Transparenz, Fairness und Harmonie bei der Grundstücksbewertung

„Ob der Preis virtuell ist oder nicht, das weiß der Ort am besten“

In Bezug auf die Frage der Grundstücksbewertung, die als Kernfrage und zugleich als schwierigste Frage im Grundstücksgesetz gilt, sagte Herr Khanh, dass der Gesetzesentwurf übernommen und überarbeitet worden sei, um festzulegen, dass bei der Grundstücksbewertung der Grundsatz gewährleistet sein müsse: eine Grundstücksbewertungsmethode nach Marktprinzipien. Darüber hinaus enthält der Entwurf spezifische Bestimmungen zum Inhalt von vier Methoden zur Grundstücksbewertung, darunter Direktvergleich, Abzug, Einkommen und Grundstückspreisanpassungskoeffizient als Grundlage für die detaillierte Festlegung durch die Regierung.

Generalsekretär Nguyen Phu Trong, Premierminister Pham Minh Chinh und der Vorsitzende der Nationalversammlung, Vuong Dinh Hue, nahmen am 9. Juni an dem Treffen teil.

Im Vergleich zur geltenden Rechtslage wird mit dem Entwurf die Regelung zur Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung gestrichen. Der Grund hierfür liegt darin, dass die Berechnung dieser Methode auf der Grundlage angenommener Eingangsinformationen erfolgt, was in der Praxis zu einer inkonsistenten Anwendung führt und zahlreiche Schwierigkeiten bei der Umsetzung mit sich bringt.

In seinem Überprüfungsbericht erklärte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung (NA), Vu Hong Thanh, dass der Wirtschaftsausschuss der NA der Ansicht sei, dass die Bestimmungen in ihrer jetzigen Fassung nicht wirklich klar seien. Die Resolution Nr. 18 des 13. Zentralkomitees zur weiteren Innovation der Bodenpolitik ist noch nicht vollständig institutionalisiert. Sie verlangt, dass die Bodenfinanzierungspolitik die Interessenharmonie zwischen Staat, Landnutzern und Investoren sicherstellen muss.

Ho-Chi-Minh-Stadt hat im Resolutionsentwurf zur Erprobung spezifischer Maßnahmen für die Stadt vorgeschlagen, die Anwendung der Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten (Koeffizient K) zur Berechnung der Grundstückspreise zuzulassen. Diese Methode ist transparent und auch einfacher durchzuführen. Wenn das Grundstücksgesetz klare Vorgaben macht, wissen die Investoren, wie hoch die Inputkosten in ihrem Finanzplan sind, und die zuständigen Behörden wenden diese ganz transparent an …

Vorsitzender der Nationalversammlung , Vuong Dinh Hue

Der Vorschlag, Grundsätze und Methoden zur Grundstücksbewertung im Gesetzesentwurf klar festzulegen, wird auch von Vuong Dinh Hue, dem Vorsitzenden der Nationalversammlung, vertreten, als er am Morgen des 9. Juni in einer Diskussionsgruppe seine Meinung kundtat. Dem Vorsitzenden der Nationalversammlung zufolge ist die schwierigste Frage des Grundstücksgesetzes die Grundstücksfinanzierung, und die schwierigste davon sind die Grundstückspreise. Wenn der Entwurf also allgemeine Vorschriften enthält und die Regierung beauftragt wird, Einzelheiten in einem Dekret festzulegen, „wird die Nationalversammlung Schwierigkeiten bei der Diskussion haben und nicht zuversichtlich sein, das Gesetz zu verabschieden.“

Herr Nguyen Xuan Thang, Vorsitzender des Zentralen Theoretischen Rates und Direktor der Nationalen Akademie für Politik von Ho Chi Minh, sagte, der Entwurf sehe eine „Landpreisgestaltung nach Marktprinzipien“ vor, doch das sei nicht genug, denn „wir sind ein sozialistisch orientierter Markt“. Er schlug vor, dass es je nach spezifischem Grundstückstyp einen wissenschaftlich fundierten und transparenten Preismechanismus sowie einen Anpassungskoeffizienten geben sollte, um den Grundstückspreis der Realität entsprechend festzulegen. Dieser Anpassungskoeffizient muss dem Stabilitätskriterium genügen und verhindern, dass die Preise heute und morgen schwanken und die Unternehmen sich deshalb unsicher fühlen, ob sie investieren.

Der Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, Dang Quoc Khanh, erläuterte aus Sicht der Redaktionsbehörde, dass der Gesetzesentwurf hinsichtlich der Grundstückspreise eine starke Dezentralisierung zugunsten der Kommunen vorsieht. Dem Volkskomitee wird die Aufgabe übertragen, dem Volksrat eine jährliche Grundstückspreisliste vorzulegen, um sicherzustellen, dass diese marktnah ist und ab dem 1. Januar 2026 in Kraft tritt. „Ob es virtuelle Preise gibt oder nicht, die Menschen vor Ort werden es am besten verstehen“, sagte Khanh. Allerdings prüft die Redaktion auch die Einführung eines Mechanismus, der bei plötzlich steigenden Grundstückspreisen angepasst werden kann.

Das Wichtigste ist, richtig zu kompensieren.

Auch die Landgewinnung, insbesondere die Landgewinnung für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse, ist für viele Delegierte ein Thema, das sie interessiert. Im Vergleich zum vorherigen Gesetzesentwurf haben sich die Regelungen zur Landrückgewinnung für die sozioökonomische Entwicklung in diesem Entwurf erheblich geändert. Konkret geht der Gesetzesentwurf in 31 Fällen auf die Landgewinnung ein und listet sie in 3 Gruppen auf: Landgewinnung für den Bau öffentlicher Bauwerke; Grundstückserwerb für den Bau von Hauptsitzen staatlicher Behörden und für öffentliche Bauvorhaben; Landrückgewinnung für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und sonstigen öffentlichen Interesse.

Delegierte Tran Thi Hong Thanh (Delegation Ninh Binh) sagte, sie stimme dem Plan des Verfassers grundsätzlich zu. Frau Thanh ist jedoch besorgt darüber, dass die Konnotation der „sozioökonomischen Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse“ nicht geklärt wurde.

Unterdessen kommentierte der Abgeordnete Truong Trong Nghia (Delegation von HCMC), dass der Überprüfungsbericht des Wirtschaftsausschusses sehr „schlau“ sei, wenn er darauf hinwies, dass der Abschnitt im Entwurf, der Fälle der Landrückgewinnung für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse regelt, keine kommerziellen Wohnungsbauprojekte oder Stadtgebiete einschließt, sondern auf Artikel 112 verweist, der besagt, dass es sich um ein Auktionsprojekt handelt, bei dem vom Staat durch Rückgewinnung geschaffene Landmittel verwendet werden. In seinem Prüfbericht erklärte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, dass die oben genannten Bestimmungen des Gesetzesentwurfs im Vergleich zu anderen Fällen inhaltlich unklar und in ihrem Ansatz inkonsistent seien. Darauf aufbauend schlug der Wirtschaftsausschuss eine Überprüfung vor, bei der auf Regelungen nicht in anderen Artikeln und Klauseln verwiesen wird, sondern diese direkt im Gesetzesentwurf konkret und klar geregelt sind.

Herr Vu Hong Thanh bekräftigte, dass der Wirtschaftsausschuss in Fällen der Landrückgewinnung zur sozioökonomischen Entwicklung sowie im nationalen und öffentlichen Interesse damit einverstanden sei, dass der Staat Land zurückgewinnt, um die Unterschiede im Mehrwert des Landes aufgrund von Planungsänderungen, Infrastrukturinvestitionen und der Harmonisierung der Interessen zwischen Staat, Bevölkerung und Investoren zu regulieren, und dass die Rückgewinnung von Land dazu dient, die Bedingungen für die Umsetzung von Investitionsprojekten zur Landnutzung zu gewährleisten.

Delegierter Truong Trong Nghia äußerte sich auch besorgt über die Tatsache, dass viele Projekte der sozioökonomischen Entwicklung dienen, jedoch nicht oder nicht direkt dem nationalen oder öffentlichen Interesse, sondern kommerziellen Zwecken dienen. „Handel ist in Ordnung, aber Resolution 18 legt den Grundsatz fest, dass Projekte, die kommerziellen Zwecken dienen, verhandelt werden müssen. In den letzten Jahrzehnten gab es viele Beschwerden und Frustrationen im Zusammenhang mit dieser Landnahmegeschichte“, sagte Herr Nghia.

Laut dem Vorsitzenden des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, Phan Van Mai, dienen wirtschaftliche und kommerzielle Zwecke auch dem nationalen Interesse. Man sollte nicht meinen, dass man bei wirtschaftlicher und kommerzieller Arbeit verhandelt und tut, was man will. „Wichtig ist, dass die Entschädigungen angemessen sind und die Unterstützungs- und Umsiedlungspolitik angemessen ist, damit die Menschen auch von diesem zukünftigen Projekt profitieren können“, sagte Herr Mai und betonte, dass das Wichtigste die Politik sei, die sich direkt an diejenigen richtet, die Landnutzungsrechte haben.

Unterdessen zeigte sich Abgeordneter Hoang Quoc Khanh (Delegation Lai Chau) besorgt über die Schwierigkeiten des Selbstverhandlungsmechanismus für sozioökonomische Entwicklungsprojekte, die im Rahmen des aktuellen Landgesetzes von 2013 umgesetzt werden. Laut Herrn Khanh ist die schwierigste Frage bei Verhandlungen zwischen Privatpersonen und Unternehmen die Frage „Was ist der Preis?“. „Es gibt Projekte, bei denen die Investoren sehr niedrige Preise verlangen, was den Menschen Leid zufügt. Im Gegenteil, es gibt Projekte, bei denen die Menschen den von den Unternehmen angebotenen Preis nicht akzeptieren und diese Provinz mit jener vergleichen, um einen höheren Preis zu verlangen. Es gibt Haushalte, deren vereinbarter Preis eigentlich nur 800 bis 900 Millionen VND betragen sollte, die aber 3 Milliarden VND verlangen. Nach langen Verhandlungen lehnten sie ab, was zu einer Projektverzögerung führte“, sagte Herr Khanh. Er führte auch ein Beispiel aus Lai Chau an, wo es bei einem Wasserkraftprojekt mit einem Gesamtkapital von bis zu 200 bis 300 Milliarden VND zu Verhandlungsschwierigkeiten kam, nur weil ein Haushalt nicht einverstanden war.

Planung nicht willkürlich anpassen

In Bezug auf die Raumordnung und die Pläne betonte Premierminister Pham Minh Chinh in seiner Stellungnahme in der Diskussionsgruppe, dass es sich auch hierbei um ein Thema handele, bei dem Autorität, Dezentralisierung und Machtdelegation klar definiert werden müssten, um die Verwaltungsverfahren zu reduzieren. „Landplanung löst nicht nur unmittelbare Probleme, sondern verfolgt auch eine langfristige Vision für eine nachhaltige und langfristige Entwicklung. Wir sehen jetzt, dass Land eine Konstante ist, die nicht geschaffen werden kann. Es muss effektiv genutzt und ausgeschöpft werden, einschließlich des Raums am Himmel, auf der Erde und unter der Erde und auch im Zusammenhang mit dem Meeresraum“, sagte der Premierminister.

Die Grundstücksbewertung ist ein schwieriges Problem. Wie man für die Entwicklung einer sozialistisch orientierten Marktwirtschaft angemessene Preise festlegt. Der Markt schwankt zwischen Auf und Ab. Wenn wir dem Markt folgen, werden wir dann bei Bedarf eingreifen? Es bedarf staatlicher Instrumente, die eine gesunde Entwicklung des Marktes ermöglichen, jedoch nicht zu Störungen und Schwierigkeiten für Menschen und Unternehmen führen, wenn diese für die Umsetzung von Projekten Land aufgeben müssen. Wenn Sie es nicht quantifizieren können, entspricht es nicht der Realität, sondern ist willkürlich und führt zu Fehlern.

Premierminister Pham Minh Chinh

Laut dem Premierminister müsse die Änderung des Bodengesetzes „nahe an der Realität bleiben und die Realität als Maßstab nehmen“, es könne jedoch nicht verlangt werden, dass eine Änderung alle praktischen Probleme abdeckt. Der Grundsatz der Gesetzesänderung besteht darin, die Probleme und Mängel zu beheben, die bei der Ausbeutung und Nutzung der Bodenressourcen auftreten. Der Premierminister sagte außerdem, dass eine Dezentralisierung und Machtdelegation sehr schwierig sei. „Zum Beispiel müssen dem Premierminister 10 Hektar Reis und 20 Hektar Wald überlassen werden. Dies erfordert viele Schritte, kostet viel Zeit und verschwendet Ressourcen und Möglichkeiten“, sagte der Premierminister.

In Bezug auf die Umsiedlungsgebiete betonte der Premierminister, dass dies ein Thema sei, das die Menschen sehr beunruhige. „Der Standpunkt der Partei ist ganz klar: Wenn Land zur Neuansiedlung zurückgewonnen wird, müssen Menschen, die ihr Land nach einer Zeit der Bewirtschaftung, Ausbeutung und Nutzung aufgeben, an einen anderen Ort ziehen, um sicherzustellen, dass das Land mindestens gleichwertig oder besser ist als das Land an ihrem alten Wohnort. Die Kriterien dafür, was gleichwertig oder besser ist, müssen spezifiziert und quantifiziert werden“, erklärte der Premierminister.

Der Vorsitzende der Nationalversammlung, Vuong Dinh Hue, betonte, dass es notwendig sei, die Einholung von Meinungen zu Planungs- und Flächennutzungsplänen inhaltlich zu regeln und zu vermeiden, dass diese nur zum Schein oder der Form halber eingeholt werden. Der Vorsitzende der Nationalversammlung verwies auf Bestimmungen im Entwurf, aus denen nicht klar hervorgehe, welcher Prozentsatz der Bevölkerung einer Meinung sein müsse, damit die Regierung die Planung genehmige. Andererseits ist im Gesetzentwurf auch nicht festgelegt, wie mit Fällen verfahren werden soll, in denen keine Einigung erzielt wird.

Auch bei den Vorschriften zur Überprüfung und Anpassung der Planung sagte der Vorsitzende der Nationalversammlung, dass es sich um ein negatives Thema handele, mit dem in der Vergangenheit viel umgegangen worden sei. „Wenn es also nicht sorgfältig geregelt wird, wird es schwierig sein, damit umzugehen, und wenn es operiert wird, weiß man nicht, ob es Kopfschmerzen oder Ohrenschmerzen verursachen wird.“ Der Vorsitzende der Nationalversammlung verwies auf die Situation, dass Unternehmen, die in die landwirtschaftliche Produktion investieren, große Angst vor „plötzlichen“ Planungsänderungen haben, und sagte, dass strenge Vorschriften vorhanden sein müssten, um Verstöße und Beschwerden zu vermeiden.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/minh-bach-thoa-dang-va-hai-hoa-trong-dinh-gia-dat-185230610020354333.htm