Wohnungssegment ist für Investoren interessant

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Die Wohnungsvermietung ist ein von vielen Anlegern bevorzugter Anlageweg, da sie in schwierigen Zeiten wie heute eine stabile Einnahmequelle darstellt.

Experten zufolge wurden in Ho-Chi-Minh-Stadt schon seit langem nur sehr wenige Apartmentprojekte auf den Markt gebracht. Mittlerweile konzentrieren sich viele Investoren weiterhin auf dieses Segment und versuchen, Projekte mit angemessenen Preisen und gutem Fortschritt zu kaufen. Heutzutage kaufen viele Investoren Wohnungen hauptsächlich zur Vermietung und nicht zum „Surfen“ wie damals, als der Immobilienmarkt noch boomte. Auch wenn die Gewinnspanne bei der Wohnungsvermietung nicht mehr so hoch ist wie in der Vorperiode und in manchen Gegenden sogar niedriger als der Sparzins ist, handelt es sich dennoch um eine interessante Anlageform, da sie eine stabile Einnahmequelle bietet.

Frau Hang (eine Investorin), die gerade eine Wohnung im Bezirk Binh Tan (HCMC) gekauft hat, sagte: „Die Zinsen für Bankeinlagen sind stark gesunken, deshalb möchte ich nicht mehr sparen, sondern Geld abheben, um eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten. Teilweise, um Vermögen für meine zukünftigen Kinder aufzubauen, teilweise, um zu investieren, damit jeden Monat Geld rein- und rausgeht.“

Ebenso hat Frau Ly gerade eine Wohnung im Bezirk 8 (HCMC) gekauft, um sie mit einem festen Einkommen von 7 Millionen VND/Monat zu vermieten. Frau Ly sagte: „Rechnet man es aus, liegt der Mietgewinn noch immer deutlich unter den Anschaffungskosten, aber im Moment weiß ich nicht, worin ich investieren soll. Außerdem sind viele Hausbesitzer derzeit finanziell überfordert, sodass die Preise im Vergleich zu früher deutlich gesunken sind. Ich kaufe also, um zu vermieten und ein monatliches Einkommen zu erzielen, und warte, bis sich der Markt erholt, um dann mit Gewinn zu verkaufen.“

Laut Daten von Savills Vietnam erreichte das Primärangebot in Ho-Chi-Minh-Stadt im vierten Quartal 2023 7.600 Wohnungen, was im Vergleich zum Vorquartal stabil blieb, im Vergleich zum Vorjahr jedoch einen Rückgang von 5 % bedeutete. Der durchschnittliche Erstverkaufspreis in Ho-Chi-Minh-Stadt erreichte im Quartal mit 69 Millionen VND/m2 wieder das Niveau von 2020, was einem Rückgang von 36 % gegenüber dem Vorquartal und 45 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Frau Giang Huynh, stellvertretende Direktorin und Leiterin der Forschungs- und S22M-Abteilung, sagte, dass das Angebot an Wohnimmobilien in Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit sehr gering sei, insbesondere für einen Markt mit mehr als 10 Millionen Einwohnern. Gleichzeitig ist die Kaufnachfrage der Investoren sehr hoch, insbesondere Ende 2023 ziehen viele Menschen ungenutztes Geld ab, um Wohnungsprojekte zu finden und zu kaufen.

„Früher, als Immobilien noch heiß begehrt waren, stürzten sich viele Investoren auf den Grundstückshandel. Sie verkauften eine Immobilie und kauften mit dem Erlös eine andere, um Gewinn zu machen. Doch jetzt, wo der Markt instabil ist, vertrauen Investoren vor allem auf Wohnungen, da die Preise angemessen sind und sich im Vergleich zu Grundstücken oder Reihenhäusern kaum ändern. Gleichzeitig können sie vermietet werden und sichern sich so eine stabile Finanzierungsquelle“, kommentierte Frau Giang Huynh.

Laut Immobilienmarktforschungsinstituten ist die Gewinnspanne bei der Wohnungsvermietung im Vergleich zur Zeit vor der Pandemie inzwischen recht stark gesunken. Der Grund hierfür liegt darin, dass der hart umkämpfte Markt die Eigentümer dazu zwingt, die Mieten zu senken, um eine hohe Auslastung sicherzustellen. Dies ist auch der Grund, warum der Trend zur Investition in Mietwohnungen seit langem rückläufig ist und sich im Kontext der Wirtschaftsrezession , in der andere Investitionskanäle unvorhersehbaren Schwankungen unterliegen, nur teilweise erholt hat.

Der Bericht von Batdongsan.com.vn zeigt, dass die Gewinnspanne bei Mietwohnungen im Zeitraum 2017 – 2018 mit 6–8 % immer hoch war, berechnet nach der Formel 12-Monats-Mietpreis/Wohnungsverkaufspreis. Der Rückgang begann 2019 mit einer Gewinnspanne von 5,2 % und geriet im Zeitraum 2020–2021, als die Pandemie ausbrach, in einen „freien Fall“ und fiel in den Jahren 2020–2021 auf 4,3–4,5 % und in den Jahren 2022–2023 auf 4,3–4,3 % zurück.

Herr Le Bao Long, Strategiedirektor von Batdongsan.com.vn, kommentierte, dass das Preisniveau für Wohnungen schnell steige. Allein im dritten Quartal 2023 liegt der durchschnittliche Verkaufspreis von Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt bei 45,5 Millionen VND/m2, einschließlich Primär- und Sekundärpreisen, die Wohnungsmieten sind jedoch nicht entsprechend gestiegen. Viele Wohnungen haben einen Verkaufspreis von 3–4 Milliarden VND, die Miete beträgt jedoch nur etwa 8–12 Millionen VND/Monat, während bei Wohnungen mit einem Verkaufspreis von 4–6 Milliarden VND die Miete zwischen 15 und 25 Millionen VND/Monat liegt.

„Auch wenn die Mietpreise im Vergleich zu früher gesunken sind, sind Mietwohnungen für langfristig orientierte Anleger nach wie vor eine attraktive Anlageform, da sie eine hohe durchschnittliche Gewinnspanne (Preissteigerung im Laufe der Zeit und Mietgewinne kombiniert) von etwa 12,5 % pro Jahr bieten. Im Vergleich zu vielen anderen Anlageformen wie Aktien, Gold, Devisen, Grundstücken und Ersparnissen ist dies eine bessere und stabilere Rendite“, analysierte Herr Le Bao Long.

Viele Experten schätzen zudem das Investitionspotenzial des Wohnungssegments sehr, handelt es sich doch um eine Produktgruppe, die ihren Wert durch die Deckung des tatsächlichen Wohnbedarfs erhält. In einem schwierigen Marktumfeld sind Produkte, die echte Bedürfnisse erfüllen, wie beispielsweise Wohnungen, ein Lichtblick auf dem Immobilienmarkt. Aufgrund der rasanten Urbanisierung steigt die tatsächliche Nachfrage nach Wohnraum weiter an, sodass der Spielraum für Wohnungsbauprojekte sehr groß ist.

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