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| Angesichts der vielen Herausforderungen auf dem globalen Gewerbeimmobilienmarkt hat sich Vietnam als Land mit zahlreichen positiven Maßnahmen und Initiativen zur Verbesserung der Transparenz, der Rechtskonformität und des allgemeinen Geschäftsumfelds etabliert. (Foto: Hoang Ha) |
Der Preis für 1 m2 Grundstück und Haus in der Altstadt von Hanoi entspricht dem Preis einer Wohnung
Laut VietNamNet werden Immobilien in den „goldenen“ Straßen des Bezirks Hoan Kiem (Hanoi) wie Dinh Tien Hoang, Cau Go, Lo Su, Hang Ngang, Hang Dao, Hang Bac, Hang Be, Hang Buom, Hang Bong, Hang Bo... immer zu recht hohen Preisen zum Verkauf angeboten, von mehreren hundert Millionen VND bis zu Milliarden VND pro Quadratmeter, je nach Lage.
Es gibt sogar Häuser in zwei „goldenen“ Straßen mit Preisen von bis zu 2 Milliarden VND/m². Beispielsweise wird ein dreistöckiges Haus in den Straßen Dinh Tien Hoang und Cau Go mit einer Fläche von 210 m² und einer 8 m breiten Front für 420 Milliarden VND verkauft. Bei diesem Preis entspricht jeder Quadratmeter einem Wert von 2 Milliarden VND.
Oder das Haus mit 65 m² Fläche und 6 m Front in der Dinh Tien Hoang Straße wird für 70 Milliarden VND verkauft; das entspricht mehr als 1 Milliarde VND/m². Laut Verkäufer ist das Haus im roten Buch auf den Namen des Eigentümers eingetragen, sodass eine sofortige Transaktion möglich ist.
In der Lo Su Straße wird ein achtstöckiges Haus mit 100 m² Wohnfläche und Aufzug zum Verkauf angeboten. Der Angebotspreis beträgt 86 Milliarden VND, entsprechend 860 Millionen VND/m² und ist verhandelbar. Laut Verkäufer ist das Haus im Eigentumsregister eingetragen und wird derzeit gewerblich vermietet.
Ein vierstöckiges Haus in der Hang Be Straße mit einer Fläche von 32 m2 wird ebenfalls für 25 Milliarden VND verkauft, was etwa 781 Millionen VND/m2 entspricht. Oder ein Haus mit einer Fläche von 250 m2 und einer Frontbreite von 7,5 m in der Hang Bac Straße wird für 120 Milliarden VND verkauft, was etwa 480 Millionen VND/m2 entspricht.
Ähnlich verhält es sich mit dem Haus in der Hang Bo Straße, das eine Fläche von 260 Quadratmetern hat und für 135 Milliarden VND, also etwa 520 Millionen VND pro Quadratmeter, angeboten wird. Laut Anzeige hat das Haus einen Eigentümer und ein „rotes Buch“ und befindet sich in einer äußerst schönen Lage, der wertvollsten der Straße, mit einem breiten Gehweg.
Ein Vertreter von Batdongsan.com.vn sagte, dass der Verkaufspreis für Häuser mit Straßenfront in der Altstadt von Hanoi in den letzten drei Monaten (März, April und Mai 2023) im Durchschnitt bei etwa 597 Millionen VND/m2 lag.
Die Zahl der Interessenten für Häuser mit Straßenfront in der Altstadt von Hanoi ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um etwa 30 % zurückgegangen. Der Angebotspreis für Häuser mit Straßenfront in der Altstadt von Hanoi ist zwar im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 11 % gesunken, liegt aber immer noch 8 % über dem Niveau vor der Covid-19-Pandemie (2019).
Beispielsweise zeigen die Durchschnittsdaten für die drei Monate März, April und Mai 2023 im Vergleich zum gleichen Zeitraum der Vorjahre in einigen alten Straßen Hanois, dass der Verkaufspreis für Häuser in der Lo Su Straße im Jahr 2023 1,058 Milliarden VND/m² betrug und im Jahr 2019 bei 972 Millionen VND/m² lag. Oder in der Hang Buom Straße lag der durchschnittliche Verkaufspreis in den ersten drei Monaten des Jahres 2023 bei 924 Millionen VND/m², während er im Jahr 2019 bei 706 Millionen VND/m² lag.
Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn , erklärte, dass die Häuser in der Altstadt von Hanoi hauptsächlich als Gastronomie-, Hotel- und Tourismusstandorte für in- und ausländische Besucher dienen. Ein Indiz für die positive Entwicklung dieses Immobiliensegments sei daher die hohe Zahl an Touristen, insbesondere ausländischen Besuchern.
Die Zahl der Touristen hat sich im Vergleich zum Vorjahr verbessert, hat aber noch nicht das Niveau vor Covid-19 erreicht. Im ersten Quartal 2023 begrüßte Hanoi fast 5,9 Millionen Touristen, während es im gleichen Zeitraum 2019 fast 7,5 Millionen waren.
Angesichts dieses Trends gehe ich davon aus, dass das Preisniveau für Stadthäuser in der Altstadt von Hanoi in den nächsten drei bis sechs Monaten stabil bleiben und sich das Transaktionsvolumen kaum verbessern wird.
Langfristig, also in den nächsten drei bis fünf Jahren, wenn sich die Wirtschaft wieder normalisiert und der Tourismus anzieht, bleiben Stadthäuser in der Altstadt von Hanoi jedoch weiterhin ein potenzielles Segment. „Das Preisniveau und die Umsätze werden sich verbessern“, so Quoc Anh.
Immobilien in Vietnam sind bei ausländischen Investoren gefragt
Laut Zing bestätigte Matthew Bouw, CEO der Region Asien-Pazifik (APAC) von Cushman & Wakefield, während einer kürzlichen Geschäftsreise nach Vietnam, dass Vietnam für viele institutionelle Anleger auf der ganzen Welt zunehmend attraktiver werde.
Im März veranstaltete das Gewerbeimmobilien-Dienstleistungsunternehmen in seiner Singapurer Zentrale eine Veranstaltung für 80 der weltweit größten institutionellen Investoren, viele davon aus Asien. Als Cushman & Wakefield die Unternehmensführungskräfte nach ihren bevorzugten Immobilieninvestmentmärkten fragte, lauteten die Antworten überwiegend auf Japan, Australien und Vietnam.
Laut Matthew Bouw streben institutionelle Investoren stets nach stabilen und zuverlässigen Märkten. Insbesondere angesichts der vielen Herausforderungen auf dem globalen Gewerbeimmobilienmarkt hat sich Vietnam als Land mit zahlreichen positiven Maßnahmen und Initiativen zur Verbesserung der Transparenz, der Rechtskonformität und des allgemeinen Geschäftsumfelds etabliert.
Gleichzeitig ist die Investitionswelle vieler großer multinationaler Unternehmen wie Lego, Panasonic, Samsung, LG, Sharp usw. auch ein positives Zeichen, denn wohin auch immer Mieter gehen, werden institutionelle Investoren folgen.
Mit Blick auf die Zukunft betonte Matthew Bouw, dass Investoren immer nach Wachstumsbereichen suchen, die beispielsweise positive Wirtschaftsindikatoren, eine junge Bevölkerung, eine wachsende Mittelschicht und eine schnelle Urbanisierung aufweisen.
„Vietnam verfügt über all diese Eigenschaften und weist zudem eine hohe Wachstumsrate des Bruttoinlandsprodukts auf. All diese Faktoren sind die treibende Kraft für die Entwicklung aller Immobiliensektoren. Vietnam verfügt über die notwendigen Wachstumstreiber und kann zu einem noch attraktiveren Investitionsstandort werden, wenn es weiterhin Anstrengungen zur Verbesserung des Geschäftsumfelds unternimmt“, sagte der Leiter von Cushman & Wakefield APAC.
Hinter der Welle extrem seltener Immobilien zum Verkauf in Hanoi
In letzter Zeit gab es auf dem Immobilienmarkt in Hanoi viele Nachrichten über den Verkauf von fünf vierstöckigen Villen in der Quang An Straße, Tay Ho, mit einer Fläche von 1.263 m² und einem Gesamtwert von 660 Milliarden VND.
Der Makler betonte insbesondere, dass es sich um das schönste Grundstück im Viertel Quang An handele und nur wenige Käufer es hätten. Ebenfalls in der Quang An Straße bot ein Makler kürzlich ein „supergroßes, hochwertiges Haus mit 1.270 m² für nur 600 Milliarden VND“ an. Um Aufmerksamkeit zu erregen, betonte er, dass es sich um eine „extrem seltene“ Immobilie mit einem roten Titel auf den Namen des Eigentümers handele. Es handele sich ausschließlich um Wohngrundstücke zur langfristigen Nutzung.
In letzter Zeit sind viele Immobilienprodukte im Wert von mehreren hundert Milliarden VND aufgetaucht, nicht nur in der Altstadt, die als „Diamantenviertel“ von Hanoi bekannt ist, sondern auch an vielen Hauptstraßen.
Wie zum Beispiel das 9-stöckige Gebäude in der Ton Duc Thang Straße (Dong Da) mit einer Fläche von 528 m2, das für 485 Milliarden VND zum Verkauf steht; das Gebäude in der Thai Ha Straße (Dong Da) mit einer Fläche von 1.869 m2, das für 518 Milliarden VND zum Verkauf steht; das Haus in der Xa Dan Straße (Dong Da) mit einer Fläche von 183 m2, das für 118 Milliarden VND zum Verkauf steht …
Bei der Betrachtung der Hauspreise in der Cau Giay Straße werden viele Häuser zu Preisen zwischen 550 und 750 Millionen VND/m² angeboten. In der Trung Kinh Straße werden Häuser zu Preisen zwischen 500 und 600 Millionen VND/m² angeboten.
In der Tran Duy Hung Straße werden Reihenhäuser zu Preisen zwischen 500 und über 700 Millionen VND/m² zum Verkauf angeboten. Beispielsweise wird ein 200 m² großes, vierstöckiges Reihenhaus für 145 Milliarden VND angeboten, was 725 Millionen VND/m² entspricht. Der Verkäufer gab an, dass das Haus für 250 Millionen VND/Monat vermietet wird.
Nicht nur Immobilien, auch Villen in vielen städtischen Gebieten werden für mehrere hundert Milliarden Dong verkauft.
Auf einer Online-Immobilienbörse wird eine Villa im Stadtteil Hoang Lan des Vinhomes Green Bay-Projekts (Nam Tu Liem) für über 650 Millionen VND/m² angeboten. Mit einer Fläche von über 300 m² beträgt der Gesamtwert der gesamten Villa 200 Milliarden VND.
Umfragen zeigen, dass der Verkaufspreis des Projekts im Vergleich zum letztjährigen Höchststand auf 600 bis 700 Millionen VND pro Quadratmeter gesunken ist, der Gesamtpreis der Wohnungen mit der besten Aussicht jedoch nicht unter zehn Millionen USD liegt.
Der Verkauf von Häusern im Wert von Hunderten Milliarden VND ist in Hanoi nichts Neues, kommt aber in letzter Zeit häufiger vor. Der rasante Preisanstieg zuvor hat zu Stagnation und geringer Liquidität im Segment der Stadthäuser und Villen geführt. Viele Hausbesitzer müssen verkaufen, manche Orte mussten den Verkaufspreis senken, um die Ware schnell loszuwerden.
Die Verkaufspreise in diesem Segment sind jedoch nach wie vor sehr hoch und entsprechen nicht den tatsächlichen Bedürfnissen der Mehrheit der Bevölkerung. So wurden beispielsweise für Villen außerhalb des dritten Rings Verkaufspreise von mehreren hundert Milliarden VND erzielt. Dieses Niveau war zuvor nur in zentralen Bezirken zu finden.
Branchenkenner berichten, dass die Bankzinsen derzeit hoch seien, Immobilienspekulationen nicht mehr vorkämen und die eigentliche Nachfrage heute nach erschwinglichen, beliebten Immobilienprodukten liege. Unter schwierigen wirtschaftlichen Bedingungen würden Produkte im Wert von Hunderten von Milliarden Dong umso unverkaufter, je mehr sie beworben würden.
Laut Immobilienexperten befinden sich hochspekulative Segmente wie Stadthäuser und Villen in einem starken Bereinigungsprozess. Der Markt bewegt sich derzeit in Richtung Segmente, die der tatsächlichen Nachfrage entsprechen.
Der Immobilienmarkt befindet sich in einer schwierigen Phase. Gleichzeitig ist es notwendig, schwache und inkompetente Unternehmen auszusortieren. Gleichzeitig erfordert dies von der Regierung, ihre Politik und Institutionen weiter zu erneuern.
Regelungen zum Mehrfamilienhaus-Instandhaltungsfonds
Gemäß den Vorschriften eröffnet der Verwaltungsvorstand des Mehrfamilienhauses ein spezielles Konto bei einem in Vietnam tätigen Kreditinstitut, um den Instandhaltungsfonds für das Gemeinschaftseigentum des Mehrfamilienhauses und den Instandhaltungsfonds für das Gemeinschaftseigentum des gesamten Mehrfamilienhauses zu verwalten und zu nutzen.
Derzeit gilt die Umsetzung der Bestimmungen des Wohnungsgesetzes in Bezug auf den Instandhaltungsfonds für Mehrfamilienhäuser. In Klausel 6, Artikel 1 des Dekrets Nr. 30/2021/ND-CP vom 26. März 2021 zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln des Dekrets Nr. 99/2015/ND-CP, das die Umsetzung einer Reihe von Artikeln des Wohnungsgesetzes regelt, heißt es: „Der Vorstand des Mehrfamilienhauses ist dafür verantwortlich, ein Konto zu eröffnen, auf dem Instandhaltungsgelder für das vom Investor übergebene Gemeinschaftseigentum gemäß den vom Bauministerium erlassenen Vorschriften zur Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern eingehen.“
Darüber hinaus ist in Punkt a, Klausel 3, Artikel 36 des Rundschreibens Nr. 02/2016/TT-BXD des Bauministers vom 15. Februar 2016 zur Verkündung der Vorschriften zur Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern (geändert und ergänzt in Klausel 12, Artikel 3 des Rundschreibens Nr. 28/2016/TT-BXD vom 15. Dezember 2016) festgelegt: „Der Verwaltungsausschuss des Mehrfamilienhauses eröffnet ein spezielles Konto bei einem in Vietnam tätigen Kreditinstitut, um den Instandhaltungsfonds für das Gemeinschaftseigentum des Mehrfamilienhauses und den Instandhaltungsfonds für das Gemeinschaftseigentum des gesamten Mehrfamilienhauses zu verwalten und zu nutzen.“
In Bezug auf den Wohnungsinstandhaltungsfonds hat das Bauministerium kürzlich auch ein Antwortdokument an den Verwaltungsrat des Apartmentgebäudes Eco Green City (Hanoi) bezüglich der Umsetzung der wohnungsrechtlichen Bestimmungen in Bezug auf den Wohnungsinstandhaltungsfonds gesendet.
Das Bauministerium hat den Vorstand des Mehrfamilienhauses Eco Green City beauftragt, die Bestimmungen des oben genannten Gesetzes mit dem konkreten Anwendungsfall zu vergleichen. Gleichzeitig wird der Vorstand gebeten, sich bei etwaigen Schwierigkeiten oder Problemen während der Umsetzung an die zuständige staatliche Wohnungsbaubehörde, das Bauministerium von Hanoi, zu wenden, um sich entsprechend seiner Zuständigkeit beraten und eine Lösung zu finden.
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