Die Schulden des Immobilienmagnaten steigen, seine Fähigkeit zur Schuldentilgung erholt sich leicht.

Immobilienunternehmen sind nach wie vor stark auf kurzfristige Kredite angewiesen, während die Projektdurchführung langfristig angelegt ist – Foto: QUANG DINH

Welche Immobilienunternehmen haben ihre Schulden erhöht?

In einem kürzlich veröffentlichten Bericht über die Wohnimmobilienbranche erklärte Visrating – eine Kreditratingagentur von Moody's Capital –, dass die Gesamtverschuldung börsennotierter Investoren im ersten Halbjahr dieses Jahres im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres um 19 % gestiegen sei.

Der ausstehende Schuldenstand resultiert hauptsächlich aus der Entwicklung neuer Projekte einiger großer Immobilienunternehmen wie Vinhomes (Gesamtverschuldung stieg im gleichen Zeitraum um 63 %), Van Phu Invest (54 %), DIG (59 %), Nha Khang Dien (33 %)...

Die Experten von Visrating prognostizieren, dass die Verschuldung weiter steigen wird, da Bauträger immer mehr Schulden aufnehmen, um die Entwicklung neuer Projekte zu finanzieren.

	Die ersten 6 Monate des Jahres 2023	Die ersten 6 Monate des Jahres 2024
VHM	43368	70500
VPI	4042	6218
GRABEN	2724	4323
KDH	5802	7739
PDR	3888	4183
NLG	5045	6532

Daten: Finanzberichte, TTO

Positiv zu vermerken ist jedoch, dass sich die Schuldentilgungsfähigkeit voraussichtlich in der ersten Hälfte des Jahres 2024 dank eines verbesserten operativen Cashflows und erhöhter liquider Mittel leicht erholen wird.

Laut Visrating stieg das Verhältnis von Schulden zu EBITDA (ein Finanzindikator, der den Gewinn eines Unternehmens vor Abzug von Zinsaufwendungen, Abschreibungen und Körperschaftsteuer widerspiegelt) in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 auf das 3,7-Fache, gegenüber dem 2,7-Fachen im Vorjahr.

Darüber hinaus erhöhten sich die liquiden Mittel um 5 %; der operative Cashflow erholte sich leicht, blieb aber im ersten Halbjahr 2024 negativ.

	Verschuldet
4. Quartal 2020	161892
4. Quartal 2021	179697
4. Quartal 2022	207161
4. Quartal 2023	222483
2. Quartal 2024	245640

Daten: Kurz- und langfristige Verbindlichkeiten auf Basis von Finanzberichten von fast 80 börsennotierten Unternehmen im Bereich Immobilienverwaltung und -entwicklung (hauptsächlich Bankdarlehen, Anleihen, Finanzierungsleasing usw.).

Viele Investoren haben einen extrem schwachen Cashflow zur Schuldentilgung.

Laut dem Bericht von Visrating verfügen mehr als zwei Drittel der börsennotierten Investoren über einen schwachen bis extrem schwachen Cashflow zur Schuldentilgung, insbesondere über einen operativen Cashflow von unter 5 % der Gesamtverschuldung. Dies betrifft insbesondere Investoren, die von rechtlichen Problemen im Zusammenhang mit Projekten betroffen sind, wie beispielsweise LDG, Quoc Cuong Gia Lai (QCG) und Novaland (NVL).

Experten von Ratingagenturen wiesen zudem darauf hin, dass die starke Abhängigkeit von kurzfristigen Krediten erhebliche Refinanzierungsrisiken birgt.

Hinzu kommt, dass laut Virating das Verhältnis von kurzfristigen Schulden zu Gesamtschulden börsennotierter Investoren im zweiten Quartal 2024 mit 44 % weiterhin hoch ist, wobei Unternehmen mit begrenzten liquiden Mitteln, wie beispielsweise Kien Giang Construction Investment Consulting Group Joint Stock Company (CKG), Nam Bay Bay Investment Joint Stock Company (NBB), QCG und Kosy (KOS), den größten Rekapitalisierungsbedarf haben.

	Kasse
CKG	29
NBB	24
QCG	27
KOS	8

Daten: BTC, TTO

Darüber hinaus zeigen die Daten, dass im Jahr 2025 Immobilienanleihen im Wert von rund 105 Billionen VND fällig werden. Visrating schätzt, dass bei etwa 50 % der in den nächsten 12 Monaten fällig werdenden Anleihen der Anleger das Risiko verspäteter Kapital- bzw. Zinszahlungen besteht.

„Die meisten davon stehen im Zusammenhang mit Investoren, die in letzter Zeit ihre Kapital-/Zinszahlungen verzögert haben, wie beispielsweise NVL, Sunshine, Van Thinh Phat und Hung Thinh“, heißt es in dem Bericht.

Immobilienunternehmen erhöhen ihre Verschuldung derzeit hauptsächlich durch die Ausgabe von Anleihen, Krediten und Aktien.

Davon entfielen in den ersten acht Monaten des Jahres 2024 5 % weniger Immobilienanleihen als im Vorjahr, und es ist wahrscheinlich, dass dieses Volumen aufgrund strengerer Emissionsvorschriften und bevorstehender Änderungen des geänderten Wertpapiergesetzes weiterhin niedrig bleiben wird.

Der aktuelle Gesetzesentwurf sieht unter anderem vor, dass für öffentlich begebene Anleihen obligatorische Sicherheiten hinterlegt werden müssen und dass Privatplatzierungen von Anleihen auf institutionelle Anleger beschränkt werden.

Im Gegenzug hat sich der Zugang der Investoren zu neuen Kapitalquellen im Jahr 2024 verbessert, dank des Wachstums der Bankkredite für Immobiliengeschäfte und der Verdopplung der Aktienemissionen im Vergleich zum Vorjahr, so Visrating.

Zuvor hatten einige Experten auch erkannt, dass zur Förderung des Kreditwachstums im Jahr 2024 bei 14-15% ein bedeutender Teil des Kapitals in den Immobilienmarkt fließen wird - ein Bereich, der viel Kapital erfordert und der Hauptkunde vieler Banken ist.

Quelle: https://tuoitre.vn/thay-gi-khi-khoi-no-dai-gia-bat-dong-san-phinh-to-20240925194935178.htm