Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt – Teil 1: Rechtliche Probleme, Angebotsmangel

Lektion 1: Rechtliche Probleme, Angebotsengpässe

Laut dem Immobilienverband von Ho-Chi-Minh -Stadt (HoREA) schaffen Fördermaßnahmen zusammen mit der Unterstützung von Unternehmen und Verwaltungsagenturen nicht nur starke Erholungsmöglichkeiten, sondern gestalten auch die Marktstruktur im Sinne einer langfristigen Entwicklungsvision neu.

Verbleibende Herausforderungen

Laut einem Bericht des Statistikamtes von Ho-Chi-Minh-Stadt werden die Immobilieneinnahmen im Jahr 2024 199.155 Milliarden VND erreichen und damit 60,3 % der Gesamteinnahmen aus „sonstigen Dienstleistungen“ ausmachen, was einem Wachstum von 6,7 % entspricht. Der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA) weist jedoch darauf hin, dass diese Wachstumsrate nicht darüber hinwegtäuschen kann, dass die Schwierigkeiten in den letzten vier Jahren anhalten und viele Projekte ins Stocken geraten oder sich verzögert haben.

Die Bemühungen der Regierung und des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt zur Beilegung der Rechtsstreitigkeiten haben jedoch zu gewissen Ergebnissen geführt, darunter die Vereinbarung von 64 Projekten im Jahr 2024, von denen 8 bereits abgeschlossen sind. Über 100 weitere Projekte sind jedoch noch nicht abgeschlossen, was das Angebot auf dem Markt erheblich beeinträchtigt.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, erklärte, dass die Tatsache, dass über 100 Projekte ungelöste rechtliche Probleme aufweisen, nicht nur den Neubau von Wohnungen bremst, sondern auch die Produktstruktur des Marktes erheblich beeinträchtigt. Das Luxussegment dominiert weiterhin, während die Nachfrage nach Wohnraum im mittleren und bezahlbaren Preissegment steigt.

Darüber hinaus hat die Verzögerung bei der Genehmigung von Sozialwohnungsbauprojekten schwerwiegende soziale Folgen. Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen haben keinen Zugang zu bezahlbarem Wohnraum, was die Ungleichheit beim Zugang zu städtischen Ressourcen verschärft.

Bemerkenswert ist, dass in Ho-Chi-Minh-Stadt im Jahr 2024 lediglich zwölf Wohnbauprojekte für Investitionen genehmigt wurden – deutlich weniger als die durchschnittliche Zahl von 60 Projekten pro Jahr vor der COVID-19-Pandemie. Davon war nur ein einziges Sozialwohnungsbauprojekt genehmigt, was auf eine gravierende Stagnation in der Entwicklung des Segments für bezahlbaren Wohnraum hindeutet.

Darüber hinaus wurden bisher weder Grundstücke für Projekte zugewiesen noch gepachtet, und lediglich zwei gewerbliche Wohnbauprojekte erhielten Baugenehmigungen. Komplizierte rechtliche Verfahren, von der Investitionsgenehmigung über die Genehmigung der Detailplanung im Maßstab 1:500 bis hin zur Grundstücksbewertung, stellen weiterhin erhebliche Hindernisse für die Marktentwicklung dar.

Andererseits ist der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt auch von einer Reihe unkoordinierter Rechtsvorschriften betroffen. Die Regelungen zur Projektbewertung gemäß dem Bodengesetz, dem Wohnungsgesetz und den zugehörigen Verordnungen haben keine wirklich günstigen Bedingungen zur Beseitigung rechtlicher Hürden geschaffen. Die Umsetzung neuer Mechanismen wie des Dekrets 115/2024/ND-CP und der Änderungen des Planungsgesetzes und des Investitionsgesetzes dürfte einen Wendepunkt darstellen, ihre praktische Anwendung wird jedoch noch einige Zeit in Anspruch nehmen.

Hinzu kommt, dass Immobilienunternehmen derzeit aufgrund fehlenden Investitionskapitals unter großem Druck stehen. Schätzungen zufolge könnte der Gesamtwert der im Immobiliensektor bis 2025 fälligen Unternehmensanleihen 180 Billionen VND erreichen. Dies führt dazu, dass viele Unternehmen laufende Projekte verzögern oder ganz einstellen, wodurch ein Teufelskreis entsteht, der den Markt stagnieren lässt.

Ungleichgewichtiges Angebot, steigende Immobilienpreise

Im Jahr 2024 wird der Wohnungsmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt lediglich 31 gewerbliche Wohnbauprojekte mit insgesamt 31.167 Wohnungen umfassen – ein deutlicher Rückgang gegenüber dem Vorjahresdurchschnitt. Bemerkenswert ist, dass nur vier Projekte mit 1.611 Wohnungen, alle im Luxussegment, die Voraussetzungen für die Kapitalbeschaffung erfüllen. Erstmals in der Geschichte des Marktes gibt es somit kein Angebot mehr im mittleren und bezahlbaren Preissegment.

Zudem gerät die Immobilienproduktstruktur in eine Situation der „umgekehrten Pyramide“: In den ersten elf Monaten des Jahres 2024 werden 100 % der verfügbaren Wohnungen auf Luxusimmobilien entfallen, verglichen mit 70,6 % im Jahr 2020. Gleichzeitig ist bezahlbarer Wohnraum – das Segment mit der größten Nachfrage – vollständig vom Markt verschwunden.

Dieses gravierende Ungleichgewicht hat zu einem unkontrollierten Anstieg der Immobilienpreise geführt. Der Durchschnittspreis für Luxuswohnungen erreichte 9,39 Milliarden VND pro Einheit, ohne Berücksichtigung der Kosten auf dem Zweitmarkt. In zentralen Gebieten wie dem 1. und 3. Bezirk steigen die Immobilienpreise weiter, während es in Thu Duc City und im Bezirk Binh Chanh nach wie vor an neuen Projekten mangelt, wodurch sich die Kluft zwischen Immobilienpreisen und der Zahlungsfähigkeit der Bevölkerung weiter vergrößert.

Darüber hinaus prognostiziert das Bauministerium , dass die Wohnungspreise nach der Anpassung der Grundstückspreisliste im Jahr 2024 im Jahr 2025 um weitere 15-20 % steigen könnten. Dieser Preisanstieg verringert nicht nur die Möglichkeiten zum Wohneigentum für mittlere und niedrige Einkommensgruppen, sondern vergrößert auch die Ungleichheit beim Zugang zu Wohnraum in großen Ballungsräumen wie Ho-Chi-Minh-Stadt.

Trotz zahlreicher Schwierigkeiten wird sich der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt voraussichtlich erholen, sofern die rechtlichen Probleme vollständig gelöst werden. Gebiete wie Binh Chanh, Nha Be und Thu Duc City mit ihren großen Landreserven und der sich verbessernden Verkehrsinfrastruktur können dabei zu den wichtigsten Wachstumstreibern werden.

Schlüsselprojekte wie die Metro-Linie 1, die Schnellstraße Ho-Chi-Minh-Stadt – Moc Bai und die Ringstraße 3 sollen nicht nur dazu beitragen, das Stadtzentrum mit den Vororten zu verbinden, sondern auch Entwicklungsmöglichkeiten für Satellitenstädte wie Long An, Dong Nai und Binh Duong schaffen.

Um dieses Potenzial auszuschöpfen, müssen jedoch rechtliche Hürden rasch beseitigt werden. Ho-Chi-Minh-Stadt muss die Vernetzung der Verwaltungsbehörden stärken und die Bearbeitungszeiten für Investitionsprojekte verkürzen. Gleichzeitig muss die Überwachung der Wohnungspreise und die Ausgewogenheit des Marktangebots im Fokus stehen, um eine nachhaltige Entwicklung zu gewährleisten.

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Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406