgesetzten Maßnahmen können als Vorbild dienen, von denen gelernt und die in Vietnam angewendet werden können.

Dies muss auch in Vietnam angewendet werden, um den Markt zu regulieren.

Aufbauend auf der in vielen Ländern weltweit erzielten Wirksamkeit schlägt VARS verschiedene kreditpolitische Lösungen zur Regulierung des Marktes vor, wenn der Markt Schwankungen von mehr als 20 % innerhalb von 3 Monaten aufweist oder wenn der Immobilienmarkt andere Schwankungen erfährt, die die sozioökonomische Stabilität beeinträchtigen, ohne die Nachfrage der Bevölkerung nach Wohnraum zu beeinflussen, wie folgt:

Erstens sollten die Kreditrichtlinien für Spekulanten verschärft werden. Um die Zahl der Kreditnehmer zu Spekulationszwecken oder mit übermäßiger Verschuldung zu reduzieren, können Kreditinstitute die Kreditlimits anpassen, indem sie das Beleihungsverhältnis ändern, eine höhere Eigenkapitalquote fordern oder höhere Zinssätze für Käufer von Zweitwohnungen oder mehr anwenden.

Zweitens gilt es, die Kreditüberwachung und -verwaltung zu stärken. Die Regierung kann Vorschriften zur Kreditqualitätskontrolle erlassen und Banken verpflichten, detailliertere Angaben zu immobilienbezogenen Krediten zu machen, um so die Risikoüberwachung zu verbessern. Es sollte ein Kreditmechanismus für soziale Wohnungsbauprojekte eingerichtet werden, der die Finanzierung von sozialen Wohnungsbauprojekten und bezahlbarem Wohnraum priorisiert, um den Wohnbedarf einkommensschwacher Bevölkerungsgruppen zu decken.

VARS schlägt mehrere Maßnahmen vor, um den Markt auf die vernünftigste Weise zu regulieren.

Darüber hinaus muss die Regierung auch Maßnahmen ergreifen, um die Kreditbeschränkungen zu lockern, einschließlich der Senkung der Zinssätze und der Unterstützung langfristiger Kredite mit Vorzugszinsen für Erstkäufer von Wohneigentum oder andere prioritäre Gruppen, die auf soziale Stabilität abzielen, wie z. B. junge Ehepaare usw.

Laut VARS benötigt der Staat für eine korrekte und effektive Anwendung der Maßnahmen eine ausreichend große, präzise und aktuelle Datenbank. Diese ermöglicht eine klare Unterscheidung zwischen echten Immobilienkäufern, die die Objekte für Produktion und Geschäftszwecke nutzen, und Spekulanten, die sich gewinnbringend verhalten. Die beschleunigte Veröffentlichung von Immobilienpreisindizes und anderen relevanten Indikatoren ist entscheidend, um festzustellen, wann staatliche Eingriffe notwendig sind.

Angesichts der aktuellen Besorgnis um die Immobilienpreise sollten zur umfassenderen Regulierung des Immobilienmarktes Kreditmaßnahmen mit der Erhebung einer Grunderwerbsteuer kombiniert werden. Gleichzeitig muss die Anwendung der Regulierungsmaßnahmen flexibel sein, um Stabilität und Ordnung auf dem Immobilienmarkt zu gewährleisten und gleichzeitig Risiken zu minimieren.

Quelle: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html