Risiken aus Immobilienkrediten vermeiden

Die Nationalversammlung fordert außerdem eine Kreditkontrolle in potenziell risikoreichen Bereichen sowie ein effektives Management von Immobilien, des Aktienmarktes usw.

Es ist nicht das erste Mal, dass die Forderung nach einer Lenkung der Kapitalströme in prioritäre Sektoren, einer Kontrolle der Kreditrisiken und einer effektiven Steuerung des Immobilienmarktes in einer Entschließung der Nationalversammlung erhoben wurde. Angesichts des hohen Wachstumsdrucks auf den Kreditsektor zur Unterstützung zweistelliger Wachstumsraten ist diese Forderung umso dringlicher.

Zusammen mit dem angestrebten Kreditwachstumsziel für 2026 dürften 3,5 bis 4 Billionen VND in die Wirtschaft fließen. Sollte dieser Kapitalfluss jedoch unkontrolliert ablaufen, wären die Risiken für die Wirtschaft sehr hoch.

Die Erfahrungen aus China zeigen, dass das Risiko eines Zusammenbruchs unvorhersehbar wird, sobald der Anteil der Immobilienkredite an den gesamten ausstehenden Schulden 50 % erreicht. In Vietnam liegt der Anteil laut offizieller Statistik der Staatsbank bei über 20 %, Experten gehen jedoch davon aus, dass er unter Einbeziehung der gesamten ausstehenden Konsumkredite bei über 30 % liegt.

Wenn die Kreditvergabe in den kommenden Jahren weiter zunimmt, gleichzeitig aber wirksame Mechanismen zur Kontrolle des Kreditrisikos fehlen und weiterhin Kapital in den Immobiliensektor fließt, wird diese Quote bald auf 40 % steigen. Dann wird die Kontrolle der Risikostreuung deutlich schwieriger.

Laut den Finanzberichten zahlreicher Banken für das dritte Quartal 2025 machen ausstehende Kredite für Immobiliengeschäfte etwa ein Drittel des gesamten Kreditvolumens aus. Berücksichtigt man auch Konsumentenkredite, ist dieser Anteil deutlich höher.

Obwohl die Regierung bestrebt ist, den Kapitalfluss in Produktion und Wirtschaft zu lenken, ist leicht zu erkennen, dass ein erheblicher Teil des Kapitals in Spekulationen, insbesondere in Immobilienspekulationen, fließt.

Die Tatsache, dass Immobilienkredite zwischen Banken und Investoren „zirkulieren“, indem Banken Investoren Kredite für den Hausbau gewähren, diese wiederum an Käufer für den Erwerb derselben Immobilien weiterleiten und die Investoren die Erlöse schließlich für neue Projekte nutzen, birgt ebenfalls zahlreiche Risiken. Anders ausgedrückt: Die Risiken des Immobilienmarktes übertragen sich naturgemäß auf das Bankensystem.

Wenn es also keinen wirksamen Mechanismus zur Kontrolle der Kapitalströme gibt, werden diese Risiken in den nächsten Jahren deutlich werden, wenn das Verhältnis von Immobilienkrediten zum BIP immer weiter steigt. Dieses Verhältnis verhindert zudem, dass die Immobilienpreise trotz aller Bemühungen der Regierung sinken.

Das Bauministerium leitet derzeit die Zusammenarbeit mit relevanten Behörden und unterbreitet der Regierung Vorschläge zur Umsetzung verschiedener Lösungen. Dazu gehören der Aufbau und die Verwaltung eines Informationssystems und einer Datenbank für den Wohnungs- und Immobilienmarkt als Grundlage für den Aufbau und Betrieb einer nationalen Datenbank für diesen Markt; die Erforschung und Entwicklung von Mechanismen und Richtlinien zur Erprobung des Modells des Immobilientransaktionszentrums und der Landnutzungsrechte; die Optimierung des Rechtsrahmens und der Verfahren zur Einrichtung des Nationalen Wohnungsbaufonds; sowie die Ausarbeitung und Vorlage einer Resolution zur Kontrolle und Begrenzung der Immobilienpreise an die Regierung zur Verkündung.

Bislang herrscht weitgehend Einigkeit über die Mechanismen zur Steuerung der Immobilienpreise, die Lösung zur Kontrolle von Immobilienkrediten ist jedoch weiterhin umstritten. Viele halten eine Kontrolle von Immobilienkrediten für notwendig, betonen aber gleichzeitig die Notwendigkeit, nicht zu tief in die Geschäftstätigkeit der Banken einzugreifen und ein Gleichgewicht zwischen Risikokontrolle und Wachstumsförderung zu finden. Um zu verhindern, dass Kredite in den Immobiliensektor fließen, ist es entscheidend, das Investitions- und Geschäftsklima zu verbessern, den Markt zu erweitern und den Konsum anzukurbeln, wodurch wiederum Kapital in den Produktionssektor gelenkt wird.

Allein für den Immobiliensektor besteht die unmittelbare Lösung zur Steuerung dieses Kreditflusses darin, alternative Kapitalbeschaffungskanäle für Unternehmen auszubauen, insbesondere Anleihen, Aktien, Kryptowährungen usw. Anschließend muss das Wohnungsangebot für Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen erhöht werden. Insbesondere Bemühungen um transparente Transaktionen und die Schaffung eines abgestimmten politischen Systems in den Bereichen Land, Investitionen, Planung, Kreditwesen, Steuern usw. gelten als entscheidende Maßnahmen zur Stabilisierung des Immobilienmarktes.

Die gleichzeitige Umsetzung der oben genannten Lösungen trägt nicht nur dazu bei, dass der Kreditfluss in die richtige Richtung gelenkt wird, sondern verhindert auch, dass Risiken vom Immobilienmarkt auf den Bankensektor übertragen werden.

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