Als professionelle soziale Organisation und Forschungseinrichtung im Bereich Immobilien bestätigt das Vietnam Institute for Research and Evaluation of Real Estate Market (VARS IRE), dass die Grundstückspreisliste ein wichtiges Instrument des Staates für die Landverwaltung, die Budgeterhebung und die Berechnung finanzieller Verpflichtungen darstellt und die rechtliche Grundlage für die Festlegung von Entschädigungspreisen und Umsiedlungsbeihilfen bildet.
Daher muss die Erstellung von Grundstückspreislisten sorgfältig, wissenschaftlich und mit einem vernünftigen Fahrplan erfolgen, um den tatsächlichen Wert des Marktes genau widerzuspiegeln und gleichzeitig Störungen und finanziellen Druck für Privatpersonen und Unternehmen zu vermeiden.
Laut VARS IRE ist die Veröffentlichung der neuen Grundstückspreisliste ab dem 1. Januar 2026 ein unvermeidlicher Schritt der staatlichen Verwaltung, der zu mehr Markttransparenz beiträgt und die Kluft zwischen staatlichen und marktüblichen Grundstückspreisen verringert. Dennoch gibt es weiterhin Stimmen, die den drastischen Preisanstieg in vielen Gebieten als erhebliches Risiko für Unternehmen, Privatpersonen und Banken sehen.
Die Analyse von VARS IRE zeigt, dass eine dieser Auswirkungen Einzelpersonen und Haushalte betrifft. Demnach ist die Gruppe derjenigen, die Grundstücksverfahren wie Nutzungsänderungen, die Erteilung von Nutzungsrechtszertifikaten oder den Erhalt von Entschädigungen und die Räumung von Grundstücken durchführen, am stärksten betroffen, da die finanziellen Verpflichtungen direkt anhand der neuen Preisliste berechnet werden. Gleichzeitig können die Kosten für Nutzungsänderungen, die Ausstellung von Grundbuchauszügen und den Kauf von Wohnhäusern stark steigen, was insbesondere Menschen mit mittlerem und niedrigem Einkommen trifft. Es besteht sogar die Gefahr von Beschwerden und Streitigkeiten in Gebieten, in denen Entschädigungen und Räumungen durchgeführt werden, wenn die Grundstückspreisanpassung den genehmigten Preis deutlich übersteigt.
Darüber hinaus sind auch Immobilienunternehmen betroffen. Da die steigenden Grundstückspreise zu erheblichen Ausgleichskosten und einem starken Anstieg der Nutzungsgebühren führen – jene Kosten, die den größten Anteil an den Projektentwicklungskosten und der Gesamtinvestition ausmachen –, geraten Unternehmen bei laufenden Projekten in eine schwierige und unübersichtliche Lage. Sie müssen entscheiden, ob sie die Umsetzung fortsetzen oder abbrechen, da der starke Anstieg der Nutzungsgebühren die Gesamtinvestition übersteigen lassen kann.
Im Gegenteil, bei noch nicht umgesetzten Projekten können Unternehmen Budgets, Entschädigungen und Räumungspläne proaktiver gestalten. Ob der Markt die erzwungene Preiserhöhung jedoch akzeptieren wird, bleibt ungewiss. Schwerwiegender ist, dass einige Projekte Verluste erleiden oder die Ausstellung von Zertifikaten an Kunden sich verzögern könnten, was zu Streitigkeiten führen kann – VARS IRE.
Laut VARS IRE wird die geplante Erhöhung der Grundstückspreise für 2026 auch Auswirkungen auf das Bankwesen und die Immobilienfinanzierung haben. Beispielsweise muss die Bewertung von Sicherheiten an den Bewertungsrahmen angepasst werden, und Banken können die Kreditzinsen erhöhen, um das Risiko von Kreditausfällen zu kontrollieren. Steigende Immobilienpreise und Wohneigentumskosten können die Kaufkraft, insbesondere für Erstkäufer, verringern. Steigt der Listenpreis für Grundstücke schneller als der tatsächliche Wert, kann die Diskrepanz zwischen Bewertung und Markt die Kreditqualität beeinträchtigen.
Ein weiterer von VARS IRE genannter Einflussfaktor ist der Markt. Auf der Angebotsseite werden die Preise aufgrund des starken Anstiegs der Grundstückskosten, Pachtzinsen, Entschädigungszahlungen und Kosten für die Räumung von Baugrundstücken steigen und Projekte verteuert werden. Die Angebotsstruktur bleibt unausgewogen und konzentriert sich hauptsächlich auf das Luxussegment, da finanzstarke Unternehmen die Entwicklungszeit verkürzen und Produkte schneller auf den Markt bringen können. Gleichzeitig haben kleine und mittlere Unternehmen Schwierigkeiten bei der Umsetzung neuer Projekte, wodurch das Angebot an Gewerbeimmobilien, insbesondere in den Vororten großer Städte, zu stagnieren droht.
Auf der Nachfrageseite wird mit steigenden Verkaufspreisen entsprechend den Inputkosten gerechnet, was die reale Kaufkraft, insbesondere bei Kunden mit tatsächlichem Wohnbedarf, verringern dürfte. Daher ist mit einer vorsichtigen Haltung und dem Abwarten von Unterstützungsmaßnahmen zu rechnen, was vorübergehend zu einer Stagnation des Marktes führen kann.
Es ist zu erwarten, dass die Verkaufspreise weiter steigen werden. VARS IRE prognostiziert, dass Investoren die Verkaufspreise voraussichtlich höher ansetzen und gleichzeitig im Kontext knapper Grundstücke hochwertige Produkte entwickeln werden, um ihre Gewinnmargen zu sichern. Gleichzeitig wird das allgemeine Preisniveau am Markt weiter steigen, was den Zugang zu Wohnraum erschwert.
In Fällen, in denen der Investor durch eine proaktivere Budgetplanung und eine Verkürzung der Entschädigungs- und Räumungszeiten Kosten einsparen kann, und wenn die Kosteneinsparungen bei administrativen Verfahren, Zeitaufwand und rechtlichen Risiken den Anstieg der finanziellen Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Grundstück teilweise ausgleichen können, wird der Gesamteffekt nicht allzu negativ sein.
Für die Kommunen trägt die Anpassung der Grundstückspreistabellen zu höheren Haushaltseinnahmen durch Steuern, Gebühren und Nutzungsabgaben bei. Diese Mehreinnahmen können in Infrastrukturprojekte, Stadtverschönerung und den Ausbau des regionalen Verkehrsnetzes reinvestiert werden, was zu einer Wertsteigerung der Grundstücke und zur Förderung der sozioökonomischen Entwicklung vor Ort beiträgt.
Allerdings wird die Anzahl der Datensätze, die eine Aktualisierung der Grundstückspreise erfordern, stark ansteigen und leicht zu administrativen Engpässen führen, insbesondere da das zweistufige kommunale Transfermodell nicht reibungslos funktioniert und personelle Ressourcen fehlen. Ein weiterer Faktor, vor dem gewarnt wird, ist die sinkende Attraktivität aufgrund gestiegener Investitionskosten, insbesondere in potenziellen Gebieten, in die noch nicht in die Infrastruktur investiert wurde.
Aus diesen Analysen leitet VARS IRE die Empfehlung ab, dass alle Preisregulierungen, einschließlich Grundstückspreislisten, lediglich relativ zu betrachten sind. Denn langfristig werden Immobilienpreise durch Angebot und Nachfrage bestimmt. In der Realität ist es schwierig zu erwarten, dass eine Grundstückspreisliste alle Interessengruppen zufriedenstellt, da sich deren Nutzungszwecke, Vorteile und Erwartungen unterscheiden.
Laut VARS IRE ist die Grundstückspreisliste daher nur dann sinnvoll, wenn sie für einen bestimmten Zweck, wie beispielsweise Entschädigungen und Räumungen, verwendet wird. Bei anderen Verwendungszwecken, etwa zur Berechnung von Nutzungsgebühren, Auktionen oder Steuern, verliert die Preisliste ihre praktische Anwendbarkeit und muss flexibel angepasst werden, um die Interessen von Staat, Bevölkerung und Wirtschaft in Einklang zu bringen.
Daher schlägt VARS IRE vor, die Rolle der Grundstückspreisliste klar zu definieren. Die Preisliste dient der staatlichen Verwaltung und Steuererhebung, nicht aber der Regulierung von Angebot und Nachfrage auf dem Markt. Eine stabilisierende Grundstückspreispolitik sollte langfristig Transparenz, Fairness und Nachhaltigkeit anstreben.
Gleichzeitig ist es notwendig, die Zuständigkeiten zwischen Zentralregierung und Kommunen klar zu definieren. Der Staat sollte lediglich einen einheitlichen technischen Rahmen und eine einheitliche Preisgestaltungsmethode vorgeben, während die Kommunen für die praktische Umsetzung und Anpassung zuständig sind. Gleichzeitig sollte die Flexibilität der Bodenpreisgestaltung erhöht werden, indem den Kommunen die Möglichkeit eingeräumt wird, je nach Gebiet, Zeitraum, Art der Landnutzung und sozioökonomischen Entwicklungszielen flexible Anpassungskoeffizienten festzulegen. Zudem sollten unterschiedliche Gebühren, Pachten, Steuern und Abgaben je nach Nutzungszweck (Wohnbauland, Gewerbe- und Dienstleistungsland, Produktionsland, landwirtschaftliche Nutzfläche usw.) und dem jeweiligen Infrastruktur- und Stadtentwicklungsstand der Region erhoben werden.
Experten betonen insbesondere die Notwendigkeit, für Stabilität zu sorgen und einen vernünftigen Fahrplan zu entwickeln. Demnach ist es erforderlich, einen geeigneten Anpassungsfahrplan zu erarbeiten, um Markterschütterungen und plötzliche Auswirkungen auf Unternehmen und Bevölkerung zu vermeiden, insbesondere vor dem Hintergrund, dass viele Kommunen das zweistufige Stadtverwaltungsmodell noch optimieren.
Darüber hinaus müssen die Kommunikation und die Umsetzungshinweise verbessert werden. Die Verbreitung und Erläuterung der Richtlinien wird Privatpersonen, Unternehmen und Maklern helfen, die Art und Funktion von Grundstückspreislisten zu verstehen und so Missbrauch zur Preissteigerung oder zur Erzeugung falscher Markterwartungen zu verhindern.
Quelle: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-dat-tang-manh-tu-2026-co-hoi-va-thach-thuc-cho-thi-truong-bat-dong-san-20251109172330997.htm
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