Immobilienunternehmen haben schon immer gelernt, dass sie sich darauf konzentrieren, das zu verkaufen, was der Markt braucht.

Angebot „außer Phase“, Risiko eines Hauspreisanstiegs

Der Immobilienmarkt hat gerade eine Phase der Stagnation durchlebt. Angebot und Nachfrage gingen stark zurück, rechtliche Probleme bei Projekten waren verwickelt und Kapitalquellen blockiert. Viele Unternehmen mussten eine extrem schwierige Zeit durchmachen, Tausende von Mitarbeitern entlassen oder sogar ihren Betrieb vorübergehend einstellen.

Herr Le Hoang Chau – Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) – gab auf einer kürzlich abgehaltenen Konferenz zu, dass Immobilienunternehmen nach Covid-19 „unvergessliche Lektionen“ gelernt hätten.

Danach musste sich das Unternehmen auf die Umstrukturierung, die Lösung des Kapitalproblems und die Förderung der Produktentwicklung konzentrieren. Das größte Problem, die Anleihenschulden, wurden dank der Unterstützung der Regierung und der Staatsbank mit Rundschreiben zur Verlängerung der Schuldentilgungsfristen und der Anleihenschulden ebenfalls „sanft“ angegangen.

Herr Chau ist jedoch weiterhin besorgt, dass auf dem Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt auch in diesem Jahr ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestehen könnte. 71 % des Angebots liegen nach wie vor im oberen Preissegment, der Rest im mittleren Preissegment, und es mangelt an bezahlbaren Produkten und Sozialwohnungen, wie aus Daten von Ende 2023 hervorgeht.

Auch aufgrund rechtlicher Probleme, die 70 % der Marktschwierigkeiten ausmachen, gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt 148 Immobilien-, Gewerbe- und Sozialwohnungsprojekte, deren Investitions-, Bau- und Geschäftsprozesse nicht abgeschlossen werden konnten oder ausgesetzt wurden. Infolgedessen wurde über 58.000 Kunden, die Häuser in den Projekten kauften, kein „Pink Book“ zugeteilt.

Der Wohnungsmangel kann angesichts der zunehmenden Knappheit an bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen zu hohen Preisen führen. Der Vorsitzende von HoREA ist der Ansicht, dass Immobilienunternehmen ihre Produktstruktur fördern und sich auf bezahlbaren Wohnraum und Sozialwohnungen konzentrieren müssen, um die Liquidität zu erhöhen, den tatsächlichen Bedarf der Menschen zu decken und eine gesunde Marktentwicklung zu gewährleisten.

Der Immobilienmarkt ist dem Risiko eines weiteren Anstiegs der Wohnpreise aufgrund mangelnden Angebots ausgesetzt (Illustration: Trinh Nguyen).

Der Markt ist aus dem Takt geraten und der Mangel an bezahlbarem Wohnraum zählt zu den Herausforderungen, die Herr Nguyen Xuan Quang, Vorstandsvorsitzender der Nam Long Investment Company, kürzlich erwähnte. Der Markt steht vor Problemen wie dem Auseinanderfallen von Angebot und Nachfrage in verschiedenen Immobiliensegmenten, der Vertrauenskrise der Eigenheimkäufer, die zu geringerer Liquidität führt, und einem erhöhten Angebot.

Darüber hinaus stehen Unternehmen laut Herrn Quang vor finanziellen Herausforderungen, wenn Schulden bestehen bleiben, und die Anleihen werden, obwohl verlängert, auch 2024 und 2025 noch bestehen. Drittens besteht eine rechtliche Herausforderung für das Projekt, da sich einige Gesetze noch überschneiden. Gleichzeitig ist die tatsächliche Nachfrage nach Wohnraum weiterhin hoch, und die Segmente bezahlbarer Wohnraum und Sozialwohnungen bieten weiterhin Entwicklungspotenzial.

Experten und Vertreter von Wohnungsverwaltungen warnen seit Jahren vor dem Phänomen der „Phasendifferenz“ zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage. Das bedeutet, dass das Marktangebot auf das Luxussegment ausgerichtet ist und bezahlbarer Wohnraum fehlt. In jüngster Zeit drängen sich die Meinungen darauf, Unternehmen zur Entwicklung dieser marktnahen Produktlinie zu ermutigen.

Nach Ansicht vieler Experten werden bezahlbarer Wohnraum und Sozialwohnungen das Immobiliensegment sein, das in diesem Jahr in die erste Erholungsphase eintreten wird. Die Nachfrage in diesem Segment ist nach wie vor sehr hoch, was die Liquidität fördert und den Markt bald in eine neue Phase nach der Krise führen wird.

Viele Unternehmen steigen ins Rennen ein

Um den tatsächlichen Wohnungsbedarf der Bevölkerung zu decken, benötigt Ho-Chi-Minh-Stadt nach Schätzungen und Forschungsmodellen von Savills rund 50.000 Wohnungen. 60 bis 70 Prozent des Gesamtangebots entfallen auf bezahlbaren Wohnraum. Allerdings ist in Ho-Chi-Minh-Stadt ein Mangel an solchen Wohnungen festzustellen. Das Angebot konzentriert sich auf benachbarte Märkte wie Binh Duong , Dong Nai und Long An, reicht aber möglicherweise nicht aus.

Apartmentprojekte in den Vororten richten sich an Kunden in Ho-Chi-Minh-Stadt, die zum Wohnen und als Investition kaufen. Der Verkaufspreis für 2-Zimmer-Apartments liegt bei rund 2 Milliarden VND pro Einheit und ist daher sehr gut für kleine Familien geeignet.

Angesichts des großen Marktes sind viele Unternehmen schnell in den Wettlauf um die Ausweitung des Angebots dieses hochliquiden Produkts eingestiegen. Die Nam Long Company verfolgt eine Strategie, die sich auf erschwingliche, marktgerechte Wohnprodukte konzentriert, Fördermaßnahmen fördert, Lagerbestände verwaltet und den Umsatz steigert. Der diesjährige Umsatz liegt bei rund 6.657 Milliarden VND und wird durch Schlüsselprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt, Long An und Can Tho erzielt.

An Gia konzentriert sich konsequent auf die Entwicklung von Projekten im mittleren und erschwinglichen Segment, da dies den Marktanforderungen entspricht. Die Führungskräfte von An Gia sind überzeugt, dass dieses Segment auch in florierenden und stagnierenden Marktphasen seine „unschlagbare Stärke“ beweist, den Bedürfnissen der Mehrheit der Bevölkerung entspricht und über eine hohe Liquidität verfügt.

Die TT Capital Investment Joint Stock Company und zwei japanische Partner, Cosmos Initia (Mitglied der Daiwa House Group) und Koterasu, haben zudem ein langfristiges Joint Venture zur Entwicklung erschwinglicher Immobilienprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt und den angrenzenden Provinzen gegründet. Das Joint Venture kündigte Investitionen von rund 150 Millionen US-Dollar in den nächsten fünf Jahren an, um jährlich rund 1.000 erschwingliche Wohnungen auf den Markt zu bringen.

Das Joint Venture gab außerdem bekannt, dass es die Kapitaleinlage für ein Projekt in der Nähe von Vincom Di An, Di An City, Provinz Binh Duong, mit fast 2.000 Wohnungen und einem Verkaufspreis von unter 2 Milliarden VND pro Wohnung abgeschlossen hat. Aktuellen Informationen zufolge durchläuft das Projekt die notwendigen Verfahren, um ab dem dritten Quartal dieses Jahres auf den Markt zu kommen.

Im Bereich des sozialen Wohnungsbaus plant die Regierung im Zeitraum 2021–2030 den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Arbeitnehmer in Industrieparks. Viele Unternehmen haben sich zur Umsetzung dieses Ziels angemeldet und setzen es nach und nach um.

Die Novaland Group hat Investitionen in den Bau von 200.000 Sozialwohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt und den angrenzenden Provinzen angemeldet. Die Hoang Quan Group plant, bis 2030 50 Projekte mit insgesamt 50.000 Wohneinheiten abzuschließen. Die von diesen beiden Einheiten angemeldete Zahl entspricht einem Viertel des Gesamtziels der Regierung.

Zuvor hatten sich bereits mehrere große Immobilienunternehmen wie Hung Thinh, Vingroup, Sungroup, Him Lam und Becamex zum Bau von Sozialwohnungen verpflichtet. Die Vingroup hat diese Zusage nun in die Tat umgesetzt und zahlreiche Sozialwohnungsprojekte in Nord- und Zentralchina gestartet.

Die Rückkehr von bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen dürfte in der kommenden Zeit auf großes Marktinteresse stoßen. Das Angebot an diesen Produkten dürfte in den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt in den nächsten ein bis zwei Jahren explodieren und den „Durst“ nach Eigenheimen bei Menschen mit echtem Wohnbedarf stillen.

Da jedoch 70 % des Wohnungsangebots noch immer im oberen Segment angesiedelt sind, die Marktliquidität schwierig ist und die rechtlichen Fragen der Projekte noch nicht geklärt sind, müssen die Unternehmen weiterhin stark umstrukturiert werden. Dies gilt insbesondere, wenn der Anleihenmarkt zwar eine sanfte Landung hingelegt hat, der Druck der Laufzeit aber weiterhin besteht.

Daher besagen viele Meinungen, dass Unternehmen noch immer eine Umstrukturierung ihrer Produkte planen, ihre finanzielle Gesundheit weiter verbessern und den Apparat stärken müssen, um über einen gesünderen Körper zu verfügen, bevor sie in das neue Rennen einsteigen.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm