„Verschärfung“ der Immobilienkredite: Hauskäufer nicht mit „Spekulanten und Surfern“ gleichsetzen

TPO – Derzeit kooperieren die meisten Investoren mit Banken, um Kreditpakete für Eigenheimkäufer bereitzustellen. Dies ist eine wichtige Maßnahme, die den Markt stimuliert und den Menschen den Zugang zu Wohnraum erleichtert, was sich direkt auf die Liquidität und die Produktabnahme auswirkt. Bei der Kreditverknappung muss zwischen Spekulation und legitimer Akkumulation unterschieden werden, um negative Auswirkungen auf den Markt zu vermeiden.

Báo Tiền Phong•10/10/2025

Vermeiden Sie verwirrende Ziele

Das Bauministerium hat kürzlich eine Kreditobergrenze für gewerblichen Wohnungsbau vorgeschlagen: Für den Kauf einer Zweitwohnung dürfen maximal 50 Prozent des Vertragswerts und für eine Drittwohnung oder mehr maximal 30 Prozent des Vertragswerts gewährt werden. Diese Maßnahme soll Spekulationen einschränken und zu einem gesünderen Markt beitragen.

Laut dem vietnamesischen Institut für Immobilienmarktforschung und -bewertung (VARS IRE) sollte dieser Vorschlag eine Gleichsetzung der Gruppe der „Spekulanten und Surfer“ mit denjenigen vermeiden, die Zweit- oder Drittwohnungen zu legitimen Zwecken wie der Geschäftsausbeutung oder dem Vermögensaufbau für Kinder kaufen. Dem Institut zufolge hat die Gruppe der Investoren, die zur Vermietung oder zum langfristigen Vermögensaufbau kaufen, einen positiven Einfluss, da sie zur Erhöhung der Liquidität und zur Förderung eines lebendigeren Marktes beiträgt.

„Wenn eine Kreditbeschränkungspolitik einheitlich und ohne Unterscheidung der Personen angewendet wird, ist es sehr wahrscheinlich, dass sie alle positiven Marktdynamiken zunichte macht“, kommentierte VARS IRE.

Eine Kreditverknappung sollte nicht überall angewendet werden.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), erklärte, dass die Vietnamesen die Angewohnheit hätten, Immobilien als Investitionen anzuhäufen oder für ihre Kinder und Enkel zu kaufen. „Dies ist ein legitimes Bedürfnis und sollte gefördert werden. Wer ein Haus kauft, um es zu vermieten oder ein Geschäft zu eröffnen, trägt auch dazu bei, die Wohnungsnachfrage auf dem Markt zu decken. Wenn die reale Nachfrage mit Spekulation gleichgesetzt wird, sinkt die Nachfrage und Unternehmen geraten in Schwierigkeiten“, so Herr Dinh.

Laut Dinh sollten Kreditverknappungen oder Steuererhöhungen nicht flächendeckend angewendet werden, sondern Spekulanten durch technische Maßnahmen gezielt bekämpft werden. Andernfalls würde der Markt aus dem Gleichgewicht geraten, die Liquidität würde sinken und die Wettbewerbsfähigkeit der Unternehmen würde beeinträchtigt.

VARS IRE ist davon überzeugt, dass die langfristige Lösung zur Senkung der Immobilienpreise in der Entwicklung von bezahlbarem Gewerbewohnungsbau liegt. Laut dem Bericht zum zweiten Quartal dieses Jahres machen Luxuswohnungen mehr als 60 % des Gesamtangebots aus, während bezahlbare Wohnungen fast gar nicht vorhanden sind und nur in einigen Sozialwohnungsprojekten vorkommen.

In Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt ist das Segment bezahlbarer Wohnungen seit Jahren „verschwunden“, was zu einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage und damit zu steigenden Preisen führt. VARS IRE kommentierte: „Wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt, sind Preissteigerungen unvermeidlich.“ Daher sei die Erhöhung des Angebots eine grundlegende Lösung, anstatt die Kreditvergabe allgemein zu verknappen.

VARS IRE empfiehlt den Regulierungsbehörden, flexible und praktikable Strategien zu entwickeln und eine mechanische Anwendung der Vorschriften des Sozialwohnungsprogramms zu vermeiden, das noch immer viele Probleme aufweist. Regulierungslösungen müssen zwei Ziele erreichen: die Kontrolle der Spekulation ohne Verringerung der legalen Nachfrage und die langfristige Stabilisierung des Marktes.

Sollte die richtige Rolle des Marktes zahlen

Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt , sagte, das Wichtigste sei jetzt, die angemessene Rolle des Marktes bei der Verteilung von Ressourcen und Kapitalflüssen wiederherzustellen.

Laut Herrn Vo ist die Marktwirtschaft das Modell, das den Kapitalisierungsmechanismus am meisten respektiert – das heißt, es ermöglicht dem Kapital, flexibel zu agieren und den Ort zu finden, der die höchste Effizienz bringt. „Erlassen Sie keine Vorschriften, die den Kapitalisierungsprozess behindern. Ein Verbot der Kapitalisierung bedeutet ein Verbot des Marktes und ist marktfeindlich“, betonte Herr Vo.

Herr Vo sagte, dass viele der aktuellen Regelungen noch immer die Tendenz hätten, als Subventionsmechanismus zu fungieren, was die Marktregeln verzerre und die Entwicklung behindere.

„Wir nutzen eine Subventionsmentalität, um den Markt zu steuern, was dem Wirtschaftswachstum völlig schadet. Vietnam fordert von anderen Ländern oft die Anerkennung als Marktwirtschaft, aber die meisten G7-Länder haben dies bisher nicht getan, weil sie der Meinung sind, dass wir mit einer veralteten Denkweise agieren und Entscheidungen treffen, die gegen Marktprinzipien verstoßen“, analysierte Herr Vo.

Was die Immobilienpreise betrifft, so Vo, liegt die Ursache des Problems nicht in der Kreditverknappung oder -lockerung, sondern in der Angebotspolitik. „Die Immobilienpreise hängen vom Angebot ab. Wenn das Angebot in allen Segmenten, insbesondere bei Wohnungen für Geringverdiener und die Mittelschicht, nicht erhöht wird, werden die Immobilienpreise weiter steigen. Dies liegt in der politischen Verantwortung des Staates“, sagte Vo.

Herr Vo betonte jedoch auch, dass in einer Marktwirtschaft die Unternehmen über die Investitionsrichtung entscheiden, nicht der Staat. „Egal, welches Segment profitabel ist, Unternehmen werden darin investieren, das ist ein Naturgesetz. Der Staat kann und sollte nicht eingreifen, indem er Kredite einschränkt oder Unternehmen Investitionen in diesem oder jenem Bereich verbietet. Dies widerspricht dem Marktmechanismus“, bekräftigte Professor Vo.

Laut Herrn Vo besteht die Rolle des Staates nicht darin, Entscheidungen im Namen der Unternehmen zu treffen, sondern einen transparenten und gleichberechtigten Rahmen zu schaffen, damit alle Wirtschaftssektoren gemäß den inhärenten Gesetzen des Marktes agieren können.

„Wenn wir uns einmal für das marktwirtschaftliche Modell entschieden haben, müssen wir dem Marktmechanismus wirklich vertrauen und ihn respektieren, statt auf administrative Eingriffe mit einer Subventionsmentalität zu setzen“, fügte Herr Vo hinzu.