In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 verzeichnete der vietnamesische Immobilienmarkt zahlreiche positive Entwicklungen, die sich in der Erholung des Angebots, steigenden Verkaufspreisen und einer erhöhten Nachfrage der Käufer widerspiegelten. Parallel dazu konnten viele Immobilienprojekte und -unternehmen durch konkrete Aktivitäten Akzente setzen und dem Markt neue Dynamik verleihen.
Positive Veränderung
Laut einem Bericht von Savills Vietnam entfielen in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 70 % aller verkauften Wohnungen auf Objekte mit einem Preis von über 4 Milliarden VND. Besonders in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt stiegen die Wohnungspreise weiterhin deutlich an. In Hanoi legte der Preis für Neubauwohnungen um 6 % zu und erreichte durchschnittlich 69 Millionen VND/m², während er in Ho-Chi-Minh-Stadt 68 Millionen VND/m² erreichte. Dieser Preisanstieg spiegelt die hohe Nachfrage und die rege Marktaktivität wider.
Neu gestartete Luxusapartmentprojekte in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt stoßen auf großes Interesse bei den Kunden, mit Auslastungsquoten von 60–80 %. Diese Projekte tragen nicht nur zur Erhöhung des Marktangebots bei, sondern ziehen dank ihrer modernen Infrastruktur, der Annehmlichkeiten und der guten Verkehrsanbindung auch zahlreiche Bewohner an.
Große Immobilienunternehmen wie Vingroup, Novaland und Sun Group haben bedeutende Fortschritte bei der Projektumsetzung und Geschäftsausweitung erzielt. Ein Paradebeispiel ist die Hoa Binh Construction Group, eines der größten Bauunternehmen der Branche, die von der Vietnam Investment and Development Bank ( BIDV ) mit einer Kreditlinienerweiterung von bis zu 4 Billionen VND unterstützt wurde. Dies half Hoa Binh nicht nur, Schwierigkeiten zu überwinden, sondern ist auch ein positives Zeichen für die Erholung großer Immobilienunternehmen.
Eine Reihe von Megaprojekten der Novaland Group, darunter Aqua City (Dong Nai) und NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet), verzeichneten nach der schrittweisen Beseitigung rechtlicher Hindernisse eine gewisse Erholung mit einem stetigen Anstieg der Transaktionen.
Die positive Entwicklung des Immobilienmarktes in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 resultierte nicht nur aus der wirtschaftlichen Erholung und der tatsächlichen Nachfrage der Bevölkerung, sondern auch aus dem Abbau rechtlicher Hürden. Mit dem Inkrafttreten des Bodengesetzes 2024, des Wohnungsgesetzes 2023 und des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 wurde ein transparenterer Rechtsrahmen für Unternehmen und Investoren geschaffen. Die Regelungen zur Grundstücksbewertung, zu Genehmigungsverfahren und zur Grundstücksräumung wurden deutlich verbessert, wodurch die rechtlichen Hürden, mit denen Immobilienunternehmen häufig konfrontiert waren, minimiert wurden.
Beispielsweise konnten Schwierigkeiten bei Immobilienprojekten in Ho-Chi-Minh-Stadt im Zusammenhang mit der Genehmigung von Kellerbauten behoben werden. Die Beschlüsse 3803/QD-UBND und 3804/QD-UBND des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt bilden die Grundlage für die Genehmigung des Gesamtbebauungsplans und führten zur Aktualisierung und Anpassung der Baugenehmigungen für Immobilienprojekte in der Region. Mit diesen Beschlüssen dürften die rechtlichen Hürden für Projekte in Ho-Chi-Minh-Stadt schrittweise beseitigt werden.
Laut Herrn Nguyen Toan Thang, Direktor der Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, haben das Bodengesetz von 2024 und die Verordnung 71/2024 zur Regulierung der Bodenpreise viele Fragen im Zusammenhang mit den noch nicht berechneten Grundstücksnutzungsgebühren für Projekte in Ho-Chi-Minh-Stadt geklärt. Derzeit gibt es in der Stadt etwa 200 Immobilienprojekte mit Finanzierungsproblemen. Im Jahr 2024 wird Ho-Chi-Minh-Stadt diese Probleme für 36 Projekte lösen und rund 17.500 Grundstücksnutzungszertifikate ausstellen.
Ein Teil des von der Novaland Group entwickelten Stadtgebiets Aqua City (305 Hektar) wird schrittweise entschärft. Foto: NGUYEN TUAN
Insbesondere angesichts der Tatsache, dass die Beseitigung rechtlicher Hindernisse für Immobilienprojekte in Dong Nai langsamer voranschreitet als in den Nachbarprovinzen, betonte der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Dong Nai, Herr Vo Tan Duc, dass der Lösung der Schwierigkeiten im Zusammenhang mit dem C4-Zonenplan in der Stadt Bien Hoa Priorität eingeräumt werde. Dieser Zonenplan umfasst eine Fläche von bis zu 1.500 Hektar mit Großprojekten wie Wohn- und Stadtgebieten, darunter das Wohngebiet Long Hung (227 ha), das Gewerbe- und Dienstleistungsgebiet auf der Insel Phuoc Hung (286 ha), das von DonaCoop finanziert wird, das Stadtgebiet Dong Nai Waterfront (170 ha) der Nam Long Investment Corporation und das Stadtgebiet Aqua City (305 ha) der Novaland Group.
Darüber hinaus haben die Kreditrichtlinien der vietnamesischen Staatsbank zur Marktstabilität beigetragen. Laut einem Bericht der Staatsbank stieg die Immobilienkreditvergabe bis Ende Juni 2024 um 4,6 %, die Kreditvergabe an Immobilienunternehmen um 10,3 % und insbesondere die Kreditvergabe für Eigenheimkäufe um 1,2 %. Dies belegt die Unterstützung des Immobiliensektors durch das Finanzsystem und stärkt gleichzeitig das Vertrauen von Investoren und Immobilienkäufern.
Laut Dr. Can Van Luc, Chefökonom der BIDV, befindet sich der Immobilienmarkt offiziell in einer positiven Erholungsphase. Ein stabiles makroökonomisches Umfeld, eine kontrollierte Inflation und eine schrittweise Verbesserung der Rechtslage schaffen günstige Bedingungen für ein stärkeres Wachstum des Immobilienmarktes in der kommenden Zeit. Investitionen in die Verkehrsinfrastruktur, insbesondere in die U-Bahn-Linien in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, werden weiterhin ein entscheidender Wachstumstreiber sein.
Es bestehen weiterhin Schwierigkeiten und Herausforderungen.
Angesichts der kürzlich in Kraft getretenen Gesetze – des Bodengesetzes 2024, des Wohnungsgesetzes 2023 und des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 – steht die Immobilienbranche jedoch weiterhin vor einer Reihe von Schwierigkeiten und Herausforderungen. Ohne geeignete Maßnahmen werden diese langjährige Mängel verschärfen.
Laut Bauministerium ist die Abschaffung des alten Grundstückspreissystems einer der wichtigsten Punkte des Bodengesetzes von 2024. Stattdessen wird die Grundstückspreisliste jährlich aktualisiert, um die Preise näher am Marktwert zu positionieren. Dies führt zu höheren Investitionskosten für Bau- und Entwicklungsprojekte und damit zu einem Anstieg der Immobilien- und Wohnungspreise um 15–20 %. Diese Änderung könnte sowohl für Investoren als auch für Wohnungskäufer Schwierigkeiten mit sich bringen. Wird die neue Grundstückspreisliste hingegen nicht konsequent durchgesetzt, entstehen Möglichkeiten für Spekulation und Marktmanipulation, was die Ungleichheit beim Wohneigentum zwischen verschiedenen Bevölkerungsschichten verschärfen könnte.
Ein weiterer wichtiger Vorschlag betrifft die Besteuerung von Mehrfachimmobilienbesitzern. Diese sollte jedoch auf dem Prinzip der Wertschöpfung für die Gesellschaft basieren. Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands und Präsident des vietnamesischen Maklerverbands, betonte, dass die Besteuerung nicht allein auf der Anzahl der Immobilien beruhen, sondern auch deren Nutzungszweck berücksichtigen sollte. Wer Immobilien zur Vermietung erwirbt und damit einen Mehrwert für die Gemeinschaft schafft, sollte von dieser Steuerregelung ausgenommen sein.
Frau Do Thu Hang, Direktorin von Savills Hanoi, ist der Ansicht, dass die Besteuerung von Zweitimmobilien eine sorgfältige Vorbereitung erfordert und landesweite Einheitlichkeit gewährleistet. Ohne einheitliches Managementsystem und technische Maßnahmen wie Banktransaktionen und Vermögensdeklarationen wird die Steuer nicht die gewünschte Wirkung erzielen und könnte den Markt sogar destabilisieren.
Ein wesentlicher Faktor für die steigenden Immobilienpreise ist das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Derzeit ist das Wohnungsangebot im Vergleich zur Nachfrage deutlich zu gering, insbesondere im Segment des bezahlbaren Wohnraums für mittlere und niedrige Einkommensgruppen. Um den Markt zu regulieren, schlägt das Bauministerium vor, den Immobilienmarkt zu entlasten, indem rechtliche Hindernisse bei ins Stocken geratenen Projekten beseitigt und die Realisierung neuer Projekte gefördert wird.
Laut Frau Ho Thi Thu Mai, Direktorin eines Wohnungsbauunternehmens in Hanoi, Vietnam, wird der Markt schwerwiegende Folgen haben, wenn Regierung und Wirtschaft nicht entschiedene Maßnahmen zur Angebotserhöhung ergreifen, insbesondere im Bereich des sozialen und bezahlbaren Wohnraums. Menschen mit einem tatsächlichen Wohnbedarf werden es schwer haben, Wohneigentum zu erwerben, und der Preisanstieg könnte den gesamten Markt destabilisieren.
Die Vorschriften für Grundstücksauktionen müssen verschärft werden.
Eine der wichtigsten Einnahmequellen für den Staatshaushalt aus Immobilien sind Auktionen von Landnutzungsrechten. Das Bauministerium ist überzeugt, dass die Zuteilung und Verpachtung von Land über Auktionen negative Praktiken eingedämmt, Vetternwirtschaft reduziert und die Einnahmen erhöht hat. Allerdings stößt auch dieses Verfahren auf zahlreiche Schwächen, insbesondere auf das Phänomen der Auktionsmakler, die durch Absprachen künstliche Preise festlegen und so den Markt manipulieren.
Um den negativen Aspekten von Auktionen für Landnutzungsrechte entgegenzuwirken, schlägt das Bauministerium vor, die Teilnahmegebühr zu erhöhen und die Zahlungsfrist nach Zuschlag zu verkürzen. Dies soll Spekulationen und künstlichen Preisbildungen vorbeugen. Die Regelung trägt dazu bei, dass weniger Personen mit der Absicht an Auktionen teilnehmen, Grundstücke gewinnbringend weiterzuverkaufen; stattdessen sollen nur noch diejenigen mit tatsächlichem Bedarf teilnehmen.
Das heutige Seminar trägt den Titel „Den Immobilienmarkt Ende 2024 und Anfang 2025 identifizieren“.
Das vom Verlag Nguoi Lao Dong organisierte Seminar findet am 10. Oktober um 8:00 Uhr im Auditorium im zweiten Stock des Verlagsgebäudes Nguoi Lao Dong, Vo Van Tan Straße 123–127, Vo Thi Sau Bezirk, Bezirk 3, Ho-Chi-Minh-Stadt, statt. Es bietet Managementbehörden, Unternehmen und Experten die Gelegenheit, zusammenzukommen und Lösungen zur weiteren Förderung der Marktentwicklung zu erarbeiten.
Im Mittelpunkt des Seminars standen folgende Themen: der aktuelle Stand des Immobilienmarktes und Zukunftsprognosen; die Auswirkungen dreier neuer Gesetze im Zusammenhang mit dem Immobilienmarkt und die Umsetzung von Leitliniendokumenten; sowie Fragen im Zusammenhang mit Grundstückspreislisten und Steuern.
Quelle: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm
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