Immobilienkreditkontrolle: Streng, aber nicht extrem

Wenn das Immobilienkreditvolumen auf fast das Vierfache des öffentlichen Investitionskapitals ansteigt, stellt sich die Frage: Wie lässt sich dieser Geldfluss kontrollieren?

Der Schatten von 4,1 Billionen VND und die Frage der Kapitaleffizienz

Laut Angaben der Staatsbank belief sich das gesamte ausstehende Immobilienkreditvolumen bis Ende August 2025 auf 4,1 Billionen VND, wovon allein fast 1,823 Billionen VND auf die Finanzierung von Immobiliengeschäften entfielen. Dieses Volumen entspricht fast dem Vierfachen des öffentlichen Investitionskapitals im Jahr 2025, doch trägt dieser Sektor direkt nur etwa 3,5 % zum BIP bei.

Daten des Bauministeriums zeigen, dass Stadtentwicklungs- und Wohnungsbauprojekte mit einem Kreditvolumen von 614,737 Milliarden VND weiterhin führend sind. An zweiter Stelle folgen Projekte für Industrieparks und Exportverarbeitungszonen mit 114,274 Milliarden VND. Weitere Kapitalflüsse fließen in Bereiche wie Büroflächenvermietung (61,946 Milliarden VND), Tourismus und Kurorte (62,487 Milliarden VND), Gastronomie und Hotellerie (64,560 Milliarden VND) sowie in Kredite für den Erwerb von Landnutzungsrechten (190,113 Milliarden VND).

Analysten zufolge zeigt die Kreditvergabe eine starke Ausweitung der Kreditvergabe auf konjunktursensible Bereiche. Konkret deuten die Zahlen darauf hin, dass Kapital stark in gewinnbringende Bereiche fließt, die positiven Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft aber noch begrenzt sind.

Bis Ende August 2025 belief sich das gesamte ausstehende Immobilienkreditvolumen auf 4,1 Billionen VND. Foto: Duy Minh.

Tatsächlich stiegen die Immobilienschulden laut den Finanzberichten der börsennotierten Banken für das dritte Quartal 2025 bei den meisten Banken. Im kommerziellen Bankensektor führt die Techcombank mit 237.838 Milliarden VND und einem Anteil von 32,81 % an den Gesamtschulden. Die VPBank folgt mit 205.955 Milliarden VND an zweiter Stelle.Die SHB belegt mit 184.044 Milliarden VND den dritten Platz, weist aber mit über 30 % den zweithöchsten Anteil an den Gesamtschulden im Bankensystem auf. Diese Zahlen spiegeln den Trend starker Kapitalzuflüsse in den Immobiliensektor wider – ein Phänomen, das zwar nicht neu ist, aber ein Ausmaß erreicht hat, das genaue Beobachtung erfordert.

Mittelgroße und kleine Banken bleiben derweil defensiv. MBBank, HDBank, TPBank, MSB und LPBank halten ihre Immobilienkreditquote im einstelligen Bereich und zeigen damit Vorsicht angesichts der Marktschwankungen. Doch selbst in dieser Gruppe wächst das ausstehende Kreditvolumen weiter, was beweist, dass die Attraktivität des Immobilienmarktes ungebrochen ist.

Experten warnen davor, dass das in den Immobiliensektor fließende Kreditkapital derzeit fast ein Viertel des gesamten Wirtschaftskapitals ausmacht, während die Fähigkeit zur Schaffung von Arbeitsplätzen, Wertschöpfung und positiven Folgeeffekten deutlich geringer ist als im verarbeitenden Gewerbe, im Handel und im Dienstleistungssektor. Dieser „fehlgeleitete“ Geldfluss kann zu wirtschaftlichen Ungleichgewichten führen und systemische Risiken erhöhen, falls sich der Markt umkehrt.

Der schmale Grat zwischen Erholung und Blase

Laut Dr. Pham Thi Hoang Anh, stellvertretende Direktorin der Bankakademie, stammen die Sicherheiten im Kreditsystem hauptsächlich aus dem Immobilienmarkt. Geratet der Markt in eine Rezession, gerät das Bankensystem durch Kreditausfälle unter erheblichen Druck. Dies verdeutlicht, dass die Kreditrisiken im Immobiliensektor nicht nur in der Höhe der ausstehenden Schulden, sondern auch in der Qualität und Echtheit der Sicherheiten liegen.

Der Immobilienmarkt befindet sich derzeit in einer Phase des „teuer Kaufens und teuren Verkaufens“. Foto: Quoc Anh.

Der Wirtschaftswissenschaftler Dr. Dinh The Hien äußerte sich vorsichtig und erklärte, der Markt befinde sich derzeit in einer Phase des „teuer Kaufens und Verkaufens“, was ein Frühwarnzeichen für eine Preisblase sei. Er erläuterte, dass, wenn Kauf- und Verkaufsaktivitäten lediglich auf kurzfristiger Spekulation beruhen und nicht mit realen Cashflows oder Nutzungswert verknüpft sind, die Immobilienpreise übermäßig in die Höhe getrieben werden, während die Liquidität zunehmend abnimmt.

„Die Mentalität ‚teuer kaufen, teuer verkaufen‘ kann einer Gruppe von Anlegern kurzfristig Vorteile bringen, aber sie erzeugt einen Kreislauf der Überhitzung, der leicht zu einem Zusammenbruch führen kann“, warnte Herr Hien.

Es ist bemerkenswert, dass die Kreditvergabe an Immobilien zwar stark zugenommen hat, aber keine positive Entwicklung ausgelöst hat. Das Kreditwachstum in den ersten neun Monaten des Jahres erreichte rund 13 %, während der Kapitalzufluss in den Immobiliensektor um fast 20 % höher lag. Die Liquidität bleibt jedoch weiterhin gering. „Das Geld hat zugenommen, aber den Markt nicht gesund gemacht“, kommentierte Herr Hien. Dies zeigt, dass der Kapitalfluss keine positiven Folgeeffekte mehr mit sich bringt, sondern Banken und Markt zusätzlich belastet.

Gemäß dem Sicherheitsprinzip sollten Banken maximal 70 % des Immobilienwerts als Kredite vergeben; der Käufer oder Investor muss 30 % Eigenkapital beisteuern. In der Realität kommt es jedoch vor, dass Banken sogar die Einlage als Kredit vergeben, was bedeutet, dass die Kreditvergabe tief in den Spekulationszyklus abgerutscht ist. Steigen die Preise zu schnell, geraten spekulative Anleger in Schwierigkeiten, Kredite häufen sich, Kreditausfälle nehmen zu – ein Szenario, das viele Experten bereits in früheren Zyklen beobachtet haben.

Es lässt sich jedoch nicht leugnen, dass Kreditkapital weiterhin die Lebensader für die Erholung des Immobilienmarktes ist, insbesondere da viele Projekte, die aufgrund rechtlicher Probleme auf Eis gelegt waren, wieder aufgenommen werden. Der Anstieg der Kreditvergabe spiegelt teilweise die Erwartung einer Erholung wider, muss aber gezielt gelenkt werden, um eine Verlagerung in den Spekulationssektor zu verhindern.

Die Kontrolle von Immobilienkrediten bedeutet daher nicht extreme Straffung, sondern Anpassung des Tempos mit dem Ziel eines Gleichgewichts zwischen Erholung und Systemstabilität. Es ist notwendig, klar zwischen Kapital für den realen Wohnbedarf, Kapital für den Wohnungsbau, Industriegebiete, Tourismus und Kapital für spekulative Aktivitäten zu unterscheiden.

Wenn die Immobilienkredite weiter expandieren, ohne einen realen Wert zu schaffen, könnte die Blase zurückkehren, und der Preis dafür wären dann nicht nur faule Kredite oder ein geringeres Wachstum, sondern auch die Instabilität des gesamten Finanzsystems.

Laut Dr. Le Xuan Nghia, Mitglied des politischen Beratungsgremiums des Premierministers, beläuft sich die aktuelle Verschuldung auf rund 4 Billionen VND, was etwa 24 % der gesamten Verschuldung des Systems entspricht. Im Vergleich zu vielen Industrieländern, in denen die Verschuldung bis zu 40 % beträgt, ist dies kein hoher Wert. Die grundlegende Lösung besteht darin, die Kreditvergabe sinnvoll zu lenken und sich auf den sozialen Wohnungsbau und den Bau von kostengünstigen Wohnungen zu konzentrieren, anstatt die Mittel in Spekulationsprojekte oder Luxusprojekte zu investieren.

Quelle: https://congthuong.vn/kiem-soat-tin-dung-bat-dong-san-chat-che-nhung-khong-cuc-doan-429697.html