Mietrenditen für Wohnungen sinken stark, Investoren müssen ihre Strategie ändern

Die Rendite aus der Wohnungsvermietung beträgt heute nur noch 3–4 %, also deutlich weniger als noch vor einigen Jahren.

Der Kauf einer Mietwohnung galt lange Zeit als sichere Anlage und bot vielen Menschen, insbesondere solchen mittleren Alters, ein stabiles monatliches Einkommen. Sie sahen darin nicht nur eine Möglichkeit, Vermögen zu sichern, sondern dank der Wertsteigerung der Wohnungen auch eine nachhaltige Gewinnquelle. In den letzten Jahren hat sich die Situation jedoch rapide verändert: Während die Kaufpreise für Wohnungen rasant steigen, wachsen die Mieten nur schleppend.

Die Rendite von Mietwohnungen sinkt um mehr als die Hälfte

Eine Umfrage eines Reporters der Zeitung Lao Dong zeigt, dass die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt in den letzten drei bis vier Jahren um 30 bis 50 Prozent gestiegen sind, bei einigen Projekten haben sie sich sogar verdoppelt. Die Mietpreise hingegen stiegen lediglich um 10 bis 15 Prozent. Diese Diskrepanz führte zu einem drastischen Rückgang der Mietrendite auf in vielen Fällen nur noch 2 bis 3 Prozent pro Jahr – weniger als die Zinsen auf Spareinlagen.

Die Wohnungspreise steigen und steigen, aber die Mietrenditen sind auf einem Allzeittief.

Frau Thanh Dung (wohnhaft im Stadtbezirk Xuan Hoa) berichtete, dass sie 2015/16 zwei Zweizimmerwohnungen im Wohnprojekt Masteri Thao Dien (Stadtbezirk An Khanh) für jeweils nur 2,4 Milliarden VND erworben hatte. Nach Fertigstellung des Innenausbaus vermietete sie die Wohnungen für 1.000 USD pro Monat. Nach Beginn der Pandemie sank die Miete jedoch auf 19 Millionen VND pro Monat.

Im Gegenteil, der Wert der Wohnung schoss in die Höhe. Im April 2025 verkaufte sie eine für 6,9 Milliarden VND, was einer Steigerung von fast 290 % gegenüber ihrem Kaufpreis entsprach. Nur wenige Monate später veräußerte der neue Eigentümer sie für 8 Milliarden VND, während die aktuelle Miete im Vergleich zum Verkauf lediglich um 1–2 Millionen VND gestiegen war. Die Rendite aus der Kapitalmiete von 10 % pro Jahr beträgt nun nur noch etwa 3,5 %.

Nicht nur Masteri Thao Dien, sondern viele ehemals als Paradies für Mietwohnungen geltende Gegenden befinden sich in einer ähnlichen Lage. Im Stadtgebiet von Phu My Hung (in den Bezirken Tan Hung und Tan My), wo die Rendite früher bei 6–9 % pro Jahr lag, haben sich viele Wohnungseigentümer zurückgezogen. Frau Minh, eine langjährige Investorin, gab an, hier zwei bis drei Wohnungen besessen, diese aber alle in diesem Jahr verkauft zu haben.

„Früher konnte man eine neue Zweizimmerwohnung im Wert von etwa 4,2 bis 4,5 Milliarden VND problemlos für 20 bis 21 Millionen VND pro Monat vermieten. Jetzt ist dieser Preis kaum noch zu halten, viele Wohnungen kosten aufgrund des Neubauangebots nur noch 17 bis 18 Millionen VND pro Monat. Die Vermietung ist nicht mehr so ​​lukrativ wie früher, und ich muss monatlich 5 % Steuern abführen. Deshalb habe ich mich entschieden, die Wohnung zu verkaufen und in andere Bereiche zu investieren“, sagte sie.

Im günstigeren Segment, beispielsweise in den Wohnanlagen von Phu My (Stadtteil Phu Thuan), liegt der Kaufpreis einer Zweizimmerwohnung bei etwa 3,8–3,9 Milliarden VND, die monatliche Miete jedoch nur bei 12 Millionen VND, was einer Rendite von etwa 4 % entspricht. Ähnliche Projekte finden sich im 8. Bezirk, in Binh Tan und im ehemaligen 9. Bezirk: Hier liegen die Wohnungspreise zwischen 2,7 und 3,5 Milliarden VND, die monatliche Miete jedoch nur zwischen 8 und 10 Millionen VND, was einer Rendite von 3–3,3 % entspricht.

Nicht mehr so ​​„einfach“ wie zuvor

Frau Huong, Vertriebsleiterin eines auf die Vermietung von Wohnungen im Viertel Phu My Hung spezialisierten Unternehmens, räumte ein, dass das aktuelle Preisniveau im Vergleich zu den Mieteinnahmen zu hoch sei. „Die derzeitigen Mieter bevorzugen Neubauwohnungen, doch die Kapitalkosten sind in den letzten vier bis fünf Jahren rasant gestiegen. Daher ist die Nachfrage nach Mietwohnungen zwar weiterhin vorhanden, die Rendite für Investoren jedoch deutlich gesunken“, erklärte sie.

Das Gesamtbild des Marktes spiegelt diesen Trend ebenfalls wider. Laut einem Bericht von CBRE Vietnam erreichte der durchschnittliche Preis für neuwertige Wohnungen in Hanoi im zweiten Quartal 2025 79 Millionen VND/m², ein Anstieg von 13 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum; der Preis für gebrauchte Wohnungen erreichte 50 Millionen VND/m², ein Plus von 15 %.

In Ho-Chi-Minh-Stadt erreichte der Preis für neu vermietete Flächen 82 Millionen VND/m², ein Anstieg von 29 %; der Preis für gebrauchte Flächen lag bei 53 Millionen VND/m², ein Plus von 33 %. Gleichzeitig betrug die Bruttomietrendite in den beiden Metropolen in den ersten sechs Monaten des Jahres lediglich 3,4 % bis 3,7 %. Dieser Wert liegt deutlich unter dem von Bangkok (Thailand, 6,2 %), Kuala Lumpur (Malaysia, 5,1 %) und Seoul (Südkorea, 4,3 %) und nur über dem von Hongkong (China, 3,2 %) und Singapur (3,3 %).

Herr Vo Huynh Tuan Kiet, Direktor der Abteilung für die Vermarktung von Wohnimmobilienprojekten bei CBRE Vietnam, erklärte, dass der Hauptgrund für den Rückgang der Mietrenditen das begrenzte Angebot an neuen Wohnungen sei, insbesondere in Ho-Chi-Minh-Stadt, wo im ersten und zweiten Quartal 2025 nur 1.676 neue Wohnungen zum Verkauf angeboten wurden, der niedrigste Wert seit 2015.

Die meisten dieser Immobilien konzentrieren sich auf das gehobene Mittelklassesegment, was die Preise in die Höhe treibt. Obwohl in Hanoi ein größeres Angebot besteht (1.400 Einheiten im zweiten Quartal), gehören dort alle Immobilien dem Oberklasse- und Luxussegment an, was die Preise ebenfalls in die Höhe treibt.

Neben Angebots- und Nachfragefaktoren schmälern auch zusätzliche Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung und Steuern die Gewinne der Investoren. Hinzu kommt, dass der Trend zu Kurzzeitvermietungen über Airbnb und die starke Entwicklung von Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum die Nachfrage nach Langzeitmietwohnungen, insbesondere im mittleren Preissegment, verringern.

Einige Experten sind jedoch der Ansicht, dass es weiterhin Chancen gibt, wenn Investoren die richtigen Entscheidungen treffen. Herr Ta Trung Kien, Direktor von Wowhome, erklärte: „Bei der Auswahl eines geeigneten Neubauprojekts in guter Lage mit vielen Annehmlichkeiten kann die Mietrendite weiterhin 4–5 % pro Jahr betragen, bei gleichzeitigem Preisanstieg von 10–15 % pro Jahr. Wichtig ist, dass man nicht mehr wie früher in großen Mengen einkauft, sondern jedes einzelne Objekt sorgfältig kalkuliert.“

Lichtblick

CBRE stellte fest, dass Wohnungen im mittleren Preissegment in den Stadtteilen Di An, Lai Thieu und Thu Dau Mot in Ho-Chi-Minh-Stadt aufgrund der hohen Nachfrage von Ingenieuren und Fachkräften in Industrieparks auf großes Interesse stoßen. Die Mietrenditen in diesen Gebieten sind attraktiv, und die Immobilienpreise bieten im Zuge der industriellen Entwicklung weiterhin langfristiges Wachstumspotenzial.

Quelle: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm