Immobilienunternehmen haben schon immer gelernt, dass sie sich darauf konzentrieren, das zu verkaufen, was der Markt braucht.

Angebot „außer Phase“, Risiko eines Hauspreisanstiegs

Der Immobilienmarkt hat gerade eine Phase der „Stagnation“ durchlaufen, in der Angebot und Nachfrage stark zurückgingen, es zu rechtlichen Problemen bei Projekten kam und Kapitalquellen blockiert waren. Viele Unternehmen haben extrem schwierige Zeiten durchgemacht, Tausende von Mitarbeitern entlassen oder sogar den Betrieb eingestellt.

Herr Le Hoang Chau – Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) – gab auf einer kürzlich abgehaltenen Konferenz zu, dass Immobilienunternehmen nach Covid-19 „unvergessliche Lektionen“ gelernt hätten.

Danach musste sich das Unternehmen auf die Umstrukturierung, die Lösung von Kapitalproblemen und die Förderung der Produktentwicklung konzentrieren. Das größte Problem sind die Anleiheschulden, die dank der Unterstützung der Regierung und der Staatsbank mit Rundschreiben zur Verlängerung der Schuldentilgungsfristen und der Anleiheschulden ebenfalls „sanft“ behandelt wurden.

Herr Chau ist jedoch weiterhin besorgt, dass auf dem Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt auch in diesem Jahr ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestehen könnte. 71 % des Angebots liegen noch im gehobenen Segment, der Rest im mittleren Preissegment und es mangelt an bezahlbaren Produkten und Sozialwohnungen (Stand Ende 2023).

Auch aufgrund rechtlicher Probleme, die für 70 % der Marktschwierigkeiten verantwortlich sind, gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt 148 Immobilien-, Gewerbewohnungs- und Sozialwohnungsprojekte, bei denen die Investitions-, Bau- und Geschäftsverfahren nicht abgeschlossen werden konnten oder die ausgesetzt wurden. Seitdem wurde mehr als 58.000 Kunden, die Häuser in Projekten kauften, kein „Pink Book“ zugeteilt.

Der Mangel an Wohnraum kann dazu führen, dass die Immobilienpreise in die Höhe getrieben oder hoch gehalten werden, da bezahlbarer Wohnraum und Sozialwohnungen immer knapper werden. Der Vorsitzende von HoREA sagte, dass Immobilienunternehmen ihre Produktstruktur fördern und sich auf bezahlbaren Wohnraum und Sozialwohnungen konzentrieren müssten, um die Liquidität zu erhöhen, den tatsächlichen Bedarf der Menschen zu decken und eine gesunde Marktentwicklung sicherzustellen.

Der Immobilienmarkt ist dem Risiko eines weiteren Anstiegs der Wohnpreise aufgrund mangelnden Angebots ausgesetzt (Illustration: Trinh Nguyen).

Der „aus dem Takt geratene“ Markt und der Mangel an erschwinglichen Wohnprodukten gehören ebenfalls zu den Herausforderungen, die Herr Nguyen Xuan Quang, Vorstandsvorsitzender der Nam Long Investment Company, kürzlich erwähnte. Der „Phasenunterschied“ zwischen Angebot und Nachfrage in verschiedenen Immobiliensegmenten, die Vertrauenskrise der Eigenheimkäufer, die zu einer verringerten Liquidität führt, und ein erhöhter Lagerbestand sind die Probleme, mit denen der Markt konfrontiert ist.

Darüber hinaus stehen Unternehmen laut Herrn Quang auch vor finanziellen Herausforderungen, wenn Schulden bestehen bleiben, und die Anleihen werden, obwohl verlängert, auch 2024 und 2025 noch laufen. Drittens besteht bei dem Projekt eine rechtliche Herausforderung, da sich derzeit noch einige Gesetze überschneiden. Gleichzeitig bleibt die tatsächliche Nachfrage nach Wohnraum hoch und es besteht weiterhin Entwicklungspotenzial im Bereich bezahlbarer Wohnraum und Sozialwohnungen.

Vor dem Phänomen des „Phasenungleichgewichts“ zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage, also einer Verlagerung des Marktangebots in Richtung des gehobenen Wohnungssegments und einem Mangel an bezahlbarem Wohnraum, warnen Experten und Vertreter von Verwaltungsbehörden schon seit vielen Jahren. In letzter Zeit zielen alle Meinungen darauf ab, Unternehmen zu ermutigen, diese „vom Markt benötigte“ Produktlinie zu entwickeln.

Nach Ansicht vieler Experten werden bezahlbarer Wohnraum und Sozialwohnungen das Immobiliensegment sein, das in diesem Jahr in die erste Erholungsphase eintreten wird. Die Nachfrage in diesem Segment ist weiterhin sehr hoch und fördert dadurch die Liquidität, sodass der Markt nach der Krisenzeit bald in eine neue Phase eintreten wird.

Viele Unternehmen steigen ins Rennen ein

Um den tatsächlichen Wohnungsbedarf der Bevölkerung in Ho-Chi-Minh-Stadt zu decken, sind nach Schätzungen und Forschungsmodell von Savills etwa 50.000 Wohnungen erforderlich, wobei 60 bis 70 % des Gesamtangebots aus dem Segment des bezahlbaren Wohnraums stammen. Allerdings mangelt es in Ho-Chi-Minh-Stadt an diesen Produkten und das Angebot konzentriert sich auf benachbarte Märkte wie Binh Duong, Dong Nai und Long An, reicht aber möglicherweise nicht aus, um die Nachfrage zu decken.

Vorstadt-Apartmentprojekte richten sich an Kunden in Ho-Chi-Minh-Stadt, die zum Wohnen und als Kapitalanlage kaufen. Der Verkaufspreis für 2-Zimmer-Wohnungen beträgt etwa 2 Milliarden VND/Wohnung und ist daher sehr gut für kleine Familien geeignet.

Angesichts der Größe des Marktes sind viele Unternehmen schnell in den Wettlauf um die Ausweitung des Angebots dieses hochliquiden Produkts eingestiegen. Die Nam Long Company verfolgt eine Strategie, die sich auf erschwingliche Wohnprodukte konzentriert, die den Marktanforderungen entsprechen, Unterstützungsrichtlinien fördert, den Lagerbestand verwaltet und den Umsatz steigert. Der Zielumsatz dieses Jahres beträgt etwa 6.657 Milliarden VND und stammt aus Schlüsselprojekten in Ho-Chi-Minh-Stadt, Long An und Can Tho.

Das Unternehmen An Gia konzentriert sich konsequent auf die Entwicklung von Projekten im mittleren und erschwinglichen Segment, da dies den Anforderungen des Marktes entspricht. Die Verantwortlichen von An Gia sind davon überzeugt, dass dieses Segment auch in florierenden oder stagnierenden Marktphasen seine „unbesiegbare Stärke“ beweist, den Bedürfnissen der Mehrheit der Bevölkerung gerecht wird und über eine hohe Liquidität verfügt.

TT Capital Investment Joint Stock Company und zwei Partner aus Japan, Cosmos Initia (Mitglied der Daiwa House Group) und Koterasu, haben außerdem ein langfristiges Joint Venture zur Entwicklung erschwinglicher Immobilienprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt und den benachbarten Provinzen gegründet. Das Joint Venture kündigte an, in den nächsten fünf Jahren etwa 150 Millionen US-Dollar zu investieren, mit dem Ziel, jedes Jahr etwa 1.000 erschwingliche Wohnungen auf den Markt zu bringen.

Das Joint Venture gab außerdem bekannt, dass es eine Kapitaleinlage für ein Projekt in der Nähe von Vincom Di An, Di An City, Provinz Binh Duong, mit einem Umfang von fast 2.000 Wohnungen und einem Verkaufspreis von unter 2 Milliarden VND pro Wohnung abgeschlossen habe. Nach neuesten Informationen durchläuft das Projekt die notwendigen Verfahren, um ab dem dritten Quartal dieses Jahres auf den Markt kommen zu können.

Im Bereich des sozialen Wohnungsbaus plant die Regierung im Zeitraum 2021–2030 den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Arbeitnehmer in Industrieparks. Viele Unternehmen haben sich zur Umsetzung dieses Ziels angemeldet und setzen es nach und nach um.

Die Novaland Group hat sich zur Investition in den Bau von 200.000 Sozialwohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt und den benachbarten Provinzen angemeldet. Die Hoang Quan Group hat sich zum Ziel gesetzt, bis 2030 50 Projekte abzuschließen, was 50.000 Wohnungen entspricht. Die von diesen beiden Einheiten registrierte Zahl entspricht einem Viertel des Gesamtziels, das die Regierung anstrebt.

Zuvor hatten sich bereits eine Reihe großer Immobilienunternehmen wie Hung Thinh, Vingroup, Sungroup, Him Lam und Becamex zum Bau von Sozialwohnungen verpflichtet. Aus diesem Engagement hat Vingroup mit dem Bau zahlreicher Sozialwohnungsprojekte in den nördlichen und zentralen Regionen begonnen.

Die Rückkehr des bezahlbaren Wohnraums und des sozialen Wohnungsbaus dürfte in der kommenden Zeit auf großes Marktinteresse stoßen. Das Angebot dieses Produkts könnte in den Vorortmärkten von Ho-Chi-Minh-Stadt in den nächsten ein bis zwei Jahren explosionsartig ansteigen und so den „Durst“ nach Eigenheimen bei Menschen mit echtem Wohnbedarf stillen.

Da jedoch 70 % des Wohnungsangebots noch immer im oberen Segment angesiedelt sind, die Marktliquidität schwierig ist und die rechtlichen Fragen des Projekts noch nicht geklärt sind, ist für die Unternehmen weiterhin eine umfassende Umstrukturierung erforderlich. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Anleihenmarkt eine „sanfte Landung“ hingelegt hat, der Fälligkeitsdruck jedoch weiterhin besteht.

Daher besagen viele Meinungen, dass Unternehmen noch immer eine Umstrukturierung ihrer Produkte planen, ihre finanzielle Gesundheit weiter verbessern und den Apparat stärken müssen, um über einen gesünderen Körper zu verfügen, bevor sie in das neue Rennen einsteigen.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm