Aus langjähriger Erfahrung wissen Immobilienunternehmen, dass sie sich darauf konzentrieren, das zu verkaufen, was der Markt braucht.

„Nicht synchrones“ Angebot, Risiko steigender Immobilienpreise

Der Immobilienmarkt hat eine Phase der Stagnation durchlaufen, in der Angebot und Nachfrage stark zurückgingen, sich rechtliche Probleme bei Projekten verstrickten und Kapitalquellen blockiert waren. Viele Unternehmen mussten eine extrem schwierige Zeit durchstehen, Tausende von Mitarbeitern entlassen und teilweise sogar ihren Betrieb vorübergehend einstellen.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), räumte auf einer kürzlich abgehaltenen Konferenz ein, dass die Immobilienbranche nach Covid-19 „unvergessliche Lektionen“ gelernt habe.

Anschließend musste sich das Unternehmen auf die Restrukturierung, die Lösung des Kapitalproblems und die Förderung der Produktentwicklung konzentrieren. Auch das größte Problem, die Anleiheschulden, konnte dank der Unterstützung der Regierung und der Zentralbank durch ein Rundschreiben zur Verlängerung der Rückzahlungsfrist und der Laufzeit der Anleiheschulden relativ problemlos bewältigt werden.

Herr Chau befürchtet jedoch weiterhin, dass der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt auch in diesem Jahr ein Ungleichgewicht zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage aufweisen könnte. Laut Daten von Ende 2023 entfallen nach wie vor 71 % des Angebots auf das Luxussegment, der Rest auf das mittlere Preissegment. Zudem herrscht ein Mangel an bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen.

Aufgrund rechtlicher Probleme, die 70 % der Schwierigkeiten auf dem Markt ausmachen, gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt 148 Immobilien-, Gewerbe- und Sozialwohnungsbauprojekte, deren Investitions-, Bau- und Geschäftsabwicklung nicht abgeschlossen werden konnte oder die ausgesetzt wurden. Infolgedessen haben mehr als 58.000 Käufer von Wohnungen in diesen Projekten keine Eigentumsurkunde erhalten.

Der Wohnungsmangel könnte angesichts des zunehmenden Mangels an bezahlbarem und sozialem Wohnraum zu hohen Immobilienpreisen führen. Der Vorsitzende von HoREA ist der Ansicht, dass Immobilienunternehmen ihre Produktstruktur verbessern und sich auf bezahlbaren und sozialen Wohnraum konzentrieren müssen, um die Liquidität zu erhöhen, den tatsächlichen Bedürfnissen der Bevölkerung gerecht zu werden und eine gesunde Marktentwicklung zu gewährleisten.

Der Immobilienmarkt ist aufgrund mangelnden Angebots mit dem Risiko weiter steigender Hauspreise konfrontiert (Illustration: Trinh Nguyen).

Der „nicht synchrone“ Markt und der Mangel an bezahlbarem Wohnraum zählen ebenfalls zu den Herausforderungen, die Herr Nguyen Xuan Quang, Vorstandsvorsitzender der Nam Long Investment Company, kürzlich erwähnte. Die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage in verschiedenen Immobiliensegmenten, die Krise des Käufervertrauens, die zu geringerer Liquidität und einem erhöhten Angebot führt, sind die Probleme, mit denen der Markt konfrontiert ist.

Darüber hinaus stehen Unternehmen laut Herrn Quang vor finanziellen Herausforderungen, solange Schulden bestehen bleiben und Anleihen trotz Verlängerung auch 2024 und 2025 noch laufen werden. Drittens stellt die rechtliche Problematik des Projekts aufgrund von Überschneidungen in einigen Gesetzen eine Herausforderung dar. Gleichzeitig ist die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin hoch, und der bezahlbare sowie der soziale Wohnungsbau bieten noch Entwicklungspotenzial.

Das Phänomen der „Phasenverschiebung“ zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage, d. h. das Marktangebot ist auf das Luxussegment ausgerichtet, während bezahlbarer Wohnraum fehlt, wird von Experten und Vertretern von Wohnungsbaugesellschaften seit Jahren bemängelt. In letzter Zeit mehren sich die Stimmen, die Unternehmen dazu anregen wollen, diese marktgerechte Produktlinie zu entwickeln.

Laut vielen Experten wird der Bereich des bezahlbaren und sozialen Wohnungsbaus in diesem Jahr die erste Erholungsphase des Immobilienmarktes einleiten. Die Nachfrage in diesem Segment ist weiterhin sehr hoch, was die Liquidität fördert und den Markt nach der Krise bald in eine neue Phase führen wird.

Viele Unternehmen nehmen am Wettbewerb teil

Laut Schätzungen und Forschungsmodellen von Savills benötigt Ho-Chi-Minh-Stadt rund 50.000 Wohnungen, um den tatsächlichen Wohnraumbedarf zu decken. 60–70 % des Gesamtangebots entfallen dabei auf bezahlbaren Wohnraum. Allerdings herrscht in Ho-Chi-Minh-Stadt ein Mangel an solchen Wohnungen, und das Angebot konzentriert sich auf benachbarte Märkte wie Binh Duong, Dong Nai und Long An , was aber möglicherweise nicht ausreicht.

Apartmentprojekte in den Vororten richten sich an Kunden in Ho-Chi-Minh-Stadt, die sowohl selbst wohnen als auch investieren möchten. Der Verkaufspreis für 2-Zimmer-Wohnungen liegt bei etwa 2 Milliarden VND pro Einheit und ist damit ideal für kleine Familien.

Angesichts dieses großen Marktes haben sich zahlreiche Unternehmen schnell in den Wettlauf um die Ausweitung des Angebots dieses stark nachgefragten Produkts begeben. Die Nam Long Company verfolgt eine Strategie, die sich auf bezahlbare Wohnprojekte konzentriert, die der Marktnachfrage entsprechen, Förderprogramme unterstützt, die Lagerhaltung optimiert und den Absatz steigert. Der diesjährige Zielumsatz liegt bei rund 6,657 Billionen VND und stammt aus Schlüsselprojekten in Ho-Chi-Minh-Stadt, Long An und Can Tho .

An Gia konzentriert sich bewusst auf die Entwicklung von Projekten im mittleren und erschwinglichen Preissegment, da dieses der Marktnachfrage entspricht. Die Führungskräfte von An Gia sind überzeugt, dass dieses Segment auch in einem boomenden oder stagnierenden Markt seine Stärke beweist, die Bedürfnisse der Mehrheit der Bevölkerung befriedigt und über eine hohe Liquidität verfügt.

Die TT Capital Investment Joint Stock Company und ihre beiden japanischen Partner Cosmos Initia (ein Mitglied der Daiwa House Group) und Koterasu haben ein langfristiges Joint Venture zur Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum in Ho-Chi-Minh-Stadt und den angrenzenden Provinzen gegründet. Das Joint Venture kündigte an, in den nächsten fünf Jahren rund 150 Millionen US-Dollar zu investieren und jährlich etwa 1.000 bezahlbare Wohnungen auf den Markt zu bringen.

Das Joint Venture gab außerdem bekannt, die Kapitalbeteiligung für ein Projekt in der Nähe von Vincom Di An in Di An, Provinz Binh Duong, abgeschlossen zu haben. Das Projekt umfasst knapp 2.000 Wohnungen mit einem Verkaufspreis von unter 2 Milliarden VND pro Wohnung. Laut neuesten Informationen durchläuft das Projekt derzeit die notwendigen Verfahren, um im dritten Quartal dieses Jahres auf den Markt zu kommen.

Im Bereich des sozialen Wohnungsbaus verfolgt die Regierung das Ziel, im Zeitraum 2021–2030 mindestens eine Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Beschäftigte in Industrieparks zu errichten. Zahlreiche Unternehmen haben sich für die Umsetzung dieses Ziels registriert und arbeiten schrittweise daran.

Die Novaland Group hat sich für den Bau von 200.000 Sozialwohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt und den angrenzenden Provinzen registriert. Die Hoang Quan Group plant, bis 2030 50 Projekte mit insgesamt 50.000 Wohneinheiten zu realisieren. Die Anzahl der von diesen beiden Unternehmen registrierten Projekte entspricht einem Viertel des von der Regierung angestrebten Gesamtziels.

Zuvor hatten sich mehrere große Immobilienunternehmen wie Hung Thinh, Vingroup, Sungroup, Him Lam und Becamex verpflichtet, Sozialwohnungen zu bauen. Vingroup hat diese Verpflichtung in die Tat umgesetzt und zahlreiche Sozialwohnungsbauprojekte in Nord- und Zentralvietnam begonnen.

Die Rückkehr von bezahlbarem und sozialem Wohnraum dürfte in naher Zukunft großes Interesse am Markt wecken. Das Angebot an solchen Wohnungen könnte in den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt in den nächsten ein bis zwei Jahren explosionsartig ansteigen und so den Bedarf an Wohneigentum bei Menschen mit tatsächlichem Wohnungsbedarf decken.

Da jedoch 70 % des Wohnungsangebots weiterhin im Luxussegment angesiedelt sind, die Marktliquidität angespannt ist und rechtliche Projektfragen noch nicht geklärt sind, benötigen Unternehmen weiterhin eine umfassende Restrukturierung. Dies gilt insbesondere, da sich der Anleihemarkt zwar etwas erholt hat, aber weiterhin Fälligkeitsdruck besteht.

Viele Meinungen besagen daher, dass Unternehmen noch immer planen müssen, ihre Produkte umzustrukturieren, ihre finanzielle Gesundheit weiter zu verbessern und ihre Strukturen zu stärken, um für den Eintritt in den neuen Wettbewerb besser aufgestellt zu sein.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm