Regelungen zur Eigentumsdauer einer Wohnung wirken sich auf viele Themen aus.
Der Artikel gibt die Ansichten von Rechtsanwalt Tran Xuan Tien, Leiter der Anwaltskanzlei Dong Doi ( Hanoi Bar Association), wieder und muss nicht unbedingt mit denen von Dan Tri übereinstimmen. Leser können im Kommentarbereich unter dem Artikel antworten.
Laut dem Rechtsexperten und Anwalt Tran Xuan Tien wird die Regelung der Eigentumsdauer einer Wohnung viele gesellschaftliche Bereiche betreffen, insbesondere die drei Parteien, die direkt am Kauf- und Verkaufsverhältnis einer Wohnung beteiligt sind, nämlich den Käufer, den Verkäufer und den Verwalter.
Rechtsanwalt Tran Xuan Tien – Leiter der Anwaltskanzlei Dong Doi (Foto: Le Mai).
Angesichts der aktuellen Lage in Vietnam ist der Kauf einer Eigentumswohnung in den letzten Jahren ein Trend, insbesondere in Großstädten mit hoher Bevölkerungsdichte wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt. Die offensichtlichen Vorteile von Wohnungen liegen in der deutlichen Preisersparnis gegenüber ebenerdigen Häusern, der Bequemlichkeit und vor allem dem langfristigen Eigentumsrecht.
Es ist jedoch erwähnenswert, dass das Eigentum an einem Mehrfamilienhaus langfristig angelegt ist, die Nutzung des Gebäudes jedoch eingeschränkt ist, da es sich um ein Vermögenswert handelt, der natürlich abgeschrieben wird und nach einer gewissen Zeit renoviert oder umgebaut werden muss. Die Umsetzung der Renovierung und des Wiederaufbaus heruntergekommener Mehrfamilienhäuser ist derzeit jedoch mit vielen Schwierigkeiten verbunden, einschließlich der Schwierigkeiten bei der Umsiedlung der Bewohner.
Tatsächlich weigern sich viele Menschen, aus heruntergekommenen Wohnungen auszuziehen, weil sie glauben, sie hätten ein Recht auf unbegrenzten Besitz. Infolgedessen gibt es immer noch stark heruntergekommene Wohnungen, die nicht nur ein potenzielles Sicherheitsrisiko für die Bewohner darstellen, sondern auch die Stadtplanung und das Landschaftsbild beeinträchtigen.
Dieser Vorschlag dürfte jedoch kaum die Zustimmung der Mehrheit der Bevölkerung finden, da die Einstellung zum langfristigen Eigentum tief in den Köpfen der meisten Menschen verwurzelt ist. Sie alle wünschen sich ein langfristiges, stabiles Zuhause für sich und die nächste Generation. Zudem sind im Zusammenhang mit der Ausgabe von „Pink Books“ an Haushalte, die in Wohnungen leben, noch viele Fragen zu klären.
Die Regelungen zur Eigentumsdauer einer Wohnung im Entwurf des Wohnungsgesetzes (geändert) finden in der Bevölkerung besondere Beachtung (Illustrationsfoto: Tran Khang).
Die Regierung hat dem Ständigen Ausschussder Nationalversammlung kürzlich einen Entwurf des geänderten Wohnungsgesetzes vorgelegt, der einen Vorschlag für eine befristete Eigentumsdauer enthält. Im Gegensatz zu früheren Entwürfen, die viele Optionen vorsahen, schlägt die Regierung in diesem Gesetzentwurf nur eine Option vor: befristetes Eigentum.
Die Nutzungsdauer eines Mehrfamilienhauses richtet sich nach den Planungsunterlagen und der tatsächlichen Nutzungsdauer, die von der zuständigen Behörde beurteilt und festgestellt wird. Der Eigentümer muss das Eigentumsrecht kündigen, wenn das Mehrfamilienhaus abgerissen werden soll. Er kann das Grundstück mit dem Mehrfamilienhaus weiterhin nutzen, muss aber die Kosten für den Neubau tragen.
Ist also der konkrete Inhalt des jüngsten Vorschlags des Bauministeriums im Entwurf des Wohnungsbaugesetzes (geändert) nach den geltenden gesetzlichen Regelungen zu Wohnungseigentumsverhältnissen umsetzbar?
In vielen Ländern sind Wohnungen mit begrenzter Nutzungsdauer verfügbar.
Derzeit erkennen alle Bestimmungen des Wohnungs- und Grundstücksrechts das Eigentum an Wohnraum an, das mit dem Recht verbunden ist, Grundstücke dauerhaft und langfristig zu nutzen, einschließlich des Rechts auf Wohnungseigentum. Darüber hinaus gilt der Fall des befristeten Wohnungseigentums und der befristeten Grundstücksnutzung nur für Ausländer, für Häuser, die auf staatlich zugewiesenem Land gebaut wurden, für befristet gepachtetes Land und einige weitere Fälle, wie vorgeschrieben.
Was den befristeten Wohnungsbesitz betrifft, so handelt es sich um eine Regelung, die in vielen Ländern weltweit seit langem angewendet wird, um die Sicherheit der Menschen zu gewährleisten. Beispielsweise schreiben in einem Milliardenland wie China einige Großstädte wie Peking und Shanghai vor, dass Wohnungen mit einer Laufzeit von 50 bis 70 Jahren verkauft werden. Nach Ablauf der Laufzeit fordert der Staat die Wohnungen zurück, ohne dass eine Entschädigung erforderlich ist.
In Korea werden Mehrfamilienhäuser und andere Gebäude nach Ablauf ihrer Nutzungsdauer planmäßig saniert. Allerdings ist in Korea auch festgelegt, dass Mehrfamilienhäuser nach über 20 Jahren Bauzeit bei festgestellten Sicherheitsproblemen wiederaufgebaut werden können. Die Sicherheitsbewertungskriterien basieren auf vier Faktoren: Wohnumfeld, Alter des Gebäudes und der Innenausstattung, strukturelle Sicherheit und Kostenanalyse.
In Südostasien bietet Thailand zwei Formen des Hausbesitzes zur Auswahl: Dauerhaftes Eigentum oder Eigentum mit einer maximalen Laufzeit von 30 Jahren. Der Kaufpreis eines Hauses mit fester Laufzeit beträgt nur 30 bis 70 % des Preises eines Hauses mit Dauereigentum. Auch Singapur bietet beide Formen des Hausbesitzes an. Bei befristetem Eigentum beträgt die maximale Laufzeit 99 Jahre.
In westlichen Ländern, beispielsweise den USA, werden alle Arten von Wohnraum, einschließlich Wohnungen, auf Basis befristeter Pachtverträge verkauft. Laut neuesten Statistiken werden bis zu 85 % der US-Immobilien auf Basis befristeter Pachtverträge verkauft. Die maximale Nutzungsdauer beträgt 99 Jahre.
Im Bezirk Thanh Xuan (Hanoi) schießen Wohnhäuser wie Pilze aus dem Boden (Foto: Tran Khang).
In Vietnam haben einige Unternehmen in jüngster Zeit Wohnungen mit begrenztem Eigentum zu sehr günstigen Preisen gebaut. In Ho-Chi-Minh-Stadt wurden beispielsweise viele Modelle für kurzfristiges Wohnen umgesetzt: Die C&T International Joint Stock Company verkauft im Bezirk Tan Binh über 300 Wohnungen mit Flächen von 30 bis 65 m², einer Eigentumsdauer von 12 Jahren und einem Startpreis von 347 Millionen VND. Die Le Thanh Company im Bezirk Binh Tan hat außerdem das Projekt Le Thanh Twin Tower abgeschlossen und bietet über 3.000 Wohnungen mit Flächen von 30 bis 45 m². Der Startpreis beträgt 240 Millionen VND bei einer 15-jährigen Eigentumsdauer und 350 Millionen VND bei einer 49-jährigen Eigentumsdauer.
Ausgehend von den Vorschriften und Gesetzgebungserfahrungen der Industrieländer und der aktuellen Realität, die zeigt, dass in dicht besiedelten Gebieten eine langfristige Nutzung die Qualität der Gebäude mindert und die Sicherheit der Bewohner nicht gewährleistet, ist die Einführung von Regelungen zur Eigentumsdauer eine fortschrittliche Lösung. Ob die oben genannten Regelungen jedoch angemessen und wirksam sind, muss derzeit sorgfältig geprüft und überprüft werden.
Die Eigentumsbedingungen einer Eigentumswohnung sind nicht dieselben.
Was die Bauzeit betrifft, so hat ein Bauwerk gemäß dem geltenden Baurecht eine bestimmte Nutzungsdauer, die sich nach den Planungsunterlagen oder der tatsächlichen Nutzungsdauer richtet.
Vor diesem Hintergrund sind die Kriterien für die Klassifizierung von Bauwerken nach Maßstab und Struktur klar definiert. So haben beispielsweise Mehrfamilienhäuser mit mehr als 50 Stockwerken (Sondergeschossbauten) und Mehrfamilienhäuser mit 25 bis 50 Stockwerken (Level-I-Bauwerke) eine Lebensdauer von über 100 Jahren. Bei Mehrfamilienhäusern mit 8 bis 24 Stockwerken (Level-II-Bauwerke) beträgt die Lebensdauer 50–100 Jahre; bei Mehrfamilienhäusern mit 2 bis 7 Stockwerken (Level-III-Bauwerke) beträgt die Lebensdauer lediglich 20 bis weniger als 50 Jahre.
Mehrfamilienhäuser haben eine unterschiedliche Lebensdauer (Foto: Hanoi).
Die Eigentumsdauer eines Mehrfamilienhauses hängt von den Vorschriften zur Klassifizierung von Bauwerken ab. Läuft die Nutzungsdauer gemäß den Planungsunterlagen ab, führt der Staat eine Inspektion und Bewertung der Bauqualität durch, um die weitere Nutzung zu ermöglichen oder das Gebäude für einen Neubau abzureißen. So kann die Eigentumsdauer eines Mehrfamilienhauses je nach Bauqualität 50, 70 oder bis zu 80, 90 oder 100 Jahre betragen.
Wenn dieser Vorschlag angenommen und umgesetzt wird, bedeutet die Ausgabe von rosa Büchern an die Menschen, dass ihnen das Recht auf Besitz und Nutzung von Vermögenswerten auf dem Land für einen begrenzten Zeitraum bestätigt wird; gleichzeitig hängt das Recht, über Vermögenswerte zu entscheiden, sie zu besitzen und sie zu nutzen, auch von der Bauzeit ab.
Wird einige Themen betreffen
Um die neue Politik in der Praxis zu bewerten, kann man aus zwei Richtungen blicken, um sowohl die positiven Aspekte als auch die Schwierigkeiten zu erkennen.
Positiv ist, dass die Regelung der Nutzungsdauer von Mehrfamilienhäusern der Realität entspricht. Dies zeigt sich insbesondere in der Gewährleistung der Sicherheit der Bewohner durch die Qualitätskontrolle der Bauarbeiten. Gleichzeitig trägt diese Regelung zur Senkung der Wohnungspreise bei und ermöglicht es den Bewohnern, ihre Eigentumsformen entsprechend ihren Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten zu diversifizieren.
Die Festlegung von Standards zur Beurteilung der Lebensdauer von Mehrfamilienhäusern trägt auch dazu bei, die Renovierung und den Wiederaufbau alter Mehrfamilienhäuser, Planungsänderungen und den Wiederaufbau der Infrastruktur zu erleichtern und so die Sicherheit von Leben und Eigentum der Menschen zu gewährleisten.
Laut Rechtsanwalt Tran Xuan Tien wird die Regelung zur Eigentumsdauer einer Wohnung viele Personen betreffen (Illustration: Ha Phong).
Das Problem liegt in der Umsetzung (mit dem aktuellen Mechanismus) und den damit verbundenen Verfahren (Genehmigung, Bewertung von Bauwerken und Abriss alter Bauwerke) sowie in der Änderung der Art der Vermögenswerte: Von einem Vermögenswert (Eigenheimbesitz), der unbegrenzt anerkannt war, zu einem Vermögenswert, der nur 50 bis 70 Jahre lang genutzt und gekauft und verkauft werden kann, ohne Berücksichtigung der Abschreibung im Laufe der Zeit.
Daher wird diese Richtlinie viele gesellschaftliche Akteure betreffen, insbesondere die drei direkt am Kauf und Verkauf von Wohnungen beteiligten Parteien: Käufer, Verkäufer und Verwalter. Im Einzelnen:
Investoren, die Immobilienprojekte umsetzen: Da die neue Politik die Unbefristung des Wohneigentums aufheben könnte, sinkt der Wert von Immobilien wie Wohnungen. Denn beim Kauf und Verkauf von Wohnungen ist neben dem Nutzwert der Immobilie auch die Stabilität und Langfristigkeit zwischen Großstädten der Faktor, der viele Menschen zum Wohnungseigentum motiviert.
Mit diesem neuen Vorschlag könnten die Wohnungspreise künftig sinken, teils aufgrund der Wertminderung selbst, teils aber auch, weil die Menschen kein Interesse mehr an dieser Art von Immobilien haben, die bereits stark an Wert verloren haben und nur noch eine Lebensdauer von etwa einem Leben haben.
Dadurch wird der Wettbewerb unter den Investoren von Immobilienprojekten gefördert und sie werden dazu angeregt, wirtschaftliche Probleme zu optimieren, um das Investitionskapital effektiv einzusetzen und um Preise und Rechtsdienstleistungen zu optimieren und so Menschen anzuziehen.
Auf der Seite der Menschen, die Wohnungen besitzen, besitzen oder besitzen werden: Da die Preise für Wohnungen in Großstädten derzeit recht hoch sind, ist dies die Folge davon, dass die Mehrheit der Milliardäre des Landes aus der Immobilienbranche kommt und die Denkweise hat, „durch Aufteilung und Verkauf von Grundstücken reich zu werden“, wodurch die Immobilienpreise im Verhältnis zum Einkommen der Menschen zu hoch werden.
Tatsächlich müssen die Menschen in Großstädten, um eine Wohnung zu besitzen (tatsächlich gibt es nur in Großstädten sowohl Nachfrage als auch Angebot für Wohnungen), im Verhältnis zu ihrem Einkommen eine enorme Summe Geld ausgeben und die Mehrheit muss sich für den Hauskauf sogar Geld leihen, was einen enormen Druck auf das Leben der Menschen ausübt.
Sollte die neue Regelung in Kraft treten, wird sie den Druck auf die Menschen kurz- und langfristig erhöhen. Denn wer bereits eine Wohnung besitzt, muss neben der materiellen auch die rechtliche Wertminderung tragen. Wenn die Qualität und der Wert der Immobilie mit der Zeit nachlassen und sie unbrauchbar wird, besteht für den Hausbesitzer die Gefahr, das Eigentum an der erworbenen Immobilie zu verlieren.
Da die Unbefristung des Wohneigentums nicht mehr gegeben ist, werden diejenigen, die ein Haus kaufen möchten, dazu neigen, Häuser auf einem Grundstück zu kaufen, um ihre finanziellen Ressourcen zu optimieren und Sicherheit zu suchen. Dies wird die Grundstückspreise wieder in die Höhe treiben und die Last wird letztlich auf die Menschen abgewälzt.
Darüber hinaus kann die Einschränkung des Wohneigentumsrechts auch andere Bürgerrechte beeinträchtigen, insbesondere das Erbrecht. Da in der vietnamesischen Bevölkerung seit jeher Wohnen ein Ort der Niederlassung und des Lebensunterhalts ist, der langfristig und stabil ist, gelten Wohnungen als wichtige Vermögenswerte, die oft an die nächste Generation weitergegeben werden. Die Anwendung der neuen Richtlinie könnte diese Entwicklung erschweren.
Seitens der staatlichen Verwaltung: Der Vorschlag schafft einen neuen Mechanismus, der zu zahlreichen neuen Aktivitäten in der staatlichen Wohnungsverwaltung führt, die mit zahlreichen potenziellen Schwierigkeiten und Mängeln behaftet ist. Insbesondere: Die Genehmigung und Bewertung von Bauarbeiten kann viele negative Aspekte mit sich bringen: Die Genehmigung und Verwaltung von Bauarbeiten wies schon immer viele Mängel auf, und illegale und unsichere Bauarbeiten sind in der Realität präsent.
Wenn das Verfahren zur Bewertung des Alters eines Gebäudes zum Zwecke des Abrisses eingeführt wird, wer kann dann garantieren, dass diese Aufgaben unparteiisch durchgeführt werden, ohne Profitgier und ohne das Eingreifen von Immobilieninvestoren, um die Lebensdauer eines heruntergekommenen Gebäudes zu verlängern?
Denn der Bau, die Instandhaltung und der Abriss von Mehrfamilienhäusern sind rechtlich äußerst kompliziert und in der Praxis gefährlich, da die meisten Mehrfamilienhäuser in Großstädten – also in dicht besiedelten Gebieten – errichtet werden. Ganz zu schweigen davon, dass die Räumung und Umsiedlung zum Abriss alter Wohnungen viele komplizierte soziale Probleme mit sich bringen kann, ähnlich wie Räumungsmaßnahmen zur Landnutzungsbeschaffung, die leicht unvorhersehbare Folgen haben können.
Aufgrund der begrenzten Eigentumsdauer unterliegen die Wohnungen einer Laufzeit, die zu Preis- und Wertunterschieden führt. Insbesondere Wohnungen, die sich dem Ende ihrer Laufzeit nähern, werden zu einem niedrigen Preis angeboten, während Neubauwohnungen mit langer Laufzeit zu einem hohen Preis zum Verkauf angeboten werden.
Grundsätzlich wird Wohneigentum als Sicherheit betrachtet, deren Wert anhand vieler Aspekte wie Bauqualität, Reputation des Anlegers, rechtlicher Dokumente und insbesondere der Nutzungsdauer beurteilt wird. Diese Eigenschaft kann zu vielen komplizierten Problemen führen, wie beispielsweise der Ausnutzung der Laufzeit zur Erhöhung der Immobilienpreise oder der absichtlichen Übertragung zu niedrigen Preisen, um Steuern zu hinterziehen.
Auch die Bewertung von Wohnungen mit diesem neuen Merkmal ist mit vielen Schwierigkeiten verbunden, insbesondere wenn sich die Abschreibung stabilisiert hat. Das Alter kann zum entscheidenden Faktor für den Immobilienpreis werden. Wie bereits erwähnt, hängt die Altersbewertung von den staatlichen Behörden und ihren Standards ab, was zu zahlreichen Problemen bei der Abwicklung des Kaufs und Verkaufs von Mehrfamilienhäusern und der Steuerabwicklung führen kann.
Der oben genannte Vorschlag soll eine Rechtsgrundlage schaffen, um Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Renovierung und dem Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern zu überwinden, die Stadtplanung zu erleichtern und die Sicherheit der Bevölkerung in städtischen Gebieten zu gewährleisten. Die effektive Umsetzung und praktische Umsetzung der oben genannten Regelung hängt jedoch von vielen weiteren Faktoren ab.
Neben der Änderung politischer Regelungen ist es notwendig, gleichzeitig Maßnahmen zur Veränderung der sozialen Infrastruktur, zur Entwicklung der Volkswirtschaft und zur Verbesserung der Lebensbedingungen der Bevölkerung umzusetzen. Wenn die tatsächlichen Bedingungen vollständig erfüllt sind, können neue gesetzliche Regelungen in Kraft treten und die gesetzten Ziele fördern.
Tran Xuan Tien
15. März 2023
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