Satellitenwellen und Möglichkeiten für die Immobilienmarktentwicklung

Nach der Fusion trägt der erweiterte städtische Raum dazu bei, dass Ho-Chi-Minh-Stadt dem Modell der „Super-Urbanität“ näherkommt, verbunden mit der Erwartung, dass sich Kapitalströme und Bevölkerungsbewegungen in neue Bahnen verlagern werden.

In diesem Zusammenhang wird der Satellitenimmobilienmarkt als große Chance hervorgehoben. Auf dem Wohnimmobilienforum 2025 zum Thema „Satellitenwelle“, das am Nachmittag des 18. September in Ho-Chi-Minh-Stadt von der Vietnamesischen Immobilienvereinigung (VNREA) in Zusammenarbeit mit der Zeitung „Lao Dong“ und der Fachzeitschrift „Real Estate Review Community“ veranstaltet wurde, wurden eine Reihe zentraler Fragen erörtert, um ein geeignetes Entwicklungsmodell für die kommende Zeit zu gestalten.

Positive Veränderungen

Aus politischer Sicht erklärte Dr. Nguyen Van Khoi – Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienverbands, Mitglied des Reformberatungsrats des Premierministers und ehemaliger stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees von Hanoi –, dass der Immobilienmarkt in letzter Zeit durch das Zusammenwirken dreier treibender Faktoren große Chancen eröffnet habe: die Währungsstabilität und die sinkenden Kreditzinsen; die verstärkten öffentlichen Investitionen in Autobahnen, U-Bahnen und Flughäfen, die die Infrastruktur näher an die Vororte bringen; sowie ein neuer und transparenterer Rechtsrahmen. Laut Khoi erhöhen die gesunkenen Zinsen die tatsächliche Kaufkraft von Wohnraum; groß angelegte Infrastrukturprojekte schaffen eine natürliche Anziehungskraft auf die Randgebiete; und geänderte und ergänzte Gesetze helfen Unternehmen, rechtliche Risiken zu minimieren und die Angebotsentwicklung zu beschleunigen.

Das Immobilienangebot hat sich ebenfalls positiv entwickelt. Herr Vuong Duy Dung, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungsbau und Immobilienmarktmanagement im Bauministerium , erklärte, dass das Angebot seit Jahresbeginn reichlich sei und dem Vorjahreszeitraum um 120 % entspreche. Die Produktstruktur sei vielfältiger geworden und umfasse auch Wohnungen für einkommensschwache Haushalte sowie Sozialwohnungen in städtischen Gebieten.

Bezüglich der Preise räumte Herr Dung ein, dass das Preisniveau zwar weiterhin hoch sei, der Markt insgesamt aber relativ stabil und ohne große Preisschwankungen sei. Was die Bezahlbarkeit angehe, müsse man seiner Meinung nach das Gesamteinkommen und die Haushaltsausgabenstruktur berücksichtigen, anstatt die Geräte mit dem durchschnittlichen Monatseinkommen zu vergleichen.

„Heutzutage erwerben Käufer nicht nur ein Haus, sondern auch eine hohe Lebensqualität“, kommentierte Herr Dung. Er betonte, dass sich der Lebensstandard in städtischen Gebieten in den letzten 20 Jahren stark verändert habe, was dazu führe, dass die Preise viele Faktoren wie Ausstattung, Dienstleistungen und Betriebskosten widerspiegelten.

Genauer gesagt erklärte Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor der DKRA Group, dass Ho-Chi-Minh-Stadt und die angrenzenden Provinzen in den ersten acht Monaten des Jahres 2025 positive Anzeichen einer Erholung verzeichneten. Das Wohnungsangebot erreichte 28.114 Einheiten, ein Anstieg von 58 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum; die Nachfrage lag bei über 20.000 Einheiten, 3,1-mal höher als im Jahr 2024.

Im Segment der Reihenhäuser und Villen wurden 10.133 Objekte angeboten, ein Plus von 71 %. Davon wurden 4.817 Objekte verkauft, viermal so viele wie im Vorjahreszeitraum. Bei den Grundstücken lag das Angebot bei 7.167 Objekten, ein Anstieg von lediglich 3 %, die Verkaufszahlen erreichten jedoch 1.130 Objekte, ein Plus von 2,2-fach. Bemerkenswert ist, dass die Nachfrage nach Anlageimmobilien weiterhin höher ist als die nach Wohnimmobilien. Die Käufergruppe für Immobilienkäufer ist überwiegend zwischen 35 und 44 Jahre alt (36 %), während Käufer von Wohnimmobilien hauptsächlich der Altersgruppe der 25- bis 34-Jährigen angehören (40 %).

Das Housing Real Estate Forum 2025 lockte zahlreiche Investoren und Experten an. Foto: HOANG TRIEU

Muss mehrere Kriterien erfüllen

Auf dem Forum wurde die Auffassung vertreten, dass die Planung die notwendigen Bedingungen dafür festlegen müsse, dass „Satellitenwellen“ zu einer langfristigen Triebkraft werden können.

Dr. Ngo Viet Nam Son, ein Planungsexperte, ist überzeugt, dass Ho-Chi-Minh-Stadt in naher Zukunft „fast schon eine superurbane Subregion“ sein wird und als Drehscheibe für die Vernetzung und Förderung von Industrie und Dienstleistungen in den Satellitenstädten fungiert. Seiner Ansicht nach sprechen Unternehmen viel über Infrastruktur, doch „das Attraktivitätsversprechen liegt darin, den Menschen Lebensqualität zu bieten“. Satellitenstädte, die für Menschen attraktiv sein sollen, müssen Schulen, Arbeitsplätze und eine öffentliche Gesundheitsversorgung bieten, damit diese sichere Arbeitsplätze und ein ausreichendes Einkommen haben. „Eltern können dann näher an die Stadt ziehen, um dort eine Wohnung zu kaufen oder zu mieten – beides ist eine gute Lösung.“

Herr Son führte das Beispiel des Gebiets Süd-Saigons an, das zuvor systematisch geplant worden war. Dabei hatte die soziale Infrastruktur Vorrang vor dem Verkauf von Immobilien, und ein detaillierter Plan wurde konsequent umgesetzt, um eine nachhaltige Wertsteigerung zu erzielen. Laut Herrn Son müssen bei der Stadtentwicklung drei Schwächen berücksichtigt werden: die rechtlichen Rahmenbedingungen, die Umgebung (wie beispielsweise Überschwemmungen, selbst in gut geplanten Gebieten) und die Frage der Identität – die räumliche Gestaltung in einem unübersichtlichen Umfeld, was die Gesamtqualität beeinträchtigen kann.

Aus Marktperspektive ergänzte Herr Nguyen Khanh Duy, Direktor der Abteilung für Wohnimmobilienverkäufe bei Savills Vietnam, praktische Kriterien zur Vermeidung von „Geisterstädten“. Konkret muss eine erfolgreiche Satellitenstadt eine Mindestanzahl an Einwohnern aufweisen, sich in einem Radius von 30–40 km vom Stadtzentrum befinden, eine maximale Fahrzeit von 40–45 Minuten mit öffentlichen Verkehrsmitteln bieten, Grünflächen und eine moderate Bevölkerungsdichte aufweisen, damit die Menschen bereit sind, für das Wohnen weite Wege in Kauf zu nehmen. Der Verkaufspreis muss angemessen und bezahlbar sein und 40–50 % unter dem Preis im Stadtzentrum liegen. Diese Kriterien hängen direkt mit der Kapazität der überregionalen Infrastruktur, der Servicequalität vor Ort und der Preisstrategie des Investors zusammen.

Im Bereich der Politik betonte Herr Vuong Duy Dung, dass die Ausrichtung des Staates in der kommenden Zeit darin bestehe, die Gesetze weiter zu ändern und Verfahren in Bezug auf Investitionen, Land, Planung und Bau abzubauen, um die Bedingungen für Unternehmen zu vereinfachen und zu schaffen, damit diese ihre Kosten senken und das Angebot auf dem Markt erhöhen können, insbesondere bei Produktgruppen, die für Menschen mit niedrigem Einkommen geeignet sind.

Seiner Ansicht nach wird die gleichzeitige Verbesserung von Qualität und Quantität dazu beitragen, die Auswahlmöglichkeiten für die tatsächlichen Käufer zu erhöhen, Preissteigerungen aufgrund lokaler Knappheit zu begrenzen und gleichzeitig eine stabile operative Plattform für Satellitenstädte zu schaffen.

Dr. Nguyen Van Khoi betonte in seiner langfristigen Vision, dass „Satellitenwellen“ im Zeitraum 2025–2030 ein unvermeidlicher Trend seien. Die richtige Vorgehensweise, einschließlich transparenter Richtlinien, synchroner Planung und Mechanismen zur Förderung des realen Wohnraumbedarfs, werde dazu beitragen, dass Immobilien nicht nur Wohnzwecken dienen, sondern auch die Grundlage für eine nachhaltige wirtschaftliche Entwicklung bilden.

„Tatsächlich schafft die Kombination aus niedrigeren Zinssätzen, beschleunigten öffentlichen Investitionen und verbesserten rechtlichen Rahmenbedingungen günstige „exogene Bedingungen“. Um Chancen in Wert umzuwandeln, müssen Satellitenstädte jedoch die „endogenen Bedingungen“ vollumfänglich nutzen: lokale Arbeitsplätze, qualitativ hochwertige öffentliche Dienstleistungen, transparente Regierungsführung und Preise, die für die Mehrheit der Bevölkerung erschwinglich sind“, betonte der Experte.

Journalist, Dr. TO DINH TUAN - Chefredakteur der Zeitung Nguoi Lao Dong:

Begleitend zum Immobilienmarkt

Das Thema des Forums, „Satellitenwellen“, ist aktuell und vielversprechend. Das Konzept der „Satellitenstädte“ sollte die Belastung der Innenstädte verringern, den Wohnraum erweitern und vielen Menschen Wohnmöglichkeiten bieten.

In den letzten Jahren hat die Zahl der Satellitenstädte rund um Ho-Chi-Minh-Stadt, Hanoi und viele andere Großstädte rasant zugenommen. Die Umsetzung verlief jedoch nicht wie erwartet. Satellitenstädte können erst dann wirklich erfolgreich sein, wenn sie den tatsächlichen Wohnraumbedarf decken und den Menschen ein Zuhause bieten, anstatt nur ein Spekulationsobjekt zu sein. Der Presse kommt dabei eine entscheidende Rolle zu.

Die Zeitung Lao Dong begleitet den Immobilienmarkt seit Jahren kontinuierlich und betrachtet ihn als eines ihrer Kernthemen. Jedes Jahr organisiert sie über 50 Veranstaltungen, Seminare, Workshops, Talkshows und ähnliches, darunter zahlreiche Programme zum Thema Immobilien. Hier können Experten, Unternehmen und Führungskräfte diskutieren, Informationen austauschen und Lösungen finden. Wir hoffen, damit zu einem gesunden und transparenten Immobilienmarkt beizutragen und einen wichtigen Beitrag zur gesamtwirtschaftlichen Entwicklung des Landes zu leisten.

Dr. Can Van Luc – Chefökonom von BIDV, Mitglied des politischen Beratungsgremiums des Premierministers:

Die Immobilienpreise auf ein angemessenes Niveau bringen

Viele Immobilienunternehmen neigen derzeit dazu, mehrere Projekte gleichzeitig im selben Gebiet umzusetzen. Dies führt zu Kapital- und Liquiditätsengpässen sowie erhöhten finanziellen Risiken. Davor muss frühzeitig gewarnt werden, um langfristig negative Folgen zu vermeiden.

Eine Statistik zeigt, dass ein Beamter in Vietnam fast 26 Jahre arbeiten muss, um sich eine Wohnung leisten zu können. Dies verdeutlicht den Unterschied, der entsteht, wenn die Immobilienpreise deutlich schneller steigen als die Einkommen, wodurch eine große Kluft im Vergleich zum Weltdurchschnitt entsteht. Daher ist es dringend erforderlich, die Preise zu kontrollieren, die Immobilienpreise auf ein angemesseneres Niveau zu bringen und die Kapitalquellen und -produkte zu diversifizieren, um den tatsächlichen Bedürfnissen der Bevölkerung gerecht zu werden.

Für eine stabile Entwicklung müssen Unternehmen proaktiv digital und nachhaltig transformieren und sich am Aufbau einer Immobiliendatenbank beteiligen, um die Transparenz zu erhöhen. Der Staat muss praktikable Lösungen finden, um das Preisniveau zu stabilisieren und schrittweise zu senken, die Kapitalquellen zu diversifizieren, die Immobilienfinanzierung auszubauen, den Anleihenmarkt zu stärken, einen nationalen Wohnungsbaufonds einzurichten, bargeldloses Bezahlen zu fördern und einen vernünftigen Steuerplan zu entwickeln. Bei erfolgreicher Umsetzung überwiegen die aktuellen Chancen die Herausforderungen und schaffen die Grundlage für eine nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes.

Laut Dr. Ngo Viet Nam Son, Wissenschaftler und Architekt, liegt das größte Hindernis für die Stadtentwicklung im Zusammenhang mit dem öffentlichen Nahverkehr (TOD) im rechtlichen Rahmen für Planung und Geländefreigabe. Ohne einen klaren und transparenten Entschädigungsmechanismus kann das Projekt leicht ins Stocken geraten.

Internationale Erfahrungen zeigen, dass zur Lösung dieses Problems ein „Zwei-Preis-System“ erforderlich ist. Demnach erfolgt eine frühzeitige Entschädigung entsprechend dem Grundstückspreis, sobald die Infrastruktur vorhanden ist. So können die Menschen ihr Land unkompliziert übertragen, und der Staat kann nach Inbetriebnahme der Infrastruktur den Mehrwert nutzen.

Quelle: https://nld.com.vn/song-ve-tinh-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-196250918220748284.htm