Personen mit vielen Immobilien betrachten die „Surfing“-Steuer als eine Steuer, die auf Immobilienkäufen basiert.

Die Einkommensteuer auf Gewinne aus Immobilientransaktionen richtet sich nach der Häufigkeit der Transaktionen sowie dem Zeitpunkt des Kaufs und Weiterverkaufs der Immobilie. Je schneller diese Vorgänge erfolgen, desto höher ist der Steuersatz und umgekehrt.

Das Finanzministerium schlägt vor, das persönliche Einkommen aus Immobilienverkäufen nach der Besitzdauer zu besteuern – Foto: NGOC HIEN

Das ist einer der ganz neuen Inhalte in der Stellungnahme des Finanzministeriums zum Vorschlag für den Bau eines neuen Einkommensteuergesetzes.

Dementsprechend schlug das Finanzministerium vor, die Anwendung der Einkommensteuer auf Gewinne aus Immobilienübertragungen auf Basis der Haltedauer zu prüfen, um Spekulationen und Blasen einzudämmen, und zwar nach den Erfahrungen einiger Länder.

Steuer nur auf Gewinne

Im Gespräch mit Tuoi Tre bekräftigte Nguyen Van Duoc, Geschäftsführer der Trong Tin Accounting and Tax Consulting Company Limited, die Ansicht, dass Lösungen zur Eindämmung von Immobilienspekulationen notwendig seien. Angesichts der Gegebenheiten in Vietnam müssten jedoch viele Aspekte berücksichtigt werden, um die vernünftigste Lösung zu finden und schwerwiegende negative Folgen für den Markt zu vermeiden.

Laut Herrn Duoc wendet die Steuerbehörde die Richtlinie 111 an, die besagt, dass eine Person, die ein einzelnes Haus besitzt, dieses aber weniger als 183 Tage lang bewohnt hat, bei der Veräußerung nicht von der Steuer befreit ist. Dies ist auch eine der Maßnahmen zur Verhinderung von Spekulationen und Steuerhinterziehung bei Immobilienübertragungen.

Immobilien stellen jedoch ein besonderes Gut dar. Um Spekulationen vorzubeugen, können daher verschiedene Maßnahmen ergriffen werden, nicht unbedingt die Besteuerung von Immobilientransaktionen auf Basis der Besitzdauer.

„Wir sollten uns wieder auf das Wesen der Grunderwerbsteuer besinnen. Es handelt sich um eine Steuer auf das Einkommen, das der Immobilienveräußerer erhält, das heißt, es muss Einkommen vorhanden sein, um steuerpflichtig zu sein“, sagte Herr Duoc.

Laut Herrn Duoc hatte die Steuerbehörde zuvor festgelegt, dass der Veräußerer zwischen zwei Methoden wählen konnte: 25 % der Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis oder 2 % des Verkaufspreises. Später änderte die Steuerbehörde jedoch die Berechnungsmethode und legte fortan 2 % des Verkaufspreises fest, was in vielen Fällen zu steuerpflichtigen Verlusten führte.

Bislang verfügte die Steuerbehörde über bessere Instrumente zur Steuerung der Immobilienpreise, und diese haben sich den Marktpreisen angenähert. Daher sollte überlegt werden, die Grunderwerbsteuer wieder auf Basis des tatsächlichen Einkommens zu berechnen. „Das ist der beste Weg, um Ungleichheiten zu vermeiden, die entstehen, wenn Verluste wie bisher ebenfalls besteuert werden“, schlug Herr Duoc vor.

Herr Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands, teilte diese Ansicht und erklärte, dass Einkommen bedeutet, mit Gewinn zu verkaufen und anschließend Steuern zu zahlen, um die Bevölkerung zu besteuern. Die Steuer berechnet sich aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis bzw. Verkaufspreis minus Kaufpreis, abzüglich anfallender Kosten wie beispielsweise Bankkreditzinsen.

Um Immobilienspekulationen einzudämmen, besteuern viele Länder nur Gewinne aus Immobilientransaktionen. „Es ist klar, dass nur Gewinne besteuert werden dürfen. Das ist das Prinzip der Steuerberechnung. Wird die Immobilie innerhalb der ersten Monate nach dem Kauf verkauft, fällt ein hoher Steuersatz auf den erzielten Gewinn an. Verkauft man sie erst drei, fünf oder sieben Jahre später, ist der Steuersatz niedriger“, erklärte Herr Dinh.

Neue Daten korrekt und ausreichend erhoben

Der Experte Nguyen Thai Son erklärte außerdem, der vom Finanzministerium vorgeschlagene Plan sei eine Lösung, um Spekulationen und den damit einhergehenden Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt einzudämmen, der es Menschen mit tatsächlichem Bedarf unmöglich mache, ein Haus zu kaufen. Es gebe jedoch Fälle, in denen Menschen aufgrund dringender Umstände gezwungen seien, ihre Immobilien zu verkaufen und Verluste erlitten, weil sie als Spekulanten eingestuft und zu hohen Steuern gezwungen würden.

„Meiner Meinung nach müssen wir uns beraten, sorgfältig diskutieren und viele Aspekte berücksichtigen. Wenn wir steuerliche Instrumente einsetzen, um die Kosten spekulativer Verhaltensweisen zu erhöhen und diese einzuschränken, müssen wir einen den Gegebenheiten in Vietnam angemessenen Steuersatz ansetzen und dürfen keinen zu hohen und unrealistischen Satz anwenden“, sagte Herr Son.

Der Wirtschaftsexperte Dr. Vu Dinh Anh ist der Ansicht, dass ein höherer Steuersatz bei kürzerer Haltedauer theoretisch dazu beitragen kann, Spekulationen und das sogenannte „Surfen“ auf dem Immobilienmarkt einzudämmen. „Doch wie soll diese Lösung umgesetzt werden? Verfügt die Verwaltungsbehörde über die notwendigen Daten, um die Kauf- und Verkaufspreise präzise zu überwachen?“, fragt Herr Anh.

Laut Herrn Anh darf der Immobilienmarkt nicht nur als Kauf von Wohneigentum betrachtet werden, sondern beinhaltet auch Spekulation. Immobilienspekulation ist im Grunde eine kurzfristige Investition; wie bei Finanzanlagen dient der Kauf und Verkauf von Immobilien nicht der Eigennutzung, sondern der Gewinnerzielung. Immobilienspekulation ist ein unvermeidlicher und wichtiger Faktor des Immobilienmarktes.

„Dieser Markt ist dank spekulativer Aktivitäten so dynamisch. Daher müssen wir Immobilienspekulationen ihrer Natur und ihrer Rolle entsprechend behandeln. Immobilienspekulation ist nicht per se schlecht, daher können wir sie nicht einfach abschaffen“, sagte Herr Anh und fügte hinzu, dass es Lösungen geben müsse, die eine gesunde Entwicklung dieses Marktes fördern und nicht nur auf Umsatzmaximierung abzielen.

Die Politik muss mit der technologischen Infrastruktur synchronisiert werden.

Experten schlagen vor, dass Einkommensteuer erhoben werden sollte, wenn der Verkäufer nach Abzug der zulässigen Ausgaben einen Gewinn erzielt. – Foto: NGOC HIEN

Laut Finanzministerium erheben viele Länder Steuern auf Gewinne aus Immobilientransaktionen, um Immobilienspekulationen einzudämmen. Die Höhe der Steuern richtet sich nach der Häufigkeit der Transaktionen und dem Zeitpunkt des Kaufs und Verkaufs. Je schneller die Transaktionen erfolgen, desto höher ist der Steuersatz. In Singapur beispielsweise wird der Kauf und Verkauf von Grundstücken im ersten Jahr mit 100 % der Differenz des Kaufpreises besteuert; nach zwei Jahren beträgt der Steuersatz 50 %; nach drei Jahren 25 % usw.

Sollte die Steuer in Vietnam angewendet werden, müsste laut Finanzministerium der konkrete Steuersatz geprüft und entsprechend der aktuellen Lage des Immobilienmarktes festgelegt werden. Gleichzeitig muss die Anwendung der Einkommensteuerpolitik auf Immobilienübertragungen, die auf der Haltedauer basiert, mit der Optimierung der Richtlinien für Grundstücke und Wohnungen sowie der Anpassung und Bereitstellung der IT-Infrastruktur für die Grundbuch- und Immobilienregistrierung abgestimmt werden.

* Professor Dang Hung Vo (ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt ):

Wird die Situation des erneuten Kaufens und Verkaufens einschränken

Der Vorschlag des Finanzministeriums, persönliche Einkünfte aus Immobilienübertragungen nach der Besitzdauer zu besteuern, wurde in vielen Ländern erfolgreich umgesetzt. Wer eine Immobilie erwirbt, sie kurz hält und schnell wieder veräußert, erzielt einen höheren Marktwert und muss entsprechend mehr Steuern zahlen.

Auf dem vietnamesischen Markt gilt es jedoch, die Situation zu überwinden, in der Käufer und Verkäufer vereinbaren, einen niedrigeren Transaktionspreis im Vertrag anzugeben als den tatsächlichen Preis oder die Differenz zwischen vorherigem Kauf und nächstem Verkauf unerheblich ist. Es bedarf wirksamerer Instrumente, um Käufer und Verkäufer zur Angabe des korrekten Transaktionswerts im Vertrag zu verpflichten. Nur so kann das oben genannte Steuerinstrument in Vietnam effektiv und praktikabel eingesetzt werden.

Bei Anwendung dieser Richtlinie wird die Liquidität im Wiederverkaufssektor sinken, die Liquidität im Wohnungsmarkt steigen und zur Stabilisierung des Immobilienmarktes beitragen.

* Herr Tran Manh Chi (Stellvertretender Generaldirektor der Dong Tay Property Company):

Es müssen ausreichend angemessene und valide Kosten berechnet werden.

Der Vorschlag des Finanzministeriums, die Einkommensteuer auf Immobilienübertragungen auf Basis der Besitzdauer anstatt auf Basis von 2 % des Übertragungspreises zu erheben, wird erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben. Spekulanten, die Immobilien innerhalb kurzer Zeit kaufen und verkaufen, werden befürchten, dass ein zu hoher Steuersatz ihre Gewinne schmälert.

Wendet man jedoch die Methode der Steuerberechnung auf Basis der Besitzdauer an, so wird bei Immobilientransaktionen Einkommensteuer erhoben, wenn der Käufer einen Gewinn erzielt.

Wir streben an, dass Transaktionen über Banken abgewickelt werden. Das Finanzamt überwacht zudem die korrekte Angabe der Transaktionen zum marktgerechten Preis. Die Prüfung der Kauf- und Verkaufspreise erfolgt daher durch die zuständige Behörde auf Grundlage der Transaktionen und Rechnungen.

Falls der Käufer ein Haus oder Grundstück erwirbt, um es innerhalb kurzer Zeit wieder zu verkaufen, muss die bei einem Gewinn zu zahlende Einkommensteuer ermittelt werden, d. h. die Einnahmen abzüglich der tatsächlichen, angemessenen und gültigen Ausgaben.

Dabei sind Zinskosten, Maklergebühren und andere legitime Kosten als Grundlage für die Gewinnermittlung zu berücksichtigen. Erfolgt die Transaktion innerhalb kurzer Zeit und erzielt der Verkäufer einen Gewinn, so ist eine höhere Steuerberechnung angemessen.

Tatsächlich gibt es viele Fälle, in denen Menschen ein Haus kaufen, um darin zu wohnen oder als Vermögen für ihre Kinder, aber aufgrund unvermeidbarer Gründe wie Krankheit, Schulden, Umzug usw. gezwungen sind, das Haus zu verkaufen, sogar mit Verlust, und trotzdem Einkommensteuer zahlen müssen, was unzumutbar ist.

Quelle: https://tuoitre.vn/nguoi-co-nhieu-bat-dong-san-can-nhac-ve-thue-luot-song-20241127223815472.htm