Die soeben in Kraft getretenen Vorschriften zur Verwaltung und Nutzung von Wohngebäuden in Ho-Chi-Minh-Stadt werden von vielen als rechtlicher Rahmen für die Verwaltung von Wohngebäuden angesehen, der den Bewohnern zu einem sichereren Wohnumfeld verhelfen soll.
Ein Apartmentgebäude in Thu Duc (Ho-Chi-Minh-Stadt) nutzt ein Airbnb-Vermietungsmodell – Illustration: Q.DINH
Nicht nur diese neue Verordnung, sondern auch das Wohnungsgesetz 2023 legt Verbote sowie erlaubte und verbotene Aktivitäten in Mehrfamilienhäusern fest, doch in der Realität wurde die Durchsetzung der gesetzlichen Bestimmungen nicht konsequent umgesetzt.
Welche Vorschriften gelten für den Aufenthalt in einer Ferienwohnung?
In den neuen Vorschriften von Ho-Chi-Minh-Stadt ist besonders hervorzuheben, dass die Stadt festlegt, dass die Bedingungen für die Nutzung von Wohnungen zu touristischen Beherbergungszwecken in Apartmentgebäuden zwingend erfüllt sein müssen.
Das heißt, die als touristische Unterkunft genutzte Wohnung muss sich in einem Mehrzweckgebäude befinden. Wer touristische Beherbergungsdienstleistungen und Ferienwohnungen anbietet, muss die Bedingungen und Standards des Tourismusgesetzes erfüllen und die Bestimmungen des Gesetzes über bedingte Investitionen und Wirtschaftssektoren einhalten.
Ho-Chi-Minh-Stadt verpflichtet Organisationen und Einzelpersonen, die touristische Unterkünfte in Apartmentgebäuden anbieten, sich für den vorübergehenden Aufenthalt anzumelden, die Touristen über ihren Aufenthalt zu informieren und die Vorschriften für die Verwaltung und Nutzung von Apartmentgebäuden vollständig einzuhalten.
Hinsichtlich der Verwaltung von Wohnungsvermietungsaktivitäten schreibt Ho-Chi-Minh-Stadt vor, dass bei der Vermietung von Wohnungen in Wohngebäuden der korrekte Nutzungszweck zum Wohnen sichergestellt werden muss und die Wohnung keinesfalls für andere Zwecke als das Wohnen genutzt werden darf.
Um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus zu mieten, ist ein Vertrag zwischen dem Wohnungseigentümer und der Person, die die Wohnung mieten möchte, erforderlich.
Der Verwaltungsrat des Wohngebäudes und die Betriebsleitung des Wohngebäudes sind verpflichtet, auf Grundlage des Mietvertrags von den Nutzern der Mietwohnung die Einhaltung der Hausordnung und der Nutzungsbestimmungen des Wohngebäudes zu verlangen, um die Sicherheit und Ordnung im Wohngebäude zu gewährleisten.
Darüber hinaus definiert die Stadt klar die Befugnisse und Verantwortlichkeiten der Regierungsebenen, der Verwaltungsräte und der Aufsichtsgremien bei der Verwaltung und Nutzung von Wohngebäuden.
Ho-Chi-Minh-Stadt schreibt vor, dass nur touristische Apartmentanlagen für Kurzzeitvermietungen genutzt werden dürfen; Wohnungen dürfen nicht für diese Art von Geschäft verwendet werden. – Illustration: Q.DINH
Apartments sind nicht mit Condotels gleichzusetzen.
Die Anmietung von Wohnungen tageweise oder stundenweise über Online-Plattformen wie AirBnB, Agoda, Booking... ist derzeit in Ho-Chi-Minh-Stadt und Touristenstädten wie Hanoi , Ha Long, Hai Phong, Nha Trang sehr beliebt.
Die Vermietung von Wohnungen für Kurzzeitaufenthalte führt auch zu vielen Konflikten zwischen der Bewohnergemeinschaft der Wohnhäuser und den Mietern.
Beispielsweise stießen Kurzzeitvermietungen von Wohnungen in vielen Wohnhäusern auf Widerstand von Anwohnern und Verwaltungsräten, wenn die Wohnhäuser Touristen den Aufenthalt „verbieten“.
Die Wohnungsverwaltung erstellte sogar eine Liste von Wohnungen für Kurzzeitvermietungen, verpflichtete die Wohnungseigentümer, diese nicht kurzfristig zu vermieten, und richtete Kontrollpunkte an den Eingängen ein, um Touristen am Betreten zu hindern.
Vertreter der Betreiber von Wohngebäuden in Ho-Chi-Minh-Stadt erklärten, der Schlüssel zu diesen Reaktionen liege darin, dass die Hausverwaltung und die Bewohner die Hausverwaltung aufgefordert hätten, diesen Service zu unterbinden, da sie Bedenken hinsichtlich der großen Anzahl von Personen hätten, die ein- und ausgingen, was potenziell zu Sicherheitsproblemen sowie zu Abnutzung des Gemeinschaftseigentums und der Gemeinschaftseinrichtungen für die Bewohner führen könnte.
Das Wohnungsgesetz von 2023 verbietet zwar nicht die Vermietung von Wohnungen zu Wohnzwecken, enthält aber keine klaren Regelungen zwischen Langzeitvermietungen mit vorübergehender Registrierung und Kurzzeitvermietungen nach Tag oder Stunde.
Viele Experten sagen, dies sei eine rechtliche Lücke im Wohnungswesen, die in letzter Zeit zu ständigen Konflikten und Streitigkeiten in vielen Wohngebäuden geführt habe.
Die Praxis, Wohnungen stunden- oder tageweise kurzfristig zu vermieten, hat sie in sogenannte Condotels verwandelt, die sich mitten in Wohngebieten befinden. Dieses Problem muss gelöst werden, um den Bewohnern heutiger Mehrfamilienhäuser ein komfortables und sicheres Leben zu gewährleisten.
Im Gespräch mit Tuoi Tre bekräftigte Herr Nguyen Duc Lap – Direktor des Instituts für Immobilienforschung und -ausbildung – den Grundsatz, dass Wohnungen ausschließlich zu Wohnzwecken bestimmt sind.
Das Gesetz verbietet die Kurzzeitvermietung von Wohnungen nicht, schreibt aber vor, dass Wohnungseigentümer, die vermieten möchten, ihr Gewerbe als Einzelunternehmen oder Gewerbebetrieb anmelden müssen. Dies ist Voraussetzung dafür, dass staatliche Verwaltungsbehörden sie dem Beherbergungsgewerbe zuordnen, die Wohnungsverwaltung übernehmen und Steuern erheben können.
Im Falle von Wohnungsvermietungsunternehmen über Online-Buchungsplattformen sagte Herr Lap, dass die Unternehmen, die die Online-Buchungsplattformen betreiben, Steuern zahlen müssen, während die Wohnungseigentümer eine persönliche Einkommensteuer zahlen müssen, um Fairness gegenüber anderen Unternehmen zu gewährleisten.
Laut Herrn Lap handelt es sich bei Kurzzeitmietern in der Regel um Touristen, die unter Jetlag leiden und mehr reisen müssen als die Bewohner. Dadurch verursachen sie Lärm und beeinträchtigen das Gemeinschaftsleben, weshalb der Sicherheitsdienst und die Hausverwaltung oft einschreiten müssen.
Wenn in einem Gebäude Wohnungen zur Kurzzeitvermietung angeboten werden, muss die Hausverwaltung zusätzliches Sicherheitspersonal einsetzen, um die Sicherheit zu gewährleisten. Da ständig Gäste kommen und gehen, entstehen zusätzliche Kosten und Aufwand. Der Wohnungseigentümer muss daher mit der Hausverwaltung die anfallenden Kosten aushandeln. Dies sorgt für ein faires Verhältnis zwischen den Vermietern und den Bewohnern des Gebäudes.
Herr Nguyen Chi Thanh, ständiger Vizepräsident des Verbandes der vietnamesischen Immobilienmakler, teilt diese Ansicht und sagt, dass auch Wohnungen, die zu Vermietungszwecken wie Hotels genutzt werden, Probleme haben, da die Hausverwaltung Schwierigkeiten hat, die ein- und ausgehenden Personen zu kontrollieren.
Die Hausverwaltungen von Mehrfamilienhäusern wollen die Sicherheit der Bewohnergemeinschaft gewährleisten und diejenigen eliminieren, die die Anmietung von Wohnungen ausnutzen, um Unruhe zu stiften und gegen das Gesetz zu verstoßen.
Herr Thanh erklärte, dass Mieter bei der Anmietung eines Hotelzimmers ihren Personalausweis vorlegen müssten und dass dies auch für Kurzzeitmieten von Wohnungen gelte. Allerdings verfüge die Hausverwaltung des Apartmentgebäudes nicht über professionelles Empfangspersonal wie ein Hotel, weshalb die Kontrolle der ein- und ausgehenden Personen schwierig sei.
„Bei Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen muss die Hausverwaltung die Hausordnung um Bestimmungen ergänzen, welche Wohnungen zur Vermietung geeignet sind und welche nicht. Daraus wird dann festgelegt, welche Wohnungen vermietet werden dürfen und welche nicht“, sagte Herr Thanh.
Laut Herrn Thanh müssen sich Wohnungseigentümer grundsätzlich an die Mehrheitsregeln halten und dürfen nicht tun, was sie wollen. Das Leben in einem Mehrfamilienhaus bedeutet, die Gemeinschaftsregeln zu befolgen und den gemeinsamen Aufzug, den gemeinsamen Flur und die gemeinsamen Einrichtungen zu nutzen.
Eigentümer, die ihre Wohnungen in Hotels umwandeln möchten, müssen ihren vorübergehenden Wohnsitz der örtlichen Polizei melden, die Hausverwaltung über die Mieter informieren und Mietverträge mit den Mietern abschließen. Online-Buchungsplattformen helfen lediglich bei der Mietersuche; die Verantwortung für die Mieter liegt beim Vermieter.
Einige Immobilienexperten sind außerdem der Ansicht, dass die Vermietung von Wohnungen über AirBnB fast wie die Führung eines Hotelbetriebs ist: Niemand weiß, wie lange der Mieter bleibt, und selbst die Wohnungseigentümer kommunizieren nur online mit den Mietern und kennen sich nicht persönlich.
Daher ist es notwendig, die Vorschriften zu ergänzen, die Vermieter von Wohnungen verpflichten, sich bei staatlichen Verwaltungsbehörden zu registrieren, bevor sie gewerbliche Dienstleistungen erbringen dürfen, da Beherbergungs- und Hoteldienstleistungen bedingte Geschäftszweige sind.
Kunden warten am Nachmittag des 4. März nach ihrer Rückkehr von einer Wohnung in der Ben-Van-Don-Straße, Bezirk 9, Distrikt 4, Ho-Chi-Minh-Stadt, auf ein Auto, das sie abholen soll. – Foto: TTD
Das Gesetz muss präzisiert werden.
Laut Herrn Nguyen Chi Thanh verbieten die geltenden Wohnungsgesetze die Vermietung von Wohnungen zu Bürozwecken, nicht aber die Vermietung zu Wohnzwecken.
Tatsächlich gibt es zwei Fälle von Langzeitvermietungen von Wohnungen mit einfacher temporärer Registrierung, die keine Konflikte verursachen, aber Kurzzeitvermietungen stunden- oder tageweise verursachen viele Probleme, beeinträchtigen den Gemeinschaftsraum und sind sehr schwer zu kontrollieren.
„Wir verwechseln Langzeitmieten von Wohnungen mit Kurzzeitmieten tageweise oder stundenweise.“
„Viele Menschen mieten Kurzzeitwohnungen über AirBnB, weil sie von niemandem kontrolliert werden wollen. Deshalb ist es notwendig, in diesem Bereich Regelungen einzuführen, um zu verhindern, dass sie von skrupellosen Menschen ausgenutzt werden und das Leben der Bewohner beeinträchtigt wird“, sagte Herr Thanh.
Laut Rechtsanwalt Truong Thanh Duc - Direktor der Anwaltskanzlei ANVI gibt es im Wohnungsvermietungsgeschäft zwei Probleme: das erste sind die damit verbundenen rechtlichen Bestimmungen, das zweite ist die Selbstverwaltung.
Herr Duc sagte, kein Bewohner würde es in Frage stellen, wenn der Wohnungseigentümer seinen Eltern und Kindern erlauben würde, dort längerfristig zu wohnen.
Die in letzter Zeit aufgetretenen Probleme stehen zu 99 % im Zusammenhang mit zivilrechtlichen Verträgen, wie beispielsweise der Anmietung von Häusern über grenzüberschreitende Buchungsplattformen wie AirBnB, Agoda und Booking.
Es ist wichtig zu beachten, dass Kurzzeitvermietungen von Wohnungen, ob stunden- oder tageweise, nicht für normale Wohnzwecke bestimmt sind. Im Wesentlichen handelt es sich hierbei um ein Hotel- und Beherbergungsgewerbe.
Daher ist es notwendig, das Gesetz in Richtung detaillierterer Regelungen zu ändern, denn wenn wir Mehrfamilienhäuser untersuchen, in denen Wohnungen vermietet werden, werden die meisten Menschen sicherlich Einwände erheben.
Selbst in Hotels lässt das Rezeptionspersonal Fremde in der Regel nicht aufs Zimmer. Wer etwas kaufen möchte, muss in der Rezeption bleiben, da dort für Sicherheit und Ordnung beim Ein- und Auschecken der Gäste gesorgt werden muss.
Laut Herrn Duc müssen die Mietpreise für Wohnungen im Hinblick auf die Selbstverwaltung doppelt oder dreifach so hoch sein wie die Mieten der Bewohner. Falls ein Wohnungseigentümer die Wohnungen vermieten möchte, muss die Eigentümergemeinschaft dies in der Hausversammlung zur Abstimmung vorbringen.
Stimmt die Bewohnergemeinschaft nicht zu, darf der Wohnungseigentümer die Wohnung nicht vermieten. Stimmt die Bewohnergemeinschaft der Vermietung zu, muss der Wohnungseigentümer folgende Bedingungen erfüllen: zusätzliche Gebühren zahlen, sich vorübergehend anmelden und einen Mietvertrag unterzeichnen.
Es bedarf Gesetzen, um die Umsetzung „technischer Hürden“ zu erleichtern.
Viele Experten sind sich einig, dass es der Hausverwaltung nicht gestattet sein wird, Mieter am Verbleib zu hindern, sofern die Hausordnung des Wohngebäudes dies nicht verbietet.
Wenn die Hausordnung eines Mehrfamilienhauses die Vermietung von Wohnungen untersagt, muss sich die Hausverwaltung daran halten, auch wenn dies leicht zu Konflikten mit Mietern führen kann. Daher bedarf es langfristig klarer und eindeutiger Regelungen im Wohnungsrecht, um solche Konflikte zu vermeiden.
Aktuell verbietet das Wohnungsrecht die Vermietung von Wohnungen nicht, aber die Hausverwaltungen von Wohngebäuden können "technische Hürden" errichten, wie zum Beispiel die Pflicht für Mieter, ihren Personalausweis vorzulegen, sich für den vorübergehenden Aufenthalt anzumelden, einen Mietvertrag zu unterzeichnen, die Vorschriften zu Ein- und Ausfahrtszeiten einzuhalten und das Gebäude zu reinigen.
Anwalt Truong Thanh Duc fügte hinzu, dass die Hausverwaltung die Bewohnergemeinschaft vertritt und gemäß der Hausordnung handelt. Es sei unmöglich, die Befugnisse der Hausverwaltung über das Gesetz hinaus auszudehnen. Sie könne lediglich die Bewohner über das Gesetz aufklären und sie dazu mobilisieren, es zu verstehen und einzuhalten.
Auch Gewerbebetriebe in Wohnanlagen müssen sich an das Gesetz halten.
Insbesondere legt Ho-Chi-Minh-Stadt auch klar die Bedingungen für Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe in Wohngebäuden fest, wenn das Wohngebäude eine gemischte Nutzung aufweist, einschließlich Funktionsbereichen für Büros, Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe.
Geschäftsbereiche, die nicht unter die im Wohnungsgesetz 2023 genannten Fälle fallen und den gesetzlichen Bestimmungen über bedingte Investitionen und Geschäftsbereiche entsprechen müssen.
Ladenlokal im Erdgeschoss eines Wohnhauses in Thu Duc City (Ho-Chi-Minh-Stadt) zu vermieten – Foto: Q.DINH
Es gibt einen rechtlichen Rahmen zur Ahndung langjähriger Verstöße.
Im Gespräch mit Tuoi Tre äußerte Herr Nguyen Minh Tao (wohnhaft im Bezirk Phuoc Long B, Stadt Thu Duc, Ho-Chi-Minh-Stadt) die Hoffnung, dass die neuen rechtlichen Rahmenbedingungen in Verbindung mit der Entschlossenheit der lokalen Verwaltungsbehörden den Menschen zu einem besseren Lebensumfeld verhelfen werden.
Laut Herrn Tao hat eine Familie direkt in dem Wohnhaus, in dem er wohnt, ihre Wohnung in eine Katzenfarm umgewandelt und züchtet dort Dutzende sehr stinkender Katzen.
Zunächst dachten die Anwohner, die Familie halte Katzen nur zur Gesellschaft, und zeigten Verständnis und äußerten sich freundlich. Als sich jedoch herausstellte, dass dort Katzen zur Zucht und zum Online-Verkauf gehalten wurden, forderten die Nachbarn ein Ende dieser Praxis. Herr Tao erklärte, dass die neuen Bestimmungen im Wohnungsgesetz und die städtischen Vorschriften die Luftqualität und das Wohnumfeld der Anwohner beeinträchtigten, weshalb die Hausverwaltung und die lokalen Behörden gemäß den geltenden Bestimmungen einschreiten könnten.
Herr Tran Tuan Hoan, Vorsitzender der Hausverwaltung eines Wohnhauses in Thu Duc City, sagte, dass, obwohl die Vorschriften vorschreiben, dass Wohnungen nur zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen und es den Bewohnern nicht gestattet ist, im Wohnhaus Geschäfte zu betreiben, einige Bewohner das Gesetz dennoch umgehen, indem sie Lebensmittelgeschäfte, Nagelstudios, Online-Verkaufsstellen, Lagerhallen oder Nachhilfeeinrichtungen für Schüler eröffnen, obwohl die Türen und Vorhänge geschlossen sind.
Herr Hoan ist daher der Ansicht, dass diese spezifischen Vorschriften den Verwaltungsräten und Verwaltern helfen werden, bei nicht-wohnlichen Aktivitäten, die die Bewohner und die Sicherheit des Wohngebäudes beeinträchtigen, energischer vorzugehen.
„Aktivitäten, die die Sicherheit, die Ordnung und das Leben der Anwohner nicht beeinträchtigen und bei denen keine Reaktion oder Beschwerde seitens der Anwohner erfolgt, werden vom Verwaltungsrat geprüft. Bei verbotenen Verhaltensweisen müssen die Verwaltungsräte aller Wohngebäude jedoch entschieden durchgreifen“, sagte Herr Hoan.
Rechtsanwalt Tran Minh Cuong von der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte, dass das Wohnungsgesetz verbotene Handlungen bei der Nutzung von Wohngebäuden festlegt, die Verordnungen von Ho-Chi-Minh-Stadt jedoch genauer spezifizieren, welche Handlungen bei der Verwaltung und Nutzung von Wohngebäuden erlaubt und welche verboten sind, und legen außerdem klar die Verantwortlichkeiten der einzelnen Behörden fest.
Damit wird ein klarer rechtlicher Rahmen für die Wohnungsverwaltung geschaffen, um Verstöße zu ahnden und zu sanktionieren, was dazu beiträgt, dass die Menschen in sichereren Wohnungen leben können.
Quelle: https://tuoitre.vn/siet-lai-ne-nep-ung-xu-lam-sao-voi-cho-meo-tiem-nail-tiem-an-trong-chung-cu-20250305084411057.htm
Kommentar (0)