Vermeidung von Risiken bei Immobilienkrediten

In der kürzlich verabschiedeten Entschließung zum sozioökonomischen Entwicklungsplan für 2026 forderte die Nationalversammlung neben dem Ziel, ein BIP-Wachstum von 10 % oder mehr zu erreichen, auch, dass die Kreditvergabe auf Produktions- und Wirtschaftssektoren, Prioritätsbereiche und Wachstumstreiber der Wirtschaft ausgerichtet wird.

Die Nationalversammlung forderte außerdem eine Kreditkontrolle in Sektoren mit potenziellen Risiken sowie ein effektives Management von Immobilien, des Aktienmarktes usw.

Es ist nicht das erste Mal, dass die Notwendigkeit, Kapitalströme in prioritäre Sektoren zu lenken, Kreditrisiken zu kontrollieren und den Immobilienmarkt effektiv zu steuern, in einer Resolution der Nationalversammlung verankert wurde. Angesichts des Drucks, unter dem Kredite ein zweistelliges Wachstum erzielen müssen, ist diese Forderung umso dringlicher.

Zusammen mit dem Kreditwachstumsziel für 2026 bedeutet dies, dass voraussichtlich etwa 3,5 bis 4 Billionen VND in die Wirtschaft fließen werden. Die Risiken für die Wirtschaft wären jedoch erheblich, sollte dieser Kapitalfluss nicht zweckgebunden sein.

Die Erfahrungen aus China zeigen, dass das Ausfallrisiko unvorhersehbar wird, sobald der Anteil der Immobilienkredite am gesamten ausstehenden Kreditvolumen 50 % erreicht. In Vietnam liegt der Anteil laut offizieller Statistiken der vietnamesischen Staatsbank bei über 20 %, Experten gehen jedoch davon aus, dass er bei vollständiger Einbeziehung aller Konsumkredite über 30 % liegt.

Wenn die Kreditvergabe in den kommenden Jahren weiter zunimmt, gleichzeitig aber wirksame Mechanismen zur Kontrolle riskanter Kredite fehlen und weiterhin Kapital in den Immobiliensektor fließt, wird diese Quote bald auf 40 % steigen. Dann wird die Kontrolle der Risikostreuung noch schwieriger.

Laut den Finanzberichten vieler Banken für das dritte Quartal 2025 machen Kredite für Immobiliengeschäfte etwa ein Drittel des gesamten ausstehenden Kreditvolumens aus. Berücksichtigt man auch Konsumentenkredite, ist dieser Anteil sogar noch deutlich höher.

Obwohl die Regierung beabsichtigt, Kapital in Produktion und Wirtschaft umzuleiten, ist offensichtlich, dass ein erheblicher Teil des Kapitals in Spekulationen, insbesondere in Immobilienspekulationen, fließt.

Die Tatsache, dass Immobilienkredite zwischen Banken und Bauträgern „zirkulieren“ – Banken vergeben Kredite an Bauträger für den Hausbau, diese wiederum an Käufer für den Erwerb derselben Immobilien, und die Bauträger nutzen die Erlöse schließlich für neue Projekte – birgt erhebliche Risiken. Anders ausgedrückt: Die Risiken des Immobilienmarktes übertragen sich naturgemäß auf das Bankensystem.

Ohne wirksame Mechanismen zur Kontrolle dieser Kapitalströme werden diese Risiken in den nächsten Jahren deutlich werden, da das Verhältnis von Immobilienkrediten zum BIP steigt. Dieses Verhältnis verhindert trotz aller staatlichen Bemühungen auch einen Rückgang der Immobilienpreise.

Das Bauministerium leitet und koordiniert derzeit mit relevanten Behörden die Entwicklung und den Aufbau verschiedener Lösungsansätze für die Regierung. Dazu gehören der Aufbau und die Verwaltung eines Informationssystems und einer Datenbank für den Wohnungs- und Immobilienmarkt als Grundlage für eine nationale Datenbank für diesen Bereich; die Erforschung und Entwicklung von Pilotmechanismen und -richtlinien für ein Modell eines Transaktionszentrums für Immobilien- und Landnutzungsrechte; die Optimierung des Rechtsrahmens und der Verfahren zur Einrichtung eines nationalen Wohnungsbaufonds; sowie die Ausarbeitung und Vorlage einer Resolution an die Regierung zu Mechanismen zur Kontrolle und Eindämmung der Immobilienpreise.

Bislang herrscht zwar weitgehend Einigkeit über Mechanismen zur Steuerung von Immobilienpreisen, die Lösung für die Kontrolle von Immobilienkrediten ist jedoch weiterhin umstritten. Viele argumentieren, dass eine solche Kontrolle notwendig sei, aber übermäßige Eingriffe in die Geschäftstätigkeit von Banken vermeiden und gleichzeitig Risikokontrolle und Wachstumsförderung in Einklang bringen müsse. Am wichtigsten ist es nach wie vor, das Investitions- und Geschäftsumfeld zu verbessern, Märkte zu erweitern, die Konsumnachfrage anzukurbeln und dadurch den Kapitalfluss in den Produktionssektor zu fördern, um Kredite vom Immobiliensektor wegzulenken.

Insbesondere für den Immobiliensektor besteht die unmittelbare Lösung zur Steuerung dieses Kreditflusses darin, alternative Kapitalbeschaffungswege für Unternehmen zu erschließen, insbesondere durch Anleihen, Wertpapiere und Kryptowährungen. Darüber hinaus ist es entscheidend, das Wohnungsangebot für Gering- und Mittelverdiener zu erhöhen. Maßnahmen zur Gewährleistung von Transparenz bei Transaktionen und zur Etablierung eines umfassenden politischen Systems in Bezug auf Land, Investitionen, Planung, Kreditvergabe und Besteuerung gelten als unerlässliche Lösungen zur Stabilisierung des Immobilienmarktes.

Die koordinierte Umsetzung dieser Lösungen wird nicht nur sicherstellen, dass die Kreditströme in die richtige Richtung gelenkt werden, sondern auch verhindern, dass Risiken vom Immobilienmarkt auf den Bankensektor übergreifen.

Quelle: https://baodautu.vn/ngan-rui-ro-tu-tin-dung-bat-dong-san-d435555.html